Lönar det sig att köpa, renovera o sälja?
Såg ett program på tv, där man följer privatmersoner i USA som gör en bra deal på att "flippa" Dvs, köper riktigt slitna hus i ett villaområde för ca 1,2 mijoner, renoverar upp dem för 300,000-1,000,000kr och sedan säljer dem, gör en vinst på kanske 200,000-500,000kr.
Skulle detta fungera i sverige? Antar att det beror på vilka områden man tittar på, ett attraktivt område med fina villor där fungerar det nog om man får bra pris på ett ruckel, men tror inte vi har liknande marknad som i USA.
Det snackas ju också om det inte lönar sig att renovera kök o badrum, och folk vill ändå göra om när de flyttar in.
Mina pärons grannar gjorde på detta sätt för några år sedan, de flyttade flera gånger, bodde bara några månader i varje radhus. Men fungerar detta idag?
Skulle detta fungera i sverige? Antar att det beror på vilka områden man tittar på, ett attraktivt område med fina villor där fungerar det nog om man får bra pris på ett ruckel, men tror inte vi har liknande marknad som i USA.
Det snackas ju också om det inte lönar sig att renovera kök o badrum, och folk vill ändå göra om när de flyttar in.
Mina pärons grannar gjorde på detta sätt för några år sedan, de flyttade flera gånger, bodde bara några månader i varje radhus. Men fungerar detta idag?
Det beror på vilka objekt man väljer, hur händig man är och hur man värderar eget arbete och komfort.
Riktar man in sig på dödsbon som vill sälja hus som inte renoverats på länge, med friskrivningsklausul, så kan man få dem billigt. Gör man sedan jobbet själv och har lite feeling för hur man med enkla medel fräschar upp ett hus så kan man få bra betalt. En del av hemligheten är enkla material, men som är rätt i tiden.
Fördelen med att sälja hus med vinst är att skatten är relativt låg jämfört med skatten på arbete. 22% reavinstskatt att jämföra med c:a 60% skatt om du arbetar som egen företagare.
Riktar man in sig på dödsbon som vill sälja hus som inte renoverats på länge, med friskrivningsklausul, så kan man få dem billigt. Gör man sedan jobbet själv och har lite feeling för hur man med enkla medel fräschar upp ett hus så kan man få bra betalt. En del av hemligheten är enkla material, men som är rätt i tiden.
Fördelen med att sälja hus med vinst är att skatten är relativt låg jämfört med skatten på arbete. 22% reavinstskatt att jämföra med c:a 60% skatt om du arbetar som egen företagare.
Förutsättningen för att reavinstskatten skall bli 22% är att man är folkbokförd på fastigheten minst ett år.
Beror alldeles på vilken del av landet det ligger.
I attraktiva områden där huspriserna generellt är höga finns det folk som satt detta i system. Dock måste man räkna med att kunna ligga ute med mycket pengar, och även ta risken som att det kan vara stiltje på marknaden just när man är färdig för att sälja huset. Man måste med andra hus ha marginaler för att i värsta fall kunna stå med huset osålt under en längre tid. Som med all annan spekulationsverksamhet så finns alltid en risk för förlust.
I attraktiva områden där huspriserna generellt är höga finns det folk som satt detta i system. Dock måste man räkna med att kunna ligga ute med mycket pengar, och även ta risken som att det kan vara stiltje på marknaden just när man är färdig för att sälja huset. Man måste med andra hus ha marginaler för att i värsta fall kunna stå med huset osålt under en längre tid. Som med all annan spekulationsverksamhet så finns alltid en risk för förlust.
Givetvis helt beroende på vad det är för objekt och hur händig man är själv. Svaret är nog att det kan löna sig, men att det kan lika gärna bli olönsamt, ty det är inte gratis att renovera.
Tror inte alls på att det inte lönar sig att göra badrum och kök för att folk vill ändå göra om när de flyttar in. Min erfarenhet av att ha sett likartade bostäder säljas, i renoverat respektive orenoverat skick, är snarare att folk betalar mycket mer för att kunna flytta in och slippa renovera. Skulle själv värdera detta högt om jag skulle köpa bostad idag.
Tror inte alls på att det inte lönar sig att göra badrum och kök för att folk vill ändå göra om när de flyttar in. Min erfarenhet av att ha sett likartade bostäder säljas, i renoverat respektive orenoverat skick, är snarare att folk betalar mycket mer för att kunna flytta in och slippa renovera. Skulle själv värdera detta högt om jag skulle köpa bostad idag.
Så länge det allra mesta av det man riskerar är ens egen arbetsinsats så är riskerna små. Köper man ett nedgånget hus för 400-500kkr, investerar 200kkr i material och 1000 arbetstimmar på en ort där villapriserna vanligen ligger över miljonen så har man ett rätt så bra utgångsläge.
Skulle däremot inte göra det om man köper ett hus för 6,5Mkr som man efter renovering hoppas kunna sälja för 7,2Mkr. Risken är alldeles för stor för att blott några procents prisnedgång skall ge en rätt så rejäl förlust.
Och, så fort man måste börja blanda in hantverkare som man betalar med 400kr/timmen + moms och omkostnader så spricker kalkylen direkt.
Skulle däremot inte göra det om man köper ett hus för 6,5Mkr som man efter renovering hoppas kunna sälja för 7,2Mkr. Risken är alldeles för stor för att blott några procents prisnedgång skall ge en rätt så rejäl förlust.
Och, så fort man måste börja blanda in hantverkare som man betalar med 400kr/timmen + moms och omkostnader så spricker kalkylen direkt.
I sydvästra delarna av landet (Malmö-Vellinge) har det varit vanligt förekommande på senare år, inte ovanligt med köpesumma 2-3 miljoner renoveringsobjekt, som sedan lagts ut för ca 4-5 miljoner tre-sex månader senare. Nu har det ju som känt mer eller mindre stendött och flera av dessa hus befinner sig numera på blocket.se, under uthyres... Skulle personligen aldrig köpa ett hus i spekulationssyfte, erfarenheten säger att hus kan komma med en del överraskningar.. Ska man spekulera är det lägenheter som gäller, eller åtminstone var det så fram till för ett halvår sedan.
Intressant o bra svar. Själv lekar jag bara med tanken men det kliar såklart i händerna. Lägenheter tror jag också är säktare kort, är det samma skatteregler här som på villor?
I mitt område finns det några som gör så. De lägger ett lågt bud och brukar inte fortsätta budgivningen om det blir en.
På det sättet gjorde de om ett hus som blev områdets dyraste. Nu när det blev svårare på marknaden, erbjuder de istället renoverings arb. till de som skall sälja.
På det sättet gjorde de om ett hus som blev områdets dyraste. Nu när det blev svårare på marknaden, erbjuder de istället renoverings arb. till de som skall sälja.
Givetvis går det att göra bra affärer. Men allt beror ju på vilken känsla man har för affärer. Hur "billigt" är objektet, vad kommer det att kosta att renovera, vad kan köparen tänkas betala när det är klart beroende på objektets läge och inte minst, hur ser marknaden ut?
Om man försörjer sig på att köpa-renovera-sälja bostäder är reglerna solklara - vinsten ska tas upp som inkomst av tjänst och man ska betala både sociala avgifter och normal marginalskatt, precis som vilken annan verksamhet som helst, vilket är betydligt högre än 30%.
Det kan förstås diskuteras hur stor risken för upptäckt är om man gång på gång deklarerar det som försäljning av sin egen privatbostad istället, men formellt handlar det om skattefusk, vilket kan bli dyrt.
I praktiken kan man jämföra det med att köra skytteltrafik över Öresundsbron för att föra in alkohol som man varje gång hävdar är för eget bruk. Även det ger en bra förtjänst och relativt låg risk för upptäckt, men inget av det är lagligt ;-)
Det kan förstås diskuteras hur stor risken för upptäckt är om man gång på gång deklarerar det som försäljning av sin egen privatbostad istället, men formellt handlar det om skattefusk, vilket kan bli dyrt.
I praktiken kan man jämföra det med att köra skytteltrafik över Öresundsbron för att föra in alkohol som man varje gång hävdar är för eget bruk. Även det ger en bra förtjänst och relativt låg risk för upptäckt, men inget av det är lagligt ;-)
Här i närheten såldes ett hus hösten 07. Där hade bott en äldre person, vet ej om dte var dödsbo, eller bara flytt till äldreboende. Huset såg intressant ut, i grunden bra, men helt igenväxt tomt, och man kunde se att fasaden behövde fräschas upp, och man kunde gissa sig till ett omfattande renoveringsbehov invändigt.
Huset köptes av en byggfirma (vet ej vad de betalade), som enl ryktena i grannskapet hade för avsikt att splitta tomten, riva och smälla upp parhus. Detta misslyckades pga grannars ovilja att godkänna planerna. I våras började firman istället rusta upp huset.
Det stod 5- 10 hantverkarbilar från nästan lika många olika firmor parkerade dagligen utanför huset, från Maj - Oktober, därefter lite lugnare. Sedan har de försökt sälja huset för ca. 6 000 000 (120 kvm). Jag har sett att det pågått visning vid ca 10 tillfällen när jag åkt förbi, troligen har det visats ännu fler gånger. Fortfarande inte sålt. Priset känns för högt för grannskapet redan före krisen, 2006 gick ett grannhus med ca 400kvm yta för ca 4,5 milj. Visserligen inte i samma tip top skick som jag antar att det här huset är, men ändå.
Jag misstänker att byggfirman måste få ut sina 6 milj för att gå runt på projektet.
Verkar inte vara en lysande affär.
Huset köptes av en byggfirma (vet ej vad de betalade), som enl ryktena i grannskapet hade för avsikt att splitta tomten, riva och smälla upp parhus. Detta misslyckades pga grannars ovilja att godkänna planerna. I våras började firman istället rusta upp huset.
Det stod 5- 10 hantverkarbilar från nästan lika många olika firmor parkerade dagligen utanför huset, från Maj - Oktober, därefter lite lugnare. Sedan har de försökt sälja huset för ca. 6 000 000 (120 kvm). Jag har sett att det pågått visning vid ca 10 tillfällen när jag åkt förbi, troligen har det visats ännu fler gånger. Fortfarande inte sålt. Priset känns för högt för grannskapet redan före krisen, 2006 gick ett grannhus med ca 400kvm yta för ca 4,5 milj. Visserligen inte i samma tip top skick som jag antar att det här huset är, men ändå.
Jag misstänker att byggfirman måste få ut sina 6 milj för att gå runt på projektet.
Verkar inte vara en lysande affär.