Otillåten användning av kommunens mark

[Nötegårdsgubben]

Där får man väga in allmänna avtalsrättsliga principer, och är det då uppenbart att båda parter haft för avsikt att någon viss anläggning/byggnad e.dyl. ingår i köpet så omfattas det av avtalet.

En utmärkt poäng! Gemensam intention går ju faktiskt före skriven text när det kommer till avtalstolkning. Den är förstås svårare att fastställa, men att inte hela altanen skulle sålts faller på sin egen orimlighet, vare sig den är fast eller lös egendom.

 

[Claes Sörmland]

Jag håller med dig i detta. Vill även lyfta aspekten att det inte finns något automatiskt samband mellan den fastighetsrättsliga statusen av fastighetstillbehör/lös egendom och den civilrättsliga frågan om vad som sålts och inte. Att något som är fastighetstillbehör byter ägare vid fastighetsöverlåtelsen är givet, däremot finns inte samma automatik i att något som är lös egendom per automatik inte överlåts.

Där får man väga in allmänna avtalsrättsliga principer, och är det då uppenbart att båda parter haft för avsikt att någon viss anläggning/byggnad e.dyl. ingår i köpet så omfattas det av avtalet. Flera faktorer talar då talar starkt för att avsikten varit att överlåta hela altanen: Den framställs som en del av köpet i prospekt etc. Båda parter agerar som om ägandet övergått. Normalt sett ägs och överlåts anläggningar etc. i sin helhet av en ägare, eller som ideella andelar. Arrangemanget med att äga ett hörn av altanen vid någon annans bostad är så ologiskt och meningslöst, att ingen rimligen menat att göra så.

Detta stämmer, avtalet vid köpet avgör ju vad man köper. Och köp av lös egendom har få formkrav till skillnad mot köp av fast egendom. Avtalen brukar ju av legala skäl vara väldigt tydliga gällande att man köper själva fastigheten men jag har inte sett generella klausuler om anläggningar som inte ingår i fastigheten i dessa avtal. Ibland införs ju extra avtalstext om att något lösöre ingår, t ex veden i vedboden. (Har själv haft muntliga avtal om just ved och lite andra pinaler vid samtliga mina fastighetsaffärer.)

 Men en utgångspunkt för de flesta köpare av småhusfastigheter är troligen att man inte är intresserad av att köpa tidigare ägares olovliga anläggningsäventyr på annans mark. Och man förväntas ju som en del av sin undersökningsplikt undersöka var gränsen går, d v s det finns inget behov som en köpare att särskilt avtala om att en anläggning utanför fastigheten inte ska ingå i köpet. Den ingår ju inte om inget annat sägs (skrivs).

TS fall då? Ja det är inte svartvitt. Troligen fanns den ett samförstånd att dessa delar såldes som lös egendom vid sidan av fastighetsaffären. @iansav du vet bäst här.

Exempel på när detta synsätt tillämpas är om en brunn varit i bruk länge och knuten till en fastighet men det inte finns skrivet servitut. Med servitut blir den fastighetstillbehör, utan blir den lös egendom. Men ingen funderar ett ögonblick över om den civilrättsligt är menad att överlåtas i samband med att fastigheten säljs. Det är bara så självklart att det är fallet. (Har inga rättskällor, men har sett resonemanget tillämpat av lantmätare och markjurist)

Om säljare av fastigheten och köpare av den är överens om att brunnen ska överlåtas som lös egendom vid något tillfälle så är det inget problem alls. Men vad händer om det aldrig diskuteras vid affären och efter fastighetsaffärens genomförande menar köparen av fastigheten att han aldrig köpte brunnen? Jag menar att brunnen då fortfarande ägs av säljaren som lös egendom.

 

[Claes Sörmland]

Jag håller som sagt inte med, och tror inte att en domstol skulle göra det heller.

Tittade lite efter författningskommentaren till 3 kap. 12 § jordabalken (ursprungligen 7 §), men den var okommenterad i proppen.

3 kap., 12 § menar jag är helt fel lagrum. Denna skrivning reglerar inte vad som ingår i fastigheten och inte utan gäller en sorts tvångsarrende när man bygger/anlägger så att konstruktionen skjuter in på annans fastighet. Troligen är skrivningen bara aktuell när det gäller äldre tiders byggande/anläggande vid tiden då gränserna vid byggnation/anläggning var osäkra och hur resultatet av det ska hanteras. D v s gamla byggnader och anläggningar, inte sådana som uppförts i vår samtid där man förväntas ha koll på gränsen när man bygger/anlägger.

Dock noterar jag att den ursprungligen hade ett tredje stycke, med lydelsen ”Om trappa som skjuter över gatulinje finns särskilda bestämmelser.”

Det var väl inte så revolutionerande i sig, och det var säkert reglerat i någon lag om gator och vägar när det begav sig, men poängen är att det är ett bra exempel på något som rimligen alltid följer med ett fastighetsköp. Att de två sista trappstegen på en trappa som ansluter till gatan skulle kunna bli lös egendom vid en fastighetsöverlåtelse för att trappan korsar fastighetsgränsen framstår som lätt absurt.

Min förståelse är att ett trappsteg över fastighetsgränsen inte förändrar att trappan är ett fastighetstillbehör till den fastighet den betjänar men om det finns ett större antal trappsteg över annars mark för trappa så dras gränsen för det fasta ägandet vid fastighetsgränsen. Önskas den ordnas som fast egendom så måste servitut till. (Jag resonerar nu om trappan som en anläggning, har inte funderat på hur det blir om den skulle vara en del av en byggnad.)

Så ihop med övriga stycken känner jag mig rätt trygg med att paragrafen i sin helhet måste tolkas som att en anläggning (såväl ett fastighetstillbehör som något på ofri grund) på fastighet A som gör intrång på fastighet B ska fortsätta ses som en anläggning med oförändrad status visavi fastighet A när den gör intrång på B.

Nja. Den att något är en naturlig enhet (funktionsmässig enhet) eller inte spelar ingen avgörande roll. Det är tydligt i praxis sedan över hundra år att t ex en enskild dagvattenledning på fastighet A som enbart betjänar den fastigheten (och har kommit i dennes ägares hand) men som sträcker sig långt utanför dess gränser in på fastighet B inte är ett fastighetstillbehör i den del som ligger på fastighet B.

Denna praxis blev kodifierad i lagtexten i och med definitionen av fastighet som infördes i nya jordabalken.

 

[Nötegårdsgubben]

Helt olika saker eftersom att det i ditt ledningsfall är uppenbart att den ligger på grannfastigheten. Här pratar vi om en anläggning som i alla fall köparen trott ligga på den egna fastigheten.

Att folk idag skulle ha bättre koll på sina gränser än fordom ger jag inte heller mycket för. Att moderna hjälpmedel ofta ger en skev bild av verkligheten som vissa agerar efter finns det gott om bevis på i det här forumet.

Jag förstår att du inte tycker att 3:12 är ett lämpligt lagrum eftersom du tolkar den mer restriktivt än jag gör i avsaknad av bättre ledning. För egen del anser jag att en strikt e contrario-läsning av 2:1 skulle ge ett större fel givet att 3:12 finns. Men i avsaknad av lämplig praxis lär vi få fortsätta vara oense.

 

[Claes Sörmland]

Tack för alla förklaringar, @Claes Sörmland.


En granne har hängt upp en hängmatta i skogen, jag tror det var det som väckte uppmärksamhet av någon enstaka hundägare i område som promenerar där och vi bara hade varit olyckliga. Meh.


Jag kunde bara se "naturområde" på kartan, ingen huvudman. Det är ganska ny område, detaljplan från 2007 och förtfarande byggs omkring.

Nytt område brukar innebära många tillsynsanmälningar. Grannrelationerna är ju ännu inte stabila och lojaliteter har inte byggts upp ännu.

Just frågan om bruk av allmän plats (och allemansrätten) är ju också väldigt laddad i vår kultur. En och annan passar noga på att grannarna inte tar för sig av det allmänhetens ytor. Samtidigt finns det andra grannar som likt den förrförra ägaren av din fastighet inte tycker att lite privatisering av allmän platsmark nära tomtgränsen är fel.

Två olika moralsystem som står emot varandra: Den mark som är närmast min fastighet har jag en större rätt till än andra mot den hårdare; du har ingen rätt till den marken mer än någon annan i allmänheten. Juridiskt är det det senare som gäller. Det går åt två håll, du har heller inte underhållsansvar för kommunens mark, den ligger under deras huvudmannaskap. T ex att riva andras olovligt uppförda anläggningar där eller städa den. (Finns ett undantag för vinterväghållning av trottoarer som lever kvar sen 1800-talet, där kan du faktiskt få ansvar för allmän plats bara för att du äger en fastighet i närheten.)

Jag har kollat min köpekontrakt igen och den nämner bara "trädäck" i beskrivningen.

Ja det talar ju för din sak att för kommunen t ex hävda att du inte äger t ex muren och träsoffan. I så fall skulle de fortfarande ägas av säljaren, frågan om deras avlägsnande blir då i första hand en fråga mellan kommunen och säljaren. (Tänkte vi kan komma till hur kommunens tillsyn sannolikt kommer att agera sin nästa steg i tråden.)

Sen är ju som @Räknenisse så klokt påpekar det knepigt att hävda att du inte äger t ex muren och träsoffan om det faktiskt fanns ett samförstånd om att de ingick som lös egendom vid sidan om fastighetsaffären. Att senare hävda att de inte ingick blir ju då kontrafaktiskt.

Men samtidigt är min erfarenhet att man sällan riktigt har rett ut vad man köper när man köper en fastighet förän rätt långt efter köpet när man kan lokalisera hur gränserna går exakt och fundera på detaljerna. Jag menar t ex att jag inte har köpt den gamla sophögen som ligger på allmän platsmark några meter utanför min fastighetsgräns. Trots att den uppenbarligen har brukats av tidigare ägare av denna fastighet.

 

[Räknenisse]

Detta stämmer, avtalet vid köpet avgör ju vad man köper. Och köp av lös egendom har få formkrav till skillnad mot köp av fast egendom. Avtalen brukar ju av legala skäl vara väldigt tydliga gällande att man köper själva fastigheten men jag har inte sett generella klausuler om anläggningar som inte ingår i fastigheten i dessa avtal. Ibland införs ju extra avtalstext om att något lösöre ingår, veden i vedboden.

 Men en utgångspunkt för de flesta köpare av småhusfastigheter är troligen att man inte är intresserad av att köpa tidigare ägares olovliga anläggningsäventyr på annans mark. Och man förväntas ju som en del av sin undersökningsplikt undersöka var gränsen går, d v s det finns inget behov som en köpare att särskilt avtala om att en anläggning utanför fastigheten inte ska ingå i köpet. Den ingår ju inte om inget annat sägs (skrivs).

TS fall då? Ja det är inte svartvitt. Troligen fanns den ett samförstånd att dessa delar såldes som lös egendom vid sidan av fastighetsaffären.


Om säljare av fastigheten och köpare av den är överens om att brunnen ska överlåtas som lös egendom vid något tillfälle så är det inget problem alls. Men vad händer om det aldrig diskuteras vid affären och efter fastighetsaffärens genomförande menar köparen av fastigheten att han aldrig köpte brunnen. Jag menar att brunnen då fortfarande ägs av säljaren som lös egendom.

Poängen är att förekomsten av specifika klausuler eller explicita uttalanden inte är nödvändiga för det som är lös egendom (eller senare tolkas till att vara det). Eftersom formkraven inte är de samma så kommer man genom mer allmänna avtalsrättsliga resonemang fram till vad som varit parternas gemensamma intention med resonemang som fyller ut.
Det som kan antas ha setts som ingående i den helhet man överlåtit kan förmodas ha bytt ägare utan några direkta skrivningar om den lösa egendomen. Utan att parterna behöver ha klargjort, eller ens varit medvetna om, huruvida varje enskilt element utgör fastighetstillbehör eller lös egendom.

Resonemanget kring undersökande av gränser kan du vända på. Eftersom någon som köper en fastighet förväntas ansvara för den delen så kan köparen antas att antingen vara medveten om vad som ligger utanför gränsen men inte ha några invändningar, eller anse frågan vara oviktig alternativt vara villig att påta sig den osäkerheten. Gäller det en fastighet som inte har tydliga och exakta gränser så ger det också att köparen är beredd att ingå avtal med den osäkerheten om exakt vad som ligger innanför/utanför.

 

[Claes Sörmland]

Poängen är att förekomsten av specifika klausuler eller explicita uttalanden inte är nödvändiga för det som är lös egendom (eller senare tolkas till att vara det). Eftersom formkraven inte är de samma så kommer man genom mer allmänna avtalsrättsliga resonemang fram till vad som varit parternas gemensamma intention med resonemang som fyller ut.
Det som kan antas ha setts som ingående i den helhet man överlåtit kan förmodas ha bytt ägare utan några direkta skrivningar om den lösa egendomen. Utan att parterna behöver ha klargjort, eller ens varit medvetna om, huruvida varje enskilt element utgör fastighetstillbehör eller lös egendom.

Huvudspåret är ju ändå att köpare och säljare är överens om vad som har överlåtits. Först när det uppstår en oenighet så kan detta bedömas rättsligt om en av parterna tar det den vägen. Då faller det på tingsrätten att bedöma enskildheterna i överlåtelsen med alla mångtydigheter som kantar en fastighetsaffär, dess långa och otydliga köpeavtal, eventuella uttalade och outtalade överenskommelser och alla problem med bevisläget.

Jag tänker att det sällan hamnar i domstol att en köpare menar sig att inte vid sidan av fastighetsaffären ha köpt lös egendom som ligger utanför fastighetsgränsen. Finns det något intressant rättsfall att läsa som du känner till där en säljare har gått till tinget för att driva att de faktiskt har sålt något dylikt och köparen nekar? Jag antar att det då skulle gälla något som orsakar problem/kostnader precis som i trådens fall.

Resonemanget kring undersökande av gränser kan du vända på. Eftersom någon som köper en fastighet förväntas ansvara för den delen så kan köparen antas att antingen vara medveten om vad som ligger utanför gränsen men inte ha några invändningar, eller anse frågan vara oviktig alternativt vara villig att påta sig den osäkerheten. Gäller det en fastighet som inte har tydliga och exakta gränser så ger det också att köparen är beredd att ingå avtal med den osäkerheten om exakt vad som ligger innanför/utanför.

Precis det beror på sammanhang och avtalets formulering vid fastighetsöverlåtelsen. Utgångspunkten är ju ändå att man köper den fasta egendomen vid en fastighetsaffär. Ingår lös egendom utanför fastighetens gränser vid sidan av affären så är det lämpligt att förtydliga detta. Anläggningar hör ju vanligen till den fastighet som de ligger på så det är särskilt viktigt i de fallen.

 

[TypRätt]

Efter som trallen, omnämns i prospektet, till klart största del ligg på fastigheten och i konstruktion är sammanhängande, skulle i alla fall jag sätta min slantar till att en rättslig prövning skulle finna att trallen i sin helhet nu ägs av TS. Är det dock så att trallen bara vilar på muren, dvs muren har tillkommit långt före trallen och inte byggts för att tjäna som stöd utan har bara i efterhand kommit att utnyttjas som sådant, skulle man kanske kunna komma undan med att efter trallens tillhyfsande hävda att man inte äger eller ansvarar för muren. För att vara tydlig, detta är min tolkning och vad jag finner troligt.

 

[Claes Sörmland]

Helt olika saker eftersom att det i ditt ledningsfall är uppenbart att den ligger på grannfastigheten. Här pratar vi om en anläggning som i alla fall köparen trott ligga på den egna fastigheten.

Att folk idag skulle ha bättre koll på sina gränser än fordom ger jag inte heller mycket för. Att moderna hjälpmedel ofta ger en skev bild av verkligheten som vissa agerar efter finns det gott om bevis på i det här forumet.

Jag förstår att du inte tycker att 3:12 är ett lämpligt lagrum eftersom du tolkar den mer restriktivt än jag gör i avsaknad av bättre ledning. För egen del anser jag att en strikt e contrario-läsning av 2:1 skulle ge ett större fel givet att 3:12 finns. Men i avsaknad av lämplig praxis lär vi få fortsätta vara oense.

Så här förstår jag lagstiftarens intention och praxis (från LMs Handbok jordabalken):

- Byggnad som skjuter över på grannfastigheten tillhör i sin helhet den fastighet inom vars gräns den egentligen skulle ha inrymts. Här spelar ändamålet/syftet med byggnaden roll.

- Ledning, t ex för elektricitet, gas, tappvatten, dränvatten, spillvattenavlopp eller annat)är endast en del av fastigheten fram till gränsen. Här spelar ändamålet/syftet med anläggningen inte roll.

- Stängsel är tillbehör till en fastighet även om det anlagts på utsidan av fastighetsgränsen. Här spelar ändamålet/syftet med anläggningen roll.

En trätrall då? En murad planteringslåda/rabattkant? En fast soffa i trä? Alla utanför eller överskjutande fastighetsgränsen. Ja, man kan endast gissa hur HD skulle döma tänker jag.

 

[Räknenisse]

Huvudspåret är ju ändå att köpare och säljare är överens om vad som har överlåtits. Först när det uppstår en oenighet så kan detta bedömas rättsligt om en av parterna tar det den vägen. Då faller det på tingsrätten att bedöma enskildheterna i överlåtelsen med alla mångtydigheter som kantar en fastighetsaffär, dess långa och otydliga köpeavtal, eventuella uttalade och outtalade överenskommelser och alla problem med bevisläget.

Jag tänker att det sällan hamnar i domstol att en köpare menar sig att inte vid sidan av fastighetsaffären ha köpt lös egendom som ligger utanför fastighetsgränsen. Finns det något intressant rättsfall att läsa som du känner till där en säljare har gått till tinget för att driva att de faktiskt har sålt något dylikt och köparen nekar? Jag antar att det då skulle gälla något som orsakar problem/kostnader precis som i trådens fall.



Precis det beror på sammanhang och avtalets formulering vid fastighetsöverlåtelsen. Utgångspunkten är ju ändå att man köper den fasta egendomen vid en fastighetsaffär. Ingår lös egendom utanför fastighetens gränser vid sidan av affären så är det lämpligt att förtydliga detta. Anläggningar hör ju vanligen till den fastighet som de ligger på så det är särskilt viktigt i de fallen.

Tror det är rätt ont om fall med någon verklig oklarhet som är av den digniteten att de ger mening att driva rättsligt. Hela frågan är ju aktuell utifrån att det var du som hävdade att det kunde vara en meningsfull och framgångsrik ståndpunkt att inta, att man inte ägde något baserat på att det låg utanför fastighetsgränsen och därmed var lös egendom vilken aldrig köpts?

Jag menar att det inte är "vid sidan av affären", utan inom ramen för samma affär. Något som båda trodde var fastighetstillbehör men som senare framkommer att det inte var det och därför inte är skrivet något om alls. (friggebod utanför gräns) Något som anses underförstått och inte regleras alls. (brevlåda) Något som ingen tar reda på vad det är (grind som kanske står på, kanske utanför, kanske innanför gräns) osv.

Däremot om typ en arrenderad båtplats i närheten överlåts samtidigt så är separat skrivande mer angeläget. Det skulle jag inte se som sammanhängande på ett uppenbart sätt och den ger dessutom mening att bruka separat från fastigheten i fråga. Det var inte sådant jag såg för mig.

 

[Claes Sörmland]

Tror det är rätt ont om fall med någon verklig oklarhet som är av den digniteten att de ger mening att driva rättsligt. Hela frågan är ju aktuell utifrån att det var du som hävdade att det kunde vara en meningsfull och framgångsrik ståndpunkt att inta, att man inte ägde något baserat på att det låg utanför fastighetsgränsen och därmed var lös egendom vilken aldrig köpts?

Gentemot kommunen kan det vara en framgångsrik ståndpunkt att inta. Kommunen har ju som fastighetsägare ansvar för att ta bort anläggningen på sin allmänna platsmark och får handläggarna då information om att anläggningen inte ägs av TS utan av säljaren så får de en ny part att vända sig till i ärendet. Om då säljaren inte håller med om att vara ägare så finns en tvist. Men först då.

(Klart enklare är ju för TS att ta den där dagen, kavla upp armarna med tigersågen och skruvdragaren och montera ned eländet. Men juridiskt är det ju inte så spännande som lösning, d v s av det skäl som gjorde att TS startade tråden.)

Jag menar att det inte är "vid sidan av affären", utan inom ramen för samma affär. Något som båda trodde var fastighetstillbehör men som senare framkommer att det inte var det och därför inte är skrivet något om alls. (friggebod utanför gräns) Något som anses underförstått och inte regleras alls. (brevlåda) Något som ingen tar reda på vad det är (grind som kanske står på, kanske utanför, kanske innanför gräns) osv.

Vi vet väl inte alls var säljaren står i frågan om de olovliga anläggningarna utanför fastigheten.

Brevlåda ingår vanligen i fastighetsaffärer och brukar väl vara tydligt listad i köpeavtalet, i alla fall vad jag minns från sist. Just brevlåda och dess placering har ju dessutom en särlagsiftning. Nycklar är en annan klassiskt undantag som inte behöver fysiskt vara länkat till fastigheten och fortfarande är fast egendom, nycklar listas i lagtexten och är därför fast egendom.

Däremot om typ en arrenderad båtplats i närheten överlåts samtidigt så är separat skrivande mer angeläget. Det skulle jag inte se som sammanhängande på ett uppenbart sätt och den ger dessutom mening att bruka separat från fastigheten i fråga. Det var inte sådant jag såg för mig.

Förstår, det var definitivt vad jag såg framför mig.

 

[Claes Sörmland]

Efter att ha nagelfarit svårigheterna för TS att hävda sig inte vara ägare av den olovliga anläggningen på den allmänna platsmarken så tänkte jag att det kan vara lämpligt att gå igenom kommunens handlingsmöjligheter enligt PBL:

Kommunen beslutar troligen inte om en byggsanktionsavgift eftersom anläggningen inte kräver anmälan eller bygglov för att uppföras. Jag ska dock säga att byggnadsnämnden i min egen kommun har gjort detta i ett fall som jag känner till med argumentet att uppföra en planstridig anläggning på allmän platsmark kräver bygglov och byggnadsnämndens beslut om liten avvikelse från planen för att vara tillåten. Eftersom bygglov inte hade sökts och startbesked getts för anläggningen menade de att byggsanktionsavgift kunde ställas ut. Men detta resonemang är nog i lagens utkanter.

Byggsanktionsavgift kan inte ställas ut om mer än fem år har passerat sedan överträdelsen. Inte heller om man rättar, t ex om TS river anläggningen innan byggnadsnämnden har behandlat frågan. Kommunen kan välja att rikta byggsanktionsavgiften mot den som begick överträdelsen (alltså förrförra ägaren av fastigheten), den som var ägare till fastigheten eller byggnadsverket när överträdelsen skedde (samma förrförra ägare) eller den som har fått fördel av överträdelsen (här kan även TS eller säljaren inkluderas som ägare av anläggningen).

Det andra kommunen kan göra är att ställa ut ett rättelseföreläggande, t ex att ta bort anläggningen från den allmänna platsmarken. Detta riktas mot ägaren av berörd fastighet eller byggnadsverk. Återigen är det alltså centralt om TS äger anläggningen eller inte. Tio år efter överträdelsen så kan rättelseföreläggande inte ställas ut.

Båda ovanstående ageranden grundas i PBL. Kommunen är ju också ägare av marken i det här fallet och kan därför agera civilrättsligt. T ex verka för att anläggningen rivs (via kronofogde) och begära skadestånd för kostnaderna. Jag gissar att detta inte är kommunens första väg att gå utan att man tar det via PBLs möjligheter först.