Nu börjar vi i och för sig glida bort från ämnet, så jag ska inte fortsätta efter det här, men de flesta ekonomer är mycket överens om att prisuppgången på fastigheter sen mitten av 90-talet beror på (1) kraftiga reallöneökningar (2) väldigt låga räntor. Den utvecklingen är ingen slump eller "historisk felprissättning", utan följden av en stabil ekonomi med mycket låg inflation ;-)ParkaKungen skrev:
Dock, även om man räknar på "normala" prisökningar och struntar i specifika år så måste prisuppgången vid hög inflation vara motsvarande högre än vid låg inflation för att man ska "vinna" på det hela, och det är den normalt inte då räntorna stiger.
http://www.e24.se/pengar24/bostad/bostadsmarknaden/artikel_583325.e24
Nu stiger det igen :-D enligt SCB.
Det är rätt underhållande egentligen.
Skall vi börja sia om nästa artikeln är upp eller ner istället ? ;-)
Själv tror jag på stillaligande under hösten och svagt upp nästa år pga av fallande räntor(pga lågkonjunktur) och sviktande utbud när folk sitter kvar i sina båtar.. öh hus menar jag...
Sedan blir det extremkänsligt inför 2010 beroende på valet - ingen vågar sälja av rädsla att kunna göra en fet vinst och ingen vågar köpa av rädsla för vad den rödgröna ratatuillen tänker göra med fastighetsskatten och förmögenhetsskatten...
Nu stiger det igen :-D enligt SCB.
Det är rätt underhållande egentligen.
Skall vi börja sia om nästa artikeln är upp eller ner istället ? ;-)
Själv tror jag på stillaligande under hösten och svagt upp nästa år pga av fallande räntor(pga lågkonjunktur) och sviktande utbud när folk sitter kvar i sina båtar.. öh hus menar jag...
Sedan blir det extremkänsligt inför 2010 beroende på valet - ingen vågar sälja av rädsla att kunna göra en fet vinst och ingen vågar köpa av rädsla för vad den rödgröna ratatuillen tänker göra med fastighetsskatten och förmögenhetsskatten...
Här är förresten SAMMA tidnings åsikter den 4 juli:
http://www.e24.se/pengar24/bostad/artikel_565303.e24
Där faller priserna....
Det er rent av skrattretande :-D
http://www.e24.se/pengar24/bostad/artikel_565303.e24
Där faller priserna....
Det er rent av skrattretande :-D
Redigerat:
Marknaden försvagades mot slutet av Q2; dvs +1% Q2 vs. Q1 avspeglar inte det aktuella läget from mitten av maj till mitten av juli (enligt min mening).
Alla får själva skaffa sig en uppfattning om vart priserna är på väg. Jag ser i dagsläget inget som skulle driva priserna uppåt ytterligare. Flera faktorer talar för en nedgång:
- Stigande reporäntor (och marknadsräntor) gör att spekulanterna inser att räntan kan fortsätta upp (efter att man under mars-april trodde att 4.25% skulle vara reporäntepeaken denna gång).
- Finansiell oro - även i Europa. Exempel: Danska staten har fått gå in och rädda Roskilde Bank för att undvika en bank run a´la Northern Rock.
- Konjunkturell oro - Ett av Spaniens största byggbolag har gått i konkurs denna vecka. Tysk industris orderingång bromsar sedan flera månader osv.
- USA sätter agendan. Efter flera års uppgång i fastighetspriser och tillgångsinflation pekar kurvorna mot ett håll för USAs fastighetspriser: nedåt. Denna process skrämmer även svenska banker för kan det hända i USA kan det hända även i andra länder (UK, DK, ES, IR...) Den omskakade banksektorn inser det är oansvarigt att låna ut 95-110% av husets marknadsvärde. Sub prime var bara toppen av ett isberg; en trigger men inte det verkliga problemet. Kreditproblemen i USA och globalt är betydligt mer omfattande än de ca 8% som subprime utgjorde.
- För en husägare som vill byta till större/dyrare boende försvåras situationen om huspriserna sjunker; då minskar kontantinsatsen som kan sättas in i nästa boende och man får mindre utrymme att hänga med i budgivningen.
- Börsbaissen tyder på att aktieinvesterare anar en global lågkonjunktur runt hörnet; kan göra näringsliv och privatpersoner osäkra.
Talar då inte den starka svenska ekonomin för en stark/stabil fastighetsmarknad? Jo, men husprisutvecklingen under kommande 1-3 år bestäms inte av det man kan se i backspegeln. Det räcker att en eller ett par av stöttepelarna för de höga priserna falerar för att priserna skall sjunka (tex att bankerna höjer kontantinsatskravet från minst 5 till minst 20% och att spekulanter räknar med högre räntor).
Mörka moln närmar sig alltså den svenska fastighetsmarknaden. Jag vill inte skrämma någon som vill köpa sitt drömboende för att bo i ett hus är inte en vanlig kapitalplacering men man skall vara medveten om att man troligtvis på kort sikt kan se en nedgång (dvs det är bra om man slipper sälja om 1-2 år).
Alla får själva skaffa sig en uppfattning om vart priserna är på väg. Jag ser i dagsläget inget som skulle driva priserna uppåt ytterligare. Flera faktorer talar för en nedgång:
- Stigande reporäntor (och marknadsräntor) gör att spekulanterna inser att räntan kan fortsätta upp (efter att man under mars-april trodde att 4.25% skulle vara reporäntepeaken denna gång).
- Finansiell oro - även i Europa. Exempel: Danska staten har fått gå in och rädda Roskilde Bank för att undvika en bank run a´la Northern Rock.
- Konjunkturell oro - Ett av Spaniens största byggbolag har gått i konkurs denna vecka. Tysk industris orderingång bromsar sedan flera månader osv.
- USA sätter agendan. Efter flera års uppgång i fastighetspriser och tillgångsinflation pekar kurvorna mot ett håll för USAs fastighetspriser: nedåt. Denna process skrämmer även svenska banker för kan det hända i USA kan det hända även i andra länder (UK, DK, ES, IR...) Den omskakade banksektorn inser det är oansvarigt att låna ut 95-110% av husets marknadsvärde. Sub prime var bara toppen av ett isberg; en trigger men inte det verkliga problemet. Kreditproblemen i USA och globalt är betydligt mer omfattande än de ca 8% som subprime utgjorde.
- För en husägare som vill byta till större/dyrare boende försvåras situationen om huspriserna sjunker; då minskar kontantinsatsen som kan sättas in i nästa boende och man får mindre utrymme att hänga med i budgivningen.
- Börsbaissen tyder på att aktieinvesterare anar en global lågkonjunktur runt hörnet; kan göra näringsliv och privatpersoner osäkra.
Talar då inte den starka svenska ekonomin för en stark/stabil fastighetsmarknad? Jo, men husprisutvecklingen under kommande 1-3 år bestäms inte av det man kan se i backspegeln. Det räcker att en eller ett par av stöttepelarna för de höga priserna falerar för att priserna skall sjunka (tex att bankerna höjer kontantinsatskravet från minst 5 till minst 20% och att spekulanter räknar med högre räntor).
Mörka moln närmar sig alltså den svenska fastighetsmarknaden. Jag vill inte skrämma någon som vill köpa sitt drömboende för att bo i ett hus är inte en vanlig kapitalplacering men man skall vara medveten om att man troligtvis på kort sikt kan se en nedgång (dvs det är bra om man slipper sälja om 1-2 år).
Riktigt skrattretande är annars helgens di.se-artikel om det kommande raset: http://di.se/Avdelningar/Artikel.aspx?ArticleID=2008\07\12\292080§ionid=PrivatekonomiAngelven skrev:
Speciellt komiskt blir det när man läser "... säger Hans Lind, som tillsammans med sina KTH-kollegor har spått prisminskningar ända sedan 2001."
De är inne på 8:e året i rad då de förutspår prisminskningar. Snart måste de ju få rätt? Men frågan är ifall de fortfarande tror att det var fel att köpa 2001, med helt andra priser än de vi ser idag.
Men...Investor skrev:
på kort sikt är ett husköp ALLTID en förlust - Du köper ALLTID till ett för högt pris, dvs till ett pris som är högre än någon annan anser är rimligt - och förlorar omedelbums mellanskillnaden till åtminstone nästhögsta budet ;-)
På ett till två år ? Med en lågkonjunktur så minskar ju mängden tillgängliga pengar - men utbudet minskar också - ingen vill sälja med åtminstone förlust ;-) Stillastående priser eller neråt 1-2 % - framförallt också när räntorna igen sjunker ;-)
Så...
Vad gör en prisnedgång 2-3-4-5%? Ja, dom som spekulerar när dom köper nu loosar lite. Dom som bor, dom bor. Få människor köper nu för att bo 1 eller 2 år, dom flesta räknar på en längre framtid.
Mörka moln och domedagar... Kom igen.
Själv sitter jag på 2 fastigheter, jättetråkigt att jag ev. torskar lite på att jag måste sälja nu i höst.
Men som jag brukar säga: Är det nåt jag har gott om så är det pengar...
Vad gör en prisnedgång 2-3-4-5%? Ja, dom som spekulerar när dom köper nu loosar lite. Dom som bor, dom bor. Få människor köper nu för att bo 1 eller 2 år, dom flesta räknar på en längre framtid.
Mörka moln och domedagar... Kom igen.
Själv sitter jag på 2 fastigheter, jättetråkigt att jag ev. torskar lite på att jag måste sälja nu i höst.
Men som jag brukar säga: Är det nåt jag har gott om så är det pengar...
Och alla förstod att det sista var ett skämt. 
Investor skrev:Alla får själva skaffa sig en uppfattning om vart priserna är på väg. Jag ser i dagsläget inget som skulle driva priserna uppåt ytterligare. Flera faktorer talar för en nedgång:
1. Stigande reporäntor (och marknadsräntor) gör att spekulanterna inser att räntan kan fortsätta upp (efter att man under mars-april trodde att 4.25% skulle vara reporäntepeaken denna gång).
2. Finansiell oro - även i Europa. Exempel: Danska staten har fått gå in och rädda Roskilde Bank för att undvika en bank run a´la Northern Rock.
3. Konjunkturell oro - Ett av Spaniens största byggbolag har gått i konkurs denna vecka. Tysk industris orderingång bromsar sedan flera månader osv.
4. USA sätter agendan. Efter flera års uppgång i fastighetspriser och tillgångsinflation pekar kurvorna mot ett håll för USAs fastighetspriser: nedåt. Denna process skrämmer även svenska banker för kan det hända i USA kan det hända även i andra länder (UK, DK, ES, IR...) Den omskakade banksektorn inser det är oansvarigt att låna ut 95-110% av husets marknadsvärde. Sub prime var bara toppen av ett isberg; en trigger men inte det verkliga problemet. Kreditproblemen i USA och globalt är betydligt mer omfattande än de ca 8% som subprime utgjorde.
5. För en husägare som vill byta till större/dyrare boende försvåras situationen om huspriserna sjunker; då minskar kontantinsatsen som kan sättas in i nästa boende och man får mindre utrymme att hänga med i budgivningen.
6. Börsbaissen tyder på att aktieinvesterare anar en global lågkonjunktur runt hörnet; kan göra näringsliv och privatpersoner osäkra.QUOTE]
Bra att alla får ha en egen uppfattning!
1. Personligen tror jag knappast det är spekulanter som driver prisuppgången. De är helt enkelt inte tillräckligt många. Och hurvida räntorna fortsätter upp är ytterst osäkert om man läser Riksbankens protokoll om framtida räntebana. Snarare talar väl senaste tiden påbörjade ras i oljepriset för motsatsen och om man ska tro Ingves är han beredd att sänka räntan om inflationen faller snabbare än förväntat mot målet vilket skulle ytterligare snabba på räntesänkningarna. Om stigande räntor skulle per automatik medföra lägre fastighetspriser så bör man ställa sig frågan varför fastighetspriserna inte gått ned redan 2002? Räntorna har ju varit uppåtgående sedan dess. Inget entydigt samband därigenom alltså.
2. Svensk bostadsmarknad har mycket lite gemensamt med den Europeiska. Bostadsmarknaden styrs av många faktorer som räntevkot hos hushållen (fortfarande historiskt låg), utbud/efterfrågan gäller givetvis och därför går det inte att jämföra med Danmark eller många andra Europeiska städer som har byggt väldigt mycket jämfört med oss och som inte alls har samma bostadsbrist som vi. Vi har ju dessutom lyckats minska nybyggnationen med över 60% i samma läge som bostadsbristen tilltar. Våra generationer, födda på 80 och 90 talet som är eller inom de närmaste kommer att "sätta bo", dvs flytta hemifrån, ca 20% större än normalt vilket innebär att vi har och ungefär 5 år framåt kommer att ha en "puckel" som så att säga höjer efterfrågan över det normala. (de är vår tids största generationer).
3. Visst finns det oro för konjunkturen från och till men fastighetspriserna har förmåga att stiga även i sådana tider. Exempelvis steg fastighetspriserna på småhus med 14% mitt under rådande IT-krash. Pessimistiska inlägg fanns långt innan dess. Dagens Industri har en rolig sökfunktion där man till för några veckor sedan kunde hitta diverse artiklar om stundande bostadsras på bostäder ända sedan 2001 (nu verkar de ha kortat ned artikelarkivet till 2004).
4. Svenska storbankers rapporter som lämnats hitintils har slagit marknadens förväntningar med råge och befarade kreditproblem har absolut inte visat sig i den omfattning marknaden fått för sig. Svenska banker har väsentligt seriösare kreditprövningar baserade på diverse lagstiftning som tillkom efter finanskrisen på 90-talet och vars lagstiftning varit verksam allt sedan dess. Att jämför rakt av med andra länder nästan ett halvt jordklot bort och anta att allt är lika hör enbart till den svenska jantelagen till.
5. Det är faktiskt precis tvärtom. Om marknaden skulle vika är det faktiskt det tillfället man ska byta till större/dyrare bostad. I och med att en billigare bostad som kostar exempelvis 2 mkr faller lika mycket som en bostad som kostar 4 mkr. Den förstnämnda skulle vid en prisnedgång på 10% gå ned med 200 tkr och den sistnämnda med 400 tkr. I och med att du förlorar mindre på den mindre bostaden och tjänarar mer på den dyrare är effekten -200+400=+200 tkr lite förenklat om du byter till en större bostad.
6. Att aktiemarknaden diskonterat en lågkonjunktur är sedan länge uppenbart. Glöm inte bort att aktiemarknaden normalt vänder upp 1 år innan högkonjunkturen kommer. Och som inledningsvis nämndes steg bostadspriserna under IT--kraschen.
Men som sagt alla får ha sin uppfattning
Om du nu skulle ha rätt, Lekkamraten, så tycker jag ändå att det investor skriver är viktigt.
För allt det där är det som surrar i luften nu, och även om det inte är någon ko på isen egentligen så har det en psykologisk effekt på bostadsmarknaden.
Och psykologin har stor inverkan på allt som prissätts på förvantansvärde ...
För allt det där är det som surrar i luften nu, och även om det inte är någon ko på isen egentligen så har det en psykologisk effekt på bostadsmarknaden.
Och psykologin har stor inverkan på allt som prissätts på förvantansvärde ...
Lekkamraten, hur menar du?Lekkamraten skrev:
Jag har 100 kkr och köper med 80% lånade pengar ett hus för 500 kkr. Huset stiger sedan i värde med 200 kkr. Tänk dig då följande alternativ:
1) En stark marknad med stigande priser och huset blir ytterligare 100 kkr dyrare, är nu värderat till 800 kkr.
2) En vikande marknad med sjunkande priser och huset blir 100 kkr billigare, är nu värderat till 600 kkr.
I det första alternativet så har du 400 kkr (minus skatter osv) att slänga in som kontantinsats i ett nytt boende. Bankerna kommer dessutom inte vara så noga med belåningsgraden, så du kan låna 95% av ditt nya hus värde.
I det andra alternativet så har du 200 kkr och ska låna pengar av en bank som kanske kräver 20% kontantinsats.
För mig är det tydligt i vilket läge jag vill vara.
Dessa skriverier om prisras på bostäder har funnits i alla tider. Så om psykologin inte verkat alla år tidigare och inte i höstas heller vad skulle i så fall få det att verka? Som jag nämnde är det främst media som driver dessa teser för det finns inget som säljer bättre än oro och ger följdaktligen tidningarna extra annonsintäkter.Mikael_L skrev:
Jag gjorde en sökning på Dagens Industri och tillväxten på artiklar om ex termen bostadsrätt är extremt god.
Det lustiga är att det går att hitta drivor med artiklar som till sitt innehåll ser exakt lika ut som senaste årens tjat från media som Dagens Industri, E24 m.fl. Och förklaringen är enkel, de ökar annonsintäkterna (och fastighetspriserna).
ÅR - ANTAL ARTIKLAR - PROCENTUELL FÄRÄNDRING FÖREGÅENDE ÅR
2008 210 får se vart det slutar, ca 362 artiklar mot årets slut
2007 433 55,76%
2006 278 98,57%
2005 140 20,69%
2004 116 -14,07%
2003 135 21,62%
2002 111 98,21%
2001 56 -17,65%
2000 68 9,68%
1999 62 10,71%
1998 56 -45,63%
1997 103 94,34%
1996 53 32,50%
1995 40 -25,93%
Är det bara Martin Timell effekt? Nej, folk är har blivit väsentligt mer intresserade av att bo bra.
All annan vetenskap omprövar sina modeller kontinuerligt men KTH verkar ha kört fast fullständigt. Skulle vara intressant att läsa ett vetenskapligt perspektiv på varför bostadspriserna ökat i pris (men förväntar mig igen förklaring från KTH professorer då de verkar ha uppenbart kört fast). En grundläggande anledning som jag faktiskt hörde på radio i ett helt annat sammanhang är de goda reallöneökningarna de senaste 10 åren (som uppstått från ett fackligt avtal som ingicks då inför framtida löneförhandlingar parterna emellan). Goda reallöneökningar är givetvis enbart en av säkerligen många faktorer som samverkar. En modul som räknar ut fastighetsprisernas uppgång vid en reallöneökning på ex 1% är intressant.
Här är ett av flera exempel (var det då professorn kom med sina sior senast?)
Prisras på bostäder
ger köpläge i höst
2001-08-10 16:32
2001-08-11
Jonas Florén
Redigerat:
En hel del av de ökade skriverierna i affärspressen om bostadsrätter (och villor) tror jag har sin grund i att priserna har gått upp. Många människor, hundratusentals familjer, har genom denna prisuppgång fått stora teoretiska nettoförmögenheter. Inte bara i Stockholm, utan även i mellanstora städer har priserna gått upp med tresiffriga procenttal de senaste 10 åren. Det är alltid intressant att locka dem att belåna sin teoretiska förmögenhet och anförtro dem till mig, antingen jag nu är fondförvaltare, kökslucketillverkare eller bilförsäljare.
Reallöneökningar tillsammans med lågt ränteläge tror jag är en förutsättning för att prisuppgångar som den vi har sett skall vara möjlig. En annan faktor som jag tror spelar roll på det psykologiska planet är att hushållsbudgeten inte behöver disponeras om så mycket. Om man varje månad vet att si och så stor andel av inkomsterna kan läggas på mat, bil, media, kläder, boende etc så är det också lättare att mentalt förbereda sig på att flytten från en trea i Hallunda till en villa med 4rok i Segeltorp kommer att 3-dubbla boendekostnaden. Men är det däremot turbulent i ekonomin, och svårt att räkna på en budget som håller, då drar man sig för sådana beslut. Tror jag.
Just nu är ekonomin lite mer orolig än tidigare, och med en övervikt på negativa nyheter. Högre energipriser och högre matpriser tillsammans med en kraftig ökning av antalet varslade anställda och ett förändrat socialförsäkringssystem kommer göra att man får gå hem till kammaren och göra om kalkylerna.
Jag är övertygad om att hus på längre sikt (mer än 10-15 år) inte kommer att tappa i värde realt. Men visst kan det komma dalar och toppar på vägen...
Reallöneökningar tillsammans med lågt ränteläge tror jag är en förutsättning för att prisuppgångar som den vi har sett skall vara möjlig. En annan faktor som jag tror spelar roll på det psykologiska planet är att hushållsbudgeten inte behöver disponeras om så mycket. Om man varje månad vet att si och så stor andel av inkomsterna kan läggas på mat, bil, media, kläder, boende etc så är det också lättare att mentalt förbereda sig på att flytten från en trea i Hallunda till en villa med 4rok i Segeltorp kommer att 3-dubbla boendekostnaden. Men är det däremot turbulent i ekonomin, och svårt att räkna på en budget som håller, då drar man sig för sådana beslut. Tror jag.
Just nu är ekonomin lite mer orolig än tidigare, och med en övervikt på negativa nyheter. Högre energipriser och högre matpriser tillsammans med en kraftig ökning av antalet varslade anställda och ett förändrat socialförsäkringssystem kommer göra att man får gå hem till kammaren och göra om kalkylerna.
Jag är övertygad om att hus på längre sikt (mer än 10-15 år) inte kommer att tappa i värde realt. Men visst kan det komma dalar och toppar på vägen...
OK, sätt nu en ostkupa över Konungariket Sverige.
Hur kan någon påstå att realförmögenheten under ostkupan ökar snabbare är BNP? Vi blir INTE rikare för att huspriserna går upp. Vad som ytterst bestämmer priserna är efterfrågan och priset på pengar.
Allt annat är enda jättelikt nationellt nollsummespel.
Hur kan någon påstå att realförmögenheten under ostkupan ökar snabbare är BNP? Vi blir INTE rikare för att huspriserna går upp. Vad som ytterst bestämmer priserna är efterfrågan och priset på pengar.
Allt annat är enda jättelikt nationellt nollsummespel.
Vi lever inte i ett ostkupeförsett land. Vi lever i ett land vars bytesbalans i affärerna mestadels legat på plussidan sedan drygt 50 år tillbaka i tiden med undantag för slutet av 1970-talet. Vi lever dessutom i ett land med företag som låter tillverka saker i ett land, säljer det i ett annat land, och skattar i vårt land. Till råga på allt så får utländska aktörer köpa aktier i svenska företag, och svenskar får köpa aktier i utländska företag.
Ändå så kan jag hålla med dig lite grann, och därför beskrev jag förmögenheterna som teoretiska. Det är omöjligt att realisera dem för alla. Dels måste man bo någonstans, och om alla vill sälja kommer köparna inte att vilja betala. Men det går att belåna dessa teoretiska förmögenheter, och så har det gjorts.
Även om jag personligen hyser en viss aversion mot lån och skulder, så kan jag inte vid en analys bortse från hur samhället i stort fungerar.
Ändå så kan jag hålla med dig lite grann, och därför beskrev jag förmögenheterna som teoretiska. Det är omöjligt att realisera dem för alla. Dels måste man bo någonstans, och om alla vill sälja kommer köparna inte att vilja betala. Men det går att belåna dessa teoretiska förmögenheter, och så har det gjorts.
Även om jag personligen hyser en viss aversion mot lån och skulder, så kan jag inte vid en analys bortse från hur samhället i stort fungerar.