Är väl bättre att förlora ett eventuellt köp än att sitta med "svarte petter". Hoppar säljaren av kan man väl gå vidare?
Sedan påverkar det väl även om det är säljarens eller köparens marknad? under vissa perioder köptes miljonhus osedda vill jag minnas.
Sedan påverkar det väl även om det är säljarens eller köparens marknad? under vissa perioder köptes miljonhus osedda vill jag minnas.
Krav på skriftliga slutna förhandsbud har jag aldrig varit med om vi vanliga fastighetsaffärer. Men naturligtvis kan det förekomma även om jag aldrig råkat ut för det.krillek skrev:
Köparen har en undersökningsplikt. Vad säljaren än gjort eller påstår förändrar inte det.
Att välja bort en spekulant som vill göra exakt det lagen kräver att spekulanten måste göra låter mycket märkligt tycker jag. Det brukar gå väldigt snabbt och smidigt att låta en firma besikta fastigheten.
Men att villkora bud är något helt annat än kvalificering.
Som du skriver gäller det väldigt många bud. Och det är inget säljaren styr över det minsta. Budgivaren kan alltid lägga precis vilka villkorade bud som helst utan att säljaren kan göra något alls åt det. Om buden accepteras eller inte är en annan sak. Men någon kvalificering är det inte frågan om.
Vore väldigt intressant att höra hur du anser att man kan uppfylla lagens krav. Det låter nämligen som att du anser att en besiktning utförd av säljaren (som du som köpare dessutom kan köpa in dig i) inte skulle duga för att uppfylla undersökningsplikten.O skrev:
Att det går snabbt att beställa en egen besiktning är korrekt, men risken med att köparen har ”öppet köp” och risken finns att man måste börja om med visningar, budgivningar mm gör att jag som säljare alla dagar i veckan väljer den köpare där jag tror att affären går smärtfriast - vilket inte behöver vara den den som bjudit mest.
Högsta domstolen har i en dom (HD 2017 T 3034-15) uttryckt:
”Genom att nöja sig med att ta över en av säljaren beställd och i dennes intresse utförd överlåtelsebesiktning i stället för att anlita en egen besiktningsman, har köparna inte gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller i alla fall minska den köparrisk som följer med riskfördelningen enligt 4 kap. 19 § jordabalken.” HD menar i denna dom att köparna borde ha anlitat en egen, oberoende besiktningsman för att ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
Snabbsammanfattning:
Köparna tog över säljarbesiktningen och den hade en ansvarsbegränsning på 15 prisbasbelopp.
Denna begränsning är väl ok för en säljarbesiktning (säljaren kan ju knappast lida någon enorm skada) men inte i en köparbesiktning.
Besiktningsmannen visade sig gravt oskicklig och hovrätten ansåg att denne åsamkat skada värd 1 802 558.
Men, ansvarsbegränsningen satte ner skadeståndet till 636 000 kr.
Köparna förlorade därför 1 166 553 kronor genom att inte ha gjort en egen fristående besiktning.
https://www.husbyggaren.se/dags-att-styra-upp-besiktningsmarknaden/
Jag har varit med om exakt det. Att besiktningsmannen upptäckte en nedgrävd oljecistern.O olomar skrev:
Det är i de flesta fall inte det minsta svårt att upptäcka för den som gör en seriös besiktning. Hur det går till att hitta känner rimligen de i branschen till. Men det hör knappast hit.
Väl så viktigt:
"HD menar i denna dom att köparna borde ha anlitat en egen, oberoende besiktningsman för att ha uppfyllt sin undersökningsplikt."
Man biter inte den hand som föder en..
"HD menar i denna dom att köparna borde ha anlitat en egen, oberoende besiktningsman för att ha uppfyllt sin undersökningsplikt."
Man biter inte den hand som föder en..
Det har jag skrivit ganska många gånger redan i tråden. Men: det enklaste sättet är att köparen anlitar en besiktningsman från en företag som är specialiserat på att uppfylla lagens krav på undersökningsplikt.
Det är för de allra flesta privatpersoner antagligen enda rimliga sättet.
Med den synen som HD har så är det med andra ord väldigt få som faktiskt uppfyller sin undersökningsplikt. Hur många tror du faktiskt väljer att göra en egen besiktning av ett redan besiktigat hus? Jag killgissar att det är väldigt få.D Dilato skrev:
Rätt uppfattat. Just så är det.
Om man som säljare har fullgjort sin upplysningsplikt, t.ex. som du själv skriver ovan, genom en egen besiktning måste den risken vare extremt liten. Om man som säljare inte döljer något hittar heller troligen inte köparen något väsentligt vid sin besiktning.
Detta gäller självklart oavsett om säljaren väljer den med högsta budet eller någon annan att sälja till. Alla köpare har samma undersökningsplikt.
Tja att det är få, det kan du ha rätt i. Men inte för att HD följer och tillämpar lagen. Snarare för att många tror de kan undersöka själva samtidigt som väldigt få faktiskt vet vad de förväntas undersöka och ännu färre vet hur man gör. Det räcker med att läsa denna tråd för att inse.
Att ta med en kompis eller släkting som kan lite mer än man själv på en visning är alldeles utmärkt. Men det är normalt något helt annat än en besiktning. Så visst är det få.
Det har jag ingen aning om och ser ingen anledning att gissa. Jag vet inte ens hur många fastigheter som säljs varje år. Så det kan jag inte svara på.
Killgissningar är väl mer eller mindre definitionsmässigt felaktiga? 🤣
Jag håller med dig. Du har en viktig poäng. Det är säkert så att säljarens besiktning ofta accepteras rakt av av köparen. Om det är så vanligt som du misstänker, och jag håller med dig om, kan man ju undra varför?
Att säljaren gör en (mer eller mindre) oberoende besiktning skapar ett intryck för köparen av att allt är OK eller "på bordet". Det är den del av marknadsföringen av objektet. Ett sätt att få köparen att slå till snabbt utan att kontrollera alla detaljer först.
- - - - - - - - - -
Men såhär har det inte alltid varit. Att säljaren besiktar inför försäljning är ett ganska nytt fenomen som för inte så långt tillbaka i tiden i princip inte förekom.
⚠ Nu skall jag hoppa på systemet med mäklare. Ursäkta.
Min tro är att mäklarna marknadsför "dolda fel"-försäkringar till sina uppdragsgivare, säljarna. För att teckna försäkringen behöver försäkringsbolaget veta objektets skick. Så bolaget kräver en besiktning för att bedöma risken för dolda fel. Som är det försäkringsbolaget intresserar sig för. Uppenbara felaktigheter och underhållsbehov ingår inte i dolda fel, så det fokuserar inte besiktningen på. Gissar jag.
Om jag gissar vidare hej vilt får mäklaren personligen och/eller mäklarfirman provision på den sålda försäkringen, eller så finns det en ägarkoppling mellan mäklarfirman och försäkringsbolaget.
Mäklaren argumenterar till säljaren att besiktningen är ett plus för köparen eftersom "man vet vad man köper" el liknande. Trots att det bara är en del av sanningen.
När mäklaren visar objektet och talar med spekulanter framförs besiktningen som en slags garant för att det inte finns några fel på objektet. Kanske inte explicit, men med antydningar i stil med "objektet är besiktat!". Utan att tydligt förklara för spekulanterna att de har en egen undersökningsplikt.
Rent formellt är en mäklare en opartisk mellanhand. Det är i verkligheten aldrig så. Enklast inser man det eftersom mäklaren får sitt uppdrag av säljaren. Talar man med en mäklare eller läser deras presentationer på nätet står det hur många objekt de har sålt. Inte förmedlat. Systemet med mäklare är dessutom vinklat ännu mer till säljarens fördel i och med att mäklaren får provision på köpesumman.
En lite mer neutral sak säljare/köpare men vinkling till mäklarens fördel är att mäklaren får betalt först efter avslutad affär. Mäklaren vill att det skall gå snabbt. Medan säljare och köpare oftast gärna väntar en eller två veckor om de kan spara/tjäna 100000kr.
Om köparen inte besiktar själv går det fortare. Det är vad mäklaren vill.
Sedan kan vi ta det här md homestyling. Det är oxo ganska nytt, så har det inte alltid varit. Att säljaren stylar inför försäljning är ett ganska nytt fenomen som för inte så långt tillbaka i tiden i princip inte förekom. Det började med att man städade och flyttade bort div "skräp" i hemmet inför visning, sedan inför fotografering & visning. Nu ser de flesta stylade bostäder ut som möbelreklam eller inredningsbutiker. Jag har varit på visning i en bostad med tio(10) sittplatser i köket och totalt två (2) sovplatser i en (1) säng. I väldigt många fall går det inte att bo i en lägenhet så som den stylas och visas upp.
Varför det är så numera vet jag inte. Men att säljaren gärna skulle slippa betala kostnaden är jag säker på. Att köparen hellre skulle vilja se objekt med en möblering som faktiskt har fungerat för säljaren än något man ser i ett heminredningsmagasin är jag övertygad om. Om inte mäklaren får provision på stylingen ser jag egentligen ingen vinnare alls på dagens nivå av styling. Men det är det "som gäller" idag.
Tänk på att pengarna som betalar allt i en bostadsaffär kommer från köparen. Det är i slutändan köparen som betalar extra för styling, mäklare, doldafelförsäkring och säljarbesiktning nu när allt detta har blivit "standard" på marknaden. Men de pengarna går till väldigt liten del till säljaren...
Som köpare måste man inse att mäklaren till stor del är säljarens betalda hantlangare, men alltid med främsta fokus på egen vinning.
OK, färdigt med påhoppet på mäklarsystemet. Mäklare är individer. De flesta seriöst jobbande. Enstaka undantag som i alla branscher. Och förstås en del lysande stjärnor!
Det är så det svenska systemet fungerar. Som jag personligen uppfattar det i alla fall. Man kan tycka vad man vill om det. Men den tiden är sedan länge förbi när hus- och lägenhets-affärer annonserades i DN och gjordes upp mellan säljare och köpare med handpenning vid köksbordet och kontrakt på banken.
(här skulle man kunna ta upp systemet med mäklarfirmornas privata marknadsplats, hemnet.se, som i praktiken effektivt hindrar privatpersoner att själva sälja sin egendom... om man hade ork kvar... )
👉 När man som köpare inser att man står ensam på sin sida mot mäklaren och säljaren begriper man hur viktigt det är med en egen expertis, kunniga bekanta och en seriös besiktningsman som kan upptäcka om objektet man är intresserad av har sådana dåliga sidor att man inte längre är intresserad. För de sidorna finns ingen garanti att den "opartiska" mäklaren vet eller informerar om.
- - - - - - - - - -
Men såhär har det inte alltid varit. Att säljaren besiktar inför försäljning är ett ganska nytt fenomen som för inte så långt tillbaka i tiden i princip inte förekom.
⚠ Nu skall jag hoppa på systemet med mäklare. Ursäkta.
Min tro är att mäklarna marknadsför "dolda fel"-försäkringar till sina uppdragsgivare, säljarna. För att teckna försäkringen behöver försäkringsbolaget veta objektets skick. Så bolaget kräver en besiktning för att bedöma risken för dolda fel. Som är det försäkringsbolaget intresserar sig för. Uppenbara felaktigheter och underhållsbehov ingår inte i dolda fel, så det fokuserar inte besiktningen på. Gissar jag.
Om jag gissar vidare hej vilt får mäklaren personligen och/eller mäklarfirman provision på den sålda försäkringen, eller så finns det en ägarkoppling mellan mäklarfirman och försäkringsbolaget.
Mäklaren argumenterar till säljaren att besiktningen är ett plus för köparen eftersom "man vet vad man köper" el liknande. Trots att det bara är en del av sanningen.
När mäklaren visar objektet och talar med spekulanter framförs besiktningen som en slags garant för att det inte finns några fel på objektet. Kanske inte explicit, men med antydningar i stil med "objektet är besiktat!". Utan att tydligt förklara för spekulanterna att de har en egen undersökningsplikt.
Rent formellt är en mäklare en opartisk mellanhand. Det är i verkligheten aldrig så. Enklast inser man det eftersom mäklaren får sitt uppdrag av säljaren. Talar man med en mäklare eller läser deras presentationer på nätet står det hur många objekt de har sålt. Inte förmedlat. Systemet med mäklare är dessutom vinklat ännu mer till säljarens fördel i och med att mäklaren får provision på köpesumman.
En lite mer neutral sak säljare/köpare men vinkling till mäklarens fördel är att mäklaren får betalt först efter avslutad affär. Mäklaren vill att det skall gå snabbt. Medan säljare och köpare oftast gärna väntar en eller två veckor om de kan spara/tjäna 100000kr.
Om köparen inte besiktar själv går det fortare. Det är vad mäklaren vill.
Sedan kan vi ta det här md homestyling. Det är oxo ganska nytt, så har det inte alltid varit. Att säljaren stylar inför försäljning är ett ganska nytt fenomen som för inte så långt tillbaka i tiden i princip inte förekom. Det började med att man städade och flyttade bort div "skräp" i hemmet inför visning, sedan inför fotografering & visning. Nu ser de flesta stylade bostäder ut som möbelreklam eller inredningsbutiker. Jag har varit på visning i en bostad med tio(10) sittplatser i köket och totalt två (2) sovplatser i en (1) säng. I väldigt många fall går det inte att bo i en lägenhet så som den stylas och visas upp.
Varför det är så numera vet jag inte. Men att säljaren gärna skulle slippa betala kostnaden är jag säker på. Att köparen hellre skulle vilja se objekt med en möblering som faktiskt har fungerat för säljaren än något man ser i ett heminredningsmagasin är jag övertygad om. Om inte mäklaren får provision på stylingen ser jag egentligen ingen vinnare alls på dagens nivå av styling. Men det är det "som gäller" idag.
Tänk på att pengarna som betalar allt i en bostadsaffär kommer från köparen. Det är i slutändan köparen som betalar extra för styling, mäklare, doldafelförsäkring och säljarbesiktning nu när allt detta har blivit "standard" på marknaden. Men de pengarna går till väldigt liten del till säljaren...
Som köpare måste man inse att mäklaren till stor del är säljarens betalda hantlangare, men alltid med främsta fokus på egen vinning.
OK, färdigt med påhoppet på mäklarsystemet. Mäklare är individer. De flesta seriöst jobbande. Enstaka undantag som i alla branscher. Och förstås en del lysande stjärnor!
Det är så det svenska systemet fungerar. Som jag personligen uppfattar det i alla fall. Man kan tycka vad man vill om det. Men den tiden är sedan länge förbi när hus- och lägenhets-affärer annonserades i DN och gjordes upp mellan säljare och köpare med handpenning vid köksbordet och kontrakt på banken.
(här skulle man kunna ta upp systemet med mäklarfirmornas privata marknadsplats, hemnet.se, som i praktiken effektivt hindrar privatpersoner att själva sälja sin egendom... om man hade ork kvar... )
👉 När man som köpare inser att man står ensam på sin sida mot mäklaren och säljaren begriper man hur viktigt det är med en egen expertis, kunniga bekanta och en seriös besiktningsman som kan upptäcka om objektet man är intresserad av har sådana dåliga sidor att man inte längre är intresserad. För de sidorna finns ingen garanti att den "opartiska" mäklaren vet eller informerar om.
Tack för allas input, råd och diskussioner 😉 Det lutar mer och mer åt att ev faktiskt inte ta in en besiktningsman. Det är som ni skriver, det jag ser ser besiktningsmannen likaväl kanske!
Vi har tyvärr inga kunniga eller händiga nära och kära nära oss, utan mer eller mindre 60mil ifrån varandra…
Läget på huset är FANTASTISKT, har redan åkt förbi där och kikat. Däremot är min morfar här på besök, vi funderar på att slita med honom på visningen för ett extra öga!
Vi har tyvärr inga kunniga eller händiga nära och kära nära oss, utan mer eller mindre 60mil ifrån varandra…
Läget på huset är FANTASTISKT, har redan åkt förbi där och kikat. Däremot är min morfar här på besök, vi funderar på att slita med honom på visningen för ett extra öga!
Mina 2 cents, Mycket tragglande i denna tråd om undersökningsplikt osv.
Besiktning av besiktningsman skulle jag bedömma som närmare att kasta pengar i sjön.
Varför ?
Huset är från 1915, Alltså 110 år gammalt
Taket, allt avlopp inkl inne i huset, all El, vattensystem samt Uppvärminingskälla och dränering kommer behöva bytas i närtid PUNKT.
Besiktningen kan du göra själv på resten, Ta med en skruvmejsel och tryck på alla träytor runt huset för att se om det är ruttet inkl. fönster
Lutar golvet= varför?
Mögelpåväxt på viden= Varför?
Öppna proppskåpet, Hur ser det ut där?
Ingen besiktningsman i världen kommer hitta en rutten stomme om du inte själv kan se att något är galet.
Ett hus som är över 100år och har som nyast 70-tals standard invändigt behöver du göra allt med, Betala därefter och njut av din renoveringsresa
Besiktning av besiktningsman skulle jag bedömma som närmare att kasta pengar i sjön.
Varför ?
Huset är från 1915, Alltså 110 år gammalt
Taket, allt avlopp inkl inne i huset, all El, vattensystem samt Uppvärminingskälla och dränering kommer behöva bytas i närtid PUNKT.
Besiktningen kan du göra själv på resten, Ta med en skruvmejsel och tryck på alla träytor runt huset för att se om det är ruttet inkl. fönster
Lutar golvet= varför?
Mögelpåväxt på viden= Varför?
Öppna proppskåpet, Hur ser det ut där?
Ingen besiktningsman i världen kommer hitta en rutten stomme om du inte själv kan se att något är galet.
Ett hus som är över 100år och har som nyast 70-tals standard invändigt behöver du göra allt med, Betala därefter och njut av din renoveringsresa
