Fastighetsägare har planerat skog på mark ovan våra värmeslingor

[Rozo]

Vi bor i en avstyckad gård.

Person 1 köpte gården 2014.
Denne styckade av en tomt med huset på och avsåg att behålla skog och betesmark själv.

Person 2 köpte huset 2014.
Värmeslingorna till husets jordvärmepump är dragna under intilliggande väg (samfällighet) och ut på (under) en åker bredvid. Det rör sig om 2 slingor, vilka en rörmokare vi nu varit i kontakt med uppskattar till upp till 800m sammanlagt.
När person 2 köpte huset skrevs ett servitut på slingan.
Det står bara att den ligger där, att priset är 0:- och sen en egenritad karta som bilaga.
Detta är underskrivet av person 1 samt person 2.

Vi köpte huset av "2" år 2017.
Då arrenderade en granne - Person 3 - betesmarken till sina djur.
Något år senare beslöt sig person 1 för att säga upp arrendet för att plantera energiskog på marken.
Detta var inget vi blev informerade om utan det hörde vi ryktesvägen.
Tiden gick utan att vi hörde något. Så en dag stod det en minigrävare ute på åkern, som förberedde någon form av plantering.
Jag kontaktade "1" för att höra mig för och jo, nu skulle det planteras energiskog.
Jag frågade om jag fick köpa marken (den del som ligger runt vårt hus) istället men det var inte aktuellt.
Jag sa att jag funderade på hur detta skulle påverka våra värmeslingor men fick till svar att rötterna inte gick så djupt.
Naivt kanske att tro på detta, men det gjorde jag.

Så här om dagen hade jag en rörmokare hemma i annat ärende och kom att prata om värmesystemet och att slingorna ligger där dom ligger.
Han sa att det absolut inte var bra och att jag omgående var tvungen att försöka få markägaren att förstå allvaret och ta bort träden innan rötterna tar sig för djupt.

Så frågan är...
Kan vi göra något?
Vad är ett servitut värt när det inte är inskrivet hos inskrivningsmyndigheten utan bara finns på papper?
Jag har pratat med kommunen som hävdar att markägaren inte får göra något som skadar servitutet och att man troligtvis behöver anlita jurist som tar sig an fallet och driver detta i ett civilmål (?). Problemet är bara att vi isf. är uppe not någon som är ekonomiskt oberoende.

Vad säger panelen?
Lägga pengar på att kriga eller bita i det sura äpplet och spara dessa till en bergvärne-borrning om det kommer behövas om några år?
Eller kan vi ha sån "tur" att fallet är solklart och går snabbt (billigt) att lösa.

Fastighetsägaren är ännu inte kontaktad, men jag gissar att han inte kommer säga: Absolut! Vi tar bort det direkt!
Därav vill jag veta på ett ungefär vilka rättigheter/möjligheter jag har, innan kontakt etableras.
Någon som vet eller har en kvalificerad gissning?

Som jag tolkar det så är det ett avtalsservitut mellan 1 och 2. Om du sedan köper fastigheten av 2 så gäller inte avtalet eftersom det inte är inskrivet hos inskrivningsmyndigheten. Avtalsservitutet gäller då mellan parterna, dvs fysiska personerna.
Poängen är att det först vid inskrivningen så övergår servitutet från de fysiska personerna, till att gälla mellan fastigheterna.

 

[Dilato]

Ett avtal mellan fastigheter behöver inte vara inskrivet.
Mitt avloppsservitut med infiltration på grannens åker skrevs mellan de två fastigheterna, inte ägarna, och gäller än i dag 40 år senare och minst två ägarbyten trots att det inte är inskrivet någonstans.

 

[Leif i Skåne]

Det blir kanske inte så mycket skog om du håller rötterna i ständig vinterkylan.🤓🥶

Vi hade en granne en bit bort som lade jordvärme och det blev ingen gräsmatta på 10-15år bara växter som såg ut som taklök och mossa.

 

[hsd]

Poppel har djävulska rötter
Tog bort 3 poppelstubbar och grävde runtom ca 2m å det satt fast ändå drog upp det sista med bil , på två av 3 har det vuxit upp nya träd

 

[Nissens]

Skriv till markägaren och tala om att Du är orolig för att odlingen ska skada Dina slangar som Du är beroende av för att hålla huset varmt., och att Du har ett servitut på förläggningen.
I bästa fall får Du ett skriftligt svar som kan användas emot honom i händelse av framtida skada. Skriver han att det är riskfritt har han också tagit ansvaret.(och eventuella kostnader senare)
I sämsta fall får Du inget svar. Då får Du skicka lite påminnelse. Huvudsaken är att Du redan nu har dokumenterat Din oro ifall något händer i framtiden.
Muntliga löften/överenskommelser år inte värda något och konfrontationer leder ingen vart. Allt går ut på att bygga upp försvaret i god tid ifall blir krig senare
Tycker jag.....

Det är ju inte markägarens problem att TS är orolig, sannolikt helt i onödan.
Jag har svårt att tro att enegidkogen kommer att påverka slingorna överhuvudtaget.

Bättre TS tar kontakt med någon kunnig för att lugna sig.

Stormfällen är osannolika i energiskog, och inträffar det ändå så lär det inte påverka slingorna.
Fötstår inte vad vissa tror att rötterna skulle göra med slingorna, tror knappast rötterna kan göra något med dom.

 

[heisiandiishe]

är inte diesel tex växthämmanda?

 

[fusion]

Kan ju vara bra att påpeka för den som planterar skogen att hårt belastad jordslinga kan leda till kraftig tjäle. Samt att du inte tar ansvar för följderna av detta om det senare visar sig att energiskogen tar skada.

 

[ArWo]

Kan ju vara bra att påpeka för den som planterar skogen att hårt belastad jordslinga kan leda till kraftig tjäle. Samt att du inte tar ansvar för följderna av detta om det senare visar sig att energiskogen tar skada.

Prata också med din röris ang ev borrhålsskydd på vpn, det behövs inte för jordvärme (om man inte vill skydda sin gräsmatta). Finns såklart risk för permafrost beroende på dimensionering och förändringen i tillförd solenergi. Lär väl märkas om skogen inte växer.

 

[Nissens]

Kan ju vara bra att påpeka för den som planterar skogen att hårt belastad jordslinga kan leda till kraftig tjäle. Samt att du inte tar ansvar för följderna av detta om det senare visar sig att energiskogen tar skada.

Ja, men det kan räcka med att marken blir kallare även om det inte är frost. Kan nog hämna tillväxten. Kanske kräver markägaren att TS stänger av slingorna om papperna inte är i ordning…

 

[Mamba]

Låt det vara som det är, detta är inget problem, OM det skulle bli problem i framtiden kan du borra ett hål istället, men som jag ser det är det inte värt besväret att driva detta vidare, slangen ligger djupt ,om rötter någon gång i framtiden når slangen så växer dom bara runt den.
Lägg energi på något annat istället

 

[Håkan V]

Nu bor vi i Sverige och det finns reglwr för allt. Det låter som att det är jordbruksmark, vi pratar om? Och man får inte bara ändra markanvändningen hur som helst. Du kan ju kolla om det behövs och om markägaren isåfall har anmält det till länsstyrelsen.

Innebär det också att man inte självklart får gräva ner en värmeslinga i odlingsmark, utan att anmäla det eller söka tillstånd för det?
En fundering som dök upp bara...

 

[jaktstugan]

Poppel suger väldigt mycket vatten så som jag förstått det. Man kan fråga sig om ändrat vattenflöde i form av minskad vattenmängd i marken kan ge sämre energiuttag?

Helt klart ger torr mark sämre uttag. Jag har lagt värmeslingor i vattensjuk mark (svårt) som gav mycket bra effekt. Det är därför att slangar på sjöbotten blir bra. Popplarna kommer definitivt att påverka om marken torkar ut.

 

[jaktstugan]

Det är ju inte markägarens problem att TS är orolig, sannolikt helt i onödan.
Jag har svårt att tro att enegidkogen kommer att påverka slingorna överhuvudtaget.

Bättre TS tar kontakt med någon kunnig för att lugna sig.

Stormfällen är osannolika i energiskog, och inträffar det ändå så lär det inte påverka slingorna.
Fötstår inte vad vissa tror att rötterna skulle göra med slingorna, tror knappast rötterna kan göra något med dom.

Popplarna skuggar marken så den tining som skall ske under sommarmånaderna blir hämmad och då påverkas också energieffekten av slingorna. Visserligen har du servitut (ej inskrivet, varför?) för slingorna men om energin misnkar i marken står väl inget om i servitutet? Då borde det stå något om att marken skall användas för betesdjur och vall. Då kan markägaren INTE plantera energiskog där.
Skicka i vart fall in servitutshandlingen för inskrivning under alla omständigheter.
Det borde ha gjorts för länge sedan!
Lantmäteriet avgör om det går att skriva in.

 

[jaktstugan]

Som jag tolkar det så är det ett avtalsservitut mellan 1 och 2. Om du sedan köper fastigheten av 2 så gäller inte avtalet eftersom det inte är inskrivet hos inskrivningsmyndigheten. Avtalsservitutet gäller då mellan parterna, dvs fysiska personerna.
Poängen är att det först vid inskrivningen så övergår servitutet från de fysiska personerna, till att gälla mellan fastigheterna.

Lägg ut handlingen så vi kan kolla på den hur den är formulerad..

 

[Falckman]

Som jag tolkar det så är det ett avtalsservitut mellan 1 och 2. Om du sedan köper fastigheten av 2 så gäller inte avtalet eftersom det inte är inskrivet hos inskrivningsmyndigheten. Avtalsservitutet gäller då mellan parterna, dvs fysiska personerna.

Nej, det är inte riktigt så där det fungerar. Oinskrivna avtalsservitut gäller mot tredje man om förbehåll görs vid köpet, om förbehåll däremot inte görs vid köpet gäller inte servitutet mot tredje man, se JB 7:11. Om köparen borde ha känt till servitutet gäller det ändå gentemot tredje man, se JB 7:14. Däremot kommer förfarandet att vid försäljning inte göra förbehåll för oinskrivna servitut kunna vara föremål för en civilprocess mellan person 1 och 2 i ditt exempel. Ett servitut gäller dock aldrig mellan två personer utan alltid mellan fastigheter, oaktat fastigheternas tillfälliga ägare. Som kuriosa kan tilläggas att muntliga servitut som ingåtts innan nya jordabalkens införande också är giltiga, även fast dessa per definition är omöjliga att skriva in i fastighetsregistret.

Poängen är att det först vid inskrivningen så övergår servitutet från de fysiska personerna, till att gälla mellan fastigheterna.

Poängen är inkorrekt, servitut (som är giltiga) gäller alltid mellan fastigheter och aldrig mellan personer. Om servitutet blir inskrivet eller inte påverkar inte dess rättsstatus. Däremot är inskrivningen ett bra sakrättsligt skydd, vilket innebär att det vid tvist (i princip) alltid är en fördel att ha servitutet inskrivet. Reglerna om förbehåll sätts också ur spel, så det är ingen risk att servitutet upphör vid överlåtelser. Men inskrivningen som sådan påverkar inte servitutets omfattning eller vilka som är härskande och tjänande fastigheter.

Så frågan är...
Kan vi göra något?
Vad är ett servitut värt när det inte är inskrivet hos inskrivningsmyndigheten utan bara finns på papper?
Jag har pratat med kommunen som hävdar att markägaren inte får göra något som skadar servitutet och att man troligtvis behöver anlita jurist som tar sig an fallet och driver detta i ett civilmål (?). Problemet är bara att vi isf. är uppe not någon som är ekonomiskt oberoende.

Om servitutet inte är inskrivet och tjänande fastigheten försålts (eller på annat sätt överlåtits) sedan det bildades måste förbehåll ha gjorts vid överlåtelsen, annars har servitutet upphört och ni saknar faktiskt rätt att ha eran jordvärmeanläggning under grannens energiskog. Nu tolkar jag det dock som att tjänande fastighet inte överlåtits sedan servitutet tillkom (d.v.s. person 1 har hela tiden ägt skogen och betesmarken du har din jordvärmeanläggning i).

Vad säger panelen?
Lägga pengar på att kriga eller bita i det sura äpplet och spara dessa till en bergvärne-borrning om det kommer behövas om några år?
Eller kan vi ha sån "tur" att fallet är solklart och går snabbt (billigt) att lösa.

Den juridiska knäckfrågan blir om anläggandet av energiskog innebär att du inte kan utöva din servitutsrätt. Jag chansar på att det kan bli en rätt dyr process innan det är klart i vilken omfattning det är eller inte är förenligt med servitutet att odla energiskog inom upplåtet område. Av tråden att döma verkar det vara lite olika bud, du har en fackman som verkar hävda att det är oförenligt samtidigt som markägaren tydligt menar att det visst är förenligt. Ska du hävda att markägaren förhindrar din möjlighet att utöva servitutet är det du som har bevisbördan, torskar du betalar du även din motparts rättegångskostnader. Om jordvärmen fungerar och du ändå är inne på att fixa bergvärme inom din egna fastighet skulle jag rekommendera att lägga tid, pengar och energi där.

Fastighetsägaren är ännu inte kontaktad, men jag gissar att han inte kommer säga: Absolut! Vi tar bort det direkt!
Därav vill jag veta på ett ungefär vilka rättigheter/möjligheter jag har, innan kontakt etableras.
Någon som vet eller har en kvalificerad gissning?

Du har rätt att ha en fungerande jordvärmeanläggning enligt det servitutsavtal som finns. Om och endast om träden kan anses förhindra denna rätt har du något att komma med. Annars är det svårare, då servitut trots allt innebär att markägaren fortfarande har rätt att nyttja marken så länge det är förenligt med servitutets ändamål. Jag har ingen praktisk erfarenhet av jordvärmekablar och poppelrötter, men att det är energiskog som avverkas relativt snabbt talar väl förvisso mot att rötterna som sådana är ett problem. Fackmannens uttalande går väl åandra sidan mer på din linje (men betänk att det säkert kan finnas fackmän som tycker annorlunda).

Popplarna skuggar marken så den tining som skall ske under sommarmånaderna blir hämmad och då påverkas också energieffekten av slingorna. Visserligen har du servitut (ej inskrivet, varför?) för slingorna men om energin misnkar i marken står väl inget om i servitutet? Då borde det stå något om att marken skall användas för betesdjur och vall. Då kan markägaren INTE plantera energiskog där.
Skicka i vart fall in servitutshandlingen för inskrivning under alla omständigheter.
Det borde ha gjorts för länge sedan!
Lantmäteriet avgör om det går att skriva in.

Att rötterna suger upp vatten och eventuellt försämrar effekten skulle jag spontant säga spelar marginell roll, så länge TS kan ha en fungerande jordvärmeanläggning där kommer inte dessa förändringar innebära att TS servitutsrätt hindras. Vidare är det inte förenligt med nuvarande regler om att servitut ska vara ändamålsenliga att bilda (den här) typen av olika negativa servitut, som exempelvis att markägaren är förhindrad att plantera skog på mark som tidigare varit betesmark, se 14:1 JB. Så även om det skulle stå något sådant i servitutet är det utan verkan. Så länge TS kan nyttja sin servitutsrätt kan grannen göra vad denne vill på marken, plantera skog, bygga hus eller vad som helst (givet att inga andra lagar och förordningar kommer i vägen då). Det kan aldrig vara ett ändamålsenligt markanvändande att härskande fastighet t.ex. vill ha fin utsikt eller något sådant. Så energiskogen är endast ett problem om det förhindrar utövandet av servitutet, markförändringen (från betesmark till skogsmark) som sådan är inte nödvändigtvis ett hinder, även om blötare mark ger högre effekt.

I vilket fall rekommenderar även jag att TS snarast ansöker om att få servitutet inskrivet i fastighetsregistret, det kostar 375 kronor.