Frågor efter besikning - Första husköpet
Hej,
Vi fick idag ett hus besiktigat och även om besiktningsmannen verkade väl insatt så har vi lite frågor och funderingar.
Byggnadsinformation
Antal rum : 5
Boarea : 140 kvm
Biarea : 140 kvm
Byggnadstyp : 1-plansvilla med inredd källare
Byggår : 1971
Tak : Eternit
Fasad : Tegel
Grundmur : Lättklink
Fönster : 3-glas
Stromme : Trä
Uppvärmning : Bergvärme
Frågor och funderingar :
Vi fick idag ett hus besiktigat och även om besiktningsmannen verkade väl insatt så har vi lite frågor och funderingar.
Byggnadsinformation
Antal rum : 5
Boarea : 140 kvm
Biarea : 140 kvm
Byggnadstyp : 1-plansvilla med inredd källare
Byggår : 1971
Tak : Eternit
Fasad : Tegel
Grundmur : Lättklink
Fönster : 3-glas
Stromme : Trä
Uppvärmning : Bergvärme
Frågor och funderingar :
- Dusch, källare. Utrymmet är helkaklat med ventil, byggt före 88.
Problem : Golvbrunnen är helt upprostad och behöver bytas. Vad vi förstår så kan man inte skarva tätskikt(om det nu ens finns) så man måste riva ner allt och därmed göra en total renovering av utrymmet? Låter det rimligt?
- - Man har gjort en korttids kontroll för radon och värdet för ett av rummen i källaren angav strax under 200 becquerel (entréplan visade runt 100). Enligt besiktningsmannen så är detta ett väl tilltaget gränsvärde och därför inget att fundera på. Läser man dock runt lite på nätet så har man tydligen föreslaget att sänka det gränsvärde ner till 100 becquerel. Anledningen till att förslaget inte gick igenom var för att det skulle kosta samhället för mycket pengar? Låter det då inte riskabelt att köpa ett hus där man faktiskt mätt upp nära 200 becquerel?
- - Toaletten på entré plan har en duschkabin med platå, denna är monterad så att den inte går att flytta på. Detta gör att man inte kan komma åt golvbrunnen alls, verken för inspektering eller för rengöring. Jag kan tänka mig att golvbrunnen kan behövas bytas ut precis som den i källaren och frågan är då om man kanske kan montera in en vanlig kabin samtidigt(d.v.s en sådan där man står direkt på kakel)? Det är fullt möjligt att man satt en kabin med platå för att det inte finns rätt lutning men är det då möjligt att bara lägga om en del av badrummet eller måste man göra en helrenovering för att åtgärda detta?
- - Man har mätt upp fukt nere i källaren vid en vägg, närmare 8 gånger fuktigare än på väggpartiet ovanför jord. Anledningen är troligen växter nära grundmuren som tuggat sig igenom skyddet på utsidan. Enligt besiktningsmannen så är det ingen fara så länge som man har värme i källaren, stämmer detta? Källaren har tapeter direkt på puts idag och större delen av golven har parkett på Platon matta med ventilation.
- - Uppe på vinden fanns inga tecken på läckage, däremot fanns det lite vitt på vissa bräder. Enligt besiktningsmannen var detta mögel men det var så pass lite att det var inget att fundera på. Anledningen var att skorstenen inte används och därmed blir det kallt på vinden. Anledningen till att det var så lite var för att det var mycket god ventilation. Jag frågan han om det fanns någon fukt och han sa att visst finns det fukt precis som att det var självklart? Men han mätte aldrig något?
- - Man hade tilläggs isolerat taket så att det nu låg ca 60 cm isolering, kan detta skapa problem?
- - På entréplan kunde man se att det hade satt sig en del över fönster och ytterdörrar. Man såg det främst där det satt flera fönster i rad utan pelare, inget syntes utifrån. Enligt besiktningsmannen var det knappt värt att nämna i protokollet trotts att man såg det tydligt då taklisterna inte följde taket helt. När huset byggdes fanns inte limträ och då fick man räkna med lite sättningar. Det var inga problem att öppna och stänga dörrar/fönster. Vad vi förstod så finns det inget man kan göra åt det?
- - Vi ropa in detta hus för 2 250 000 kr och då tänkte vi att det inte skulle finnas något större att renovera för detta pris. Tyvärr ser det ut som att iallafall ett dusch utrymme(källare) måste åtgärdas och möjligen även det på entréplan + lite annat. Visst förstår vi att det alltid finns defekter men att renovera en dusch kan säkert hamna på 100 000 - 150 000 kr? Kanske det är läge att förhandla om priset?
Om det är en oisolerad platta i källaren kan du skarva tätskiktet eftersom ev. läckage inte direkt skadar något, så du är inte i något jätte behov av försäkringsskydd. Om det skulle bli läckage, så kanske du behöver göra om utrymmet vilket är samma situation som nu 
(enligt 4 du har ju redan hög fukthalt i väggarna bakom fuktspärren....)
(enligt 4 du har ju redan hög fukthalt i väggarna bakom fuktspärren....)
Vi har inte ens tätskikt mer än i duschen i nyrenoverat badrum på oisilerad plattaribbones skrev:Om det är en oisolerad platta i källaren kan du skarva tätskiktet eftersom ev. läckage inte direkt skadar något, så du är inte i något jätte behov av försäkringsskydd. Om det skulle bli läckage, så kanske du behöver göra om utrymmet vilket är samma situation som nu
Vad menas med oisolerad platta? Grundens ytterväggar är vad jag vet behandlade med någon typ av fuktspärr. Menar du att källargrunden skulle ha extra isolering under golvet?ribbones skrev:Om det är en oisolerad platta i källaren kan du skarva tätskiktet eftersom ev. läckage inte direkt skadar något, så du är inte i något jätte behov av försäkringsskydd. Om det skulle bli läckage, så kanske du behöver göra om utrymmet vilket är samma situation som nu
Anledningen till att man fann fukt i ett av rummen(enligt 4) är som sagt högst troligt pågrund av att växter nära grunden har tuggat sig igenom. Alla andra väggar som mättes gav inget märkvärdigt utslag.
Jag vet inte om det finns fuktspärr på insidan av dusch utrymmet och det verkar inte vara känt för någon annan ihäller. Dock så är det byggt strax innan 1990 då det inte fanns regler på fuktspärr(om jag förstått rätt)? Om så är fallet finns det såklart inget att förstöra och bara köra på. Men besiktningsmannen medan ändå på att man blev tvungen till att byta allt?
Om golvet i källaren är isoleray eller ej.
När är huset byggt?
det är nog bara att köra på i vilket fall som helst. Har du fukt i väggarna trycker fukt ändå på utifrån.
Källare har inte samma krav på tätskikt som övriga huset.
När är huset byggt?
det är nog bara att köra på i vilket fall som helst. Har du fukt i väggarna trycker fukt ändå på utifrån.
Källare har inte samma krav på tätskikt som övriga huset.
Redigerat:
Huset är byggt 1971(första inlägget). Enligt besiktningsmannen så kan klinkersarna lossna om det finns för mycket fukt.AnneFi skrev:
Men visst, finns det ingen fuktspärr idag så spelar det mindre roll hur man åtgärdar det.
Som redan sagts. Våtrum där väggar eller golv riskerar att utsättas för fuktvandring utifrån och in, där skall man inte tätskikta. Man sätter ändå tätskikt på ett begränsat område runt golvbrunn i disch, där kommer det mer vatten från duschen, än via fuktvandring utifrån.
Hus med modern grundkonstruktion, isolerad (med fungerande isolering, alltså inte 70 tals) så anses detta hindra fuktvandringen (varför kan man fylla åtskillga trådar om). Där sätter man tätskikt i normal omfattning.
Och ja klinkers kan lossna när underlaget utsätts för fukt, och det gör det hela tiden när fukt vandrar utifrån och in. Sätter man ett tätskikt, så ökar fukthalten kraftigt på den kalla sidan, och forcerar skadorna på golvet.
Hus med modern grundkonstruktion, isolerad (med fungerande isolering, alltså inte 70 tals) så anses detta hindra fuktvandringen (varför kan man fylla åtskillga trådar om). Där sätter man tätskikt i normal omfattning.
Och ja klinkers kan lossna när underlaget utsätts för fukt, och det gör det hela tiden när fukt vandrar utifrån och in. Sätter man ett tätskikt, så ökar fukthalten kraftigt på den kalla sidan, och forcerar skadorna på golvet.
Rent allmänt så är jag personligen inte så pigg på hus med boyta i källare, möjligen OK i nyare hus med ordentlig isolerad källare.
Vi har källare på vårt hus (30 talshus). Där har vi tvättstuga, förrådsutrymmen, hobbyrum osv. Jag har också kontor för min firma där. Jag är nästan alltid ute hos kund, så då använder jag i princip bara kontoret när det är dags att fakturera. Kontoret är det mest "boaktiga" rummet i källaren, nästan en suterängdel. Men jag skulle aldrig vilja att någon bor i källaren.
Det blir normalt en lite fuktigare atmosfär i en äldre källare.
Vi har källare på vårt hus (30 talshus). Där har vi tvättstuga, förrådsutrymmen, hobbyrum osv. Jag har också kontor för min firma där. Jag är nästan alltid ute hos kund, så då använder jag i princip bara kontoret när det är dags att fakturera. Kontoret är det mest "boaktiga" rummet i källaren, nästan en suterängdel. Men jag skulle aldrig vilja att någon bor i källaren.
Det blir normalt en lite fuktigare atmosfär i en äldre källare.
Som sagt det låter som du måste räkna med att göra om våtrummen. Duschen i källaren skulle jag göra en snabbfix på. Bila upp och byut brunn, reparear med ny klinkers inom ex. 1 kvm. Men lägg in en totalrenovering i 5års planen. Då gör det inget om det är lite knas med tätskiktet.
Våtrummet entreplan låter det också som du skall lägga in i 5 årsplanen. (räkna minst 300 000 totalt), båda låter som de har en ålder där detta inte borde vara oväntat. Om du gör snabbfix i källaren så behöver det inte vara katastrof om det visar sig vara mer akut på entreplanet.
Radon. Ligger det under nuvarande gränsvärde så tycker jag inte man skall vara alltför oroad. Rent värdemässigt så bör man reagera negativt om det kommer från blåbetong. Det är i så fall svårare att åtgärda om gränsvärdet senare sänks. Kan göra huset svårsålt.
Som hälsoproblem tycker jag att man kan ta det lugnt. Nivåer på 200 Bq är i paritet med vad du får även utomhus via bakgrundsstrålning. När radonsanering påbörjades här i landet så var det tiotusentals hus där nivåerna låg uppmot 3 -4 000 bq, och där har folk bott i kanske 50 år. Rent statistiskt gav dessa hus troligen en ökning av lungcancer, men jag tror inte att det går att peka ut att ex. just de där 10 cancerfallen beror på radon. Undvik rökning, rökare tål radon mycket sämre.
Våtrummet entreplan låter det också som du skall lägga in i 5 årsplanen. (räkna minst 300 000 totalt), båda låter som de har en ålder där detta inte borde vara oväntat. Om du gör snabbfix i källaren så behöver det inte vara katastrof om det visar sig vara mer akut på entreplanet.
Radon. Ligger det under nuvarande gränsvärde så tycker jag inte man skall vara alltför oroad. Rent värdemässigt så bör man reagera negativt om det kommer från blåbetong. Det är i så fall svårare att åtgärda om gränsvärdet senare sänks. Kan göra huset svårsålt.
Som hälsoproblem tycker jag att man kan ta det lugnt. Nivåer på 200 Bq är i paritet med vad du får även utomhus via bakgrundsstrålning. När radonsanering påbörjades här i landet så var det tiotusentals hus där nivåerna låg uppmot 3 -4 000 bq, och där har folk bott i kanske 50 år. Rent statistiskt gav dessa hus troligen en ökning av lungcancer, men jag tror inte att det går att peka ut att ex. just de där 10 cancerfallen beror på radon. Undvik rökning, rökare tål radon mycket sämre.
Redigerat:
Eftersom duschen är i källaren kan man säkert bila upp kring brunnen och byta den mot en ny. Kostar inga stora pengar. Om brunnarna och avloppen fungerar som de ska är det inte säkert att ni behöver byta dem direkt, även om de är rostiga kan de hålla 10 år till.
Radon på den nivån är inget problem då det ligger under gränsvärde. Äldre hus har ca 150 bq i medel. Hus från 70-talet har ofta taskig ventilation, förbättrar du den så sjunker nivån.
Om fukten i källaren har möjlighet att torka ur så funkar det nog. Om det är tapeter på källarväggen skulle jag ta bort dessa. På sikt behöver man se över varför det är fuktigt. Kanske dränera om den väggen.
Radon på den nivån är inget problem då det ligger under gränsvärde. Äldre hus har ca 150 bq i medel. Hus från 70-talet har ofta taskig ventilation, förbättrar du den så sjunker nivån.
Om fukten i källaren har möjlighet att torka ur så funkar det nog. Om det är tapeter på källarväggen skulle jag ta bort dessa. På sikt behöver man se över varför det är fuktigt. Kanske dränera om den väggen.
Nu har jag noll koll på hur priset på huset ligger i förhållande till normalt i området.
Men för mig låter det som ett hus som inte bör ligga i den övre delen av "prisfönstret". Det är troligen inget problemhus, utan har troligen ungefär samma problem som många andra hus i samma ålder. Men som sagt om man jämför med ett hus i toppskick så skall det här ligga avsevärt lägre.
Men för mig låter det som ett hus som inte bör ligga i den övre delen av "prisfönstret". Det är troligen inget problemhus, utan har troligen ungefär samma problem som många andra hus i samma ålder. Men som sagt om man jämför med ett hus i toppskick så skall det här ligga avsevärt lägre.
Efter som inte det var planerat vid köp så låter det ändå som att vi ska försöka förhandla ner priset iallafall 200 000 kr.hempularen skrev:
Mina föräldrar har ca 40 Bq/m3 så visst finns det hus utan höga värden och att man normalt skulle få nära 200 Bq/m3 tvivlar jag skarpt på. Området som huset ligger i anses vara högrisk område för radon.hempularen skrev:
Vad jag förstår så uppskattar man att 500 dör om året pågrund av radon och genom att sänka gränsen till 100 så kan man undvika 200 dödsfall men man anser inte att det är ekonomiskt hållbart. För mig som husköpare är det dock annat läge, vi skulle kunna titta på annat hus. Om vi skulle köpa ett hus som har precis på gränsen då vill det till att det går att sanera ner utan större problem och det vet vi egentligen inte då det kan med lite otur vara blåbetong i huset(även om tekniska beskrivningen inte nämner det).
Ja finns det ingen fuktspärr så är det säkert ganska lungt att byta ut brunnen vid behov. Menar du att även om man renoverar utrymmet så ska man inte använda fuktspärr?krille09 skrev:
Som sagt, gränsvärdet har man diskuterat att sänka till 100, d.v.s hälften för att spara 200 liv om året. Det är dock för dyrt att sätta det kravet men som husköpare har man lite mer val.krille09 skrev:
Väljer man att ventilera mer så lär också enagri kostnaden gå upp och i värsta fall strida mot andra normer.
Jag tror på special färg för källar väggar som andas. Vi är ganska säkra på att fukten på väggen beror på intilliggande växter.krille09 skrev:
Det beror ju på. Att det inte var planerat vid köp är ju inget som besiktningsklausulen är tänkt att täcka. Att våtrummen är gamla var väl känt redan vid budgivningen, så det borde ju tagits höjd för.snowjim skrev:
Visst, ni har en ovillkorad hävningsklausul antar jag, men tanken är ju att det är fel som framkommer under besiktningen som skall tas upp.
Om en prissänkning på så mycket som 200k skall lyckas kan ju bero på om det finns fler spekulanter och om det varit budgivning, samt hur gärna säljaren verkligen vill sälja. Som säljare hade jag nog inte varit så glad om man försöker pruta map omständigheter som var kända när kontraktet skrevs.