Tack för bra info, men vad är det för klåpare som skriver på SVT?J Josth skrev:
DET HÄNDER OM EN BRF GÅR I KONKURS
Om en bostadsrättsförening sköter sin ekonomi dåligt kan ge stora negativa konsekvenser för ens privatekonomi. I värsta fall kan bostadsrättsföreningen gå i konkurs.Det innebär att du kan förlora din investering eftersom bostadsrätterna då blir hyresrätter.
I de fallet har bostadsköparna rätt att bo kvar, men deras hem riskeras att säljas på exekutiv auktion. Då sitter de själva kvar med sitt banklån.
Språket under all kritik
Under slutet av 80-talet och precis i början av 90-talet byggdes väldigt mycket småhus som bostadsrätt. Anledningen till det var att de statliga räntesubventionerna var mycket förmånligare för småhus som bostadsrätter jämfört egenägda hus. Man ska komma ihåg att på den tiden låg räntorna på nivåer över 10%. Byggde du ett eget småhus var du från början garanterat en ränta på max 4,9%. Staten betalade mellanskillnaden med sina räntesubventioner. Sedan räknades det upp med en halv procentenhet per år under 10 år där subventionerna sedan upphörde.J Josth skrev:
Men för småhus som bostadsrätt var man istället första året garanterad en ränta på 2,25% och sedan skedde en uppräkning med 0.25 procentenheter under 20 år. Därför byggdes då många radhus som bostadsrätt istället för som egnahem.
Men när regeringen Bildt tillträdde 1991 började man då avskaffa de statliga räntesubventionerna, och då även på de redan byggda föreningarna där upptrappningen skedde i betydligt högre takt. Det drevs nåt pilotfall där man stämde staten för avtalsbrott eftersom man ansåg att föreningarna byggts med de avtalsvillkor som gällde då. Men man förlorade i rätten kring det.
Det här innebar att många föreningar hamnade i stora ekonomiska svårigheter och riskerade konkurs. Många gick också i konkurs, med stora kreditförluster för bankerna. Men i majoriteten av fallen löstes det istället genom att bankerna skrev ner lånen för föreningarna. De gjorde bedömningen att kreditförlusterna blev mindre genom att de tog en förlust genom att skriva ner lånen, och föreningen kunde leva vidare och betala av på återstoden lånen. Jämfört med att föreningen sattes i konkurs och såldes som "hyresfastigheter" som betingade ett lägre värde.
Intressant! Just den skillnaden i räntesubventionerna hade jag faktiskt missat trots jag var med på den tiden och fick del av räntesubvention för småhus. Ja det var ju en riktig bygg-boom då under slutet av 80-talet och precis början av 90-talet. Undrar hur många bostadsrättsföreningar som gick i konkurs under de åren under första halvan av 90-talet? Under januari till juli i år är det tydligen 85 st brf som konkursat. Men skillnaden på dåligt skötta byggen och skenande byggkostnader samt väl kalkylerbara förändringar av skatteomläggningen är ju dock stor så bankerna gjorde säkert klokt i att då skriva ner lån så föreningarna överlevde på den tiden.
Redigerat:
Min minnesbild var att det var nya BRF på mindre attraktiva platser som fick svårt att få all BR "fyllda".J Josth skrev:
Det fanns en lag/regel då om att man kunde lämna tillbaka en BR mot att man betalade 2 månadsavgifter. Och utan tillräckligt många som betalar månadsavgift så går föreningen under.
Jag hade en bekant som tillträdde en nybyggd central BR på den tiden. Han hade stått lång tid i kö för att få köpa den men föreningen fylldes så långsamt så att han till slut fick kalla fötter och lämnade tillbaka den. HSB hade det nog ganska tungt där några år. HSB garanterade bekantingens BRF så den lär ha överlevt. Nu tror jag BR där är ganska dyra.
Äldre BRF i staden hade inga som helst bekymmer vad jag minns. Visst gick priserna ned något, men mer än så var det inte. I föreningen där jag bott tidigare backade priserna ca 20 %.
De som konkade var nog mest BRF på avfolkningsorter och liknande. Där det under även normala omständigheter varit knepigt att fylla de.
Ja, jag satt som förste ordförande i en förening byggd 1989 där våra lån var satta till 14.25%. Man hade i sig rätt med att slopa räntesubventionerna, för byggherrarna hade ingen prispress, utan de byggde "för så mycket som man fick låna till". Man satte lånen i föreningen så högt som möjligt för det man kunde få subventioner för, sedan blev resterande belopp "insatsen". Resultatet var högt belånade föreningar, och låga insatser. I vårt fall låg insatsen bara på runt 5% av husets byggkostnad, resten lånades upp. Så åtgärden att slopa subventionerna var rätt, men det var fel att slopa retroaktivt. Var en moderat bostadsminster som sa då i en intervju att "bostadsrättsföreningarna får skylla sig själva för att de byggt så dyrt". Henne hade jag kunnat strypa för det! För vi som första styrelse tillsattes när vi flyttat in, allt var klart, och lånen satta. Alla beslut togs innan av en interim-styrelse bestående av tre personer; en från byggherren, en från kommunen och en från banken.J Josth skrev:
När de sänkte subventionerna i betydligt högre takt än avtalat ledde det givetvis till kraftigt höjda avgifter. Var inte kul som ordförande att sitta vid möte med medlemmarna och meddela att vi nästa år var tvungna att höja kallhyran med 40%! Jag flyttade från föreningen senare, men då var husen osäljbara. Jag fick lämna tillbaka lägenheten till föreningen och ta den förlusten. Vilket i sig inte var så stor eftersom insatsen var så låg. Var värre för de som köpt senare när husen hunnit stiga i värde 5-6 ggr innan regeringens besked kom, och marknaden tvärdog. Den föreningen räddades senare genom att banken skrev ner lånen med ca en tredjedel.
Det fanns ingen sådan lag som du påstår. Man kunde säga upp sin bostadsrätt och lämna tillbaka den till föreningen, ungefär som man säger upp en hyresrätt, och det kan man nu också. Sedan fanns det en uppsägningstid som man då behövde betala avgiften under den tiden. Men gjorde man det "planerat" kunde man säga upp den 3 månader i förväg, bo kvar under uppsägningstiden och lämna in nycklarna sista dagen. Då stod föreningen med en tom bostadsrätt som ingen betalade avgift för från första dagen. Föreningen hade ingen rätt till bostadsrätten under uppsägningstiden.D daVinci skrev:
Känns som du "killgissar" en hel del.D daVinci skrev:
Klart att äldre BRFer inte påverkades. De hade ju inga räntesubventioner, de gavs till nya föreningar.
Sedan avfolkningsorter? Byggboomen skedde inte på avfolkningsorter, där behövdes inte nya bostäder. Det intensiva byggandet skedde på orter med hög efterfrågan och brist på bostäder. När sedan boendekalkylerna kraftigt förändrades för föreningarna fick många av dem problem. Det berodde på de ökade kostnaderna, inte på var de låg. Var snarare så att ju hetare ort, desto större problem eftersom bygg- och markkostnaderna varit högre på de orterna
Lag/regel skrev jag. Lite därför att jag är osäker på hur det var reglerat.P PTZic skrev:
Men det måste vara reglerat. Annars kan BRF bara vägra.
Nej, där är det ett hyresavtal som upprättas. Där det stipuleras en uppsägningstid. Och detta har en omfattande statlig reglering.P PTZic skrev:
Det är helt väsensskilt.
Möjligt att dina känslor säger dig det. Men det hade funnits mer information om du hade pekat på vad dina känslor har problem med.P PTZic skrev:
Reduktionen av räntesubventioner kom med fördröjd effekt och handlade om att räntebördan ökade långsamt. Om med tiden föll marknadsräntorna Och värdet av de reducerade räntesubventionerna minskade. Det är inte så uppenbart rent matematiskt att det hade så stor inverkan.P PTZic skrev:
Men äldre BRF hade såväl BR-innehavare som betalade månadsavgift såväl som ett värde sedan tidigare, som gjorde att det fanns köpare av sådana BR.
Detta saknade ny BRF.
I verkligheten så revs mycket bostäder. Såväl BRF som hyreshus. Att bostäder byggdes då hade inte alltid så mycket med "behov" att göra. Eller betalvilja för den delen.P PTZic skrev:
På mindre orter eller i utkanten av städer så fanns under 80-talets senare hälft en efterfrågan. Då hade informationen om att man kunde göra klipp på BR (och i viss mån räntesubventionerna spritts mer till allmänheten). Så det gick att bygga där och få köpare.
Men när den internationella lågkonjunkturen kom och kombinerades med Sveriges påhitt med fast växelkurs i kombination med hög inflation, då blev krisen ett faktum. Sedan blev den onödigt djup, men det är en annan diskussion.
När BNP/Capita faller så faller också betalförmåga och betalvilja. Och då drar folk ihop sig på mindre boyta och pris på bostäder faller. Och då får HSB-BRF som har enorma lån och därmed höga månadsavgifter problem.
När jag köpte min HSB-BR på 80-talet så betalade jag inte mycket. Men BRF hade ju sanslösa lån och månadsavgiften var enorm. Ca 95% av produktionskostnaden låg som lån i BRF där. Men det var ändå en bra deal för månadsavgiften rörde sig inte mycket. Men löner och priser steg. Så i relation till lönen så minskade min månadsavgift. Och därmed steg priset på min BR.
Och det var just detta som många ville vara med på. Och så byggdes massor av BRF. Men när BNP/Capita faller och arbetslösheten kryper upp så tappar folk viljan att satsa på en ny BR. Och då står nya BRF där med för få betalande medlemmar.
Min gamla BR föll bara i pris. Med den BRF var det inga problem. Dom fick ju in fullt med månadsavgifter.
Det är när en BRF inte får in månadsavgifter de går i kk.
Tittade på bostadsannonsen igen. Tycker det ser ut som de nu lagt till att juridiska personer är tillåtna som medlemmar i föreningen. Tidigare var det inte tillåtet har jag ett bestämt minne av. Det ökar ju antalet potentiella köpare men det blir lite svårare att organisera styrningen av föreningen särskilt om den är liten och ytterst kan det ju leda till i det närmaste hotellverksamhet med korttidsuthyrning av bostäder. Förhoppningsvis köps de då av något större internationellt bolag som rekryterat experter på långtidskontrakt till Sverige och snabbt behöver bostad i Stockholmsområdet.
Risken med för många juridiska personer i en brf är att den kan klassas som oäkta brf, vilket påverkar både föreningens och den enskildes ekonomi. Bl a blir hela vinsten vid försäljning beskattad och det går inte att göra uppskov med vinsten genom att köpa en annan bostad.J Josth skrev:
En liten förening kräver att alla engagerar sig. Men det är alltid några som tror de bor i hyresrätt, lägg på det att de då tillåter juridiska personer som ägare, de kommer absolut inte komma på någon höststädning eller klippa någon gräsmatta, än mindre sitta i föreningens styrelse och hjälpa till med förvaltningen.
Nä, jag hade undvikit en så liten förening.
Nä, jag hade undvikit en så liten förening.
Ja det är många saker för spekulanter att fundera på och vilka risker som kan finnas. En annan liten detalj som är lätt att missa är att uteplatsen faktiskt inte ingår, bara "förberett för altan med grus". Tittade på bilderna och trodde absolut att det ingick eftersom det är en brf med ansvar för det yttre och där lägenheterna ska vara lika. Nu är det ju ingen jättekostnad med att anlägga en uteplats/trädgärdstäppa men å andra sidan brukar det vara nästan helt tomt i plånboken när man just köpt en mycket dyr bostad. Gäller att lägga undan en slant i samband med köpet. Även fiberanslutning tillkommer "Fiber, finns framdraget till fastighetsgräns, anslutning bekostas av respektive bostadsrättshavare".
Redigerat:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 504 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 504 inlägg
Märkligt med egen fiber i en bostadsrättsförening... Normalt står ju föreningen för ledningar som ligger utanför lägenheterna. Bostadsrättshavaren har ju liksom ingen rätt att ha dem där. Hur ska det ens lösas juridiskt? Nyttjanderättsavtal med varje bostadsrättshavare?