Hempulare döms till prisavdrag för fulel!

[Pen]

Så här säger man om prisavdraget:

Som lagtexten i 4 kap. 19 c § jordabalken är utformad ska prisavdraget kompensera en
köpare för det lägre värde fastigheten har med felet, jämfört med utan felet; det är
således inte primärt åtgärdskostnaderna som säljaren ska ersätta. I såväl förarbetena,
prop. 1989/90:77 till jordabalken 4 kap. 19 c som i rättspraxis (se rättsfallen NJA 1988
s. 3 och NJA 1988 s. 363) har man utgått från att reparationskostnaderna används som
en hjälpregel då storleken på prisavdrag bestämts.

Det är lite märkligt i sig eftersom något enkelt samband mellan åtgärdskostnader och marknadsvärde knappast kan finns enligt min mening. Köparen har inte yrkat på skadestånd utan prisavdrag. Å andra sidan har köparen själv yrkat att prisavdraget ska motsvara "avhjälpandekostnanderna".

Hur som helst så är prisavdraget enligt domen baserat på de faktiska fakturorna för reparationerna. Hur i hela friden det kan bli så mycket är rätt förvånande.

 

[Claes Sörmland]

Å andra sidan har köparen själv yrkat att prisavdraget ska motsvara "avhjälpandekostnanderna".

Hur som helst så är prisavdraget enligt domen baserat på de faktiska fakturorna för reparationerna. Hur i hela friden det kan bli så mycket är rätt förvånande.

Även säljaren har yrkat att avhjälpandekostnaderna skall vara en grund för prisavdraget. Problemet är bara att säljaren inte har gett rätten kompletta underlag som tyder på att köparna har får för dyra offerter.

 

[Claes Sörmland]

Domen i sammanfattning:

Fel?


”Det har alltså inte heller varit en varit fråga om en enuntiation.”


”Enligt tingsrätten kan det förhållande att en lekman utfört elinstallationer inte anses utgöra ett konkret fel.”


”Utförandet [Lösa FK-kablar under badrumsgolvet], som utgör ett fel, måsta ha förekommit vid köpet och är alltså något L A ska svara för.


”Makarna J har styrkt sina felpåståenden vad gäller elinstallationerna, som får anses vara felaktiga i sin helhet. Fastigheten har avvikit från normal standard och det är uppenbart att värdet på fastigheten påverkats negativt.”


Var felet dolt?


”Enligt tingsrättens bedömning har felen i avloppssystemet och elinstallationerna inte

varit upptäckbara vid en vanlig besiktning.”


Utökad undersökningsplikt?


” L A:s uppgift att han byggt huset själv har alltså inte lett till någon utökad undersökningsplikt.”


[Tingsrätten går igenom en mängd delar i installationen men menar att ingen av dem föranleder utökad undersökningsplikt för köparen.]


”Slutsatsen av det anförda är att felen, som tingsrätten konstaterat förelåg vid köpet, inte

varit möjliga att upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen

besiktning av bostadshuset på fastigheten. Felen har alltså varit dolda. Inte heller har det funnits några felsymtom som medfört att makarna J haft en utökad undersökningsplikt. L A ska därför svara för felen.”


Upplysningsplikt


” Enligt tingsrätten har felen inte varit möjliga att upptäcka, dvs. varit dolda. Det finns därmed inte någon anledning att bedöma om L A även haft upplysningsplikt, se Högsta domstolens skäl i nyss nämnt rättsfall, s. 103, andra stycket.”


Prisavdrag


[Lång genomgång baserat på kostnaderna för åtgärder som erkänns som beräkningsgrund av båda parter. Inget åldersavdrag eller avdrag för förbättrande åtgärder ses som relevanta av rätten.]

 

[Sir Duke]

Domen är alldeles för omfattande för att återge allt, men:

Frågan om upplysningsplikt
Makarna YY har hävdat att XX haft upplysningsplikt. Frågan om en
säljare haft undersökningsplikt kan aktualiseras i fall då felet varit möjligt att upptäcka,
se rättsfallet NJA 2007 s. 86. Enligt tingsrätten har felen inte varit möjliga att
upptäcka, dvs. varit dolda. Det finns därmed inte någon anledning att bedöma om XX
även haft upplysningsplikt, se Högsta domstolens skäl i nyss nämnt
rättsfall, s. 103, andra stycket.

Det där ställer jag mig frågande till. Felen var ju inte dolda eller okända för säljaren, denne hade ju byggt huset själv. Så då borde han väl inte vara befriad från upplysningsplikt. Han borde bara slippa informera om sådant han själv inte haft en chans att känna till.

 

[elmont]

Säljare var kanske inte medveten om att han gjort nått fel, han kan mycket väl trott att det han utförde var helt ok.

 

[Pen]

Det där ställer jag mig frågande till. Felen var ju inte dolda eller okända för säljaren, denne hade ju byggt huset själv. Så då borde han väl inte vara befriad från upplysningsplikt. Han borde bara slippa informera om sådant han själv inte haft en chans att känna till.

Den skrivelsen i domen är för övrigt konstig. Tingsrätten har - så här långt fram i skrivelsen - redan bestämt att felet var dolt och därmed kan följden bestämmas utan att vidare utreda eventuell upplysningsplikt.

Den refererade domen är däremot intressant ändå. Den handlar om ett fel som INTE kan anses dolt för KÖPAREN men där köparen ändå kan få ersättning/häva därför att säljaren borde ha upplyst om brister som han kände till.

Citat från HD i det refererade målet:
Det anförda innebär att det finns skäl för att en säljare av fast egendom - liksom en säljare av lös egendom i befintligt skick - i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen bort upptäcka men förbisett.

Det skulle alltså betyda att om tingsrätten i fallet i denna tråd i stället skulle kommit fram till att felet INTE varit att betrakta som dolt, så skulle det ändå kunna ha funnits en möjlighet att döma till köparens fördel. Detta under förutsättning att säljaren känt till felen (eller borde ha känt till dem).

 

[useless]

Verkar över huvud taget vara lite förvirrande resonemang. Med största sannolikhet blir det ett annat utslag i nästa instans.

 

[Claes Sörmland]

Verkar över huvud taget vara lite förvirrande resonemang. Med största sannolikhet blir det ett annat utslag i nästa instans.

Jag är inte så säker. Domen är OK skriven. För ett annat utslag måste nog hovrätten förses med övertygande bevisning att det inte föreligger ett dolt fel. Utifrån främst köparens uppgifter och foton kommer man fram till att det föreligger fel som är dolda.

En annan sak som kan justeras är beloppet för prisnedsättning. Där har säljaren inte inkommit med vettiga uppgifter (enbart inkompletta schabloner) medan köparna har väl underbyggda prisuppgifter. Ska prisnedsättningen justeras till ett mindre belopp måste säljaren jobba hårdare.

 

[Nötegårdsgubben]

Nu blir det lite snillen spekulerar, då jag inte heller läst domen, men jag skulle tippa att rätten resonerat som så att man kan vänta sig en viss hantverksmässig nivå på utförandet av eldragningen, så när det inte ens är 25 år gammalt finns normalt inget skäl att kontrollera det närmare.

Men det är ett långtgående utföraransvar då, om det inte är så att det främst är det tillbyggda från 2015 som han måste stå för. För rimligen ligger det någonstans i frågorna om utföraransvar och upplysningsplikt och skvalpar – har svårt att tro att köparen skulle vinna så klart på bara dolt fel.

Kul att utvärdera sin egen gissning, tydligen hade jag rätt om den hantverksmässiga kvaliteten, men fel om dolt fel.

Att säljaren blivit beslagen med att ljuga om att han inte förlagt lösa FK i väggar och golv har nog straffat sig en del. Hade det ”bara” varit det oortodoxa i att sätta PEM-slang istället för elrör (kan det ens bli billigare) och några sönderskruvade takdosor hade han kanske kommit undan utan att behöva betala för en total omdragning av elen.

Jag tror inte att det händer så mycket mer med den här domen. Man kan normalt inte tillföra bevisning i hovrätten, utan den ska tolka samma bevis om det överklagas. Visst kan en annan tolkning av om det är ett dolt fel göras och visst kan ersättningsnivån jämkas, men i de allra flesta fall står sig en tingsrättsdom.

 

[hempularen]

Fast FK i PEM slang måste ju vara totalfel. Den är visserligen en god isolator, men jag tvivlar på att någon har typprovat PEM slang som elkanal, därmed så får man inte lägga enkelisolerad tråd i den. Och även om man då låter sunt förnuft övertyga om att PEM slangen är en bra isolering, så går det ju inte att ansluta på något vettigt sätt till eldosor (om man nu besvärar sig med att använda dosor...

 

[Nyfniken]

Det låter trots allt underligt hur något en elektriker tycker är "det värsta jag någonsin har sett" samtidigt kan ha en sån ytfinish att en besiktningsman inte anar ugglor i mossen.

 

[Claes Sörmland]

Fast FK i PEM slang måste ju vara totalfel. Den är visserligen en god isolator, men jag tvivlar på att någon har typprovat PEM slang som elkanal, därmed så får man inte lägga enkelisolerad tråd i den. Och även om man då låter sunt förnuft övertyga om att PEM slangen är en bra isolering, så går det ju inte att ansluta på något vettigt sätt till eldosor (om man nu besvärar sig med att använda dosor...

Här hamnar tingsrätten i denna fråga:

"Det har förekommit olika uppgifter om det är tillåtet eller utgjort ett fel att använda vattenslang som hölje för installationskablarna istället för VP-rör, som får anses var det gängse sättet. Enligt [fackman] J W är det inte fackmässigt att använda vattenslangar som hölje eftersom de inte är CE-märkta för elinstallation. Enligt [fackman] S P finns det inte några hinder att använda sådana slangar som hölje för FK-kablage, förutsatt utförandet blir säkert.

L A har berättat att han fått rådet från en elektriker som heter N att använda vattenslang eftersom det var mer hållbart och därmed bättre lämpat för ingjutning i betong. Han har täljt på stussarna så att de ska passa och det är inget fel med det."

Efter detta följer en passage om att L A inte kan anses ha jobbat under installatören N och sen konstateras baserat på de sakkunnigas utlåtanden att elarbetena är felaktiga. Så man lämnar slangarna och deras användbarhet:

" Huruvida det varit fackmässigt eller inte att höljet för FK-kablaget varit PVC-slang avsedd för vatten har därför mindre betydelse. Makarna J har styrkt sina felpåståenden vad gäller elinstallationerna, som får anses vara felaktiga i sin helhet. Fastigheten har avvikit från normal standard och det är uppenbart att värdet på fastigheten påverkats negativt."

 

[byron v2]

Många diskussioner här handlar om att det är riskfritt att göra elinstallationerna själv.

Nu tror jag faktiskt att de flesta aktiva hempulare här gör bättre installationen än han i detta fall, men ändå värt att tänka på.

Läs och begrunda: [länk]

jag beställde och läste domen.
två slutsatser:

1, det fick betalas för i första hand VVS-fel.
2, Avseende elen tar rätten utgångspunkt i att det var extremt dåligt och farligt.
inte att han gjort det själv.

 

[Nötegårdsgubben]

1, det fick betalas för i första hand VVS-fel.

Nej, den stora kostnaden var fullständig omdragning av elen samt öppnande och återställande av väggar efter det. Det tillsammans gick på 370.000 plus material.

 

[Pen]

Elarbeten 246 688 kr
Visst förberedande arbete innan elektrikerna kunnat påbörja sitt arbete samt återställande av väggar, tak och golv efter elektrikernas arbete 120 000 kr
Boende för arbetare 11 800 kr
Personalvagn 10 893 kr
Arbete i badrum med läggning av ny matta och golv 19 750 kr
Materialkostnader 70 769 kr
SUMMA 479 900 kr