Får en byggentreprenad häva ett kontrakt pga egen felberäkning?

[Byggdjuret]

Gör en riskanalys.
Hur svårt är det att hitta en ny entreprenör?
Hur mycket dyrare skulle det bli?
Hur har den nuvarande entreprenören skött sig? Hur är kvalitén på utfört arbete?
Hur ligger entreprenören till tidsmässigt ? Ligger de hyffsat i tid? Hur har samarbetet fungerat?
Det är några punkter att fundera på.
Har du kollat entreprenörens ekonomi tidigare ? Kanske dags att göra en uc på företaget? Det kan ge intresserant information, eller inte.
Du vet dina rättigheter. Sen är det till att fundera. Hur du vill fortsätta! Men oavsett så betala inga mer pengar innan varje moment är avslutat. Eftersom det är din bästa påtryckning. Även om avtalet skulle ge entreprenören rätt till betalning i förskott så skulle jag räkna ut vad värdet är på det utförda arbetet minus eventuella tidigare betalningar. Här kanske Ka kan hjälpa till?

Sen blir det nog förhandlingar med byggaren som gäller. Men då måste du gjort en bra riskanalys.

 

[Mikael_L]

TS ställning är juridiskt antagligen ganska god, med avtal om fast pris, och t.o.m avtalat om vite osv, bra.

Men att avtal om fast pris är inte 100% säkert orubbligt, vilket t.ex. sebastiannielsen försöker få fram. Här kan det finnas en liten juridisk öppning för entreprenören att få rätt till mer betalt. Men då han är den professionella parten i avtalet och är den som räknat fel, och lagstiftningen har utökat skydd för konsumenter så måste det i första hand anses att TS sitter med starkast kort.

Men viktigt här är alltså vari felräkningen består av. Och här kan man ha god nytta av en bra entreprenadjurist, så man inte springer in i juridisk process med alltför hög svansföring.
Avtalets utformning är ju också viktigt, för all del.


Nästa sak att ta ställning till är inte juridiska spörsmål, utan handlar mer om ekonomi, få färdigställt, få bra resultat, slippa magsår osv.
Och först och främst måste TS omedelbart se över sitt hus vad gäller utbetalade pengar.
För reda pengar är ofta det absolut enda argumentet som fungerar. Det är få byggfirmor nära konkurs som färdigställer pga heder och samvete, eller lagar och regler.
Money talks. Money rules.

Så prio är att få så mycket som möjligt färdigställt, utan att betala en krona till.
Att säkra upp material osv, så saker inte plötsligt börjar försvinna.

Och hålla i dessa pengar tills hela projektet är genomlyst, kanske klart, eller vad det nu blir.
Men först när man med säkerhet vet att man klarar sig helskinnad betala ut ev överskott.
Betala för det som är skäligt ska man ju naturligtvis göra, men man måste hålla inne maximalt till dess alla andra bitar är på plats.
Vare sig bitarna handlar om färdigställande, avbruten entreprenad, viten, kostnader osv.

Lite beroende på vad du kommer fram till nu närmast... , men blir det att byggaren ska fortsätta och färdigställa vill du naturligtvis att byggaren inte går i kk, och att han får de pengar han har rätt till så fort som möjligt. Detta bör du få byggaren också att inse.
Var lösningsfokuserad, och försök få din motpart att också bli lösningsfokuserad.

 

[Mikael_L]

Men oavsett så betala inga mer pengar innan varje moment är avslutat. Eftersom det är din bästa påtryckning. Även om avtalet skulle ge entreprenören rätt till betalning i förskott så skulle jag räkna ut vad värdet är på det utförda arbetet minus eventuella tidigare betalningar. Här kanske Ka kan hjälpa till?

Glöm inte förseningsviten och rätten att hålla inne 10% till dess entreprenaden är helt slutförd.

 

[Byggdjuret]

Jepp, om det finns indikationer på att det kan vara så. Men det jag menar är att det upptäcks något som man inte i förhand kunde anat så är de 15% inte fast som max.
Om vi säger så här. Byggaren räknar på att göra en kupa, men det finns ingen vindslucka upp o inga andra som helst sätt att se upp på vinden. Eller liknande situationer, och det heller inte finns några indikationer på att något är fel såsom fukt, missfärgning, ruttet virke, och sedan byggaren börjar arbetet. När han sågar upp så visar det sig att det som han skall använda för att montera kupan i är genomruttet då kan han hävda 30%.

Tja har han lämnat ett fast pris så har han
Har han inte tagit sig upp på vinden för att kolla då får han skylla sig själv. 30% var kommer den siffran ifrån?
Men om vi nu tar en seriös byggare som ser till kunna titta på vinden innan bygget av takkuporna. Om det upptäcks försvårande omständigheter så tar han upp det med kunden så blir det hela ett typiskt äta

 

[Thide87]

Tja har han lämnat ett fast pris så har han
Har han inte tagit sig upp på vinden för att kolla då får han skylla sig själv. 30% var kommer den siffran ifrån?
Men om vi nu tar en seriös byggare som ser till kunna titta på vinden innan bygget av takkuporna. Om det upptäcks försvårande omständigheter så tar han upp det med kunden så blir det hela ett typiskt äta

Exakt!

Jag har aldrig fattat var man får dessa procenttal ifrån? Att säga att det är ok att överstiga ett fast pris med 15% är ju helt fel. Ett fast pris är fast, sen kan det självklart tillkomma ÄTA, varav dessa bedöms var för sig.

Det finns ju benämningar som bestämmer hur långt undersökningsplikten går för byggaren. Man kan aldrig hålla en entreprenör skyldig för något som varit omöjligt att upptäcka.

Tänk om jag skulle beställa ett internetabonnemang, sen efter påskrivet kontrakt kommer leverantören och säger att det kostar 15% mer... man hör ju själv orimligheten.

 

[seniorkonsult]

Instämmer helt med elpaco!

 

[katten1234]

Jepp, om det finns indikationer på att det kan vara så. Men det jag menar är att det upptäcks något som man inte i förhand kunde anat så är de 15% inte fast som max.
Om vi säger så här. Byggaren räknar på att göra en kupa, men det finns ingen vindslucka upp o inga andra som helst sätt att se upp på vinden. Eller liknande situationer, och det heller inte finns några indikationer på att något är fel såsom fukt, missfärgning, ruttet virke, och sedan byggaren börjar arbetet. När han sågar upp så visar det sig att det som han skall använda för att montera kupan i är genomruttet då kan han hävda 30%.

Nej, det är ett tilläggsarbete! Byggaren får fortfarande inte öka priset för takkupan med 30%

 

[Byggdjuret]

Det är omständigheter som man inte vet om från början man måste ta tak för när man lämnar en offert med fast pris. Är det så att det visar sig att takbalken var sönderrutten som inte gick att se så blir det ÄTA. Ungefär så... Men då måste byggaren få det godkänt av kunden först.
(men jag kan tänka mig att det finns undantag... Om taket håller på å rasar in.... Nu var detta ett exempel som jag faktiskt inte vet hur det skulle resoenars i verkligheten men jag tror att jag får fram mina tankar.

 

[Byggdjuret]

Glöm inte förseningsviten och rätten att hålla inne 10% till dess entreprenaden är helt slutförd.

De har du rätt i... Missade den delen!

 

[Byggdjuret]

TS ställning är juridiskt antagligen ganska god, med avtal om fast pris, och t.o.m avtalat om vite osv, bra.

Men att avtal om fast pris är inte 100% säkert orubbligt, vilket t.ex. sebastiannielsen försöker få fram. Här kan det finnas en liten juridisk öppning för entreprenören att få rätt till mer betalt. Men då han är den professionella parten i avtalet och är den som räknat fel, och lagstiftningen har utökat skydd för konsumenter så måste det i första hand anses att TS sitter med starkast kort.

Men viktigt här är alltså vari felräkningen består av. Och här kan man ha god nytta av en bra entreprenadjurist, så man inte springer in i juridisk process med alltför hög svansföring.
Avtalets utformning är ju också viktigt, för all del.


Nästa sak att ta ställning till är inte juridiska spörsmål, utan handlar mer om ekonomi, få färdigställt, få bra resultat, slippa magsår osv.
Och först och främst måste TS omedelbart se över sitt hus vad gäller utbetalade pengar.
För reda pengar är ofta det absolut enda argumentet som fungerar. Det är få byggfirmor nära konkurs som färdigställer pga heder och samvete, eller lagar och regler.
Money talks. Money rules.

Så prio är att få så mycket som möjligt färdigställt, utan att betala en krona till.
Att säkra upp material osv, så saker inte plötsligt börjar försvinna.

Och hålla i dessa pengar tills hela projektet är genomlyst, kanske klart, eller vad det nu blir.
Men först när man med säkerhet vet att man klarar sig helskinnad betala ut ev överskott.
Betala för det som är skäligt ska man ju naturligtvis göra, men man måste hålla inne maximalt till dess alla andra bitar är på plats.
Vare sig bitarna handlar om färdigställande, avbruten entreprenad, viten, kostnader osv.

Lite beroende på vad du kommer fram till nu närmast... , men blir det att byggaren ska fortsätta och färdigställa vill du naturligtvis att byggaren inte går i kk, och att han får de pengar han har rätt till så fort som möjligt. Detta bör du få byggaren också att inse.
Var lösningsfokuserad, och försök få din motpart att också bli lösningsfokuserad.

Så enkelt är det...
Vi får komma fram till fler punkter för TS riskanalys.
Men det viktigaste är vi alla överens om... Inte betala någonting mer just nu. Skall något betalas så är det enbart för utfört arbete. Men avvakta att betala någonting fram tills riskanalysen är genomförd. Därefter kan kontakt tas med entreprenören.
Så riskanalysen bör ske skyndsamt. I eventuella skulder till entreprenören räkna då bort förseningsviten och 10%. (som Mikael_L skrev så vackert)

 

[Vatthagen]

Läs detta och begrunda, fastpris är fastpris och 15% påslag gäller endast om ni diskuterat ett ungefärligt pris, 25% påslag kan göras vid mark och rivningsarbeten.


Pris och tilläggsarbete
Om du och hantverkaren kommit överens om ett pris får det inte ändras förutom om du fått ett ungefärligt pris. Om hantverkaren under arbetets gång tycker att fler saker behöver åtgärdas är hen skyldig att kontakta dig.

Har du och hantverkaren kommit överens om ett fast pris i förväg får det inte ändras. Har du fått en ungefärlig prisuppgift får den inte överskridas med mer än 15 procent. Undantaget är om arbetet är rivnings- eller markarbete och du använder entreprenadkontraktet ABS eller Hantverkarformuläret. Då får priset skilja max 25 procent.

Löpande pris
Ett alternativ till fast eller ungefärligt pris är löpande pris. Då betalar du per timme. Tänk på att komma överens om timpriset. Det går att kombinera löpande pris med en ungefärlig prisuppgift eller ett takpris. Vid takpris betalar du per timme, men maximalt upp till det pris ni satt som tak. Även om arbetet skulle ta längre tid så är det takpriset som gäller. Oavsett vilken prissättning ni väljer - se till att få prisuppgiften skriftligt. I prisuppgiften ska moms ingå.

Inget avtalat pris
Om ni inte har avtalat om ett pris är du skyldig att betala vad hantverkaren kräver under förutsättning att det är skäligt. För att ta reda på vad som är skäligt pris kan du till exempel jämföra med vad flera andra hantverkare inom samma arbetsområde tar betalt för motsvarande tjänst för att se vad som kan vara ett rimligt pris. Om det pris som hantverkaren kräver av dig inte är skäligt kan du invända mot det krävda priset och betala vad du anser är skäligt.

Avtalat timpris
Om du har kommit överens med din hantverkare om ett timpris och din hantverkare kräver betalt för orimligt många timmar, kan du också jämföra motsvarande tjänst hos andra hantverkare för att hitta ett pris som är rimligt.

Tänk på att hantverkaren har rätt att ta betalt för tid som inte direkt har med själva hantverksarbetet att göra som till exempel förberedelsearbete av olika slag, till exempel inköp av material.

Tilläggsarbete
Om hantverkaren under arbetets gång märker att någon ytterligare åtgärd behöver utföras, som har samband med uppdraget men som ni inte har kommit överens om i förväg, ska hantverkaren kontakta dig. Du får då bestämma om du vill att hantverkare utför tilläggsarbetet eller inte.

Om hantverkaren inte får tag på dig får bara tilläggsarbetet utföras om:

• priset är obetydligt eller lågt i förhållande till det ursprungliga priset (riktmärke: lägre än 15 procent av det ursprungliga priset) och
• det finns särskilda skäl att anta att du vill ha tilläggsarbetet utfört i samband med uppdraget eller att
• tilläggsarbetet är nödvändigt för att avvärja en nödsituation.

I samband med att ni gör upp vilket pris du ska betala, tänk också på övriga kostnader som kan tillkomma. Det kan till exempel vara reseersättning, materialkostnad och eventuella påslag.

Du har enligt lagen rätt att få en specificerad räkning om du begär det. Har ni inte kommit överens om något annat är du skyldig att betala när hantverkaren är färdig med arbetet, men aldrig i förskott. Du ska bara betala för ett bra utfört arbete. Du har rätt att hålla inne med så mycket pengar som det kostar att åtgärda eventuella fel. Summan du håller inne ska vara rimlig i förhållande till felets karaktär.
I samband med att ni gör upp vilket pris du ska betala, tänk också på övriga kostnader som kan tillkomma. Det kan till exempel vara reseersättning, materialkostnad och eventuella påslag.

 

[treved]

Se över att allt material du har betalt hittills är levererat till dig. Om det skulle gå så illa att entreprenören "konkar" riskerar du att förlora det.

 

[Catrin_G]

Jag läste avtalsjuridik för en hel evighet sedan. Minns inte så mycket. Men det finns ett kapitel som reglerar rimlighet i avtal.
Exempel:
Om ni fått in flera anbud som varit på 100000:- och ett anbud på 50000:- kan man anta att det anbudet är felaktigt= det kan finnas grund för företaget att rätta anbudet i efterhand.
Om anbudet i stället varit på 85000 är det inte rimligt att ni ska förstå att det är felräknat. Dvs ingen rätt för företaget att rätta.
Så frågan är om ni borde ha förstått att anbudet var för lågt?
Tänk även på att konsumentköplagen alltid skyddar den svagaste parten. Nästan alltid privatpersonen.

Sen är ju tvist eller inte tvist mer komplext än lagen.
/C

 

[Hemmakatten]

@Vatthagen. Extremt långa inlägg med kopierad textmassa är inte alltid så lätt och bra att läsa. Bättre med kortare och personliga inlägg så blir tråden lättare att följa. /moderator

 

[Bygg-Joe]

Det är många omständigheter att ta hänsyn till. Vad står i kontraktet och hur långt har de kommit. Är det en abs09 utan friskrivningsklausuler och det inte är ett otroligt lågt pris du fått så har hantverkaren inget att komma med.
Frågan är sedan hur långt de kommit i bygget! Har du tätt hus? Om det är så att huset kan stå ett tag utan att ta skada så är det bara att säga att du inte kommer att betala något öht innan bygget är avslutat och om det behövs poängtera vitet. Du har nämligen rätt att hålla inne med en så stor del av betalningen som krävs för att bygget skall färdigställas. I sådana här fall är det bara pengar som duger som argumentation!

Hej!
För att reda ut situationen och dina valmöjligheter känns det som att du behöver göra en riskbedömning. ....
Några detaljfrågor:

- Är det en totalentreprenad?
- hur likvid/seriös bedömmer du firman vara?

- hur långt har ni kommit?

- hur mycket har ni betalt?

- hur mycket e totalentreprenden på?

- vad, mer exakt, säger byggaren att orsaken till merkostnad är?

- har du något :
”
Färdigställandeskydd
Ett färdigställandeskydd ska täcka kostnaderna för att slutföra arbetena om entreprenören exempelvis går i konkurs. Skyddet kan antingen vara utformat som en försäkring eller en bankgaranti.”

- hur mycket e bankgarantin på?

* Totalentreprenad
* Etapp 4: tätt hus (50% betalt tom denna etapp)
* Inväntar en kalkyl som ska påvisa detta. Han nämner bl.a materialhöjningar och grov felkalkylering pga egen tidsbrist. Förfrågningsunderlaget är mycket tydligt liksom huvudavtalet. De tekniska handlingarna har ju legat inom entreprenaden och togs fram för länge sedan nu. Markarbetet var begränsat på förhand och skulle regleras efter genomförandet och vi har betalat för extra kostnader i samband med detta redan, så felberäkningen ligger inte i de bitar som är svåra att kalkylera i förväg utan att han inte haft tiden att verkligen beräkna enligt förfrågningsunderlaget.
* Färdigställandeskydd i form av en bankgaranti på 10% av anbudssumman som byggaren har lämnat.

Jag är ledsen Joe, men den meningen allena gör att jag har 0% tillit till din byggare. Att ens komma dragandes med det unkna argumentet gör att han luktar lågbegåvad ful fisk. Så skulle ingen hederlig person bete sig, det är inte ärlighet. Möjligen hot maskerat som något liknande.

Jag råder som övriga att kalla in jurist. Kanske skall du även få bygget bedömt i en besiktning avseende värdet på hittills utfört arbete, men avvakta först juristens råd. Inte en krona i utbetalning i förskott, utan endast vid passerade uppnådda fasta mål. Minus slutbetalning. Och inget alls innan ni har enats skriftligt, oavsett modell.

Nej det känns inget vidare. Vi kommer inte betala ut någonting

Jag läste avtalsjuridik för en hel evighet sedan. Minns inte så mycket. Men det finns ett kapitel som reglerar rimlighet i avtal.
Exempel:
Om ni fått in flera anbud som varit på 100000:- och ett anbud på 50000:- kan man anta att det anbudet är felaktigt= det kan finnas grund för företaget att rätta anbudet i efterhand.
Om anbudet i stället varit på 85000 är det inte rimligt att ni ska förstå att det är felräknat. Dvs ingen rätt för företaget att rätta.
Så frågan är om ni borde ha förstått att anbudet var för lågt?
Tänk även på att konsumentköplagen alltid skyddar den svagaste parten. Nästan alltid privatpersonen.

Sen är ju tvist eller inte tvist mer komplext än lagen.
/C

Byggaren var ensam i upphandlingen, kvm-priset ligger på normal nivå (20.000/kvm dock ingick förråd utöver denna kvm). Huset har också en del volym (högt i tak) och fönster samt en ganska stor terass, vet dock ej vart hans felberäkning ligger. Inväntar en tydlig kalkyl men undrar i nuläget om vi kommer se någon... Vi kommer inte betala ut någonting i förskott och tycker det är svårt att hitta vettiga byggare (uppenbarligen...) och är rädd att det kommer kosta ännu mer (tid, pengar, energi) att ta in någon ny som ska lämna garanti på ett halvt byggt hus. Detta gör att han överhuvudet taget har några kort i sin hand, annars vet vi att avtalet är tydligt och att felberäkningen inte kunde förutses av oss då vi inte är byggare utan bedömde kvm-priset som ok. Vi skulle kunna sätta hårt mot hårt med risk att han kör en snabb kk, eller hitta en medelväg för att komma i hamn med bygget - man önskade att man kunde se in i framtiden så att det var enklare att ta beslut. Det står i vilket fall hårt fast att vi inte kommer betala ut någonting i förskott. Riskbedömning comming up!