Att hitta tjugoåtta lager med skit (för att vara helt ärlig), var ju kanske inte det första jag räknat medroland53 skrev:Kul att det rör på sig, men med gamla hus, som du skriver, blir det alltid överraskningar.
Eftersom du ska använda det som näringsverksamhet (hyreslägenheter) är det viktigt i slutändan att få rätt ekonomi på objektet.
Hur går det med budgeten. Håller du den eller har det redan dragit iväg?
Sen så håller jag budgeten, än så länge. Det som dragit iväg och som jag ej räknat med är,- iordningställning av den (enligt köpet nyinstallerade) pelletsbrännare, kostnad cirka 10.000 :-
- ungefär dubbelt så mycket skräp, kostnad flera tusen extra (en container kostar cirka 3000 inkl tömning, utsättning osv)
- arbetstid (har lagt en hel del pengar på arbetskostnader som jag inte riktigt räknat med).
- vattenläcka, kostnad cirka 2000:- , när vi rev ut ovanvåningen så titta vi på ett galvat rör, med betoning titta på, då sprang det läck och vi fick ringa rörläggaren som drog om det hela. en tums rören är när man kapat de ungefär 5-6 mm kvar, så det gäller att alla inte duschar samtidigt
Fönster har jag skickat iväg offerter på och ja, det kommer till hundra procent bli pvc fönster. Prisskillnaden mellan den dyraste offert och de billigare är ÖVER 150,000 kronor. I en offert var två fönster dyrare än alla tillsammans i den billigaste offerten. Något jag personligen anser vara helt otroligt.nino skrev:
Men som sagt, pvc lär det bli, bra u-värde, får de som jag vill ha de, billigare och underhållsfritt (en hyresvärds dröm
)Fler bilder tack om det är möjligt.
Kanske missat om du skrev det men glöm inte att du måste dubbelgipsa allt i källaren som är brännbart och bärande när det är lägenhet över om du inte har gjutna bjälklag och väggar/pelare.
Kanske missat om du skrev det men glöm inte att du måste dubbelgipsa allt i källaren som är brännbart och bärande när det är lägenhet över om du inte har gjutna bjälklag och väggar/pelare.
Glömde förresten berätta om uppvärmningssystemet, offerterna på bergvärme låg i ett spann på allt från runt 150.000 - 250.000 kronor. När vi väl fått igång den "nyinstallerade" pelletsbrännaren (som det visade sig aldrig fungerat överhuvudtaget till den pannan som finns i huset) så har jag tänkt om och kommer troligtvis satsa på en pelletsanläggning.
Offerter för en komplett ny pelletsanläggning med brännare och allting gör att de pengar jag får över kan värma upp huset i minst 5 år.
En annan sak som är rätt intressant är hur förbrukningen gått dramatiskt ner,
November 2 dagars förbrukning (enbart el och manuell shunt på läge 9) 700 kWh
December hela månaden och samma status som november 6000 kWh
Januari ca 1 vecka med fungerande pelletsbrännare (en dag la den av helt och vi fick sätta ut elfläktar) 3500 kWh
Februari till dagens datum har det gått 250 kWh el, pelletsbrännaren har skött allting, shunten står på läge 4-5 och hyresgästerna säger att de ALDRIG haft så varmt i huset. Tidigare har de klagat på att värmen ALDRIG räckt till utan att de kört på elementen för fullt plus satt ut fläktar i rummen.
Så det går ju i rätt riktning
Offerter för en komplett ny pelletsanläggning med brännare och allting gör att de pengar jag får över kan värma upp huset i minst 5 år.
En annan sak som är rätt intressant är hur förbrukningen gått dramatiskt ner,
November 2 dagars förbrukning (enbart el och manuell shunt på läge 9) 700 kWh
December hela månaden och samma status som november 6000 kWh
Januari ca 1 vecka med fungerande pelletsbrännare (en dag la den av helt och vi fick sätta ut elfläktar) 3500 kWh
Februari till dagens datum har det gått 250 kWh el, pelletsbrännaren har skött allting, shunten står på läge 4-5 och hyresgästerna säger att de ALDRIG haft så varmt i huset. Tidigare har de klagat på att värmen ALDRIG räckt till utan att de kört på elementen för fullt plus satt ut fläktar i rummen.
Så det går ju i rätt riktning
Här är några bilder på hur det ser ut, den sista bilden är innan mellanbjälklaget revs ut och det endast var utrivning på gång. De andra bilderna visar det nya mellanbjälklaget och en numera lite mindre hög med virke (grannen har varit där några omgångar och dragit i träet )
Beträffande källarbjälklaget så kommer jag både isolera det och klä in det så de blir brandklassat. Dock kommer det i och med den nya uppriktningen bli ungefär 200 mm högre takhöjd mellan bjälkarna nere i källaren, så man kan gå något mer upprätt. Är själv 2,10 lång så nuvarande höjd på 1,85 är inget vidare
)Beträffande källarbjälklaget så kommer jag både isolera det och klä in det så de blir brandklassat. Dock kommer det i och med den nya uppriktningen bli ungefär 200 mm högre takhöjd mellan bjälkarna nere i källaren, så man kan gå något mer upprätt. Är själv 2,10 lång så nuvarande höjd på 1,85 är inget vidare
Nu när man är inne på att köra med pellets ska man kanske skaffa en sån här i trädgården? http://www.blocket.se/helsingborg/Torrbruksfickor_TB10_52097734.htm?ca=23_4&w=3
http://www.blocket.se/helsingborg/Torrbruksfickor_TB10_52097734.htm?ca=23_4&w=3
Jag vet vad vi gör, vi kapar i konstruktionen (se avkapad balk) och sätter in ett fönster (se hur allt tryck ligger på fönstret och hur det är riktigt böjt).
Någon jungfru som är ledig?
Här har man också kapat i konstruktionen, man kan se de gamla fönstret. Detta är i köket och tanken är att höjden ska bli densamma fast med en brösta på 1 m, så jag får en rad kakel ovanför bänkskivan.
Torv, kol och allt möjligt skit i bjälklaget. Trots fläktar, dammsugare och en massa, vart man rent svart i hela huvudet (både invändigt och utvändigt) när man höll på med det.
Gamla anvisningar.
vi körde också pellets i ett hus som vi hade, började med att köra storsäck 650kg på flaket på pickupen med ränna ner i förrådet, var så där...
sen fick vi lev med traktor så då hängde dom säckarna i gafflarna och vi skar upp botten och det rann ner i rännan och sen i förrådet var bättre
Sen blev det bulk, funkade skitbra första gången, andra gången kollapsade en förrådsvägg och vi fick en kubik utanför, tredje gången glömde jag stänga dörren till förrådet, mer än en kubik pellets i pannrummet
blev nog bara en eller två fyllningar till sen sålde vi
sen fick vi lev med traktor så då hängde dom säckarna i gafflarna och vi skar upp botten och det rann ner i rännan och sen i förrådet var bättre
Sen blev det bulk, funkade skitbra första gången, andra gången kollapsade en förrådsvägg och vi fick en kubik utanför, tredje gången glömde jag stänga dörren till förrådet, mer än en kubik pellets i pannrummet
blev nog bara en eller två fyllningar till sen sålde vi
Det låter ju verkligen som en hit, det där med pellets Min tanke är ju dock att få igång ett system som fungerar och istället lägga de där 200.000 kronorna på kanske hus nummer två, eller att helt enkelt renovera ännu mer på detta huset? När jag tänkt efter så känns en prisskillnad på 150.000 kronor nämligen helt omotiverat i detta läget, även om det givetvis vore otroligt bekvämt att bara koppla in de och att de sen skötte sig helt av sig själv (får helt enkelt försöka pricka in den rätta raden på lotto )
Min tanke är ju dock att få igång ett system som fungerar och istället lägga de där 200.000 kronorna på kanske hus nummer två, eller att helt enkelt renovera ännu mer på detta huset? När jag tänkt efter så känns en prisskillnad på 150.000 kronor nämligen helt omotiverat i detta läget, även om det givetvis vore otroligt bekvämt att bara koppla in de och att de sen skötte sig helt av sig själv (får helt enkelt försöka pricka in den rätta raden på lotto )
Det är ett större tillsynsbehov på en pelletsanl. vs värmepump.
Sotning, laddning mm, om du vill offra arbetstimmar på detta så måste det räknas in i kalkylen oavsett om du gör det själv eller köper tjänsten.
Om du bor på orten så ok men annars har du körning och körtid som tillkommer.
På 50-talet eldades det med koks/kol som fick skötas dagligen av en vaktmästare, verkar som du vill tillbaka till dom tiderna
En villaägare kan hålla på med sådant men tror inte alls på affären när det gäller kommersiella hyresfastigheter.
Sotning, laddning mm, om du vill offra arbetstimmar på detta så måste det räknas in i kalkylen oavsett om du gör det själv eller köper tjänsten.
Om du bor på orten så ok men annars har du körning och körtid som tillkommer.
På 50-talet eldades det med koks/kol som fick skötas dagligen av en vaktmästare, verkar som du vill tillbaka till dom tiderna
En villaägare kan hålla på med sådant men tror inte alls på affären när det gäller kommersiella hyresfastigheter.
Redigerat:
Njae, det är väl snarare min svåger, som själv är inbiten pelletsanhängare, som är inne på det här med pellets. Själv var jag ju helt inne på en värmepump i början. Men när jag läst på så har jag tolkat det på följande vis, med en rejäl pelletspanna och riktig brännare, behöver du sköta om pannan kanske 5 - 6 gånger om året.
Om jag då har tillsyn på huset 1 gång i månaden (i samband med hyresavi exempelvis), sotar ur, kollar till pannan, ordnar med pellets osv. plus installerar solpaneler (som tar hand om värmen ett par månader om året), då känns det som obefintligt underhåll för mindre än halva priset av en värmepump.
Sen att jag har en hyresgäst som bott i huset i 17 år och som redan varit på mig om att han kan sköta detta och han kan göra si och så (dvs kolla pellets och sota ur vid behov, är ju på ett vis kanon i sig).
Om jag då har tillsyn på huset 1 gång i månaden (i samband med hyresavi exempelvis), sotar ur, kollar till pannan, ordnar med pellets osv. plus installerar solpaneler (som tar hand om värmen ett par månader om året), då känns det som obefintligt underhåll för mindre än halva priset av en värmepump.
Sen att jag har en hyresgäst som bott i huset i 17 år och som redan varit på mig om att han kan sköta detta och han kan göra si och så (dvs kolla pellets och sota ur vid behov, är ju på ett vis kanon i sig).
Sota ur en gång i månaden? Tänk snarare 1-2 gånger i veckan med en sån anläggning och räkna med några stopp om året. Nu känner inte jag din hyresgäst men jag har hyrt ut när dom fått elda själva och dom är inte pigga på att sota så värst noga.