Radhus som bostadsrätt?

[Josth]

Inflyttning i radhusen är i december enligt mäklaren så det är nog svårt att hitta några praktiska erfarenheter ännu. De fyra lägenheterna ska dock alldeles snart vara inflyttningsklara.

 

[Lasse Holmström]

Tack Klas! En stor del av kostnaden för föreningen är lånet. Månadsavgiften för huset är ca 6tkr. Den prognosticerade lånekostnaden per hus är ca 4tkr per hus, så det är ju en rätt hög andel av avgiften som går till lånet, så det blir ju rätt känsligt om jag tänker rätt?

Och hela föreningen är de 12 radhusen, så jag antar att man rätt snabbt behöver vara engagerad och insatt i styrelsen eftersom det är så få bostäder. Behöver inte vara något negativt iofs, kräver dock lite jobb. Jag tror inte föreningen är bildad än, dvs det är nog byggherren just nu...

Intressant att ni tycker att det är en bra kompromiss! Det är ju positivt, och jag tänker att i radhus brukar folk ju bo lite längre jämfört med lägenhet, så boenden är kanske lite mer investerade i att BRFen är bra? Hur har ni upplevt det där med grannsämja, och just det faktum att man behöver komma överens om mycket tillsammans?

själv tycker jag det är ett oskick att sälja radhus via en bostadsrättsföreningen, ser inga som helst fördelar utan endast nackdelar såsom den absolut största; att ni tar en ökad risk, i o m även risk för de andra ägarna i föreningen då ni är solidariskt ansvariga för föreningens skulder, detta innebar konkurser i bl a Åkersberga runt millenniet

anledningen varför man gör på detta sätt är troligtvis att fler kan köpa, m a o köparna har i annat fall inte finansiell möjlighet, d v s risk för dig ökar.

har även svårt att förstå varför ett känt byggföretag skulle spela någon som helst roll

 

[Karl.s]

har även svårt att förstå varför ett känt byggföretag skulle spela någon som helst roll

Skillnaden är risken för att motparten "försvinner", lägre sannolikhet att tex PEAB avvecklas/konkursar än "Bosses Bygg AB"

 

[ds8765]

själv tycker jag det är ett oskick att sälja radhus via en bostadsrättsföreningen, ser inga som helst fördelar utan endast nackdelar såsom den absolut största; att ni tar en ökad risk, i o m även risk för de andra ägarna i föreningen då ni är solidariskt ansvariga för föreningens skulder, detta innebar konkurser i bl a Åkersberga runt millenniet

anledningen varför man gör på detta sätt är troligtvis att fler kan köpa, m a o köparna har i annat fall inte finansiell möjlighet, d v s risk för dig ökar.

har även svårt att förstå varför ett känt byggföretag skulle spela någon som helst roll

Fast det du säger är största nackdelen kan man ju lika gärna se som största fördelen. Man blir som brf-innehavare inte ensam ansvarig för allt underhåll och skötsel. Underhåll kan upphandlas gemensamt för bättre priser och mindre arbete för dig som individ.

 

[Lasse Holmström]

Skillnaden är risken för att motparten "försvinner", lägre sannolikhet att tex PEAB avvecklas/konkursar än "Bosses Bygg AB"

förstår inte på vilket sätt bostadsrättsägaren skulle gynnas av att "PEAB" finns kvar, då de knappast lär ta ansvar för en förening som de har sålt till bostadsrättsägarna, eller hur tänker du?

 

[PTZic]

Jag har precis sålt ett Brf-radhus, och köpt ett eget hus. Har bott i Brf-radhus i två omgångar. Första i ett nybyggt område där jag själv blev första ordföranden i föreningen. Nu i ett äldre område där jag bott i 20 år, och fastigheterna har uppnått sådan ålder att det gjorts och kommer att göras nödvändiga större underhåll på fastigheterna. Jag måste säga det känns som ett lättnad att få lämna området och äga sitt eget. Jag har tidigare både ägt eget hus och " vanlig" bostadsrätt i lägenhetshus. Det som jag tycker skiljer Brf-radhus från Brf-lägenhet är att det blir mer tjafs i det förstnämnda. De boende har andra förväntningar i Brf-radhus och tycker det är deras eget hus som de anser sig kunna göra som de vill med, och vill inte foga sig i föreningens regler och beslut. De förstår inte att det inte skiljer sig i regelverk från Brf-lägenhet. Att de inte äger huset och tomten, utan bara kontraktet till lägenheten. Att de ska stå för det inre underhållet, men det ger dem inte rätten att göra vilka ändringar de vill utan föreningens tillstånd. Att yttre underhåll och förändring alltid måste gå genom föreningen. Uppstår mycket mer konfliktsituationer och tjafs jämfört med vanlig Brf

 

[Josth]

Tittar man närmare på byggbolagets hemsida så verkar det vara ett mindre Uppsala-baserat bolag som byggt både fristående hus och mindre bostadsrättsföreningar i områdena runt Uppsala och Stockholm. Någonstans mellan 20 - 40 anställda och de måste ha många samarbetspartners. Tittar man bland deras referensbyggen så borde man kunna hitta några olika brf att ringa och prata med hur de tycker byggbolaget skött byggkvalitet och garantier etc. Finns även fler exempel där firma Carl Ek varit beställare/exploatör. Frågan är hur bra de lyckas klara sig igenom byggkrisen som är nu(?) När nuvarande projekt är klara är nog läget väldigt kärvt.

 

[Lasse Holmström]

Fast det du säger är största nackdelen kan man ju lika gärna se som största fördelen. Man blir som brf-innehavare inte ensam ansvarig för allt underhåll och skötsel. Underhåll kan upphandlas gemensamt för bättre priser och mindre arbete för dig som individ.

ja, där var en fördel som inte jag såg, men till en kostnad att man är indirekt ansvarig för skulderna som föreningen har,

detta innebär om en eller flera ägare får problem att betala avgiften får övriga betala,

 

[Nucky]

Tittar man närmare på byggbolagets hemsida så verkar det vara ett mindre Uppsala-baserat bolag som byggt både fristående hus och mindre bostadsrättsföreningar i områdena runt Uppsala och Stockholm. Någonstans mellan 20 - 40 anställda och de måste ha många samarbetspartners. Tittar man bland deras referensbyggen så borde man kunna hitta några olika brf att ringa och prata med hur de tycker byggbolaget skött byggkvalitet och garantier etc. Finns även fler exempel där firma Carl Ek varit beställare/exploatör. Frågan är hur bra de lyckas klara sig igenom byggkrisen som är nu(?) När nuvarande projekt är klara är nog läget väldigt kärvt.

De har ett större AB med muskler som moderbolag som verkar äga 50% av det som nu bygger. Tryggt lär det va efter att jag kikade.

I den ekonomiska planen så framgår en del detaljer att planen är höjda avgifter år efter år (planen) pga indexeringar och det är ändå ganska intressant hur dyrt detta objekt är och därutöver lånen som drabbar er privat och dom via föreningen (avgiften) - Förstår att det är ett nybygge och det kan vara trevligt. Men tänk efter en extra gång - Att i framtiden ska ni behöva kunna amortera av era lån.

Avgifterna kommer gå upp pga detta. Majoritet av utgifterna idag är kopplade till räntan. Ingen amortering inräknat.

Finns ytterligare ett objekt och liknande förening just nu på budgivning med liknande (radhus + bostadsrätt) i Silverdal. De har fått ett underbud på 9,5mkr via samma mäklare. Kika i den årsredovisningen om vad dom spenderar på VA och dylikt. Det är en några år äldre förening med en avgift på ca 4700kr i månaden där utöver månadsavgiften tillkommer kostnad för el, värme, försäkring, TV och internet.

 

[Karl.s]

förstår inte på vilket sätt bostadsrättsägaren skulle gynnas av att "PEAB" finns kvar, då de knappast lär ta ansvar för en förening som de har sålt till bostadsrättsägarna, eller hur tänker du?

De lär inte ta ansvar för föreningen, men för byggnaden de levererat.

Är saker inte levererat enligt avtalet är det givetvis bättre om motparten fortfarande existerar, så det finns någon att ställa krav mot.

 

[daVinci]

Hej!

Vi funderar på att köpa ett nybygge som ser ut som ett radhus , dvs det är 12st hus på 4 våningar (3 våningar + garage) som sitter ihop. Men det är strukturerat som en bostadsrätt, dvs det finns en bostadsrättsförening och man köper det som en lägenhet. Man betalar därför också avgift till föreningen, så det är som att bo i en lägenhet förutom att lägenheten ser ut som ett radhus, om ni förstår vad jag menar. 😅

Eftersom det är nyproduktion så finns det en ekonomisk plan för föreningen. Idag är 5 av 12 hus osålda, och husen är redan färdigproducerade och redo för inflytt. Vi är lite oroliga för att det är många hus som inte är sålda än, men det kanske är normalt?

Tänkte kolla om det finns lite tips här på vad man ska fundera över i ett sånt här köp? Finns det fallgropar vi borde ha koll på? Vi har bott i lägenhet tidigare och även just nu, så vi är ju vana vid det, men vill nu ha radhus pga större plats och vi har 2st småbarn... Det skulle också bli första gången vi köper nyproduktion, så jag vet inte om det finns något kring det som man borde se upp med också?

Tacksam för alla tips/råd!

Lite kort så fungerar det så att producenter bygger byggnaden, skapar en BRF och säljer tomte+byggnaden till BRF'n. Där den senare lånar till köpeskillingen.
Sedan säljer BRF bostadsrätterna och amorterar bort lånet i takt med att de säljs.

Här sitter BRF på en risk i att BR är svårsålda och BRF kan hamna i ekonomiska svårigheter.

En del producenter löser detta på så vis att dom har ställt ut en slags återförsäkring till BRF som gör att efter en tid köper producenten alla osålda BR. Och producenten säljer sedan dessa som vanlig försäljning med mäklare. Detta är en ganska bra lösning iom att risken minskat mycket i BRF och det gör då att de osålda BR blir lättare att sälja.

Jag skulle kolla om producenten ställt ut någon liknande försäkring. Annars låter det riskabelt att så stor andel är osålda när produktionen är klar. Köpare av större bostäder vill gärna ha långt tillträde då bankerna är obenägna att ge brygglån utan att köparen sålt befintlig bostad först. Dvs fönstret när dessa stora BR typiskt hade sålts verkar redan ha passerats.

 

[Josth]

Det låter ju bra för potentiella kunder men frågan är vad återköpsförsäkringen av osålda bostadsrätter är värd när den är utställd av ett mer eller mindre tomt aktiebolag skapad för byggprojektet och som mer eller mindre enkelt kan försättas i konkurs?

 

[PTZic]

har även svårt att förstå varför ett känt byggföretag skulle spela någon som helst roll

Klart det spelar roll. Det kända företaget är känt just för att de har ett varumärke som de byggt och försöker vårda. Negativ publicitet skulle kunna kosta betydligt mer i längden än vad de kortsiktigt skulle kunna tjäna på en sån här affär. Det mindre bolaget har inte ett varumärke att vårda på samma sätt, för dom gäller det att tjäna så mycket pengar som möjligt i varje affär

 

[TRJBerg]

Jag ser brf som ett problematiskt koncept av flera anledningar.

Om jag skulle köpa en brf så skulle jag välja:
1. Minst 30 lägenheter i brf:en.
2. Ej nybygge, minst 5 år gammal brf.

Om trots allt nybygge, skulle jag:
1. Kräva minst 30 lägenheter i brf:en.
2. Göra MYCKET noggrann kontroll av företaget/företagen, ekonomin och inblandade personer. (Åtal/domar/konkurser?)
3. Göra en noggrann egen beräkning av ekonomin 10 år framåt i tiden. (Lånekostnader, underhåll och tänkbara framtida krav på åtgärder från myndigheter.)

 

[Pin]

Risker som jag ser det:
- Alla lägenheter säljs inte och ni som köpt får då betala för de osålda också
- stora lån i föreningen med kanske 100 års avbetalningsplan (kolla ekonomin noga)
- nybygge dvs de som byggt vill bara kämpa över alla problem på föreningen
- nybygge - snyggt på visningen men slitet om ett antal år.
- liten förening- nästan alla måste engagera sig i styrelsen, en besvärlig person blir väldigt mycket att hantera för övriga 11
- radhus brf är bättre än hr brf men sämre än ägande (min subjektiva uppfattning)
- om vi pratar om Silverdal så observera att både Ericsson och Coor flyr från Kista just nu. Påverkar pris på bostäder i närheten samt symptom på Kistas förfall