Köp av BRF, tåla dessa skador?

[Alexander HB]

Så om det inte finns någon tapet öht bakom hyllorna, så anser du fortfarande att det är säljarens ansvar att tapetsera om till köparen? Jesus 😆😆

Hyllorna sattes kanske upp för att dölja trasig tapet, men du anser likafullt att säljaren ska ersätta köparen? 🤦🏼🤦🏼

Köparen har inte bemödat sig med att kontrollera ytskick och gnäller sedan över att det är fult. C'est la vie

Köparen och mååååånga här i tråden, har fått lära sig hur det ligger till, men vägrar likafullt inse hur det ligger till. Jesus 🤦🏼🤦🏼

Eftersom du har svårt att tänka själv så tar vi det igen:

Finns det ingen tapet bakom hyllan på visningen så innebär "befintligt skick" att där inte finns någon tapet.

Finns det skruvhål/mollyplugg i väggen som använts för att fästa hyllan på visningen, så innebär "befintligt skick" att där finns skruvhål/mollyplugg.

Men, och nu kommer det svåra för folk med nedsatt kognitiv förmåga att förstå, så håll i dig:

Finns där upplimmade hyllor på väggarna så innebär "befintligt skick" att det finns upplimmade hyllor, inget annat. "Befintligt skick" innebär inte att säljaren har frikort att pga ren oaktsamhet förstöra underliggande tapet, färg,eller vägg (som alla fanns där, i oskadat skick, på visningen) i samband med att hyllorna monteras ner. Jag tycker till och med att dessa hyllor kan tänkas utgöra byggnadstillbehör, då de inte går att från skilja från lägenheten utan att orsaka skada, men det är en annan diskussion.

Ytskiktet skadades efter visningen, av säljaren, pga dennes oaktsamhet. Punkt.

 

[AG A]

Claes tror inte att det är blod efter ett ritualnord. Han gör en slags liknelse.

Oj, tack för att du förklarar det för mig😄. Lite förvånande att Cleas kan göra en liknelse när han inte kan begripa när man gör en liknelse åt honom. Vilket jag försökte belysa med mitt inlägg. En liknelse, kan man säga😉.

 

[Claes Sörmland]

Finns där upplimmade hyllor på väggarna så innebär "befintligt skick" att det finns upplimmade hyllor, inget annat. "Befintligt skick" innebär inte att säljaren har frikort att pga ren oaktsamhet förstöra underliggande tapet, färg,eller vägg (som alla fanns där, i oskadat skick, på visningen) i samband med att hyllorna monteras ner.

Det ska mycket till för att visa att säljaren har varit oaktsam i nedmonteringen av hyllorna. Säljaren har all rätt att montera ned hyllorna, även om det leder till vissa ofrånkomliga skador på tapet och målning från limningen. I ljuset av en hel bostadsrättsaffär är detta marginalskador av varan som snabbt, enkelt och billigt kan lösas.

Jag tycker till och med att dessa hyllor kan tänkas utgöra byggnadstillbehör, då de inte går att från skilja från lägenheten utan att orsaka skada, men det är en annan diskussion.

Här är du ute och cyklar: Hyllorna har aldrig kommit i bostadrättsföreningens hand. De ingår inte i det som normalt anses vara byggnadstillbehör.

 

[Claes Sörmland]

Oj, tack för att du förklarar det för mig😄. Lite förvånande att Cleas kan göra en liknelse när han inte kan begripa när man gör en liknelse åt honom. Vilket jag försökte belysa med mitt inlägg. En liknelse, kan man säga😉.

Jag tycker mest dina liknelser är oväsentliga och inte bidrar. Tycker du de är toppen så fine men be mig inte kommentera dem. Sluta tjura nu!

 

[Alexander HB]

Det ska mycket till för att visa att säljaren har varit oaktsam i nedmonteringen av hyllorna. Säljaren har all rätt att montera ned hyllorna, även om det leder till vissa ofrånkomliga skador på tapet och målning från limningen.

Det är en bedömningsfråga. Rätten får avgöra huruvida säljaren anses ha varit oaktsam.

I ljuset av en hel bostadsrättsaffär är detta marginalskador av varan som snabbt, enkelt och billigt kan lösas.

Ja, och det jag har försökt förklara hela tiden är att det är här det faller för köparen, pga att säljarens oaktsamhet inte orsakat någon större ekonomisk skada. Det går att dra samma, riktiga slutsats utan att generalisera till att "säljaren har aldrig ansvar; säljaren har alltid rätt att göra vad denne vill; ytskiktet var skadat redan på visningen, etc."

Här är du ute och cyklar.

Nej, eftersom rättsläget är oklart vad som räknas som byggnadstillbehör. Det man (eller åtminstone jag) hittar på nätet är diverse mäklarfirmors/-samfunds egna tolkningar av köplagen (eller snarare jordabalken, eftersom den förra inte ens tar upp frågan). Läser du förarbetena från 1966 nämns att " den återgivna bestämmelsen har ansetts innebära bl. a. att den fasta inredningen
räknas till byggnaden, oberoende av det sätt, varpå den är fäst därvid, således vare sig den är inmurad, intimrad, fastlödd, fastlimmad eller
fäst genom spikar, nitar eller skruvar. ".

I samma text sägs sedan att " vanliga möbler, maskiner eller redskap
bör däremot inte räknas till den fasta inredningen, även om de fastsatts vid
byggnaden med spikar, nitar eller skruvar. ".

Varför nämns inte fastlimmad även i sista stycket? Finns det en anledning, exv att skruv/spik/nitar anses icke-permanenta, och där borttagning främst riskerar att skada möbeln, medan exv lim anses som en permanent lösning då borttagning skadat både möbeln och ytskikt/vägg? Vad vet jag, men tagga ner med de påstått självklara påståendena.

 

[Claes Sörmland]

Nej, eftersom rättsläget är oklart vad som räknas som byggnadstillbehör. Det man (eller åtminstone jag) hittar på nätet är diverse mäklarfirmors/-samfunds egna tolkningar av köplagen (eller snarare jordabalken, eftersom den förra inte ens tar upp frågan). Läser du förarbetena från 1966 nämns att " den återgivna bestämmelsen har ansetts innebära bl. a. att den fasta inredningen
räknas till byggnaden, oberoende av det sätt, varpå den är fäst därvid, således vare sig den är inmurad, intimrad, fastlödd, fastlimmad eller
fäst genom spikar, nitar eller skruvar. ".

I samma text sägs sedan att " vanliga möbler, maskiner eller redskap
bör däremot inte räknas till den fasta inredningen, även om de fastsatts vid
byggnaden med spikar, nitar eller skruvar. ".

Varför nämns inte fastlimmad även i sista stycket? Finns det en anledning, exv att skruv/spik/nitar anses icke-permanenta, och där borttagning främst riskerar att skada möbeln, medan exv lim anses som en permanent lösning då borttagning skadat både möbeln och ytskikt/vägg? Vad vet jag, men tagga ner med de påstått självklara påståendena.

Det är inte den saken frågan handlar om juridiskt. Utan det är att bostadsrättsföreningen inte någonsin har ägt hyllorna. Tillbehören måste ha tillförts av den som äger fastigheten, alltså av bostadsrättsföreningen för att bli byggnadstillbehör.

Om jag limmar upp en hylla på min grannes hus så är det inget byggnadstillbehör. Det är min lösa egendom som jag har limmat upp på grannens hus.

 

[Claes Sörmland]

Det är en bedömningsfråga. Rätten får avgöra huruvida säljaren anses ha varit oaktsam.

Nja, vi diskuterar om varan är felaktig i köplagens mening. Och sen när i så fall varan blev felaktig.

Oaktsamhet är något annat.

Ja, och det jag har försökt förklara hela tiden är att det är här det faller för köparen, pga att säljarens oaktsamhet inte orsakat någon större ekonomisk skada. Det går att dra samma, riktiga slutsats utan att generalisera till att "säljaren har aldrig ansvar; säljaren har alltid rätt att göra vad denne vill; ytskiktet var skadat redan på visningen, etc."

Vi tycks vara eniga om det första men inte delar jag synen att det skulle vara en generalisering att hävda att limningen i detta specifika fall förstörde ytskikten före köpet. Det är en mycket specifik analys.

 

[Alexander HB]

Det är inte den saken frågan handlar om juridiskt. Utan det är att bostadsrättsföreningen inte någonsin har ägt hyllorna. Tillbehören måste ha tillförts av den som äger fastigheten, alltså av bostadsrättsföreningen för att bli byggnadstillbehör.

Om jag limmar upp en hylla på min grannes hus så är det inget byggnadstillbehör. Det är min lösa egendom som jag har limmat upp på grannens hus.

Men går det att applicera allt vad ägarkongruens och liknande heter på bostadsrätter? Jordabalken själv nämner väl specifikt att den inte gäller för bostadsrätter. Brukar man inte säga att det finns presumption att det som innehavaren/medlemmen tillför lägenheten kan räknas som om det tillförts av fastighetsägaren?
Eller menar du att exv en diskmaskin, tvättmaskin och liknande som först installerats år efter att föreningen bildades är fritt fram att ta med sig?

Sen kan exv de skador som uppstått i TS fall utgöra en betydande kostnad i förhållande till bostadsrättens värde. Reglerna för bostadsrätter i nån värmländsk avfolkningsby (där de i jämförelse nästan slumpas bort) borde rimligen vara de samma som de för bostadsrätter på Strandvägen i Stockholm.

Jaja, jag har inget mer att tillägga. I den bästa av världar hade köparen upptäckt den ovanliga fastsättningen på visningen, och sedan fått med i köpeavtalet att hyllorna skulle lämnas kvar, monteras ner av någon mer finkänslig individ, eller kanske av köparen själv. Säljaren hade även kunnat kosta på sig att nämna limmandet för köparen, exv vid kontraktskrivandet då chansen att köparen orkar bry sig ändå är låg.

 

[klimt]

Sen kan exv de skador som uppstått i TS fall utgöra en betydande kostnad i förhållande till bostadsrättens värde. Reglerna för bostadsrätter i nån värmländsk avfolkningsby (där de i jämförelse nästan slumpas bort) borde rimligen vara de samma som de för bostadsrätter på Strandvägen i Stockholm.

Detta är en praxis som tillämpats ett antal år. Principen bakom är väl att domstolen anser att ersättningen ska vara betydande i förhållande till försäljningspriset om en rättstvist ska inledas. I praktiken blir det en metod att sålla bort tvister med låga belopp. Om man gissar att ersättningen skulle kunna bli 20.000 (förmodligen högt räknat även om köparen mot förmodan skulle få rätt) så anses ett sådant belopp utan betydelse om försäljningspriset är högre än 400-500 tkr. Flertalet bostadsrätter säljs för högre belopp, men det finns bostadsrätter i avfolkningsbyar där det ör annorlunda.

 

[klimt]

I den bästa av världar hade köparen upptäckt den ovanliga fastsättningen på visningen, och sedan fått med i köpeavtalet att hyllorna skulle lämnas kvar, monteras ner av någon mer finkänslig individ, eller kanske av köparen själv. Säljaren hade även kunnat kosta på sig att nämna limmandet för köparen, exv vid kontraktskrivandet då chansen att köparen orkar bry sig ändå är låg.

Tyvärr är det nog så att många köpare tar lätt på sin undersökningsplikt och bara kollar snabbt på en kort visning. Man förutsätter att säljaren använt konventionella metoder till exempel för uppsättning av hyllor. En köpare bör kontrollera noga och framför allt fråga, fråga, fråga och inte utgå från att allt löser sig. Du har flera kloka förslag angående hyllorna, det bästa hade väl varit att låta dem sitta kvar så får köparen hantera nedmontering själv. Det kanske är bra om säljare upplyser om potentiella problem men det är nog inte så vanligt och säljaren kanske inte heller förstod hur svårt det är att ta bort limmade hyllor.

 

[Claes Sörmland]

Men går det att applicera allt vad ägarkongruens och liknande heter på bostadsrätter? Jordabalken själv nämner väl specifikt att den inte gäller för bostadsrätter. Brukar man inte säga att det finns presumption att det som innehavaren/medlemmen tillför lägenheten kan räknas som om det tillförts av fastighetsägaren?
Eller menar du att exv en diskmaskin, tvättmaskin och liknande som först installerats år efter att föreningen bildades är fritt fram att ta med sig?

Diskmaskin, tvättmaskin o s v är en del av kök och badrum/tvättstuga som föreningen har utrustat lägenheten med. Så visst uppstår en presumtion om ägarkongruens där mellan säljare och köpare vid överlåtelsen. Den finns inte vad gäller annat möblemang som föreningen normalt inte utrustar lägenheten med. D v s att en hylla eller TV sitter uppsatt på väggen gör den inte till ett byggnadstillbehör eller ett förväntat byggnadstillbehör.

Låt oss säga att jag installerar en tvättmaskin i min bostadsrätt. Den är då inte är fastighetstillbehör i jordabalkens mening - d v s den har aldrig kommit i samme ägares hand, alltså i fastighetsägaren bostadsrättsföreningens hand. Men om jag säljer bostadsrätten och visar upp lägenheten med tvättmaskinen på plats och utan kommentar så kan rimligen inte köparen veta att det är min lösa egendom och kan därför räkna med att den är fast egendom som hör till lägenheten. Men det ändrar ju inte i sak på om egendomen är fast eller lös egendom och vem som äger den. Efter försäljningen kan man diskutera vem som äger tvättmaskinen. Oklart, kanske föreningen? Men det spelar ingen större roll och blir nästa filosofiskt, underhållsansvaret är ju i vilket fall bostadsrättshavarens.

(EDIT: Minns att jag läste något för länge sen om att det kan spela roll när man avvecklar en BRF, t ex om man vill ombilda dem till ägarlägenheter.)

 

[klimt]

Diskmaskin, tvättmaskin o s v är en del av kök och badrum/tvättstuga som föreningen har utrustat lägenheten med. Så visst uppstår en presumtion om ägarkongruens där mellan säljare och köpare vid överlåtelsen. Den finns inte vad gäller annat möblemang som föreningen normalt inte utrustar lägenheten med. D v s att en hylla eller TV sitter uppsatt på väggen gör den inte till ett byggnadstillbehör eller ett förväntat byggnadstillbehör.

Låt oss säga att jag installerar en tvättmaskin i min bostadsrätt. Den är då inte är fastighetstillbehör i jordabalkens mening - d v s den har aldrig kommit i samme ägares hand, alltså i fastighetsägaren bostadsrättsföreningens hand. Men om jag säljer bostadsrätten och visar upp lägenheten med tvättmaskinen på plats och utan kommentar så kan rimligen inte köparen veta att det är min lösa egendom och kan därför räkna med att den är fast egendom som hör till lägenheten. Men det ändrar ju inte i sak på om egendomen är fast eller lös egendom och vem som äger den. Efter försäljningen kan man diskutera vem som äger tvättmaskinen. Oklart, kanske föreningen? Men det spelar ingen större roll och blir nästa filosofiskt, underhållsansvaret är ju i vilket fall bostadsrättshavarens.

Vi ser här och på annat håll att det uppstår tvister kring vad som ska lämnas eller ej. Då är det klokt om man som köpare frågar och kanske begär en lista över vad som lämnas kvar. Det kan förefalla övertydligt med sådana listor men om det förebygger konflikter är det till nytta. Säljaren kan även ge information, särskilt om säljaren vill ta med något som är i gränszonen till om det ska lämnas kvar eller ej.

 

[Claes Sörmland]

Vi ser här och på annat håll att det uppstår tvister kring vad som ska lämnas eller ej. Då är det klokt om man som köpare frågar och kanske begär en lista över vad som lämnas kvar. Det kan förefalla övertydligt med sådana listor men om det förebygger konflikter är det till nytta. Säljaren kan även ge information, särskilt om säljaren vill ta med något som är i gränszonen till om det ska lämnas kvar eller ej.

Ja detta kunde väl våra pigga mäklare ägna sig åt!

 

[cpalm]

Ja men när vi talar om väsentlighetsvillkor i köplagens mening så är det ju inte rent subjektiv väsentlighet vi talar om, utan vad domstol skulle finna faller inom detta.

Där finns ju iallafall rättspraxis, diskuterad/kritiserad bl.a. här:
https://gupea.ub.gu.se/bitstream/handle/2077/70122/gupea_2077_70122_1.pdf?sequence=1&isAllowed=y

Vet inte om denna praxis fortfarande är aktuell, men enligt denna skall återställningskostnaden ställas mot köpeskillingen, där 3% inte anses uppfylla väsentlighetsrekvisitet och 6% anses göra det.
NJA 2019 S. 807
NJA 2020 S. 951

(Vilket lustigt nog får konsekvensen att väsentliga fel de facto inte existerar i dyra objekt)

Så TS gör nog bäst i att inte driva detta i domstol 😄

 

[Pin]

Vi ser här och på annat håll att det uppstår tvister kring vad som ska lämnas eller ej. Då är det klokt om man som köpare frågar och kanske begär en lista över vad som lämnas kvar. Det kan förefalla övertydligt med sådana listor men om det förebygger konflikter är det till nytta. Säljaren kan även ge information, särskilt om säljaren vill ta med något som är i gränszonen till om det ska lämnas kvar eller ej.

Jag är motståndare till alla sådana listor. Hur kan du vara säker på att listan är komplett? Om du har en lång lista med tex 100 saker som lämnas kvar och 20 som tas med av säljaren och något inte är med på listan, vad gäller då? Amerikanska jurister brukar skriva ”including but not limited to” men då blir det endast exempel och inte en fullständig uppräkning, just för att undvika det jag beskriver.