Stambytes-kostnader som skenar

[_Julius]

Hejsan.

Jag är del av en brf i stockholms-området med cirka 100 lägenheter som har hållt på med ett stambyte i ungefär 1.5 år nu.

När stambytes-projektet presenterades vid årsstämman 2019 så presenterades vi med estimat på att kalaset skulle kosta mellan 14 och 17 miljoner, vilket skulle finansieras av ett lån på 10 miljoner och troligtvis inga avgifts-höjningar, vilket godkändes. Och såklart med en not om att "Avvikelser och justeringar kan tillkomma under projektets gång".

Nu har vi nyligen haft våran årsstämma där det har framgått att utöver dom initiala 10 så har 39 miljoner till lånats upp och spenderats på stambytet, så nu har vi efter två år landat på:

- 49 miljoner i lån för stambytet.
- Lån per m2 har gått från 3700/m2 till 15,000/m2.
- Belåningsgraden har gått från 34 till 143%.
- Soliditeten har gått från 70 till 30%.
- Avgifterna har har gått upp ungefär 10% hittills och det förväntas höjningar med 20-30% över 5 år.
- Tummåttet för stambytta badrum verkar vara på 250-300k/badrum och vi sitter nu på närmare 500k.

Och det är från ett halvår innan stambytet är klart och "övriga stammar" för näringsverksamheten i närheten som ska pågå i 1-2 år till.

Och det har inte ens diskuterats varför. i kallelsen nämns dom nya lånen i mån av att "vi har lånat upp 10 miljoner initialt och sedan mer", ingenting presenterades om det hela under årsmötet varken detta år eller förra, och styrelsen vägrade dela med sig av projektplanen för stambytet.

Så jag undrar:

- Kan en styrelse verkligen få fria tyglar att spendera hur mycket som helst efter att påbörjandet av ett stambyte har godkänts?

- Låter det som om brf'en potentiellt är på väg att konka eller att något skumt försiggår?

- Bryr sig vår externa revisor alls om sånt här, eller finns det någon bättre att kontakta gällande den juridiska/ekonomiska situationen?

Älskar min lägenhet och har renoverat allt i den för egen maskin, men jag går i flytt-tankar bara för att inte hamna i något kaotiskt scenario.

 

[16386]

Vad beslutades på årets stämma? Beviljade ni styrelsen ansvarsfrihet? Och valde om dem? För i så fall har föreningen godkänt det hela - så länge de inte förskingrat eller likande. Har de "bara haft otur" i upphandlingen så får nog föreningen acceptera det. Medlemmarna hade chans att stoppa dem på stämman.

 

[_Julius]

Vad beslutades på årets stämma? Beviljade ni styrelsen ansvarsfrihet? Och valde om dem? För i så fall har föreningen godkänt det hela - så länge de inte förskingrat eller likande. Har de "bara haft otur" i upphandlingen så får nog föreningen acceptera det. Medlemmarna hade chans att stoppa dem på stämman.

Dom fick ej ansvarsfrihet, men blev omvalda.

Jag hade begärt en kopia på beslutet om stambytet (ink. estimat) och en kopia på projekt-planen inför stämman, men fick ingetdera. Därför ville jag inte ge ansvarsfrihet tills dess att jag fick utreda det, och fick gehör av andra medlemmar. Dock så visste vi inte under stämman vad estimaten faktiskt var, så diskussionen tog slut i brist på mer info.

Styrelsen yrkade på att beslutet fanns tillgängligt till medlemmarna online (så var inte fallet utan dom laddade upp det hela i efterhand, därför har jag nu tillgång till estimaten) och hävdade att medlemmar inte får ta del av projektplanen (vilket kanske är sant i egenskap av enskilda medlemmar utanför stämman, men som jag förstår det så får en stämma begära absolut vilken information som helst).

 

[klimt]

Hejsan.

Jag är del av en brf i stockholms-området med cirka 100 lägenheter som har hållt på med ett stambyte i ungefär 1.5 år nu.

När stambytes-projektet presenterades vid årsstämman 2019 så presenterades vi med estimat på att kalaset skulle kosta mellan 14 och 17 miljoner, vilket skulle finansieras av ett lån på 10 miljoner och troligtvis inga avgifts-höjningar, vilket godkändes. Och såklart med en not om att "Avvikelser och justeringar kan tillkomma under projektets gång".

Nu har vi nyligen haft våran årsstämma där det har framgått att utöver dom initiala 10 så har 39 miljoner till lånats upp och spenderats på stambytet, så nu har vi efter två år landat på:

- 49 miljoner i lån för stambytet.
- Lån per m2 har gått från 3700/m2 till 15,000/m2.
- Belåningsgraden har gått från 34 till 143%.
- Soliditeten har gått från 70 till 30%.
- Avgifterna har har gått upp ungefär 10% hittills och det förväntas höjningar med 20-30% över 5 år.
- Tummåttet för stambytta badrum verkar vara på 250-300k/badrum och vi sitter nu på närmare 500k.

Och det är från ett halvår innan stambytet är klart och "övriga stammar" för näringsverksamheten i närheten som ska pågå i 1-2 år till.

Och det har inte ens diskuterats varför. i kallelsen nämns dom nya lånen i mån av att "vi har lånat upp 10 miljoner initialt och sedan mer", ingenting presenterades om det hela under årsmötet varken detta år eller förra, och styrelsen vägrade dela med sig av projektplanen för stambytet.

Så jag undrar:

- Kan en styrelse verkligen få fria tyglar att spendera hur mycket som helst efter att påbörjandet av ett stambyte har godkänts?

- Låter det som om brf'en potentiellt är på väg att konka eller att något skumt försiggår?

- Bryr sig vår externa revisor alls om sånt här, eller finns det någon bättre att kontakta gällande den juridiska/ekonomiska situationen?

Älskar min lägenhet och har renoverat allt i den för egen maskin, men jag går i flytt-tankar bara för att inte hamna i något kaotiskt scenario.

Hejsan.

Jag är del av en brf i stockholms-området med cirka 100 lägenheter som har hållt på med ett stambyte i ungefär 1.5 år nu.

När stambytes-projektet presenterades vid årsstämman 2019 så presenterades vi med estimat på att kalaset skulle kosta mellan 14 och 17 miljoner, vilket skulle finansieras av ett lån på 10 miljoner och troligtvis inga avgifts-höjningar, vilket godkändes. Och såklart med en not om att "Avvikelser och justeringar kan tillkomma under projektets gång".

Nu har vi nyligen haft våran årsstämma där det har framgått att utöver dom initiala 10 så har 39 miljoner till lånats upp och spenderats på stambytet, så nu har vi efter två år landat på:

- 49 miljoner i lån för stambytet.
- Lån per m2 har gått från 3700/m2 till 15,000/m2.
- Belåningsgraden har gått från 34 till 143%.
- Soliditeten har gått från 70 till 30

Så jag undrar:

- Kan en styrelse verkligen få fria tyglar att spendera hur mycket som helst efter att påbörjandet av ett stambyte har godkänts?

- Låter det som om brf'en potentiellt är på väg att konka eller att något skumt försiggår?

- Bryr sig vår externa revisor alls om sånt här, eller finns det någon bättre att kontakta gällande den juridiska/ekonomiska situationen?

Älskar min lägenhet och har renoverat allt i den för egen maskin, men jag går i flytt-tankar bara för att inte hamna i något kaotiskt scenario.

Dina frågor
1. Har styrelsen fria tyglar. Det enkla svaret är ja. Så länge styrelsen har föreningens förtroende bör den agera på bästa sätt. En stämma kan inte detaljreglera genomförande , det gör styrelsen.
2. Konkurs eller skumma saker. Konkurs, knappast, ekonomin tycks fungera. Skumma saker? Troligen inte. Det är revisorernas sak att bedöma, så om revisorer inte reagerar troligen ok.
3. Revisorer granskar att man följer fattade beslut och att inga oegentligheter sker. Om styrelsen agerar mindre förståndigt så är det inte revisorernas sak att bedöma.

Det praktiska svaret är att sådana här projekt är svåra för en förening. Så gott som alltid har föreningen lägre kompetens än de entrepenörer som anlitas. Entrepenörerna får ett övertag. Lösningen , som många föreningar använder sig av, är att föreningen anlitar en kompetent teknisk konsult som ombud. Detta ombud kan ha lika stark ställning som entreprenören. Er föreningsstyrelse står nog i praktiken svag i en svår situation. En lärdom av detta är att anlita ombud kan kortsiktigt ses som en utgift, men det är förmodligen klokt i praktiken

 

[klimt]

Dom fick ej ansvarsfrihet, men blev omvalda.).

Märkligt beslut. Om styrelsen blir omvald så innebär det att föreningen har förtroende. Då är det märkligt att inte ge ansvarsfrihet, men i praktiken har detta liten betydelse

 

[BeaumontX]

Det är styrelsen som ansvarar för den dagliga driften av föreningen, vilket också innebär att fatta beslut om att ta upp lån, betala för stamrenoveringen och sätta avgifterna. Har styrelsen "fria tyglar att spendera hur mycket som helst"? Generellt skulle man nog kunna svara ja på den frågan, men givetvis är förskingring, trolöshet mot huvudman och dylikt brottsligt.

Det framgår inte av din information vad fördyringen beror på? Skulle säga att det hade varit mycket mer intressant att få höra vad ÄTOR:na består av, än estimatet. Personligen tycker jag att 14-17 miljoner kronor låter väldigt lågt. Kan det vara så att man gjort en dålig upphandling och antagit en entreprenör som har prisat in sig med vetskapen att de kommer kunna ta igen en massa på ÄTOR? Då blir det svårt att göra något åt det hela efter kontraktsskrivning.

Stämman har ingen absolut rätt att ta del av vilken information som helst. Däremot har revisorn rätt att ta del av alla handlingar, har ni ingen vald lekmanna revisor? Då vore det nog den bästa personen att gå via.

Att inte bevilja ansvarsfrihet men ändå välja om styrelsen känns ologiskt. Ni anser alltså att de har begått oegentligheter men tycker det är okej att de får fortsätta. Hur tänkte ni där?

 

[_Julius]

Tack för alla svaren!

Dina frågor
1. Har styrelsen fria tyglar. Det enkla svaret är ja. Så länge styrelsen har föreningens förtroende bör den agera på bästa sätt. En stämma kan inte detaljreglera genomförande , det gör styrelsen.
2. Konkurs eller skumma saker. Konkurs, knappast, ekonomin tycks fungera. Skumma saker? Troligen inte. Det är revisorernas sak att bedöma, så om revisorer inte reagerar troligen ok.
3. Revisorer granskar att man följer fattade beslut och att inga oegentligheter sker. Om styrelsen agerar mindre förståndigt så är det inte revisorernas sak att bedöma.

Det praktiska svaret är att sådana här projekt är svåra för en förening. Så gott som alltid har föreningen lägre kompetens än de entrepenörer som anlitas. Entrepenörerna får ett övertag. Lösningen , som många föreningar använder sig av, är att föreningen anlitar en kompetent teknisk konsult som ombud. Detta ombud kan ha lika stark ställning som entreprenören. Er föreningsstyrelse står nog i praktiken svag i en svår situation. En lärdom av detta är att anlita ombud kan kortsiktigt ses som en utgift, men det är förmodligen klokt i praktiken

1. Håller absolut med att man inte kan detalreglera. Men ändå måste väl ett byggprojekt som har gått 3x över den presenterade budgeten och 5x större lån har tagits upp redogöras eller beslutas om på en efterföljande stämma? Just nu är det inget som ens säger att det är över utan det kan bli ytterligare lån nästkommande år, verkar sjukt om det kan gå hur långt som helst.
2. Okej, hoppas!
3. Alright, ja då är det väl inte att kontakta revisorn angående om det var dåligt agerat men kanske om beslutet verkligen har följts korrekt isåfall antar jag.

Och ja du har helt rätt i att en bra tekniskt konsult hade varit bra - då en mille hade lagts på konsulter innan det hela drog igång så trodde jag att så var fallet - men det verkar nu som om styrelsemedlemmar har lekt projektledare utan att ha sådan kompetens.

Märkligt beslut. Om styrelsen blir omvald så innebär det att föreningen har förtroende. Då är det märkligt att inte ge ansvarsfrihet, men i praktiken har detta liten betydelse

Att inte bevilja ansvarsfrihet men ändå välja om styrelsen känns ologiskt. Ni anser alltså att de har begått oegentligheter men tycker det är okej att de får fortsätta. Hur tänkte ni där?

Håller med om att det är konstigt, men det var nog mest att inte bevilja ansvarsfrihet i förebyggande syfte tills dess att det fanns information nog att veta om dom hade agerat dåligt eller ej. Då vi har bristande engagemang så vill man gärna inte avsätta en styrelse i onödan.

Det är styrelsen som ansvarar för den dagliga driften av föreningen, vilket också innebär att fatta beslut om att ta upp lån, betala för stamrenoveringen och sätta avgifterna. Har styrelsen "fria tyglar att spendera hur mycket som helst"? Generellt skulle man nog kunna svara ja på den frågan, men givetvis är förskingring, trolöshet mot huvudman och dylikt brottsligt.

Det framgår inte av din information vad fördyringen beror på? Skulle säga att det hade varit mycket mer intressant att få höra vad ÄTOR:na består av, än estimatet. Personligen tycker jag att 14-17 miljoner kronor låter väldigt lågt. Kan det vara så att man gjort en dålig upphandling och antagit en entreprenör som har prisat in sig med vetskapen att de kommer kunna ta igen en massa på ÄTOR? Då blir det svårt att göra något åt det hela efter kontraktsskrivning.

Stämman har ingen absolut rätt att ta del av vilken information som helst. Däremot har revisorn rätt att ta del av alla handlingar, har ni ingen vald lekmanna revisor? Då vore det nog den bästa personen att gå via.

Jovisst har styrelsen befogenhet över ekonomin, men gäller inte det till mycket större del den löpande verksamheten snarare än att besluta om att ta väldigt stora lån?

Och ja, just nu låter det som att styrelsen kan ha blivit fullständigt grundlurad av entrepenören (alternativt i maskopi) och pröjsar för alla möjliga ÄTOR då nya eldragningar görs, en ny värmeväxlare har köpts in och värmesystemet byts ut, golvvärme har lagts till "som en bonus" och så vidare, och så vidare.

Och tyvärr så har vi aldrig haft mer än en extern revisor - det gick så långt att jag t.o.m fick komma in med en motion om att vi ska efterfråga en intern lekmanna-revisor från föreningen, som röstades igenom trots styrelsens motstånd, men sen när vi väl skulle utse revisorer så hade stämman pågått i cirka 4 timmar och dom hoppade igenom det så fort att jag inte ens vet om det skippades helt eller ej.

 

[Appendix]

"Då vi har bristande engagemang så vill man gärna inte avsätta en styrelse i onödan."

"men sen när vi väl skulle utse revisorer så hade stämman pågått i cirka 4 timmar och dom hoppade igenom det så fort att jag inte ens vet om det skippades helt eller ej."

Ja det är ju precis det som är problemet. Ni utser en styrelse att styra föreningen. Den får i princip göra allt denna behöver för att föra föreningen framåt. De delar som begränsar styrelsens rådighet brukar stå i stadgarna. (Vilka beslut stämman ska fatta).

Det är tyvärr vanligt att man har stort engagemang och åsikter på stämman. Men sen när stämman vill ha personer som ska engagera sig i styrelsen så är ingen villig att vara med.

Kostnad enligt plan och ÄTOr i all ära. Men det kan faktist vara så att fastigheten är så eftersatt att man nu får göra större arbeten än planerat och att det finns fördelar att göra dessa i samband med att stammar redan är öppna.
Detta kräver dock sin kunskap av styrelsen och är svår att köpa in av en oberoende part.

 

[Appendix]

Så råden är väl.

Kontakta revisorn (det är bättre med en riktig revisor än en lekmannarevisor)
Inse att styrelsen har rådighet över projektet och det enda ni medlemar kan göra är utreda om styrelsen agerat olagligt, olämpligt eller gjort sitt bästa.
I första fallet är det polisanmälan som ghäller, andra fallet utse en ny styrelse och tredje svälja avgiftshöjningarna och gå vidare. Förhoppningsvist in en mycket finare fastighet.

 

[klimt]

Tack för alla svaren!



1. Håller absolut med att man inte kan detalreglera. Men ändå måste väl ett byggprojekt som har gått 3x över den presenterade budgeten och 5x större lån har tagits upp redogöras eller beslutas om på en efterföljande stämma? Just nu är det inget som ens säger att det är över utan det kan bli ytterligare lån nästkommande år, verkar sjukt om det kan gå hur långt som helst.
2. Okej, hoppas!
3. Alright, ja då är det väl inte att kontakta revisorn angående om det var dåligt agerat men kanske om beslutet verkligen har följts korrekt isåfall antar jag.

Och ja du har helt rätt i att en bra tekniskt konsult hade varit bra - då en mille hade lagts på konsulter innan det hela drog igång så trodde jag att så var fallet - men det verkar nu som om styrelsemedlemmar har lekt projektledare utan att ha sådan kompetens.




Håller med om att det är konstigt, men det var nog mest att inte bevilja ansvarsfrihet i förebyggande syfte tills dess att det fanns information nog att veta om dom hade agerat dåligt eller ej. Då vi har bristande engagemang så vill man gärna inte avsätta en styrelse i onödan.

Jovisst har styrelsen befogenhet över ekonomin, men gäller inte det till mycket större del den löpande verksamheten snarare än att besluta om att ta väldigt stora lån?

Och ja, just nu låter det som att styrelsen kan ha blivit fullständigt grundlurad av entrepenören (alternativt i maskopi) och pröjsar för alla möjliga ÄTOR då nya eldragningar görs, en ny värmeväxlare har köpts in och värmesystemet byts ut, golvvärme har lagts till "som en bonus" och så vidare, och så vidare.

Och tyvärr så har vi aldrig haft mer än en extern revisor - det gick så långt att jag t.o.m fick komma in med en motion om att vi ska efterfråga en intern lekmanna-revisor från föreningen, som röstades igenom trots styrelsens motstånd, men sen när vi väl skulle utse revisorer så hade stämman pågått i cirka 4 timmar och dom hoppade igenom det så fort att jag inte ens vet om det skippades helt eller ej.

Tack för alla svaren!



1. Håller absolut med att man inte kan detalreglera. Men ändå måste väl ett byggprojekt som har gått 3x över den presenterade budgeten och 5x större lån har tagits upp redogöras eller beslutas om på en efterföljande stämma? Just nu är det inget som ens säger att det är över utan det kan bli ytterligare lån nästkommande år, verkar sjukt om det kan gå hur långt som helst.
2. Okej, hoppas!
3. Alright, ja då är det väl inte att kontakta revisorn angående om det var dåligt agerat men kanske om beslutet verkligen har följts korrekt isåfall antar jag.
ej.

1. Projekt blir tyvärr ofta dyrare än initiala beräkningar. Styrelsen är vald av medlemmarna och får väl då anses ha medlemmarnas förtroende. Om kostnaderna ökar är dt upp till styrelsen att bedöma hur man hanterar, även om det innebär ökade lånekostnader
2. Så länge det inte är drastiskt finns nog inget skäl att misstänka bedrägeri
3. Revisorn kontrollerar att inga felaktigheter görs, men inte detaljer i hur styrelsen agerar

 

[klimt]

Tack för alla svaren!

Jovisst har styrelsen befogenhet över ekonomin, men gäller inte det till mycket större del den löpande verksamheten snarare än att besluta om att ta väldigt stora lån?

Och ja, just nu låter det som att styrelsen kan ha blivit fullständigt grundlurad av entrepenören (alternativt i maskopi) och pröjsar för alla möjliga ÄTOR då nya eldragningar görs, en ny värmeväxlare har köpts in och värmesystemet byts ut, golvvärme har lagts till "som en bonus" och så vidare, och så vidare.

Och tyvärr så har vi aldrig haft mer än en extern revisor - det gick så långt att jag t.o.m fick komma in med en motion om att vi ska efterfråga en intern lekmanna-revisor från föreningen, som röstades igenom trots styrelsens motstånd, men sen när vi väl skulle utse revisorer så hade stämman pågått i cirka 4 timmar och dom hoppade igenom det så fort att jag inte ens vet om det skippades helt eller ej.

Styrelsen förfogar över ekonomin både den löpande och lån. Detta är något för medlemmar att fundera över när man väljer styrelse.

Styrelsen är för det mesta vanliga personer utan djup kompetens inom bygg och ekonomi. Därför har en entreprenör ofta ett övertag. Därför är det bra att söka kompetent stöd för bedömningar när det gäller stora belopp.

Föreningen bör helst ha en yrkesrevisorer och en medlemsrevisor som kompletterar varandra. Du kanske kan ställa upp om det ör svårt att hitta lämplig revisor. Då får du god insyn i föreningens arbete.

 

[BeaumontX]

Håller med om att det är konstigt, men det var nog mest att inte bevilja ansvarsfrihet i förebyggande syfte tills dess att det fanns information nog att veta om dom hade agerat dåligt eller ej. Då vi har bristande engagemang så vill man gärna inte avsätta en styrelse i onödan.

Ansvarsfrihetsfrågan handlar om föreningen anser att styrelsen uppsåtligen eller genom oaktsamhet orsakat ekonomisk skada som man avser att driva en skadeståndsprocess för. Dessutom har man ett år på sig att agera och väcka talan. Det är inte en fråga om man är missnöjd med styrelsen och eventuella beslut de fattat, det är vad valet om styrelse handlar om. För mig ringer alla varningsklockor att det är en rättshaverist när man ska börja använda ansvarsfrihetsfrågan som någon missnöjesförklaring. Så min rekommendation är att om du i eventuell kontakten med revisorn släpper den delen.

Bristande engagemang? Jo, så ser det ut på ganska många ställen. Förutom när det kommer till att gnälla på att styrelsen är dåliga på årsstämman, då. Intresset kommer knappast öka när alla andra känner att man bara kommer vara utsatt av gnällspikar.

Jag tycker de borde ta ett steg tillbaka, fundera på vad är det du faktiskt vill uppnå? Är du orolig över att det faktiskt pågår oegentligheter? Samla ihop all fakta som får dig att landa i den känslan och ta kontakt med revisorn och lägg fram dessa. Be om hans syn på dessa och om han kontrollerat att alla beslut kring de är fattade under korrekta former.

Är det snarare att du känner att projektet är större än vad styrelsen klarar av. Gå med i styrelsen, erbjud din tid till att stödja så återstoden av projektet blir så bra det kan utefter de förutsättningar som nu är. Är det så att styrelsen inte riktigt mäktar med, för ett stambyte är ett stort projekt som kräver mycket tid, så tror jag de blir glada om någon frivilligt ställer upp istället för att de bara får höra klagomål.

Jovisst har styrelsen befogenhet över ekonomin, men gäller inte det till mycket större del den löpande verksamheten snarare än att besluta om att ta väldigt stora lån?

Styrelsen beslutar om lån själva, stora som små. Det är inte ens en gråzon. Däremot är det så att om stämman beslutade om en budget för stamrenoveringen så är styrelsen bunden av den. Så där får du kolla exakt formulering på beslutet. Men det är därför man som styrelse aldrig ska gå till stämman med ett sådant detaljerat ekonomiskt beslut, eftersom det blir svårt att hantera om det blir avvikelser.

Och ja, just nu låter det som att styrelsen kan ha blivit fullständigt grundlurad av entrepenören (alternativt i maskopi) och pröjsar för alla möjliga ÄTOR då nya eldragningar görs, en ny värmeväxlare har köpts in och värmesystemet byts ut, golvvärme har lagts till "som en bonus" och så vidare, och så vidare.

Det låter snarare som att styrelsen passar på att göra andra åtgärder, som möjligen ändå skulle behöva göras inom kort. Nu har du inte berättat hur gammalt/gamla huset/husen är, men är det så att den tekniska livslängden på dessa är slut så kan det vara ekonomiskt smart att "passa på" att genomföra dessa när man ändå river upp så mycket annat. Alternativet är kanske att man måste riva upp delar igen för att åtgärda de extra arbete som görs nu, vilket hade blivit dyrare. Dessutom hade boende garanterat klagat över det om man kom och gjorde stora arbeten i lägenheten igen om ett par år.

Däremot håller jag med om att en belåningsgrad på 15 000 kr/kvm är en varningsflagga. Om det innebär att ni inte har några stora åtgärder och kan amortera av lån i 10-15 år, så är det inget problem. Om ni har fler stora utgifter i närtid så kommer det nog vara ett problem. Att avgifterna går upp är svårt att säga något om, eftersom vi inte vet från vilken nivå ökningen är ifrån. Kanske har de varit för låga innan? Då är kr/kvm/år mer intressant, men vad som är en "bra" nivå beror på en massa faktorer.

Och tyvärr så har vi aldrig haft mer än en extern revisor - det gick så långt att jag t.o.m fick komma in med en motion om att vi ska efterfråga en intern lekmanna-revisor från föreningen, som röstades igenom trots styrelsens motstånd, men sen när vi väl skulle utse revisorer så hade stämman pågått i cirka 4 timmar och dom hoppade igenom det så fort att jag inte ens vet om det skippades helt eller ej.

Om det är så att det missades, får ni samla ihop 10% av medlemmarna och kräva en extrastämma där en väljs. Se till att ni har ett förslag på revisor bara.

 

[_Julius]

Tack för det utfylliga svaret Beaumont!

Ansvarsfrihetsfrågan handlar om föreningen anser att styrelsen uppsåtligen eller genom oaktsamhet orsakat ekonomisk skada som man avser att driva en skadeståndsprocess för. Dessutom har man ett år på sig att agera och väcka talan. Det är inte en fråga om man är missnöjd med styrelsen och eventuella beslut de fattat, det är vad valet om styrelse handlar om. För mig ringer alla varningsklockor att det är en rättshaverist när man ska börja använda ansvarsfrihetsfrågan som någon missnöjesförklaring. Så min rekommendation är att om du i eventuell kontakten med revisorn släpper den delen.

Bristande engagemang? Jo, så ser det ut på ganska många ställen. Förutom när det kommer till att gnälla på att styrelsen är dåliga på årsstämman, då. Intresset kommer knappast öka när alla andra känner att man bara kommer vara utsatt av gnällspikar.

Jag tycker de borde ta ett steg tillbaka, fundera på vad är det du faktiskt vill uppnå? Är du orolig över att det faktiskt pågår oegentligheter? Samla ihop all fakta som får dig att landa i den känslan och ta kontakt med revisorn och lägg fram dessa. Be om hans syn på dessa och om han kontrollerat att alla beslut kring de är fattade under korrekta former.

Håller 100% med om att man inte ska häva ansvarsfrihet av rent missnöje, utan det var verkligen bara att inte hamna situation som 16386 skrev först - att sekunden som ansvarsfrihet ges och omval sker så finns det ingen som återvändo - och efter minimumet på 2 veckor att ens läsa på, ingen ytterligare info utgedd, inget nämndes under stämman och det var det sista möjliga datumet så man hade överskrivit stadgarna om man hade bordlagt stämman.

Det jag vill uppnå är helt enkelt att veta om styrelsen har agerat över deras befogenhet och att det ska redogöras vad som faktiskt har skett.

Enligt protokollen så godkändes beslutet om stambytet i enlighet med bilagorna där estimaten finns, och jag hade kunnat acceptera dubbla kostnaderna och lån därefter, men med tredubbel kostnad, femdubbel belåning och inte ens slut ännu så känns det inte som om beslutet har följts alls.

Till exempel så bytte styrelsen till Gemensam El under stambytet utan något stämmobeslut, så eftersom medlemmarna inte uppskattade att deras el-avtal sades upp och ingen info fanns så fick det klubbas igenom retroaktivt på en extrastämma i våras.

Och tro mig, jag hade jättegärna gått med i styrelsen för att lösa det mer konstruktivt, men efter att ha:
- behövt leva med ett genom-sunkigt badrum i källaren i 1 1/2 år (vattenskada i rörslitsarna och fick leva utan badrum tills stambytet påbörjades istället för att det skulle åtgärdas innan dess),
- vägrats enkla saker såsom att få lägga kakel i hallen även när flera andra boende redan har det (med motiveringen att "hundtassar och klackar låter för mycket till grannen under", till en kille som inte ens har en hund).
- vägrats tillstånd att bygga om köket genom att dom helt enkelt velat ha info och behöva godkänna *allt* oavsett stadgarna, struntat i att kollat på ritningar och svaren som jag skickar, och helt enkelt förhalat det hela i flera månader (till slut gav jag upp och har byggt klart köket för egen maskin utom eldragningarna, besiktigat och klart, och skitit i deras tillstånd).
- Och så vidare

Så har jag tyvärr gett upp hoppet om att kunna samarbeta med vår ordförande, och har stött på medlemmar såväl som byggledare som har haft liknande erfarenheter.

Det låter snarare som att styrelsen passar på att göra andra åtgärder, som möjligen ändå skulle behöva göras inom kort. Nu har du inte berättat hur gammalt/gamla huset/husen är, men är det så att den tekniska livslängden på dessa är slut så kan det vara ekonomiskt smart att "passa på" att genomföra dessa när man ändå river upp så mycket annat. Alternativet är kanske att man måste riva upp delar igen för att åtgärda de extra arbete som görs nu, vilket hade blivit dyrare. Dessutom hade boende garanterat klagat över det om man kom och gjorde stora arbeten i lägenheten igen om ett par år.
Däremot håller jag med om att en belåningsgrad på 15 000 kr/kvm är en varningsflagga. Om det innebär att ni inte har några stora åtgärder och kan amortera av lån i 10-15 år, så är det inget problem. Om ni har fler stora utgifter i närtid så kommer det nog vara ett problem. Att avgifterna går upp är svårt att säga något om, eftersom vi inte vet från vilken nivå ökningen är ifrån. Kanske har de varit för låga innan? Då är kr/kvm/år mer intressant, men vad som är en "bra" nivå beror på en massa faktorer.

Jag hoppas verkligen att så är fallet och att det helt enkelt har gått från endast stambyte till full upprustning isåfall. Vore bara bra att få veta om så ens är fallet.

Dock så finns gårdsbjälklaget som en punkt i planerade åtgärder, som har varit planerat i flera år till en kostnad av 13 miljoner år 2022-2025.
För första året någonsin så har dom dock slutet redovisa vad planerade åtgärder förväntas kosta, så trots att "garage 2022-2025" och "övriga stammar 2021-2023" har lagts till så finns det ingen som helst info om vad det egentligen innebär eller hur mycket det kommer kosta. Känns konstigt att det har börjat exkluderas från årsredovisningen.

Så det låter inte alls som slutet på historien tyvärr. :/

 

[hempularen]

Grundfrågan i tråden är om styrelsen har rätt att ta så här stor kostnadsökning, och ta upp lån för det. Styrelsen har rätt att göra det. I princip så skall styrelsen låta utföra underhåll självständigt, utan att fråga medlemmarna. Men vid så stora arbeten som stammbyte, är det lämpligt att ta upp frågan på en föreningstämma. Då skall man dock inte fatta beslut om en budget eller kostnadstak eller liknande. Ofta finns det alternativ rörande hur stammbytet skall gå till som är bra att låta stämman fatta beslut om.

Exempelvis ett alternativ där alla får bo kvar under arbetet, ett annat där man evakuerarar alla, med en ungefärlig prislapp mellan alternativen.

 

[hempularen]

Det är inte alltid sådana här projekt går åt fel håll kostnadsmässigt. I föreningen där jag var ordf. för 30 år sedan, bytte vi stammar.

När projektet lanserades, bedömde projektledaren kostnad på drygt 150 milj (800 lgh). Efter 3 års projektering såg det ut att handla om 350 milj, och arbetet skulle ta 6 år. Då avbröt vi (ca. en milj. i projekteringskostnad). Tog in en ny projektledargrupp, som efter 3 månader 3,5 milj projekteringskostnad. Kom fram till ca 160 milj, och ett års genomförande. Jag hittade brister i kostnadskalkyler, vi presenterade projektet för föreningen som 120 milj.

Vid upphandlingen fick vi ett avtal på 65 milj. Slutnotan blev 75 milj. I den låg ett extraarbeten som vi medvetet hade brutit ur upphandlingen,det var för svårt att projektera.