Belåning vs ”dolda tillgångar”
Hej,
Är i processen att köpa lägenhet och föreningen är ganska belånad. I nuläget är belåningen ca 11000/kvm.
Föreningen har dock 8 hyresrätter som de tänker sälja och med ett snitt på pris per kvm i området( lågt räknat) så kommer belåningen ligga på ca 1500/kvm.
I årsredovisningen är räntekostnader ca 20% av kostnaderna.
Mäklaren själv sa att föreningens ekonomi inte var den bästa pga den höga belåningen. Men med tillgångarna i form av hyresrätter som ska säljas så tycker jag väl snarare att föreningens ekonomi ser ganska bra ut? Iaf på sikt.
Förstår att det finns andra faktorer att ta hänsyn till för att avgöra om föreningen har bra eller dålig ekonomi.
Men bortsett från andra faktorer såsom kommande renoveringar etc, ser ni nått problem med belåningen som jag beskrivit ovan?
Är i processen att köpa lägenhet och föreningen är ganska belånad. I nuläget är belåningen ca 11000/kvm.
Föreningen har dock 8 hyresrätter som de tänker sälja och med ett snitt på pris per kvm i området( lågt räknat) så kommer belåningen ligga på ca 1500/kvm.
I årsredovisningen är räntekostnader ca 20% av kostnaderna.
Mäklaren själv sa att föreningens ekonomi inte var den bästa pga den höga belåningen. Men med tillgångarna i form av hyresrätter som ska säljas så tycker jag väl snarare att föreningens ekonomi ser ganska bra ut? Iaf på sikt.
Förstår att det finns andra faktorer att ta hänsyn till för att avgöra om föreningen har bra eller dålig ekonomi.
Men bortsett från andra faktorer såsom kommande renoveringar etc, ser ni nått problem med belåningen som jag beskrivit ovan?
Belåningen (11.000) är hög och något en köpare bör ta hänsyn till. Men det finns objekt som har högre belåning. Det är viktigt att bedöma fastighetens status och eventuellt behov av renovering. Om man startar från hög belåning kan det bli extremt högt om ökat lånebehov finns. Visst finns en indirekt tillgång i hyreslägenheterna, men det kan ta lång tid innan detta kan realiseras. Kortsiktigt är det snarare en nackdel med ökad administration. Om du är intresserad av denna lägenhet bör du anpassa ditt bud till förutsättningarna, alltså en lägre nivå än bostäder med normal belåning i föreningen.G goosen skrev:
Detta kan ju bara gälla om hyreslägenheterna inte har normalt kontrakt för hyresgästerna. I så fall bör du fråga varför det inte redan gjorts. Men om alla hyreslägenheterna i praktiken är tomma för försäljning och renoveringsbehovet är lågt så är läget för föreningen väsentligt bättre .G goosen skrev:
H
Hallerudsbo
Verktygstokig
· Värmland
· 3 093 inlägg
Hallerudsbo
Verktygstokig
- Värmland
- 3 093 inlägg
Förening där jag bodde förr hade 10 tal lägenheter som de hyrde ut.
De pratade så varmt om dom att det var fin inkomst när de skulle säljas.
Föreningen var högt belånad på grund av en miss som vart gjord.
idag 9 år senare har föreningen lyckats sälja en lägenhet.
Resterande hyr de ut än då dom inte kan vräka dom som bor där.
De pratade så varmt om dom att det var fin inkomst när de skulle säljas.
Föreningen var högt belånad på grund av en miss som vart gjord.
idag 9 år senare har föreningen lyckats sälja en lägenhet.
Resterande hyr de ut än då dom inte kan vräka dom som bor där.
Ja, det låter ju rätt mycket.G goosen skrev:
Föreningen, där jag bor sedan februari i år hade 5707 kr/m2 lägenhetsyta i lån enligt senaste årsredovisningen.
Och vi betalar nu 71 kr/m2 i månadsavgift inkl värme,vatten, varmvatten, TV/Viasat och fiber, dvs 6303 kr/mån för 88 m2.
Vad kommer ni att få betala i månadsavgift?
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 386 inlägg
Som andra varit inne på låter det här extremt optimistiskt. Jag antar att det rör sig om en relativt nyombildad förening och att hyresrätterna bebos av människor med besittningsskydd. Sådana lägenheter lämnas inte bara hur som helst, utan kan komma att vara uthyrda i decennier framåt.G goosen skrev:
Sen är det förstås en potentiell inkomstkälla för föreningen, men när ett avtal sägs upp från hyresgästens sida och föreningen kan sälja respektive lägenhet (och vad de är värda då) är inte lätt att veta.
Min dotter bor i en förening med ca 200 bostadsrätter plus 60 hyresrätter. Föreningen bildades för 30 år sedan, ungefär. Tror att de säljer två till tre lägenheter om året. Och ambitionen är som sagt att sälja, och varit det i 30 år.
Så om föreningen hävdar att de kan sälja inom ett år, borde man fråga sig varför de inte redan har sålt.
Så om föreningen hävdar att de kan sälja inom ett år, borde man fråga sig varför de inte redan har sålt.
Man ska nog räkna med att hyresgäster kommer att hålla allt hårdare i sina hyresrätter, iaf i storstadsregionerna. Att notera så kan man ju som hyresgäst även byta sin hyresrätt. Troligtvis kommer hyresrätterna frigöras i allt långsammare takt. Man skall nog ta ett sådant scenario i beaktande.
Man kan ju tänka sig (hoppas?) att de är uthyrda. Förmodligen med besittningsrätt. Det är nackdelen med uthyrda hyresrätter, man vet aldrig när i tiden de kan ombildas.H hempularen skrev:
Annars är det ju som @goosen skriver, att en ombildning kan göra stor skillnad för belåningen.
Jämförelsevis bra alltsåG goosen skrev:
(Men man skall ju betala insatsen till säljaren också
)I många kommuner är det vanligt att föreningen inte äger marken utan betalar tomträttsavgäld till kommunen. Höjs med ganska långa intervall och på senare år har höjningarna när de kommit i många fall gett höjningar av månadsavgifter på 500-1000 kr. Värt att ha koll på när senaste uppräkningen gjordes.