Fast det det går väl inte riktigt att jämföra ett underlåtande att nämna en brist med en direkt utfästelse av typen "taket är nytt"?katten12 skrev:
Jag har en bekant som råkade ut för i princip exakt samma situation med ett påstått nybytt tak och som fick rätt mot säljaren. Nu vet jag inga detaljer - huruvida de förlikades eller så. Det hade givetvis underlättat om det kommit fram under köparens besiktning, men enligt min uppfattning så sträcker sig å andra sidan inte undersökningsplikten så långt som att köparen förväntas behöva bedöma sanningshalten i direkta utfästelser från säljaren.
Man kan se det hela som att köparens undersökningsplikt är väldigt långtgående. Eventuella utfästelser skall om jag förstått rätt vara nästan mer detaljerade än nytt tak. Med datum om när det är gjort. Att bedöma sanningshalten är naturligtvis inte det lättaste. Alltså får man fundera på hur utfästelsen är gjord. Hur tydlig den är. Vad "nytt" innebär är något som ligger väldigt mycket i betraktarens ögon. Alltså väldigt svårt att få igenom.cpalm skrev:
Redigerat:
Fast det beror väl på hur graverande avvikelsen är? Även om "nytt" är ett relativt begrepp så torde det inte råda några tvivel om att ett t.ex. 30 år gammalt tak omöjligen kan betraktas som nytt. Men om det däremot är 10 år gammalt kanske det hamnar mer i gråzonen.
Intressant i sammanhanget kan vara följande resonemang kring utfästelser vs. undersökningsplikt från RH 1994:136:
"Som fel får emellertid inte åberopas vad K.E. och L.E. kunnat upptäcka vid en sådan undersökning som anges i 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken. Härvid gäller dock att uppgifter som säljaren har lämnat kan reducera köparens undersökningsplikt eller helt befria honom därifrån. I ifrågavarande fall finner hovrätten att uppgiften om trekammarbrunn har varit så preciserad att K.E. och L.E. saknat anledning att närmare undersöka brunnen. De har följaktligen inte eftersatt sin undersökningsplikt (jfr a. prop. s. 74)."
fanns det inte ett fall om en lägenhet som sålts som "exklusiv" i objektbeskrivningen där det var flera fel och domstolen tilldömde dolt fel, finns en tråd om avgjorda mål här om du söker. Tydligen sågs exklusivt som en sådan utfästelse att undersökningsplikten minskade. Så nytt tak tycker jag kan ses som en utfästelse.
Allt möjligt är väl att anse som en utfästelse.
Men om utfästelsen är stark nog för att binda säljaren beror nog många gånger på hur duktig advokat du har.
Men om utfästelsen är stark nog för att binda säljaren beror nog många gånger på hur duktig advokat du har.
Kanske inte den bästa domen för att visa vad du menar. Det är skillnad på nytt tak och trekammarbrunn.cpalm skrev:
Det första handlar om skicket på taket, att det är nytt. Det är en väldigt subjektiv bedömning. Det andra handlar om att det skall finnas en trekammarbrunn. I det fallet så handlar utfästelsen om det finns något eller inte. Därför så håller jag med hovrätten i sitt resonemang. Hade utfästelsen varit det finns ett tak. Och det inte hade funnits ett så hade det med största sannolikhet inte fått samma utfall. Eftersom det är väldigt enkelt att lyfta på huvudet så ser man ifall det finns ett tak eller inte.
Nu är det å andra sidan väldigt extremt...Men nytt tak blir så subjektivt, om vad som är nytt... Jag kan tycka att taket är nytt, jag gjorde om det för 20år sedan....Lane skrev:
Mitt badrum var hyffsat nytt tyckte jag, det var från -96 Jag flyttade därifrån 2014...
Sen har vi Greta, hon bor i det hus hon flyttade in i -59. På -70 talet byggde de om badrummet. Hon kan fortfarande tycka att badrummet är nytt...
Mitt syfte med referensen var att peka på att utfästelser kan minska eller helt befria köparen från undersökningsplikten, inte att visa på att begreppet "nytt" är tillräckligt konkret eller inte.Odjuret skrev:
Men om du har någon rättspraxis som berör nya tak så är det bara att länka...
Mja, nu fanns det ju faktiskt en avloppsbrunn, bara att det var en enkammarbrunn, inte en trekammarbrunn.
I min värld handlar "nytt tak" primärt om att taket är utfört i närtid. Det är inte en bedömning av takets skick. Därmed är utfästelsen också mycket mer konkret än om taket hade beskrivits som "i nyskick" eller "som nytt".
Jag håller inte med om att det är en väldigt subjektiv bedömning huruvida ett tak är nytt eller inte. Man måste se det i relation till de faktiska omständigheterna.
Jag tycker att vårt hus är nytt, pratar om det som vårt nya hus, byggdes 2006...
Men om du skulle sälja det, skulle du skriva "nybyggt" i objektbeskrivningen?Hemmakatten skrev:
Fast som sagt, 10 år kanske fortfarande kan rymmas inom någon sorts gråzon.
Det finns redan en tråd där vi diskuterat ordet nytt och egentligen inte kommit fram till någonting. Det säger väldigt mycket om hur subjektivt ordet nytt är. Vi vänder på det. Kan du bevisa att vad nytt innebär? Med största säkerhet inte! Jag kan inte bevisa. Men säljarens beskrivning är vad säljaren upplever. Och det är inte straffbart att uppleva olika saker.cpalm skrev:Mitt syfte med referensen var att peka på att utfästelser kan minska eller helt befria köparen från undersökningsplikten, inte att visa på att begreppet "nytt" är tillräckligt konkret eller inte.
Men om du har någon rättspraxis som berör nya tak så är det bara att länka...
Mja, nu fanns det ju faktiskt en avloppsbrunn, bara att det var en enkammarbrunn, inte en trekammarbrunn.
I min värld handlar "nytt tak" primärt om att taket är utfört i närtid. Det är inte en bedömning av takets skick. Därmed är utfästelsen också mycket mer konkret än om taket hade beskrivits som "i nyskick" eller "som nytt".
Jag håller inte med om att det är en väldigt subjektiv bedömning huruvida ett tak är nytt eller inte. Man måste se det i relation till de faktiska omständigheterna.
Så jag tror att det är lika bra att vi lägger ner här! För vi kommer inte komma överens! Jag får tycka att mitt badrum från 96 fortfarande är nyrenoverat, och du får tycka att det är gammalt
Vi nöjer oss så! Skål!
Ja, en utfästelse kan minska kravet på undersökningsplikt. Jag har själv varit med om, och fått ersättning i, just ett sådant fall.
Men nej, om man i en objektbeskrivning skriver att det är ett nytt tak, så är det nog inte att betrakta som en utfästelse som minskar undersökningsplikten.
Om det står att huset fått nytt underlagstak och ny plåt i maj 2015, då är det en utfästelse som innebär att köparen inte behöver kontrollera när taket lades. Däremot är det inte en utfästelse som frigör köparen från skyldigheten att kontrollera att taket är helt och korrekt installerat, inom ramen för undersökningsplikten.
Om det däremot stått att att huset fått nytt underlagstak och ny plåt i maj 2015, samt att taket garanterat är helt och korrekt installerat, då är det en sådan utfästelse.
Det är väldigt viktigt att inte läsa in ett jota mer än vad som faktiskt står skrivet.
Disclaimer: Ovanstående är min personliga uppfattning, och således inte att betrakta som någon juridiskt fastställd sanning.
Men nej, om man i en objektbeskrivning skriver att det är ett nytt tak, så är det nog inte att betrakta som en utfästelse som minskar undersökningsplikten.
Om det står att huset fått nytt underlagstak och ny plåt i maj 2015, då är det en utfästelse som innebär att köparen inte behöver kontrollera när taket lades. Däremot är det inte en utfästelse som frigör köparen från skyldigheten att kontrollera att taket är helt och korrekt installerat, inom ramen för undersökningsplikten.
Om det däremot stått att att huset fått nytt underlagstak och ny plåt i maj 2015, samt att taket garanterat är helt och korrekt installerat, då är det en sådan utfästelse.
Det är väldigt viktigt att inte läsa in ett jota mer än vad som faktiskt står skrivet.
Disclaimer: Ovanstående är min personliga uppfattning, och således inte att betrakta som någon juridiskt fastställd sanning.
Vad gäller om mäklaren får ny information efter utfäselsen redan är gjord? T.ex. om någon spekulant uppmärkammar att det "nya taket" är endast nya pannor.
Behöver mäklaren då ändra sin information till "delvis nytt tak"? Egentligen undrar jag om mäklaren kan undanhålla info om fel och brister i huset till spekulanter, som kommit fram under säljfasen.
Behöver mäklaren då ändra sin information till "delvis nytt tak"? Egentligen undrar jag om mäklaren kan undanhålla info om fel och brister i huset till spekulanter, som kommit fram under säljfasen.
Om inte annat så är det i praktiken väldigt sällan mäklaren ändrar eller går ut med kompletterande information som kommer fram. Jag har själv många gånger påpekat saker som man observerat eller tagit reda på. En klassiker är t.ex. att avloppsanläggningen är underkänd av kommunen. Som spekulant är man ju angelägen om att övriga spekulanter också är medvetna om alla kända brister inför budgivning, så jag utgår från att det är vanligt förekommande. Men det är bara några enstaka gånger jag varit med om att mäklaren skickat ut kompletterande information. Tyvärr.sysmali skrev:
Angående nya tak - vad anser ni gäller om taket aldrig är rört? Dvs det är originaltaket från när huset byggdes som sitter där.