Får styrelsen i min bostadsrättsförening riva min godkända altan?

[Mats Jägbro]

Tråkigt för dig, men om jag förstått rätt så är altanen byggd på föreningens mark, inte din mark? Alltså du (eller den som byggde altanen innan dig), har ianspråktagit föreningens mark för egen del. Då är det ju ändå logiskt att den ska bort, eftersom det är något som upptar yta som inte är din yta.

Vad som är mindre logiskt är väl att styrelsen tidigare gav tillstånd att uppföra altanen.

Bra i alla fall att du slipper bekosta rivningen. Kanske du kan driva att du vill ha ersättning på något sätt.

Är det inte alltid föreningens mark om det inte är angivet i upplåtelsesvtalet? Har bott i brf radhus med tomt. Några byggde altaner andra satte häckar och markerade tomtgränser. Nu är det hopplöst att reda ut vid tex ommålning och större projekt utomhus. Vad är brfs ansvar att underhålla och vad är medlemmens?

 

[GeorgeB]

Är du säker på det.
Har du någon källa att hänvisa till ?
Jag säger inte du har fel utan vill gärna lära mig mer.
Juridik är som sagt en djungel.

Läs mitt svar #112 om t ex Attunda tingsrätt 2020.
Gången från styrelsen sida bör vara;
- TS har inget nyttjanderättsavtal med brf avseende altanen
- Styrelsen påtalar att altanen ska rivas inom säg 60 dagar och marken återställas på TS bekostnad
- TS efterföljer inte styrelsens beslut;
a) då kan styrelsen välja att ta in företag som utför och fakturan skickas till TS
b) alternativt stämma TS inför tinget där TS kommer att förlora
Att styrelsen skulle gå till fogden är vid det enda tillfället om a) inträffar och TS inte betalar

 

[GeorgeB]

Är det inte alltid föreningens mark om det inte är angivet i upplåtelsesvtalet? Har bott i brf radhus med tomt. Några byggde altaner andra satte häckar och markerade tomtgränser. Nu är det hopplöst att reda ut vid tex ommålning och större projekt utomhus. Vad är brfs ansvar att underhålla och vad är medlemmens?

Av bilderna som TS skickade framgick att det är bostadsrättslägenheter - inte radhus med tillhörande tomter.
Allt vad som ska underhållas och av vem i en brf framgår av stadgarna.

 

[merbanan]

Ostridigt är att tidigare ägare av bostadsrätten fått tillåtelse av föreningen att bygga en altan. Huruvuda det var rätt eller fel kan inte klandras den boende som ansökte och blev beviljad att bygga altanen.

Ostridigt är också att föreningen kan ändra sig (orsak spelar ingen roll). Dock så är min uppfattning att den boende isf skall göras hel och då menar jag hela vägen till att återställa lägenheten så som den var innan med fönster och allt istället för altandörren.

LEK säger följande:
42 § Styrelsen eller någon annan ställföreträdare för föreningen får inte rättshandla eller vidta någon annan åtgärd som är ägnad att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem.

Att som styrelsen nu ville att nuvarande bostadsrättsinnehavare skall betala för borttagandet anser jag falla under detta. För att inte medlemmen skall drabbas måste denne kompenseras för den vidtagna handlingen. Om man sedan tittar på nackdelen för föreningen så skulle den behöva betala för komplett återställning varvid det är möjligt att det är så kostsamt att det skulle räknas som en sån nackdel för föreningen att handlingen ej är tillåten.

Sen för att slänga lite mer grus i maskineriet så skulle det inte förvåna mig om överlåtelseavtalet inte inkluderar altanen som lösöre. Dvs altanen kan vara föregående bostadsrättsinnehavares.

TS bör svara att denne går med på det styrelsen vill men att man måste ta hänsyn till LEK 42 § samt att det är oklart om styrelsen har befogenheter att ta detta beslut map BRFL Särskilda villkor för vissa beslut 15 §. Man kan ju tillägga att man gladeligen diskuterar detta på en föreningsstämma eller i tingsrätten. Efter det får man se hur pigga styrelsen är på att okynnesstarta en rättsprocess.

 

[merbanan]

Är det inte alltid föreningens mark om det inte är angivet i upplåtelsesvtalet? Har bott i brf radhus med tomt. Några byggde altaner andra satte häckar och markerade tomtgränser. Nu är det hopplöst att reda ut vid tex ommålning och större projekt utomhus. Vad är brfs ansvar att underhålla och vad är medlemmens?

Man får titta i orginalupplåtelsen och sedan ta fram en rimlig modell som klubbas i föreningsstämman som man sedan tillämpar konsekvent.

 

[tveksamt]

Ostridigt är att tidigare ägare av bostadsrätten fått tillåtelse av föreningen att bygga en altan. Huruvuda det var rätt eller fel kan inte klandras den boende som ansökte och blev beviljad att bygga altanen.

Ostridigt är också att föreningen kan ändra sig (orsak spelar ingen roll). Dock så är min uppfattning att den boende isf skall göras hel och då menar jag hela vägen till att återställa lägenheten så som den var innan med fönster och allt istället för altandörren.

LEK säger följande:
42 § Styrelsen eller någon annan ställföreträdare för föreningen får inte rättshandla eller vidta någon annan åtgärd som är ägnad att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem.

Att som styrelsen nu ville att nuvarande bostadsrättsinnehavare skall betala för borttagandet anser jag falla under detta. För att inte medlemmen skall drabbas måste denne kompenseras för den vidtagna handlingen. Om man sedan tittar på nackdelen för föreningen så skulle den behöva betala för komplett återställning varvid det är möjligt att det är så kostsamt att det skulle räknas som en sån nackdel för föreningen att handlingen ej är tillåten.

Sen för att slänga lite mer grus i maskineriet så skulle det inte förvåna mig om överlåtelseavtalet inte inkluderar altanen som lösöre. Dvs altanen kan vara föregående bostadsrättsinnehavares.

TS bör svara att denne går med på det styrelsen vill men att man måste ta hänsyn till LEK 42 § samt att det är oklart om styrelsen har befogenheter att ta detta beslut map BRFL Särskilda villkor för vissa beslut 15 §. Man kan ju tillägga att man gladeligen diskuterar detta på en föreningsstämma eller i tingsrätten. Efter det får man se hur pigga styrelsen är på att okynnesstarta en rättsprocess.

Varför måste altandörren bort bara för att altanen tas bort? Är dörren till nackdel för TS om den inte följs av en altan?

Edit: tagit bort ett par ord som var menat för ett annat inlägg.

 

[GeorgeB]

Jo, jag vill nog mena att syftet med altandörren var nyttjande av altanen. Eftersom altandörren fanns vid köpet följer nyttjandet med.
Vad, rent rättsligt, talar för att nyttjandet inte ingår då föreningen sökt bygglov för altandörren?

Syfte och avtal är inte samma sak.
Uppenbarligen har inte tidigare ägare till bostadsrätten heller erhållit något skriftligt nyttjanderättsavtal om jag läser TS rätt - "Tidigare styrelse har godkänt byggande av altan" det är väldig skillnad mot att få nyttja den - om man nu hårddrar det rent juridiskt.
Nuvarande styrelse har sagt att altanen ska bort för den står på föreningens mark och där har styrelsen fullt legala möjligheter att driva det hela vägen.

 

[Göran.W]

Läs mitt svar #112 om t ex Attunda tingsrätt 2020.
Gången från styrelsen sida bör vara;
- TS har inget nyttjanderättsavtal med brf avseende altanen
- Styrelsen påtalar att altanen ska rivas inom säg 60 dagar och marken återställas på TS bekostnad
- TS efterföljer inte styrelsens beslut;
a) då kan styrelsen välja att ta in företag som utför och fakturan skickas till TS
b) alternativt stämma TS inför tinget där TS kommer att förlora
Att styrelsen skulle gå till fogden är vid det enda tillfället om a) inträffar och TS inte betalar

Skillnaden mellan domen 2020 som du hänvisar till är att det inte finns ett skriftligt godkännande i den domen rör.
Här finns det ett skriftligt godkännande av altanen och även ett godkännande av en fasad ändring kopplad till fasaden.

Det är alltså stor skillnad på förutsättningarna så domen från 2020 inte är relevant i detta fallet.

 

[GeorgeB]

Ostridigt är att tidigare ägare av bostadsrätten fått tillåtelse av föreningen att bygga en altan. Huruvuda det var rätt eller fel kan inte klandras den boende som ansökte och blev beviljad att bygga altanen.

Ostridigt är också att föreningen kan ändra sig (orsak spelar ingen roll). Dock så är min uppfattning att den boende isf skall göras hel och då menar jag hela vägen till att återställa lägenheten så som den var innan med fönster och allt istället för altandörren.

LEK säger följande:
42 § Styrelsen eller någon annan ställföreträdare för föreningen får inte rättshandla eller vidta någon annan åtgärd som är ägnad att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem.

Att som styrelsen nu ville att nuvarande bostadsrättsinnehavare skall betala för borttagandet anser jag falla under detta. För att inte medlemmen skall drabbas måste denne kompenseras för den vidtagna handlingen. Om man sedan tittar på nackdelen för föreningen så skulle den behöva betala för komplett återställning varvid det är möjligt att det är så kostsamt att det skulle räknas som en sån nackdel för föreningen att handlingen ej är tillåten.

Sen för att slänga lite mer grus i maskineriet så skulle det inte förvåna mig om överlåtelseavtalet inte inkluderar altanen som lösöre. Dvs altanen kan vara föregående bostadsrättsinnehavares.

TS bör svara att denne går med på det styrelsen vill men att man måste ta hänsyn till LEK 42 § samt att det är oklart om styrelsen har befogenheter att ta detta beslut map BRFL Särskilda villkor för vissa beslut 15 §. Man kan ju tillägga att man gladeligen diskuterar detta på en föreningsstämma eller i tingsrätten. Efter det får man se hur pigga styrelsen är på att okynnesstarta en rättsprocess.

Vad har LEK §42 med Bostadsrättslagen att göra????

 

[mbj79]

Vad har LEK §42 med Bostadsrättslagen att göra????

Det ska nog vara LEF 7 kap. 42 §, d.v.s. lagen om ekonomiska föreningar, inte lagen om elektronisk kommunikation

 

[Sigfrid]

Syfte och avtal är inte samma sak.
Uppenbarligen har inte tidigare ägare till bostadsrätten heller erhållit något skriftligt nyttjanderättsavtal om jag läser TS rätt - "Tidigare styrelse har godkänt byggande av altan" det är väldig skillnad mot att få nyttja den - om man nu hårddrar det rent juridiskt.
Nuvarande styrelse har sagt att altanen ska bort för den står på föreningens mark och där har styrelsen fullt legala möjligheter att driva det hela vägen.

Syfte har en avgörande betydelse vid en rättslig prövning, vad var parternas avsikt vid styrelsebeslutet där tillstånd gavs till altanen och bygglov söktes. Finns t ex inget krav på återställning av altan och dörr på den nyttjanderättshavare som lät bygga altanen så övergår samma rättighet till en ny innehavare.

Naturligtvis kan föreningen upphäva nyttjandet, men knappast ålägga nuvarande innehavare kostnaden för återställande utan att det framgått vid övergången av nyttjanderätten, som är godkänd av föreningen. Nyttjanderättshavaren borde kunna i sin tur kräva att föreningen återställer lägenheten och tar bort en dörr som inte längre fyller en funktion. Dessutom borde föreningen betala för kostnaden för altanen, minus åldersavdrag, samt för kostnad av möbler mm som inte längre kan nyttjas. Styrelsen borde ha agerat vid överlåtelsen för att kunna gå skadeslös.

Jag vill påstå att det finns brister i förutsebarhet för nyttjanderättshavarna dessutom föreligger ett konkluderat handlande från styrelsen vid godkännande av överlåtelsen utan förbehåll avseende altanen.

 

[Håkan V]

Styrelsen har skött det dåligt från början med oss och dom har försökt med det mesta innan dom pratade med en jurist hos förvaltaren som egentligen sa att dom bestämmer själv över föreningens mark.

I början sa dom att det var ett svartbygge och va rädd för böter. Och det motbevisa jag snabbt. Sen sa dom att den inte godkändes av dåvarande styrelse och att det inte fanns nå protokoll. Men jag tog kontakt med gamla styrelsemedlemmar och 4st av dom bekräfta godkännandet plus tog fram gamla protokollet.

Men nu kör dom rakt av på föreningens mark.

1. Att dom byter argument flera gånger talar till din fördel, dom har alltså bestämt sig för något dom vill genomföra och har inte sakliga skäl som räcker första gången dom försöker.
2. Om ALLA andra har balkong så är det inte orimligt att även din bostad har möjlighet till vistelse utomhus, jag gissar att det kan vara argumentet till att tidigare styrelse godkände altanen. Om markbiten är så värdelös som du beskrivit den så slipper föreningen dessutom sköta den biten.
3. Om altanen uttryckligen nämns som orsak till dörr och trapp i bygglovet så stärker det också din sak, lite konstigt kan jag tycka att byggnadsnämnden godkänner ett bygglov i så fall utan att se till att det finns ett giltigt avtal för altanen som villkor för att godkänna bygglovet.
4. Eftersom det finns ett beslutat tillstånd i föreningen att altanen får byggas och det dessutom finns bygglov som föreningen troligen står för, så tycker jag att det är rimligt att styrelsen anför skäl som framstår som rimliga för att avlägsna altanen. Rimliga skäl tänker jag då är att den verkligen skadar föreningens verksamhet på något vis.
5. Hoppas ovanstående kan räcka för att få till ett giltigt avtal inför framtiden.

Nu tänker jag inte juridiskt när jag skriver detta (eftersom jag inte kan juridiken kring detta) utan mer som argument, först när du talar med övriga medlemmar i föreningen och senare eventuellt vid tingsrätten.
För övrigt verkar det som en god idé att se till att beslut skjuts på framtiden tills nästa styrelse blivit vald, se då till att försöka få igenom att bara en representant per lägenhet får sitta i styrelsen samtidigt, det går väl att föreslå inför valet.

Klandra inte heller nuvarande styrelse inför dom andra medlemmarna utan förhåll dig sakligt till ärendet, annars riskerar du att dom andra medlemmarna inte vill hamna i en konflikt som står mellan dig och styrelsen. Sakfrågan kan dom nog lättare ta ställning i då vid en eventuell omröstning i föreningen.

Känslomässigt borde du få behålla altanen med dom uppgifter jag sett hittills, tyvärr är inte det väl inte självklart så juridiskt.

 

[GeorgeB]

En liten snutt från Bostadsrätterna:

En bostadsrättshavare får inte göra några ändringar utanför sin lägenhet utan styrelsens tillstånd, eftersom det är föreningen som bestämmer över dessa delar av huset. Om en medlem vill göra en förändring som påverkar huset eller marken utanför sin lägenhet krävs att detta tas upp på en föreningsstämma och att den ger sitt tillstånd.

– Till exempel får inte en bostadsrättshavare anlägga en uteplats på föreningens mark utan tillstånd av stämman eller för den delen bygga om i det angränsande förrådet – om det inte är en del av bostadsrätten, förtydligar Karin Lidekrans, jurist och styrelserådgivare på Bostadsrätterna.

Om en sådan ändring ändå görs kan det resultera i att medlemmen tvingas återställa det som ändrats till ursprungligt skick.

Här blev det ännu tuffare - föreningsstämman beslutar!

 

[Leifur]

Styrelsen har skött det dåligt från början med oss och dom har försökt med det mesta innan dom pratade med en jurist hos förvaltaren som egentligen sa att dom bestämmer själv över föreningens mark.

I början sa dom att det var ett svartbygge och va rädd för böter. Och det motbevisa jag snabbt. Sen sa dom att den inte godkändes av dåvarande styrelse och att det inte fanns nå protokoll. Men jag tog kontakt med gamla styrelsemedlemmar och 4st av dom bekräfta godkännandet plus tog fram gamla protokollet.

Men nu kör dom rakt av på föreningens mark.

Av det du säger får jag intryck av att styrelsen har ganska lösa grunder till att driva ärendet och att det absolut inte drivs på ett rimligt sätt. Intrycket är väl snarast att det gått prestige i det eller att det finns andra mer privata motiv bakom.

Föreningen har en vald revisor som ska granska styrelsens arbete (inte bara ekonomin). Det kan vara en idé att sammanställa denna information och sen ta ett snack med revisorn och tipsa om att hanteringen i detta ärende nog inte går riktigt rätt till. Om revisorn sen tar allvarligt på sin roll är är ju svårt att veta.

Sen undrar jag, har ni kollat så att marken inte är en del a den upplåtna bostadsrätten? Nu är den väl knappast det, men det skadar ju inte att dubbelkolla. Jag försökte kolla i tråden om detta tagits upp, men jag såg inget tidigare svar på just detta, men jag kan ju ha missat det.

 

[BeaumontX]

Det känns som det blivit mycket fram och tillbaka i tråden. En hel del är redan berört och jag är medveten om att vissa saker i inlägget kommer bli återupprepning av vad vissa tidigare skribenter redan anfört.

Den första frågan är alltid om uteplatsen/altanen är en del i upplåtelsen. Detta framgår av upplåtelseavtalet, dvs "originalavtalet" för lägenheten. Vad som står i överlåtelseavtalet, dvs det mellan säljare och köpare i detta fall, är inte av intresse i förhållandet mellan TS och föreningen. I detta fall verkar det vara ostridigt att platsen INTE ingår i upplåtelsen. Det innebär att föreningen, och i detta fall då styrelsen, är det som beslutar om användningen av ytan.

Det verkar också ostridigt att förra ägaren har haft någon typ av nyttjanderättsavtal för altanen. Exakt vad för typ blir lite oklart, eftersom jag inte sett att det avtalet finns postat i tråden. Nu är tråden ganska lång, så jag medger att jag kan ha missat det. Däremot låter det som det är ett benefikt nyttjanderättsavtal, dvs ingen ersättning har utgått för nyttjandet.

Har man kommit fram till det, blir nästa fråga om det är ett avtal som anses gälla för all framtid eller tillsvidare. Förhoppningsvis framgår detta av avtalet, i annat fall får det göras en tolkning av avtalet och syftet. I detta fall är min uppfattning att det kommer att tolkas som det senare, dvs ett avtal som gäller tillsvidare, om det inte framgår annat uttryckligen i avtalet.

Då uppstår frågan om det ens finns ett giltigt avtal mellan föreningen och TS, med tanke på att avtalet var skrivet mellan föreningen och den tidigare ägaren. Här blir det genast lite luddigare, det avtalet är mellan föreningen och den tidigare ägaren och inte självklart att det gäller för TS. Nu har TS varit innehavare av lägenheten så länge att jag vill påstå att styrelsen av passivitet har godkänt att TS får nyttja marken. Däremot skulle jag säga att det inte alls är klart att styrelsen skulle kunna göra villkor i avtalet gällande mot TS, tex skyldighet att ta bort vid behov av att göra underhåll. Nu verkar det inte vara sådana villkor som styrelsen gör gällande, så det spelar i detta sammanhang inte så stor roll. Jag skulle säga att man med god fog kan anta att en domstol skulle anse att TS har haft rätten att nyttja marken. Spontant känns detta ostridigt, med tanke på styrelsens agerande. Däremot skulle jag gissa att vid en eventuell prövning kommer man försöka att även framföra argumentet att någon sådan inte funnits.

Kan då föreningen säga upp ett sådant avtal? Här får det nog anses vara solklart, är det ett benefikt nyttjanderättsavtal som löper tillsvidare så kan det sägas upp. Dock ska det ges en skälig uppsägningstid, vilket enligt praxis (som redan påvisats i tråden) är mellan 6-12 månader. Så den tid, som i alla fall ursprungligen gavs, kan inte ses som skälig. Har inte lyckats utröna om de skulle inkommit med ny uppsägningstid efter att ha rådfrågat jurist, det borde juristen ha rekommenderat kan jag tycka.

Det har påståtts i tråden att TS bara kan bestrida kravet hos Kronofogden och att styrelsen då måste ta ärendet till tingsrätten. Detta stämmer inte. Styrelsen kan ansöka om särskild handräckning och då kommer KFM att pröva själva kravet. Vinner föreningen gehör för sin talan hos KFM, får TS i sådana fall överklaga det beslutet för att det inte ska verkställas.

Vad kan TS göra då? Att försöka ta upp TS altan på stämman känns absurt och rättshaveristvarning över. Då är det bättre att motionera om att stämman ska besluta generellt att altaner ska vara tillåtna och uppdra till styrelsen att ta fram riktlinjer samt nyttjanderättsavtal för detta. Däremot är det viktigt att ha koll på när motioner ska vara inne senast. Missar TS detta datum kommer det inte vara möjligt att ta upp något kring TS ärende för beslut på stämman.

Det andra, och detta kan kännas ologiskt, är att TS kan ha rätt tillskadestånd fastän styrelsen kan säga upp nyttjanderättsavtalet och har gjort det på korrekt sätt. Här tror jag det kan i viss mån ha en avskräckande effekt på styrelsen, om de inte har ett rimligt skäl för att säga upp avtalet. Det kommer vara jobbigt för styrelse att förklara för övriga boende att de har fått betala ett skadestånd till TS bara för att styrelsen kände för att säga upp avtalet.