Nu blir man instämd till Tingsrätten - är man rökt ?

[Thomas59]

Först och främst, huruvida köparen besiktigat huset eller ej är ointressant. Undersökningsplikten är inte en plikt man måste utföra utan definierar bara i teorin vad som kan bli dolda fel eller ej.

Angående bygglov så behövs inte bygglov för att riva en icke bärande vägg och det var vad säljaren trodde att han hade gjort. Det stod knappast i annonsen att en bärande vägg hade tagits bort...

Frågan är då ifall köparen BORDE ha undersökt detta med den borttagna väggen såpass noga att h*n före husköpet hade hittat felet att väggen i själva verket var bärande. Detta kan vi bara spekulera om men en sak som kan få viss betydelse i en tingsrätt är att besiktningsmannen inte noterat detta.

Ja visst är det så. Rätten ska bedöma det påstått dolda felet (?) utifrån vad en besiktningsman BORDE ha hittat/insett/noterat/anmärkt. Huruvida besiktning faktiskt genomförts eller ej har i princip ingen betydelse men kan iofs påverka bevisföringen.

Besiktningen har inte till syfte att hitta dolda fel. Fel som kan hittas genom en professionell besiktning är ju per definition inte dolda.

Jag har personligen svårt att se att det INTE skulle ingå i besiktningsmannen uppdrag att utreda byggtekniska avvikelser som är uppenbara (en borttagen vägg i ett äldre hus) och någa enkla frågor ang väggen skulle nog ha uppdagat problemet som då rimligen inte kan anses som dolt fel men det är ju bara min personliga åsikt. Tingrätten är ju lite av ett lotteri så se till att ha ett proffsigt juridiskt biträde.

Återstår ju här frågan om TS verkligen blivit stämd eller om det bara är ett hot om stämning?

 

[Nyfniken]

Jag har personligen svårt att se att det INTE skulle ingå i besiktningsmannen uppdrag att utreda byggtekniska avvikelser som är uppenbara (en borttagen vägg i ett äldre hus)

Är det uppenbart?

 

[Gynteri]

Enligt http://www.doldafel.nu/vad-ar-dolda-fel.aspx :
Jordabalken säger att ett dolt fel är;
a) något som du som köpare inte rimligen kan förvänta dig med tanke på t ex fastighetens ålder och konstruktion, samt;
b) något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten.

Är det rimligt att köparen förväntar sig att en bärande del av byggnaden är borttagen?

Och - felet upptäcktes inte men borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning.

Sålunda tycks de grundläggande kriterierna för "dolt" fel vara närvarande.

 

[DIY_freak]

Fast om du tittar under beskrivningen på b) så ser man att de säger a+b och inte a eller b. Vet inte vilken tolkning som är korrekt.

 

[frohike]

Både A och B måste uppfyllas för att Dolt fel skall kunna hävas.

I detta fall säger TS att ritningar över huset där det framgick att en vägg var borta visades för besiktningsman och köpare. Således faller B och troligen A också. Faller något rekvisit så faller Dolt fel.

 

[Gynteri]

Fast om du tittar under beskrivningen på b) så ser man att de säger a+b och inte a eller b. Vet inte vilken tolkning som är korrekt.

OKd^_^b Formulerar om: Sålunda är kriterierna för misstanke om dolt fel närvarande.

 

[Thomas59]

Är det uppenbart?

Tja, jag skriver ju att det är min bedömning. Tingsrätten kan ju ha en annan syn.

Ponera att du är besiktningsman med hög byggteknisk kompetens (kanske byggnadsingenjör) och lång erfarenhet. Du har besiktigat hus i ett antal år och sett det mesta vad gäller potentiella fel och märkliga byggtekniska lösningar. Du tar också relativt bra betalt för din kunskap och är väl medveten om syftet med att du ska besiktiga fastigheten.

Är det då inte rimligt att du reagerar över en öppen planlösning i ett äldre hus och börjar ställa frågor? Du vet ju nämligen hur planlösningen BRUKAR se ut och ser direkt att en vägg tagits bort.

Om inte annnat så har du ett eget frågebatteri som bland annat handlar om vilka om och tillbyggnader som gjorts, av vem, när och hur?

Notera att vi pratar om ett förmodat proffs som sett det mesta!

JA, jag tycker baserat på detta att det är rimligt att anta att den ev felaktigheten i väggen borde ha avhandlats vid besiktningen och att besiktningsmannen borde ha föreslagit en fördjupad undersökning om inte säljarens byggtakniska beskrivning verkat rimlig/trovädig.

Jag ha faktiskt svårt att se att felet skull vara särskilt dolt, men men, det är min bedömning baserat på den beskivning vi fått. Sakförhållandena kan vara ofullständigt redovisade och vad Tingsrätten i slutänden (om det gå så långt) säger kan man aldrig säkert veta. Motparten kanske har en vass advokat och TS sitter med nån som precis klarat av JÖKEN!

 

[flamestrike77]

Dock är köparens undersökningsplikt större än säljarens upplysning.. tyvärr kanske.
Men det är ju svårt att upplysa nåt man inte vet om, om man inte vet om det.. osv

Helt sant, men jag funderar på om det överhuvud taget går att hävda att man inte kände till felet när man på egen hand gjort en förändring som att ta bort en bärande vägg, eftersom vi har vissa krav på oss från bygglagstiftningen. En helt annan sak blir det om man beställt jobbet av en firma som inte utfört det på rätt sätt, då ligger ansvaret där. Om jag är skyldig att genomföra ombyggnationen så att det inte påverkar hållfastheten negativt och ändå har gjort det. Då tror jag det blir svårt med att hävda att man inte visste om felet. Om jag är skyldig att veta om någonting från början, men som jag inte visste om ändå och därför inte har upplyst om det, kan jag överhuvud taget hävda att jag inte visste om det eller väger den ursprungliga skyldigheten att känna till det tyngre än vetskapskravet i upplysningsskyldigheten?

Det här blev infernaliskt krångligt märker jag, men det är ju alla domslut jag läst också, så

 

[thomasx]

Tja, jag skriver ju att det är min bedömning. Tingsrätten kan ju ha en annan syn.

Ponera att du är besiktningsman med hög byggteknisk kompetens (kanske byggnadsingenjör) och lång erfarenhet. Du har besiktigat hus i ett antal år och sett det mesta vad gäller potentiella fel och märkliga byggtekniska lösningar. Du tar också relativt bra betalt för din kunskap och är väl medveten om syftet med att du ska besiktiga fastigheten.

Är det då inte rimligt att du reagerar över en öppen planlösning i ett äldre hus och börjar ställa frågor? Du vet ju nämligen hur planlösningen BRUKAR se ut och ser direkt att en vägg tagits bort.

Om inte annnat så har du ett eget frågebatteri som bland annat handlar om vilka om och tillbyggnader som gjorts, av vem, när och hur?

Notera att vi pratar om ett förmodat proffs som sett det mesta!

JA, jag tycker baserat på detta att det är rimligt att anta att den ev felaktigheten i väggen borde ha avhandlats vid besiktningen och att besiktningsmannen borde ha föreslagit en fördjupad undersökning om inte säljarens byggtakniska beskrivning verkat rimlig/trovädig.

Jag ha faktiskt svårt att se att felet skull vara särskilt dolt, men men, det är min bedömning baserat på den beskivning vi fått. Sakförhållandena kan vara ofullständigt redovisade och vad Tingsrätten i slutänden (om det gå så långt) säger kan man aldrig säkert veta. Motparten kanske har en vass advokat och TS sitter med nån som precis klarat av JÖKEN!

Vi har ingen aning om vad som har sagts i detalj mellan säljare och köpare/besiktningsman angående den borttagna väggen och dess eventuella funktion. Vi vet heller ingentin alls om hur det ser ut i huset eller hur huset byggdes. Det kan mycket väl vara så att det gjordes ett misstag när huset byggdes, och man beslutade då att göra en annars icke bärande vägg till en bärande genom att sätta upp den stolpe som nämnts. Därtill kanske alla övriga bärande delar är inbyggda och husets konstruktion i normalfallet innebär att nämnda vägg inte bärande. En besiktningsman kan då inte förväntas inse detta och det finns inga indikationer på att något bärande tagits bort, förrän köparen började fylla akvariet med vatten....

Så att på så vaga grunder påstå att något är uppenbart är IMHO att gå alldeles för långt.

Utifrån det vi fått veta här KAN det vara så att TS helt riktigt döms att betala köparens alla nämnda kostnader. För allt vi vet kanske hela golvbjälklaget måst rivas upp till följd av skador orsakade av den saknade väggen.

 

[Thomas59]

Helt sant, men jag funderar på om det överhuvud taget går att hävda att man inte kände till felet när man på egen hand gjort en förändring som att ta bort en bärande vägg, eftersom vi har vissa krav på oss från bygglagstiftningen. En helt annan sak blir det om man beställt jobbet av en firma som inte utfört det på rätt sätt, då ligger ansvaret där. Om jag är skyldig att genomföra ombyggnationen så att det inte påverkar hållfastheten negativt och ändå har gjort det. Då tror jag det blir svårt med att hävda att man inte visste om felet. Om jag är skyldig att veta om någonting från början, men som jag inte visste om ändå och därför inte har upplyst om det, kan jag överhuvud taget hävda att jag inte visste om det eller väger den ursprungliga skyldigheten att känna till det tyngre än vetskapskravet i upplysningsskyldigheten?

Det här blev infernaliskt krångligt märker jag, men det är ju alla domslut jag läst också, så

Ja det gå det. Säljaren kan givetvis hävda att han inte kände till att konstruktionen var felaktig vilket ju faktiskt verkar vara fallet. Köparens undesökningsplikt överstiger vida säljarens upplysningplikt och man kan knappast vara skyldig att upplysa om något man inte känner till.

Visst kan det vara så att TS borde ha gjort öppningen annorlunda men det i sig medför inte att felet (automatiskt) klassas som dolt fel. Skälet är att det inte är särskilt svårt att se att väggen tagits bort och då borde varningsklockan ha ringt hos besiktningsmannen kan jag tycka.

 

[Gynteri]

I detta fall säger TS att ritningar över huset där det framgick att en vägg var borta visades för besiktningsman och köpare. Således faller B och troligen A också. Faller något rekvisit så faller Dolt fel.

Huruvida TS visat eller inte visat ritningar kommer kanske inte att prövas. Däremot är det troligt att en prövning görs om huruvida den borttagna delen av byggnaden är ett fel som borde upptäckts vid en tillräckligt noggrann undersökning och om det faller inom ramen för vad en "lekman" skulle ha upptäckt.

 

[Thomas59]

Vi har ingen aning om vad som har sagts i detalj mellan säljare och köpare/besiktningsman angående den borttagna väggen och dess eventuella funktion. Vi vet heller ingentin alls om hur det ser ut i huset eller hur huset byggdes. Det kan mycket väl vara så att det gjordes ett misstag när huset byggdes, och man beslutade då att göra en annars icke bärande vägg till en bärande genom att sätta upp den stolpe som nämnts. Därtill kanske alla övriga bärande delar är inbyggda och husets konstruktion i normalfallet innebär att nämnda vägg inte bärande. En besiktningsman kan då inte förväntas inse detta och det finns inga indikationer på att något bärande tagits bort, förrän köparen började fylla akvariet med vatten....

Så att på så vaga grunder påstå att något är uppenbart är IMHO att gå alldeles för långt.

Visst, så kan man givetvis se på saken men jag hävdar att en kompetent och erfaren (det är bedömningsnormen) besiktningsman antingen a/borde ha sett att planlösningen inte stämde överens med huset byggnadsår alt b/ställt frågan om eventuella om-/tillbyggnader och mot bakgrund av det ställt följdfrågor eller rekommenderat en fördjupad undersökning. Helst både och.

I en professionelll besiktning ingår såväl en byggnadsteknisk visuell undersökning som ett ganska omfattande frågeformulär (byggnadstkniskt och andra frågor), inte att förväxla med det frågformulär som mäklaren tillhandahåller som inte är värt pappret det är skrivet på.

Att missa detta är att inte att fullgöra sitt uppdrag som besiktningsman.

Säger det igen. Det är min personliga åsikt baserad på hur professionella besiktningsmän ska utföa sina uppdrag. Sen att många besiktningsmän inte är de proffs de utger sig för att vara är en helt annan sak. Uppenbarligen var köparens besiktningsman inte ett fullblodsproffs.

 

[flamestrike77]

Ja det gå det. Säljaren kan givetvis hävda att han inte kände till att konstruktionen var felaktig vilket ju faktiskt verkar vara fallet. Köparens undesökningsplikt överstiger vida säljarens upplysningplikt och man kan knappast vara skyldig att upplysa om något man inte känner till.

Visst kan det vara så att TS borde ha gjort öppningen annorlunda men det i sig medför inte att felet (automatiskt) klassas som dolt fel. Skälet är att det inte är särskilt svårt att se att väggen tagits bort och då borde varningsklockan ha ringt hos besiktningsmannen kan jag tycka.

hmm.. är ju i så fall jäkligt intressant, det innebär att lagstiftningen hackar ordentligt. Om man för diskussionens skull tar bort allt om att köparen gjort renoveringar för den estetiska delen och bara tittar på själva den bärande väggen/stolpen så borde en köpare över huvudtaget inte behöva titta på det i besiktningen eftersom det skall vara korrekt utfört. Även om inte upplysningsskyldigheten träder in så blir det ju fortfarande att säljaren har sålt en undermålig vara, med brister som inte hade framkommit vid besiktningen. Om det borde ha framkommit vid besiktningen så är det besiktningsmannens ansvar, annars tror jag att det är säljarens.

 

[Gynteri]

Säger det igen. Det är min personliga åsikt baserad på hur professionella besiktningsmän ska utföra sina uppdrag. Sen att många besiktningsmän inte är de proffs de utger sig för att vara är en helt annan sak. Uppenbarligen var köparens besiktningsman inte ett fullblodsproffs.

Instämmer d^_^b

Tyvärr är ju mina och alla andras bedömningar baserade på den partsinlaga som denna tråd baseras på. En kliniskt korrekt prövning låter sig inte göras utan alla kontrahenters medverkan.

 

[thomasx]

Visst, så kan man givetvis se på saken men jag hävdar att en kompetent och erfaren (det är bedömningsnormen) besiktningsman antingen a/borde ha sett att planlösningen inte stämde överens med huset byggnadsår alt b/ställt frågan om eventuella om-/tillbyggnader och mot bakgrund av det ställt följdfrågor eller rekommenderat en fördjupad undersökning. Helst både och.

I en professionelll besiktning ingår såväl en byggnadsteknisk visuell undersökning som ett ganska omfattande frågeformulär (byggnadstkniskt och andra frågor), inte att förväxla med det frågformulär som mäklaren tillhandahåller som inte är värt pappret det är skrivet på.

Att missa detta är att inte att fullgöra sitt uppdrag som besiktningsman.

Säger det igen. Det är min personliga åsikt baserad på hur professionella besiktningsmän ska utföa sina uppdrag. Sen att många besiktningsmän inte är de proffs de utger sig för att vara är en helt annan sak. Uppenbarligen var köparens besiktningsman inte ett fullblodsproffs.

Frågan du ältar om huruvida besiktningsmannen borde ha sett att en vägg tagits bort är helt oväsentlig eftersom det framkommit att det vid köpet informerats om att väggen tagits bort, köpare/besiktningsman visste alltså detta redan från början, frågan reduceras därmed till om besiktningsmannen haft anledning att misstänka fel, och det är inte alls säkert att han haft några sådana anledningar. Att ta ner icke bärande väggar är inget konstigt eller onormalt och vi vet ingenting om omständigheterna kring vad besiktningsmannen kunnat se och misstänka, som jag redan exemplifierat.