Inför husvisning utan besiktningsprotokoll

Anderssonen · 19 aug 21:53

Hej!
Jag ska på en husvisning och behöver lite råd och tips angående ett hus som säljaren inte har gjort besiktning, det är ett dödsbo och friskrivningsklausul.

VAD behöver jag fundera på under visningen? När man står utan ett besiktningsprotokoll att ”gå” efter?
Lite fakta om huset:
2 plans hus
Byggår 1915
Inte gjort särskilt mycket på senaste åren i huset renoverings mässigt skulle jag gissa på.
Eget avlopp och vatten.
2-kammarbrunn med infiltration

Ge mig kött på benen tack!

O · 19 aug 23:43

Det är egentligen ganska enkelt.

Gå på visningen och se om du gillar det du ser.
Om du tycker att huset är fint/passande att köpa lägg bud.
Vinner du budgivningen är det dags att fundera på besiktning.
Lägg då in en klausul om att du skall anlita en oberoende besiktningsfirma att göra en seriös besiktning och att avtalet endast gäller om inga fel kommer upp på besiktningen.

Sannolikt kommer det att upptäckas fel. Du kan då kräva att felen fixas av säljaren eller pruta på priset.

Eller så är huset mycket sämre än du förstått och kan komma ur köpet mha klausulen om besiktning.

Anderssonen · 20 aug 04:32

Tack för bra svar! Ja besiktningsklausul i kontraktet är tanken isåfall.
Vad kan det gå på att anlita en egen besiktningsman i det här läget isåfall tror du?

Intet · 20 aug 04:55

Alternativet är att ta med en händig kompis och besiktiga på plats. Så gamla hus brukar vara enkla att undersöka.
Gjorde så själv när jag köpte ett hus från 1950 med en kompis. Kollade vinden, taket, källare, rören och elen. Lade ett lågt bud utan besiktning eller flyttstädning och "vann". Även det ett dödsbo.

Så om du inte krånglar med en massa förbehåll kan du med lite tur och skicklighet göra ett kap.

Anderssonen · 20 aug 05:00

I Intet skrev:
Alternativet är att ta med en händig kompis och besiktiga på plats. Så gamla hus brukar vara enkla att undersöka.
Gjorde så själv när jag köpte ett hus från 1950 med en kompis. Kollade vinden, taket, källare, rören och elen. Lade ett lågt bud utan besiktning eller flyttstädning och "vann". Även det ett dödsbo.

Så om du inte krånglar med en massa förbehåll kan du med lite tur och skicklighet göra ett kap.

Ja jag läser om många som kan göra så. Tyvärr är vi nyinflyttade ganska nyligen i en helt ny stad, så våra händiga vänner finns ca 60mil ifrån oss tyvärr. Annars är det ett super alternativ!

Anderssonen · 20 aug 05:06

I Intet skrev:
Alternativet är att ta med en händig kompis och besiktiga på plats. Så gamla hus brukar vara enkla att undersöka.
Gjorde så själv när jag köpte ett hus från 1950 med en kompis. Kollade vinden, taket, källare, rören och elen. Lade ett lågt bud utan besiktning eller flyttstädning och "vann". Även det ett dödsbo.

Så om du inte krånglar med en massa förbehåll kan du med lite tur och skicklighet göra ett kap.

Det här är inte våran första husvisning, men däremot vårt första ev husköp.
Så vad bör vi kolla efter på egen hand, när du skriver ”rören; elen osv” Ge mig gärna mer specifikt vad jag ska leta efter och undersöka!

Intet · 20 aug 05:07

Betala en tågbiljett, köp ett lock öl och en flaska whiskey så skall du se att de dyker upp. Är du på hugget kan det finnas mycket pengar att tjäna framförallt när det gäller dödsbon.

Intet · 20 aug 05:18

Rör. Garvade, koppar eller rentav rör i rör.
Avlopp. Gjutjärn eller plast.
Tak. Helt och tätt.
Vind. Ingen större mögelpåväxt, isoleringstjocklek, fuktflöckar.
Källare, fukt, lossas puta.
El. Bytt eller inte. Kolla i elcentralen så det ser hyfsat otrassligt.
Fönster o dörrar. Täta? Ruttna?
Badrum. Sprucken plastmatta, klinker med bomljud, golvbrunn.
Golv. Kolla ifall de lutar med en studsboll.

Sök på forumet så hittar du betydligt mer och utförligare tips

Henningelvis · 20 aug 06:30

Var beredd på att få göra om avloppet. Tvåkammarbrunn motsvarar inte dagens standard och en gammal infiltration kan vara igensatt.

Anderssonen · 20 aug 08:07

Henningelvis skrev:
Var beredd på att få göra om avloppet. Tvåkammarbrunn motsvarar inte dagens standard och en gammal infiltration kan vara igensatt.

Ja men precis, den har vi med oss i beräkningarna.

Claes Sörmland · 20 aug 08:17

Saker du ska undersöka som inte ingår i en vanlig inköpt besiktningstjänst:

Enskilt avlopp:
Begär ut avloppstillståndet från kommunen (säljaren) och jämför dess beskrivning med den verkliga anläggningen på tomten. Begär också ut samtlig dokumentation kring tillsyn av avloppet från kommunens sida. Allt detta är allmän handling för var och en att läsa.

Det är mycket vanligt med gamla olagliga avlopp för hus av denna typ. Och då faller det på dig som ny ägare att åtgärda och det går ju på hundratusentals kronor om man inte är händig och har kontakter.

Enskilt vatten:
Undersök hur mycket vatten brunnen kan ge året runt och vattenkvalitén. Det senare är lättare att undersöka, bara att läsa senaste vattenanalys. Men risken är ju uppenbar att man har struntat i analys och då är det grisen i säcken. Vattenvolymen är svårare att veta något om. Har det bott en ensam äldre människa i huset kanske bristande vattentillgång har fungerat men flyttar ni i med 550 l vatten konsumtion för mängder av dagliga duschar, tvätt och diskmaskin så är det något annat.

El, avloppsrör i huset, tappvatten och varmvatten i huset, panna och radiatorer (värmepump?), ventilation, eldstäder och skorsten:

Har till del redan tagits upp och ingår inte i en vanlig besiktningstjänst man köper. Eller ju, skorstenens allmänna skick brukar ingå, om det är tätt kring den eller om den ser vittrad ut.

Pär Sköld · 20 aug 13:49

TS har inte svarat på frågan hur det är skrivet i hans kontrakt angående husets area. Inte säkert att den vanliga "om arean är av särskild vikt..." etc. står bredvid areauppgiften. Men den borde stå med i kontraktet, det är standard.

hempularen · 20 aug 15:22

PÅ visningen kan man koncentrera sig på sådant som blir dyrt att åtgärda.

Titta på taket, titta efter indikationer på vatten/fukt i källaren, titta nära på fönstren. De behöver säkert målas om, men är de murkna?

Titta på våtrummen, är de äldre räkna med helrenovering i närtid.

Titta på elinstallationerna, ser det amatörmässigt ut (lösa kablar, sneda "konstiga" dragningar).

Titta på synliga rör, kanske i källaren, gamla gjutjärnsrör? Gamla ljusgråa plaströr (i så fall troligen från tidigt 70 tal, av usel kvalitet), Lite mer mörkgråa plaströr brukar vara OK.

Även äldre tappvatten rör kan vara s.k "galvade", alltså stålrör som brukar vara mer eller mindre slut i dagsläget. Kopparrör klarar sig normalt i hundratals år.

Anderssonen · 21 aug 04:47

Claes Sörmland skrev:
Saker du ska undersöka som inte ingår i en vanlig inköpt besiktningstjänst:

Enskilt avlopp:
Begär ut avloppstillståndet från kommunen (säljaren) och jämför dess beskrivning med den verkliga anläggningen på tomten. Begär också ut samtlig dokumentation kring tillsyn av avloppet från kommunens sida. Allt detta är allmän handling för var och en att läsa.

Det är mycket vanligt med gamla olagliga avlopp för hus av denna typ. Och då faller det på dig som ny ägare att åtgärda och det går ju på hundratusentals kronor om man inte är händig och har kontakter.

Enskilt vatten:
Undersök hur mycket vatten brunnen kan ge året runt och vattenkvalitén. Det senare är lättare att undersöka, bara att läsa senaste vattenanalys. Men risken är ju uppenbar att man har struntat i analys och då är det grisen i säcken. Vattenvolymen är svårare att veta något om. Har det bott en ensam äldre människa i huset kanske bristande vattentillgång har fungerat men flyttar ni i med 550 l vatten konsumtion för mängder av dagliga duschar, tvätt och diskmaskin så är det något annat.

El, avloppsrör i huset, tappvatten och varmvatten i huset, panna och radiatorer (värmepump?), ventilation, eldstäder och skorsten:

Har till del redan tagits upp och ingår inte i en vanlig besiktningstjänst man köper. Eller ju, skorstenens allmänna skick brukar ingå, om det är tätt kring den eller om den ser vittrad ut.

Tusen tack för ett utförligt svar!
Ska ta med mig med.
När du säger att det kan gå på hundrarusentals kronor för avloppet, menar du då att byta från 2kammar brunn till 3kammar? Det har jag inte fått till mig ska bli flera hundra tusen kr dyrt. Mellan 50-100.000 kanske beroende på

Anderssonen · 21 aug 04:48

H hempularen skrev:
PÅ visningen kan man koncentrera sig på sådant som blir dyrt att åtgärda.

Titta på taket, titta efter indikationer på vatten/fukt i källaren, titta nära på fönstren. De behöver säkert målas om, men är de murkna?

Titta på våtrummen, är de äldre räkna med helrenovering i närtid.

Titta på elinstallationerna, ser det amatörmässigt ut (lösa kablar, sneda "konstiga" dragningar).

Titta på synliga rör, kanske i källaren, gamla gjutjärnsrör? Gamla ljusgråa plaströr (i så fall troligen från tidigt 70 tal, av usel kvalitet), Lite mer mörkgråa plaströr brukar vara OK.

Även äldre tappvatten rör kan vara s.k "galvade", alltså stålrör som brukar vara mer eller mindre slut i dagsläget. Kopparrör klarar sig normalt i hundratals år.

Tack! Vilket bra svar!