Varudeklarerat Anticimex dolt fel

[JohanBergstrom]

Vi har precis tillträtt vårt nya hus som inköptes för ett par månader sedan. Säljaren har genomfört besiktning via Anticimex och har därmed tecknat dolda fel försäkring. Besiktningsprotokollet var i det närmaste helt ”rent” förutom några mindre noteringar, inget allvarligt.

Då vi startade vår renovering med att byta golv, upptäckte byggaren att fönstren (fastigheten har fönster fr golv till tak i alla rum) upptäcktes att aluminium fönstren läckt in vatten i syllen på huset o särskilt ett ställe var rötskadat. Detta är till följd av att blecket monterats på utsidan av fönstret och inte under. Det stod uttryckligen inget om detta i besiktningsprotokollet utan bara ”fönster - inget att anmärka”. Då jag ringer Anticimex försäkring så är de till o börja med, väldigt otrevliga o säger att de ska titta på ärendet först när det fått en ”handläggare” och jag ska dokumentera alla skador så länge genom att ta bilder mm.

Jag undrar om någon annan här på forumet har erfarenhet av liknande händelser?

Det lustiga är att då vi sålde vårt hus o genomförde besiktning så fick vi anmärkning på att ett av våra bleck var felmonterat vilket är lite paradoxalt i sammanhanget...

bif bilder på skadorna nedan och fönsterblecken.

Hej Adde,

Jag kan absolut relatera till detta, vi köpte också ett hus som vardeklarerats av Anticimex utan anmärkning på badrummet men så fort vi flyttat in så kändes en stark lukt av mögel. Jag börja kolla och kommoden stod på en sockel av trä som var helt genomrutten i bakkanten. Uppenbar miss av Anticimex samt att man vädrat ut inför varje visning. När jag ringde Anticimex var dom otrevligt i sitt bemötande och vägra ersättning först men efter mycket om och med sa dom jag kunde få 1000kr för att köpa en ny kommod för två handfat, en ynklig ersättning samt inte ens en ursäkt från deras sida att dom missat detta. En sak är säker, jag kommer vara mer noggrann själv samt aldrig varken lita på eller använda mig av Anticimex.

Hälsningar
Johan

 

[Pin]

Jag antar att det är varudeklarerat via Svensk Fastighetsförmedling med Anticimex som försäkringsgivare.
I så fall tycker jag att det är ganska solklart att Anticimex ska ersätta er här.
Din undersökningsplikt som köpare är rätt oväsentlig när det kommer till nyttjandet av försäkringen, undersökningsplikten är bara intressant ifall du riktar ett krav mot säljaren för fel i fastigheten enligt jordabalken (dolt fel).

Vi tittar vidare i försäkringsvillkoren:
[länk]

Varudeklarerat är uppenbarligen en försäkring så vi kan börja med, vem gäller försäkringen för?
"Vem omfattas av försäkringen?
Försäkringen gäller för köpare av fastigheten. Försäkringen gäller även för säljaren om köparen riktar krav direkt mot säljaren."
Första meningen, du som köpare omfattas av försäkringen.

Vad gäller försäkringen för?
"Vad är försäkrat?
Försäkringen gäller för den byggnad för vilken ett besiktningsprotokoll upprättats."
Har uppenbarligen upprättats ett besiktningsprotokoll och den gjordes i samband med att huset varudeklarerades.

Vi hoppar vidare till punkt 2 i fösäkringsvillkoren som talar om vad som gäller för köparen.
Vi börjar med punkt 2.1.1:
"Försäkringen gäller för fel som har lett till följdskada på byggnad och för följdskadan. Felet ska ha funnits vid besiktningstillfället eller före denna tidpunkt."

Det som täcks i punkt 2.1.1 är det dom kallar för osynliga fel, inte att förväxla med dolda fel.

Läser man i för- och efterköpsinformationen om försäkringen så står det för köparen, utöver dolda fel då:
"• Andra fel: Andra fel som fanns vid besiktningen men inte upptäckts, och som har lett till en följdskada på byggnaden. Försäkringen täcker både felet och följdskadan.
• Besiktningsfel: Om det finns fel som Anticimex besiktningstekniker uppenbart borde ha upptäckt vid besiktningstillfället."

"Osynliga fel brukar vi kalla fel som inte gick att upptäcka vid en noggrann besiktning men som inte är sk dolda fel, därför att du som köpare borde ha förväntat dig med hänsyn till husets ålder, skick, byggnadssätt, pris med mera."

Vi går vidare:
2.1.2 gör gällande dolda fel men vi hoppar över detta då det är just dolda fel som diskuteras hejvilt i denna tråd och det är mest troligt inte där TS har sina största chanser.

2.1.3 lyder:
"Försäkringen gäller för fel som besiktningsteknikern uppenbart borde ha upptäckt vid besiktningstillfället."

2.1.4 gör gällande vad som gäller ifall besiktningsteknikern nämnt det som en riskkonstruktion vilket inte verkar vara gjort så det kan vi bortse ifrån.

Under 2.2 så finns det då självklart en lista med saker som är undantagna från ovan beskrivning.
Saker som är undantagna är t ex byggnader som inte omfattades av besiktningen, radon och asbest fel, avlopp, ventilation, etc.
Det är nog bara du som TS som kan gå igenom denna lista och säga ifall detta ligger under något av de saker som är undantagna.


Det är uppenbart att du som köpare är försäkrad och försäkringen gäller även för fel som inte är dolda fel.
Skulle Anticimex helt neka ersättning enligt försäkringen, vet inte riktigt med vilken motivering, säger dom att det inte var ett synligt fel så säger dom indirekt att det är att klassa som ett dolt fel.

Men ditt andra alternativ och som alltid finns det är att du riktar krav mot säljaren enligt jordabalken för fel i fastigheten och då det man många gånger kallar dolt fel.
Vad som händer då är att säljaren kommer nyttja denna försäkring och du får Anticimex som motpart. Då kommer de gå åt vad gäller din undersökningsplikt som köpare, var felet verkligen dolt, etc. Det är en stark motpart och sätter dom sig på tvären är det nog många gånger bara bättre att släppa det och gå vidare.

[länk]

Tack, mycket väl strukturerat och bra förklarat!
Det handlar alltså om att utnyttja en försäkring som säljaren beställt och betalat som både säljare och köpare kan nyttja, där besiktningsprotokollet är ett underlag. Det handlar inte om att reklamera själva besiktningen (vilket jag opponerat mig emot i ett antal inlägg tidigare).

Eller finns även ett scenario att köparen kan reklamera själva besiktningen?

 

[carl fabian]

Nu svarar jag på en del av era svar i samma svar; dolt fel lr inte, det får tredje part avgöra. Problemet är att huset är "Varudeklarerat" och besiktigat (det står BESIKTNINGSPROTOKOLL på protokollet). Protokollet anger "Fönster - INGET ATT ANMÄRKA". Köparen tillträder fastigheten, river upp golvet under fönster där det står INGET ATT ANMÄRKA och finner rötskador. Den juridiska frågan är:

1) är felet att anses vara dolet? Det råder det olika meningar om, finns tråd här i forumet med liknande beskaffenhet där sakkunnig råder till montering utanpå.
2) Vad har besiktningsmannen för ansvar, i det fall blecket är felmonterat, då han uppenbart missat detta?
3) givet 1 lr 2, vilken ev. försäkring täcker skadan, Anticimex försäkring lr ansvarsförsäkringen för besiktningsmannen?

Och sedan en passus till er besserwissers härinne som inte lever i verkligheten, lycka till med era extra besiktningar före köp, det funkar inte så här i Sthlm iaf där du vinner en budgivning på onsd kväll kl 2100 och skriver kontrakt 2130 med fem budgivare i processen. Lycka till och komma dragande med 50kSEK högre bud med krav på en EGEN besiktning. Då blir ni i 99 fall av 100 utan hus...

Håller helt med angående komma dragandes med egen besiktning,det fungerar inte i sthlm ,kanske i norrbotten där det tar 14dagar att sälja

 

[Staffan Ed]

Verkar vara ett solklart fall av dolt fel. Gör som Anticimex säger. Det kan ta lite tid att få igenom.

 

[TheGame]

Håller helt med angående komma dragandes med egen besiktning,det fungerar inte i sthlm ,kanske i norrbotten där det tar 14dagar att sälja

Med andra ord är det här ett tillvägagångssätt som man gör i Stockholm för att det ska gå undan.
Tyvärr lite ruttet system då det bevisligen göra väldigt slarviga besiktningnar och man godkänner vad som helst.
Ihop om att okunniga aldrig hör av sig men har köpt objekt som annars inte skulle godkännas.
Som denna köpare i tråden, dåliga fönster som fått godkänt. Hur långt hade det kunnat gå innan felet upptäcktes om man aldrig började renovera?

Nej usch och fy för Anticimex, och fatighetsförmedligens "varudeklarerat"

 

[Dan_Johansson]

Håller helt med angående komma dragandes med egen besiktning,det fungerar inte i sthlm ,kanske i norrbotten där det tar 14dagar att sälja

Intressant att det är så där husen kostar mest i Sverige också? Hur kan det komma sig?

 

[useless]

Verkar vara ett solklart fall av dolt fel. Gör som Anticimex säger. Det kan ta lite tid att få igenom.

Hur kan ett felmonterat fönsterbleck vara ett solklart dolt fel?

 

[E.6745]

Ni gjorde väll en egen besiktning?
Detta borde ha upptäckts även på säljarens sk besiktning men den är till för att gynna säljaren och köparen bör göra en egen besiktning.
Det kommer inte räknas som dold fel då det syns klart och tydligt att blecken sitter fel.
Däremot kanske man kan gå på anticimex att dom (igen) gjort en dålig besktning och borde ta sitt ansvar.
Anlita aldrig anticimex.

Återigen ett så huvudlöst felaktigt svar så man blir mörkrädd.
En säljarbesiktning värd namnet omfattar även köparen. Köparna är lika skyddade av en "säljar"besiktning som vilken annan besiktning som helst. Läs villkoren bilagda besiktningsprotokollet så ser ni vad som gäller för er del. Rubriken brukar vara något likt "vem har rätt till protokollet".

Sedan är vad försäkringsbolaget säger sekundärt just nu.
Det första ni behöver göra är att ta ställning till om det är ett dolt eller upptäckbart fel.

För oavsett besiktningsprotokoll och försäkringar hit och dit är ni initsialt bara två parter i detta, ni som köpare och säljarna.

Ni som köpare ansvarar för upptäckbara fel, säljarna ansvarar för dolda fel i 10år efter försäljningen.

Det är långt ifrån självklart att detta är ett upotäckbart fel bara för att fönsterbläcken syntes utifrån.

Krävdes fackkunskap för att förstå betydelsen/risken med bläckens placering?

Sådan kunskap förväntas nämligen inte en köpare ha och därför kan det mycket väl anses vara dolt fel.

Landar ni i att det är ett upptäckbart fel kan ni ändå nå framgång i en kravframställan då besiktningsprotokollet framtaget av en sakkunnig (besiktningsmannen anses vara sakkunnig) iom protokollet gett er uppfattningen att allt bar bra. Besiktningsmannens protokoll har således minskat et undersökningsplikt, ni har litat på innehållet.

Landar ni i att det är ett dolt fel är det säljarens ansvar och de kan i sin tur vända sig till sin dolda fel försäkring för att få ersättning för det krav ni riktar mot säljaren.

Landar ni i att det är ett upptäckbart fel besiktningsmannen med sin sakkunskap borde upptäckt men missat har denne en ansvarsförsäkring som kan ge ut ersättning.

 

[Fairlane]

Jag har tagit del av protokollet o pratat med besiktningsmannen som är brukligt, och nej, ingen av mina vänner har haft egna besiktningsmän i sthlm området, däremot har jag vänner som valt bort köpare som försökt få in gummiklausuler i kontraktet...

Det du kallar gummiklausul kallar andra en standardklausul.
Jag har köpt och sålt hus i Stockholm och besiktning har för det mesta gått utmärkt. Ett hus där vi hade högsta budet tappade vi pga att säljaren inte ville tillåta en egen besiktning. Det var bara att gå vidare. Vill man ha besiktning så brukar det gå, men ibland träffar man såklart en säljare som inte vill det. Eftersom jag själv kräver att få med en egen besiktning så låter jag självklart köparna av mitt hus besiktiga. Eftersom du skrivit att du väljare bort sådana köpare så är det också rimligt att du inte begär egen besiktning.

Så långt den delen. När det gäller sakfrågan så har du ett avtal med Anticimex även som köpare och de bör ta ansvar för en besiktning som är felaktigt utförd (om den är det, byggtekniskt har jag inte den kunskapen). Är det så att det är felaktig montering som är orsak till skadan så är det inget dolt fel, eftersom det är synligt, men de har missat det och bör ta det på sin ansvarsförsäkring.

För övrigt har jag besiktigat hus med Anticimex och även andra. Det är som allt annat, mer personberoende än företagsberoende. Det finns bra besiktningsmän hos Anticimex och det finns mindre bra.

 

[useless]

Sådan kunskap förväntas nämligen inte en köpare ha och därför kan det mycket väl anses vara dolt fel.

Nej, så enkelt är det inte. Har man inte fackkunskapen som behövs för att undersöka husets olika detaljer så får man köpa in den tjänsten.

 

[TheGame]

Återigen ett så huvudlöst felaktigt svar så man blir mörkrädd.
En säljarbesiktning värd namnet omfattar även köparen. Köparna är lika skyddade av en "säljar"besiktning som vilken annan besiktning som helst. Läs villkoren bilagda besiktningsprotokollet så ser ni vad som gäller för er del. Rubriken brukar vara något likt "vem har rätt till protokollet".

Sedan är vad försäkringsbolaget säger sekundärt just nu.
Det första ni behöver göra är att ta ställning till om det är ett dolt eller upptäckbart fel.

För oavsett besiktningsprotokoll och försäkringar hit och dit är ni initsialt bara två parter i detta, ni som köpare och säljarna.

Ni som köpare ansvarar för upptäckbara fel, säljarna ansvarar för dolda fel i 10år efter försäljningen.

Det är långt ifrån självklart att detta är ett upotäckbart fel bara för att fönsterbläcken syntes utifrån.

Krävdes fackkunskap för att förstå betydelsen/risken med bläckens placering?

Sådan kunskap förväntas nämligen inte en köpare ha och därför kan det mycket väl anses vara dolt fel.

Landar ni i att det är ett upptäckbart fel kan ni ändå nå framgång i en kravframställan då besiktningsprotokollet framtaget av en sakkunnig (besiktningsmannen anses vara sakkunnig) iom protokollet gett er uppfattningen att allt bar bra. Besiktningsmannens protokoll har således minskat et undersökningsplikt, ni har litat på innehållet.

Landar ni i att det är ett dolt fel är det säljarens ansvar och de kan i sin tur vända sig till sin dolda fel försäkring för att få ersättning för det krav ni riktar mot säljaren.

Landar ni i att det är ett upptäckbart fel besiktningsmannen med sin sakkunskap borde upptäckt men missat har denne en ansvarsförsäkring som kan ge ut ersättning.

Nej det är inte felaktigt.
Jag utgick inte från att det var en tjänst man köpt utan hur det brukar vara.

Du däremot påstår en massa felaktigheter.

 

[Slottsbäcksväktarn]

Det är uppenbart att du missförstått vad varudeklarerat och dolt fel är.
99 av 100 som köper hus, framförallt förstagångsköpare, tolkar dolt fel som "fel som jag själv eller besiktningsmannen inte hittade när vi gick runt ett par varv och kolllade".

Du har fel och uttrycker dig dessutom otrevligt. Om köparen får en besiktningsgenomgång av besiktningsmannen så "brukar" besiktningsmannen få en skyldighet även mot köparen - på samma sätt som om köparen gjort en egen besiktning. Det brukar kosta en liten slant men inte som en hel besiktning. Om felet i ett sådant fall "borde ha upptäckts" av besiktningsmannen kommer skadan att kunna tas av besiktningsmannens ansvarsförsäkring. Sådant är inte ovanligt. Om felet inte borde ha kunnat upptäckas och om besiktningen inte anger att vidare undersökningar behövs så kan det vara ett dolt fel.
Man kan inte lita på försäkringen men man bör kunna lita på en besiktning - om man "köpt in sig" i den.

 

[carl fabian]

Kan inte uttala mig om dolt fel eller ej,men min son köpte hus nyligen i Stockholm där huset var besiktigat (ej Anticimex) huset var bara några år gammalt och inga fel fanns i dokumentet,MEN besiktningsmannen krävde en genomgång på plats med köparen för att gå igenom protokoll och hus.Detta kostade en mindre slant och det tyckte sonen var en bra åtgärd.Dels fick han tid att prata med besiktningsmannen och inhämta ev. råd och det han sa var att huset var i toppklass och det stämde gott
Tycker ide´n är god

 

[vectrex]

Jag kan säga så här gällande din skrivning nedan, skulle det gälla mitt hus o någon som kom o inte nöjde sig med protokollet med 50k högre pris så hade jag;

1) gått vidare med nr 2 o inte nöjt mig med sk gummiklausul
2) tillämpat en ömsesidig gummiklausul, dvs kommer någon med högre bud under tiden köpare 1 krånglar så tar jag det budet

Hur hade din fru agerat i ovan situation om ni bestämt er för huset...?!

Det var inget krav vi hade (eller vi behövde aldrig säga något om det) eftersom det var standard hos denna mäklarbyrå att ha 7 dagars öppen besiktningsklausul. Det vanliga då var ju att betala 3000kr för en genomgång med säljarens besiktningsman. Enda skillnaden var att jag ville besiktiga själv men det var inget som påverkade köpeavtalet.

Men visst, jag säljer ju precis just nu mitt egna hus och har (om än motvilligt) gjort en likadan säljarbesiktning på mäklarens uppmaning. Krånglar någon vid kontraktsskrivningen så klart att jag hellre väljer budet under om det skiljer lite. I vårt fall var det inget krångel då standard var öppen besiktningsklausul och jag misstänker att alla mäklarfirmor i Gbg området tillämpar något liknande. Är det verkligen annorlunda i Stockholm?

 

[Elektra]

Håller helt med angående komma dragandes med egen besiktning,det fungerar inte i sthlm ,kanske i norrbotten där det tar 14dagar att sälja

Märkligt, vid mitt husköp i Sthlmsområdet så skrev vi in i kontraktet med Sv. Fastighetsförmedling att vi hade 14 dagar på oss att fixa en egen besiktning av huset om vi inte nöjde oss med Anticimex. Jag fick tag på en kille som besiktade hela fastigheten, inklusive el och vvs. Skorstenen fick sotaren godkänna.