Kan jag få hjälp att tolka detta besiktningsprotokoll? Första husköpet.
Hej!
Ytterligare en extrem novis som nu går i köptankar på hus som önskar råd från er experter. Problemet är att jag kan absolut noll och ingenting om renoveringar och husköp, då det mest avancerade jag gjort är att spackla väggar och tapetsera och kapa golvlister.
Jag har hittat ett hus som jag trodde skulle bli mitt och mina grabbars drömhus, men nu börjar jag tveka när jag fick se besiktningsprotokollet igår. Frågan är egentligen hur mycket dessa noteringar från protokollet kan tänkas kosta att åtgärda, och om det är värt det beroende på inköpspriset. Jag vet att badrum, el och takrenoveringar är dyra saker, men jag vill ändå få lite input från er om jag helt bör avstå eller ej. Är det 300 000, eller 500 000, eller kanske en miljon jag bör räkna med?
Några funderingar som slog mig som okunnig:
* Hur pass illa det är med mikrobiell tillväxt och en fuktkvot på 14-15%? Ser att gränsvärdet ligger där omkring, så något bör kanske åtgärdas. Förstår att det ungefär är som att fråga "hur långt är ett snöre", men tänker ändå att det här gäller ju vind/underlagstak, ytterväggssyll i hall och innerväggssyll i kök. Kostnad för allt detta? Notera att taket också bör bytas inom några år. Det är ett sadeltak på ca 120 m2 om jag inte räknat helt fel. Innan jag såg detta protokoll hade jag tankar på att sätta solceller i samband med renovering av tak, så där får man väl lägga på 200 000 till utöver renoveringen av taket.
* Varför har man inte installerat tilluftsventiler? Var det inte något man gjorde på 70-talet?
* Energideklarationen är utförd 2015, vilket är ett tag sedan. Därefter har de installerat en täljstenskamin. Borde inte ventilation gås igenom då, eller är det upp till ägarna av huset?
* Tvättstugan i behov av renovering p.g.a. äldre standard. Är det "fullt" våtrumsjobb då eller hur är regler med detta?
Jag känner lite VVS-folk och snickare runt omkring i länet, så kan eventuellt få jobb utfört via dem, men har extremt svårt att uppskatta kostnaderna och om det är värt det. Läges- och storleksmässigt är det ett fantastiskt hus. Hade det endast stannat på ledstång, måla fasad och byta plastmatta under vitvaror hade jag varit mer än nöjd.
Nu har jag funderat lite och måttat rejält med min okunskap, men räknar med minst detta:
Takbyte (+ solceller) = ?
Renovering badrum entreplan (8m2) = ?
Renovering tvättstuga = ?
Renovering av syll på flera ställen = ?
Renovering av elsystem = ?
Skulle verkligen uppskatta all form av input. Just idag känner jag väl att det är närmare ett backa ur än att köpa med tanke på att jag inte kan renovera själv, men det beror givetvis på slutpriset också. Utgångspriset är 1,5 miljoner, och det är ett normalt pris för området då snittet ligger där omkring. Jag tänker dock inte ge i närheten av detta om det krävs större dyra renoveringar.
Tusen tack för er tid!
Ytterligare en extrem novis som nu går i köptankar på hus som önskar råd från er experter. Problemet är att jag kan absolut noll och ingenting om renoveringar och husköp, då det mest avancerade jag gjort är att spackla väggar och tapetsera och kapa golvlister.
Jag har hittat ett hus som jag trodde skulle bli mitt och mina grabbars drömhus, men nu börjar jag tveka när jag fick se besiktningsprotokollet igår. Frågan är egentligen hur mycket dessa noteringar från protokollet kan tänkas kosta att åtgärda, och om det är värt det beroende på inköpspriset. Jag vet att badrum, el och takrenoveringar är dyra saker, men jag vill ändå få lite input från er om jag helt bör avstå eller ej. Är det 300 000, eller 500 000, eller kanske en miljon jag bör räkna med?
Några funderingar som slog mig som okunnig:
* Hur pass illa det är med mikrobiell tillväxt och en fuktkvot på 14-15%? Ser att gränsvärdet ligger där omkring, så något bör kanske åtgärdas. Förstår att det ungefär är som att fråga "hur långt är ett snöre", men tänker ändå att det här gäller ju vind/underlagstak, ytterväggssyll i hall och innerväggssyll i kök. Kostnad för allt detta? Notera att taket också bör bytas inom några år. Det är ett sadeltak på ca 120 m2 om jag inte räknat helt fel. Innan jag såg detta protokoll hade jag tankar på att sätta solceller i samband med renovering av tak, så där får man väl lägga på 200 000 till utöver renoveringen av taket.
* Varför har man inte installerat tilluftsventiler? Var det inte något man gjorde på 70-talet?
* Energideklarationen är utförd 2015, vilket är ett tag sedan. Därefter har de installerat en täljstenskamin. Borde inte ventilation gås igenom då, eller är det upp till ägarna av huset?
* Tvättstugan i behov av renovering p.g.a. äldre standard. Är det "fullt" våtrumsjobb då eller hur är regler med detta?
Jag känner lite VVS-folk och snickare runt omkring i länet, så kan eventuellt få jobb utfört via dem, men har extremt svårt att uppskatta kostnaderna och om det är värt det. Läges- och storleksmässigt är det ett fantastiskt hus. Hade det endast stannat på ledstång, måla fasad och byta plastmatta under vitvaror hade jag varit mer än nöjd.
Nu har jag funderat lite och måttat rejält med min okunskap, men räknar med minst detta:
Takbyte (+ solceller) = ?
Renovering badrum entreplan (8m2) = ?
Renovering tvättstuga = ?
Renovering av syll på flera ställen = ?
Renovering av elsystem = ?
Skulle verkligen uppskatta all form av input. Just idag känner jag väl att det är närmare ett backa ur än att köpa med tanke på att jag inte kan renovera själv, men det beror givetvis på slutpriset också. Utgångspriset är 1,5 miljoner, och det är ett normalt pris för området då snittet ligger där omkring. Jag tänker dock inte ge i närheten av detta om det krävs större dyra renoveringar.
Tusen tack för er tid!
Nu har jag inte läst allt i protokollet. Men grunden skulle jag nog framhäva som risken i det här fallet. Läs om 70 tals hus och betongplatta på mark. Det är en känd risk konstruktion. Det behöver absolut inte vara några problem, men läs på! Finns många trådar om det här på forumet, och mycket om du googlar.
Framförallt reagerar jag på den fuktsvällda sockeln. OM det beror på fukt underifrån så är det en stark indikation på allvarliga problem. Men det kan ju lika gärna vara från en misslyckad blomvattning.
Taket bör du nog undersöka, ta lite bilder på det som är anmärkt, lägg upp här, och/eller fråga ngn sakkunnig.
Anmärkningar av den typen på tak är mer regel än undantag, oftast inget att bli överdrivet orolig för. Men det låter ungefär likadant i protokollet när det är illa.
Tänk på att taket troligen är typ 50 år, kan behöva bytas snart oavsett anmärkningarna.
En tvättstuga är lite "halvt våtrum" golvet skall ha tätskikt som ett badrum, men inte resten. Gasnska lätt att fixa själv.
Framförallt reagerar jag på den fuktsvällda sockeln. OM det beror på fukt underifrån så är det en stark indikation på allvarliga problem. Men det kan ju lika gärna vara från en misslyckad blomvattning.
Taket bör du nog undersöka, ta lite bilder på det som är anmärkt, lägg upp här, och/eller fråga ngn sakkunnig.
Anmärkningar av den typen på tak är mer regel än undantag, oftast inget att bli överdrivet orolig för. Men det låter ungefär likadant i protokollet när det är illa.
Tänk på att taket troligen är typ 50 år, kan behöva bytas snart oavsett anmärkningarna.
En tvättstuga är lite "halvt våtrum" golvet skall ha tätskikt som ett badrum, men inte resten. Gasnska lätt att fixa själv.
Tack för ditt snabba svar.H hempularen skrev:
Som jag förstår det så menar du syllen med sockeln? Som hör till grunden? Innan jag fick besiktningsprotokollet skummade jag igenom lite trådar här och tror jag såg kommentarer från dig gällande det med betongplatta på 70 -talshus, så har faktiskt sökt lite på det, och det verkar ju vara problematiskt som du säger.
Ska försöka ta lite bilder på vinden och skicket där, och som du säger, så har taket med största sannolikhet varit där i nästan 50 år, så det kanske är dags ändå, även om det kanske inte är det mest kritiska. Noterade dock att man såg dagsljus genom nock och fukt på isolering, vilket får mig fundersam. Men det återstår att se på plats.
Tack. Menar du att det är lätt att även lägga tätskiktet själv? Eller menar du att man anlitar någon för tätskiktet och gör resten själv?
Det är lätt att göra själv.P PhilipssonV skrev:
Du kan alltid slå en signal till besiktningsmannen och fråga. Det blir oftast väldigt hårt i ett protokoll, medan man i ett samtalet kan förklara lite mer.
Det lät som en bra idé. 👍 Kan man på något sätt anlita någon för att vara med och kika och bedöma punkterna och rimligen estimera på vad kalaset kan gå på? Är det en snickare i det här fallet eller kan besiktningsmannen också vara med på en visning igen och förklara mer utförligt? Badrum tänker jag inte är prio 1 utan mer grund/tak.Fairlane skrev:
Du kan ta in en egen besiktningsman som du följer under några timmars besiktning och kan diskutera med under tiden. Kolla om det går att köpa en timmes genomgång av protokollet på plats.
Kostnaden för renovering av badrum beror mycket på standard och hur mycket man gör själv. Att anlita en badrumsfirma som gör allt från rivning till montering av toalett kostar troligen från 150 000 plus kakel, klinker, toalett, kommod, duschdörrar och annan inredning. Nöjer man sig med våtrumsmatta och -tapet blir det avsevärt billigare.
Elsystemet borde inte behöva en renovering men kompletteras med en jordfelsbrytare rätt snart och sen jordar man uttag allt eftersom man renoverar rummen.
När det gäller tilluftsventiler så var fönster rätt otäta på 70-talet och man var också kvar i tanken att man hade ett fungerande självdrag därför att det fanns en varm murstock pga. en oljepanna som såg till att ventilationen fungerade, samt sommartid vädrade man mycket. Normalt numera är att man installerar mekanisk frånluft i badrum, tvättstuga, kök etc. samt tätar fönster och sätter in tilluftsventiler.
Kostnaden för renovering av badrum beror mycket på standard och hur mycket man gör själv. Att anlita en badrumsfirma som gör allt från rivning till montering av toalett kostar troligen från 150 000 plus kakel, klinker, toalett, kommod, duschdörrar och annan inredning. Nöjer man sig med våtrumsmatta och -tapet blir det avsevärt billigare.
Elsystemet borde inte behöva en renovering men kompletteras med en jordfelsbrytare rätt snart och sen jordar man uttag allt eftersom man renoverar rummen.
När det gäller tilluftsventiler så var fönster rätt otäta på 70-talet och man var också kvar i tanken att man hade ett fungerande självdrag därför att det fanns en varm murstock pga. en oljepanna som såg till att ventilationen fungerade, samt sommartid vädrade man mycket. Normalt numera är att man installerar mekanisk frånluft i badrum, tvättstuga, kök etc. samt tätar fönster och sätter in tilluftsventiler.
Klart du kan ta med en snickare, en besiktningsman eller en bekant med koll till en visning. Tar du med en snickare eller besiktningsman så får du såklart betala för deras tid.
Normalt brukar man be om få med en besiktningsklausul i kontraktet så besiktigar du efter, när du vunnit budgivningen och skrivit kontrakt, så slipper du betala en besiktningsman på varenda objekt du är intresserad av.
En besiktningsman vill nog sällan säga en kostnad, men kanske kan man få ett hum om det. Det jag tänkte var mer att slå en signal till den som besiktigat huset nu och säg:
"Hej, jag är intresserad av huset X som du har besiktigat och jag funderar lite över det som står om taket (eller vad du nu vill veta mer om). Menar du att det är läge att byta tak akut, inom 5 år, eller hålla allmän koll och kanske ventilera bättre?"
Ungefär så, inte gå igenom hela protokollet såklart, men någon fråga. Jag har gjort det vid något tillfälle och fick en väldigt fin och tydlig förklaring som lugnade min oro.
Normalt brukar man be om få med en besiktningsklausul i kontraktet så besiktigar du efter, när du vunnit budgivningen och skrivit kontrakt, så slipper du betala en besiktningsman på varenda objekt du är intresserad av.
En besiktningsman vill nog sällan säga en kostnad, men kanske kan man få ett hum om det. Det jag tänkte var mer att slå en signal till den som besiktigat huset nu och säg:
"Hej, jag är intresserad av huset X som du har besiktigat och jag funderar lite över det som står om taket (eller vad du nu vill veta mer om). Menar du att det är läge att byta tak akut, inom 5 år, eller hålla allmän koll och kanske ventilera bättre?"
Ungefär så, inte gå igenom hela protokollet såklart, men någon fråga. Jag har gjort det vid något tillfälle och fick en väldigt fin och tydlig förklaring som lugnade min oro.
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 790 inlägg
Grund och tak är viktigast, ja.
Det som är bra med 70-talshusen är exempelvis att de är väldigt kvadratsmarta, där man fått in mycket på en relativt liten boyta. Köken var välplanerade och praktiska (om än fula, kanske), detsamma med våtutrymmena. Det som är dåligt är allt bövla fuskande och den överdrivet optimistiska vad-kan-gå-fel-attityden som präglade byggandet och gav kommande ägare huvudvärk (och allergi i förekommande fall). Tidigare och senare decenniers byggande gick ut på att trä skulle hållas torrt, på 70-talet tyckte man att det var bakåtsträvande trams - det var ju bara att ta tryckimpregnerat virke, så gjorde det inget om det blev lite blött! Såatteh...
Vill tillägga att badrummet och tvättstugan som besiktningsteknikern dömt ut inte nödvändigtvis behöver kräva renovering, texten kan tolkas som "äsch, det är gammalt, inget att bry sig om, bara att riva ut oavsett!". Det kan givetvis vara fuktskadade våtrum, men inte nödvändigtvis. När du besöker huset, ner på golvet och tryck på våtrumsmattan runt golvbrunnar och rörgenomföringar i golvet. Sitter mattan fortfarande fast i underlaget är det lugnt, och du kan lägga mödan på annat.
Det som är bra med 70-talshusen är exempelvis att de är väldigt kvadratsmarta, där man fått in mycket på en relativt liten boyta. Köken var välplanerade och praktiska (om än fula, kanske), detsamma med våtutrymmena. Det som är dåligt är allt bövla fuskande och den överdrivet optimistiska vad-kan-gå-fel-attityden som präglade byggandet och gav kommande ägare huvudvärk (och allergi i förekommande fall). Tidigare och senare decenniers byggande gick ut på att trä skulle hållas torrt, på 70-talet tyckte man att det var bakåtsträvande trams - det var ju bara att ta tryckimpregnerat virke, så gjorde det inget om det blev lite blött! Såatteh...
Vill tillägga att badrummet och tvättstugan som besiktningsteknikern dömt ut inte nödvändigtvis behöver kräva renovering, texten kan tolkas som "äsch, det är gammalt, inget att bry sig om, bara att riva ut oavsett!". Det kan givetvis vara fuktskadade våtrum, men inte nödvändigtvis. När du besöker huset, ner på golvet och tryck på våtrumsmattan runt golvbrunnar och rörgenomföringar i golvet. Sitter mattan fortfarande fast i underlaget är det lugnt, och du kan lägga mödan på annat.
Haha! Besiktningsmannen tyckte vårt hus vi köpt var jättebra skick och såg inga större problem. Sen när besiktningsprotokollet kom så kunde man i princip utläsa att det var bara att riva för allt är riskkonstruktioner!
Till TS: Protokollen brukar alltid vara värre än läget faktiskt är. Men det kan ändå vara klokt att kolla tex vind, grund och värmeanläggning lite extra. Sen slår jag alltid ett slag för att kontrollera elinstallationen.
Det kan också vara bra att granska om det finns sprickor i mattan, uppstår oftast kring golvbrunnen, kring rör och i vinklar där mattan töjs ut.
Jättebra tips från er alla!
Det kanske är lätt att övertolka och ”måla fan på väggen” gällande protokollet, men med en före detta svärmor som sa att fukt är ett hus värsta mardröm, så känner jag att jag blir orolig när man läser fukt på många punkter som känns som viktiga konstruktioner i huset. 😊
Ska ta bilder och klämma och känna så mycket jag kan på fredag.
Det kanske är lätt att övertolka och ”måla fan på väggen” gällande protokollet, men med en före detta svärmor som sa att fukt är ett hus värsta mardröm, så känner jag att jag blir orolig när man läser fukt på många punkter som känns som viktiga konstruktioner i huset. 😊
Ska ta bilder och klämma och känna så mycket jag kan på fredag.
Besiktningsprotokoll är oftast mest en friskrivning eftersom säljaren har den som underlag för den dolda--felförsäkring som tecknas.
Vissa delar kan man förstås behöva en professionell bedömning av vid oklarheter, men 95% av byggnaden kan man ju på egen hand bedöma om det ser schyst ut och räkna ut vad som behövs göras.
Inte ens ett nybyggt hus skulle ha ett rent protokoll.
Vissa delar kan man förstås behöva en professionell bedömning av vid oklarheter, men 95% av byggnaden kan man ju på egen hand bedöma om det ser schyst ut och räkna ut vad som behövs göras.
Inte ens ett nybyggt hus skulle ha ett rent protokoll.
Tänk också på att det besiktningsprotokoll som SÄLJAREN tar fram har som syfte att hitta alla fel som skulle kunna tänkas vara dolda fel och orsaka säljaren kostnader i framtiden. Du har inget avtal med besiktningsmannen och kan inte ställa några krav i framtiden, om denne missat saker som inte är dolda.P PhilipssonV skrev:
Om du tar in din egen besiktningsman så har han ett uppdrag och ansvar mot DIG. Dennes syfte är primärt att hitta ALLA fel, framförallt de som inte räknas som dolda. Hittar du ett riktigt dolt fel i framtiden kan du ju (teoretiskt sett) kräva säljaren på ersättning medans fel som du med kompetent hjälp borde ha kunnat hitta eller förvänta dig kan du det inte.
Så OM du siktar på att köpa huset, gör en egen besiktning för allt i världen! Forumet är fullt av frågor från köpare som trodde att de kan kräva säljaren eller dennes besiktningsman på ersättning för fel som köparen borde ha upptäckt.
