Då var det bestämt - vi ska bygga lösvirke!

[leif_eriksson]

Då har det äntligen hänt grejer!

Efter att ha ringt och tjatat på kommunen (hade plats 2 i bygglovskön i två veckor), så fick jag till slut en handläggare i måndags och IDAG onsdag fick jag beslut om beviljat bygglov . Handläggaren var orolig för att vår vind var så stor, ifall vi skulle få för oss att inreda den (vilket skulle bryta mot DP), men efter försäkran om att så inte var fallet så gick allt igenom.

Idag damp även köpebrevet ner i brevlådan, undertecknat av kommunen, så då är tomten officiellt vår och bygglovet har gått igenom. Lyckades dessutom få till tekniskt samråd redan på tisdag nästa vecka, så nu går det undan! Det handläggaren vill ha inför tekniskt samråd är följande:

---------------------------------------
Vid tekniskt samråd ska följande handlingar visas upp:
-kontrollplan
-prestandadeklaration eldstad och rökkanal
-intyg om färdigställandeskydd, den kan bestå av en försäkring eller en bankgaranti.
-energiberäkning
-brandskyddsbeskrivning som bland annat beskriver skydd mot brandspridning mellan huvud- och komplementbyggnad samt ifrån komplementbyggnaden och mot angränsande fastighet
---------------------------------------

Eldstad fick jag skjuta på tills slutbesiktning. Brandskyddsbeskrivningen verkade lite luddig. Jag frågade vad exakt han ville ha, och fick till svar att jag skulle skriva ned lite om utrymningsvägar, brandlarm, hur jag ska skydda grannens tomt mot brand (då garaget bara ligger en meter från tomtgräns) och även hur jag tänkte med brandskydd mellan bostadshus och garage pga att avståndet är mindre än fyra meter. Kändes spontant lite fjantigt, men jag får väl skriva ihop nåt som låter bra. Grannens tomt är för övrigt helt tom i dagsläget, så det finns ingen byggnation att ta hänsyn till.

Största frågetecknet är att han vill ha ett intyg om färdigställandeskydd. Det ska inte behövas då man bygger i egen regi vad jag förstått, men han var stenhård på den punkten. Det behövdes inte på hela huset, men på de delar som jag har på entreprenad, i mitt fall plattan och stommen. Jag frågade vad jag ska skydda mig mot, eftersom ingenting betalas i förskott, men då sa han att den ska skydda mig mot byggfel om jag betalar en faktura utan att ha besiktat av arbetet... Men varför skulle jag inte inspektera mitt egna bygge? Han sa också att det ska skydda mig om entreprenören går i konkurs, men jag sa till honom att eftersom jag inte betalar förrän utfört arbete så finns det ju heller ingen risk för min del. Det värsta som kan hända är att jag får ta in en annan entreprenör som slutför arbetet. Det spelade dock ingen roll, färdigställandeskydd var väldigt viktigt enligt honom.

Eftersom han stod på sig ringde jag mitt försäkringsbolag och frågade om jag fick teckna ett färdigställandeskydd för min platta och stomme, men de bara skrattade och undrade vem som hade sagt det till mig. Jag fick inte ens teckna ett färdigställandeskydd som privatperson, och de ifrågasatte skarpt om handläggaren verkligen sagt som han sagt.

Tyvärr hade han slutat tidigt och är ledig imorgon, så på fredag får jag ringda honom igen. Fick även en kontaktperson på försäkringsbolaget som han kunde ringa direkt till.

Jag vill absolut inte bråka så han blir grinig på mig och inte ger mig startbesked nu på tisdag, men rätt ska ändå vara rätt. Och just nu känns det som att jag har rätt. Han sa för övrigt att "det var hans tolkning av lagen", dvs lagen om färdigställandeskydd, och han läste innantill för mig. Jag tycker det låter sjukt om lagen går att tolka på olika sätt. Meningen är väl att den ska vara glasglar? Om inte annat borde väl hela kommunen ha en policy, det borde inte vara upp till respektive tjänsteman att göra sin egna tolkning.

 

[leif_eriksson]

Här kommer lite bilder från markarbetena. Grävaren körde igång måndag 8 januari med schaktning och utjämning av tomten. Det fanns rätt mycket massor framtill på tomten, och det visade sig vara massor av prima matjord, så denna har de lagt åt sidan för att använda senare. De har inte stött på något berg ännu, vilket vi var lite oroliga för innan.

Idag, 17 januari (dvs dag 8) så började de bli klara. Imorgon kommer Ellevio ut och drar in strömmen också. Jag har beställt ett markskåp som kopplas in direkt. Jag kommer alltså aldrig ha någon byggström, utan allt kommer gå på vanligt abonnemang från dag 1 så jag får så låga kostnader som möjligt. Så kommer bara grävaren och gräver in kabeln ihop med övriga servisledningar sedan.

Vad visar bilderna? Jo, en bild visar före allting. En visar med utsättningen på densamma, och den tredje visar hur markarbetena fortskred dag 6.

 

[Robert-san01]

Grattis!!

Inga K-ritningar? Inget geo-utlåtande?

Brandspridningen är inte så enkel som du beskriver. Du måste göra en analys med hänvisning till vilka normer som följts.

Jag fick även beskriva dagvatten, drän och K-ritning med projektering av grund och takstolar.

Stäm av med KA så ni inte kommer "nakna" till startmötet.

 

[Robert-san01]

Här kommer lite bilder från markarbetena. Grävaren körde igång måndag 8 januari med schaktning och utjämning av tomten. Det fanns rätt mycket massor framtill på tomten, och det visade sig vara massor av prima matjord, så denna har de lagt åt sidan för att använda senare. De har inte stött på något berg ännu, vilket vi var lite oroliga för innan.

Idag, 17 januari (dvs dag 8) så började de gräva in servisledningar. Imorgon kommer Ellevio ut och drar in strömmen också. Jag har beställt ett markskåp som kopplas in direkt. Jag kommer alltså aldrig ha någon byggström, utan allt kommer gå på vanligt abonnemang från dag 1 så jag får så låga kostnader som möjligt.

Vad visar bilderna? Jo, en bild visar före allting. En visar med utsättningen på densamma, och den tredje visar hur markarbetena fortskred dag 6.

Har ni fått marklov? Om inte skulle jag vara lite försiktig innan ni fått startbeskedet. Höjer/sänker man mer än 0,5m kan de säga att ni påbörjat bygget. En del kontrollanter brukar dra gränsen vid att man inte får börja gräva för grunden men man får göra ytor som uppfart.

 

[leif_eriksson]

Grattis!!

Inga K-ritningar? Inget geo-utlåtande?

Brandspridningen är inte så enkel som du beskriver. Du måste göra en analys med hänvisning till vilka normer som följts.

Jag fick även beskriva dagvatten, drän och K-ritning med projektering av grund och takstolar.

Stäm av med KA så ni inte kommer "nakna" till startmötet.

Tack

Nej, inga K-ritningar, vilket förvånade mig, men det faller väl in under kontrollplanen antar jag. Takstolar var jag övertygad om att de ville ha på, men icke. Inget geo heller.

Lustigt att det kan skilja så mycket från kommun till kommun. Och bevisligen mellan handläggare och handläggare.

Handläggaren sa att det inte behövdes att någon fackkunnig skrev ihop brandspridningendet, så det lät inte så krävande.

 

[leif_eriksson]

Har ni fått marklov? Om inte skulle jag vara lite försiktig innan ni fått startbeskedet. Höjer/sänker man mer än 0,5m kan de säga att ni påbörjat bygget. En del kontrollanter brukar dra gränsen vid att man inte får börja gräva för grunden men man får göra ytor som uppfart.

Jag pratade med en tjänsteman för en månad sedan ungefär och fick en skriftlig tillåtelse att utjämna marken. Sedan är det som du säger +/- en halvmeter utifrån måtten på NBK. Jag hade dock en "kulle" framtill på tomten, vet inte hur väl den syns på bilderna. Den fanns inte med på NBK, det var precis som att kommunen dumpat schaktmassor på min tomt. Hur som helst har jag fått ett skriftlig tillstånd att det är ok, men jag fick inte börja pilla eller förbereda för grunden. Så grunden får de förhoppningsvis påbörja efter tekniska samrådet, om inget oväntat dyker upp.

 

[Peter1986]

Angående färdigställandeskydd hade vi liknande situation.
Enda fördelen med denna försäkring är att du får ut ca 15% över kontraktsumman, vilket ger dig möjlighet att finna ny entreprenör för arbetet utan att det kanske innebär en "extra" kostnad.
Det fungerar ju även om du tecknar löpande avtal med budgetpris eller takpris.

Vi tog in budgetpriser från de entreprenörer vi hade, även fast vi hade dem på löpande.
Vid entreprenader under en viss summa så blir självrisken större än dessa 15% du kan få ut, så försäkringsbolaget rekommenderade oss att endast teckna för de som var en bit över 100 000kr. För oss var det endast stomresning och grundentreprenad.

Kommunen förstod orimligheten i att vi inte kan bekosta en försäkring som blir dyrare än vad vi kunde få ut av den.

För övrigt är det egentligen endast Garbo försäkringar som ger sådana här försäkringar.

För att komma ner i pris kan du teckna försäkringen för den period just den entreprenören är aktiv. .En längre period ger högre kostnad helt enkelt. Det går även att lägga till entreprenör efter försäkringen är tecknad om du inte har klart samtliga än.

 

[leif_eriksson]

Angående färdigställandeskydd hade vi liknande situation.
Enda fördelen med denna försäkring är att du får ut ca 15% över kontraktsumman, vilket ger dig möjlighet att finna ny entreprenör för arbetet utan att det kanske innebär en "extra" kostnad.
Det fungerar ju även om du tecknar löpande avtal med budgetpris eller takpris.

Vi tog in budgetpriser från de entreprenörer vi hade, även fast vi hade dem på löpande.
Vid entreprenader under en viss summa så blir självrisken större än dessa 15% du kan få ut, så försäkringsbolaget rekommenderade oss att endast teckna för de som var en bit över 100 000kr. För oss var det endast stomresning och grundentreprenad.

Kommunen förstod orimligheten i att vi inte kan bekosta en försäkring som blir dyrare än vad vi kunde få ut av den.

För övrigt är det egentligen endast Garbo försäkringar som ger sådana här försäkringar.

För att komma ner i pris kan du teckna försäkringen för den period just den entreprenören är aktiv. .En längre period ger högre kostnad helt enkelt. Det går även att lägga till entreprenör efter försäkringen är tecknad om du inte har klart samtliga än.

Tack för intressant feedback!

Då går det alltså att teckna försäkringen på dessa delar, men det är troligen Garbo som gäller då. Har du någon ungefärlig siffra i huvudet vad det rörde sig om för premie? I mitt fall så kommer ju plattan kanske pågå en månad och stomresningen 5-6 veckor, så det är ju ingen lång tid. Rör sig inte om några stora summor heller. Jag står ju för allt material, det är bara arbetskraften jag betalar.

 

[Peter1986]

Tack för intressant feedback!

Då går det alltså att teckna försäkringen på dessa delar, men det är troligen Garbo som gäller då. Har du någon ungefärlig siffra i huvudet vad det rörde sig om för premie? I mitt fall så kommer ju plattan kanske pågå en månad och stomresningen 5-6 veckor, så det är ju ingen lång tid. Rör sig inte om några stora summor heller. Jag står ju för allt material, det är bara arbetskraften jag betalar.

Stomresningen för ca 350k som pågick i 6-7 veckor kostade oss ca 2600kr. Den täcker ju dock fram till slutbesiktning, men inte för arbete gjort av samma entreprenör utanför den tecknade perioden...
Våra fönster, som ingick i sotmresningen, var tex. sena (4 veckor) och jag vet faktiskt inte om försäkringen täckte det jobbet..

Ta gärna en diskussion med Garbo, detta var ju min uppfattning om vad som gäller i "stridens hetta". Vi var mest intresserade av att komma förbi bekymret med kommunen

 

[leif_eriksson]

Stomresningen för ca 350k som pågick i 6-7 veckor kostade oss ca 2600kr. Den täcker ju dock fram till slutbesiktning, men inte för arbete gjort av samma entreprenör utanför den tecknade perioden...
Våra fönster, som ingick i sotmresningen, var tex. sena (4 veckor) och jag vet faktiskt inte om försäkringen täckte det jobbet..

Ta gärna en diskussion med Garbo, detta var ju min uppfattning om vad som gäller i "stridens hetta". Vi var mest intresserade av att komma förbi bekymret med kommunen

Precis, "i stridens hetta". Jag vill ju bara komma igång med bygget. De tusenlapparna kan det vara värt för att slippa bli ovän med handläggaren som förhoppningsvis ska bevilja startbeskedet. Men såklart, behövs det inte så slipper jag ju hellre. Det är bara en fråga om hur mycket man ska bråka för de där tusenlapparna...

 

[swirve]

Fick samma krav från min kommun på min tillbyggnad att vi behövde färdigställandeskydd. Ska bara ta in entreprenad på grund, plåttak och lite el/vvs. Ringde garbo och de försäkrar inte under 200kkr. Lyckades övertyga kommunen om att vi inte kunde ha det och fick skriva en lista på beräknad entreprenadkostnad som underlag.

 

[kanonkula]

Färdigställandeförsäkring behövdes inte på entreprenader under 10 prisbasbelopp sist jag tittade. Vent, vvs, kritning och kontrollplan krävdes av oss.

 

[swirve]

Är väl som vanligt kommunen som ska göra sin godtyckliga bedömning. Det var en hel del knorr mot att inte ha det, trots att det inte fanns nånstans att teckna en försäkring till det låga beloppet vi har i entreprenad.

 

[KnockOnWood]

Stockholmskommun:

Jag fick även beskriva dagvatten, drän och K-ritning med projektering av grund och takstolar.

Värmlandskommun:

Nej, inga K-ritningar, vilket förvånade mig, men det faller väl in under kontrollplanen antar jag. Takstolar var jag övertygad om att de ville ha på, men icke. Inget geo heller.

Hallandskommun (min egen erfarenhet):
Inga konstruktionsritningar finns över huvud taget, varken el, VA eller något annat.
Takstolarna beräknades senare av takstolsfabrikerna (Derome och Nässjö).
Tillfartsvägar och ledningar för el, tele och vatten, samt infiltration fixades innan bygglovets startmöte.

Och över huvud taget tror jag inte någon företrädare för kommunen har varit här utom då provgropen för infiltrationen kollades.
Till och med utsättning av husen gjordes av en vanlig enkel markentreprenör.
Detta var för åtta år sedan.

Sens moral: Det skiljer mycket mellan kommunerna, och hur mycket jobb (och inkomster) de vill generera till sina pappersvändare.

Kontrollfråga: Hur mycket har ni betalat till kommunkassan för era bygglov mm?
Vi har betalat totalt 14.505 kr inkl. nybyggnadskartor och ALLT!

 

[Robert-san01]

Stockholmskommun:


Värmlandskommun:


Hallandskommun (min egen erfarenhet):
Inga konstruktionsritningar finns över huvud taget, varken el, VA eller något annat.
Takstolarna beräknades senare av takstolsfabrikerna (Derome och Nässjö).
Tillfartsvägar och ledningar för el, tele och vatten, samt infiltration fixades innan bygglovets startmöte.

Och över huvud taget tror jag inte någon företrädare för kommunen har varit här utom då provgropen för infiltrationen kollades.
Till och med utsättning av husen gjordes av en vanlig enkel markentreprenör.
Detta var för åtta år sedan.

Sens moral: Det skiljer mycket mellan kommunerna, och hur mycket jobb (och inkomster) de vill generera till sina pappersvändare.

Kontrollfråga: Hur mycket har ni betalat till kommunkassan för era bygglov mm?
Vi har betalat totalt 14.505 kr inkl. nybyggnadskartor och ALLT!

Ca 45k