Tack för alla svar jag har fått. Som någon påpekade detta, så kanske det inte blir allt för dyrt och det kanske inte är värt att strida för. Det beror på. Just nu tyder ju allt på att skadan inte borde ha skett om allting gjordes rätt från början, och jag tycker det är värt att skrida för om vi har rätt till ersättning, speciellt mot Anticimex eller Folksam. Alla vill tjäna pengar, ja och speciellt Anticimex tycker jag, där överlåtelsebesiktningen inte var en liten summa, dem borde ju veta vad dem ska kolla efter (som hempularen skrev i förra inlägget). Detta är det första huset vi har köpt, och jag har haft väldigt lite koll på vad exakt allt man ska undersöka mer än dem vanliga sakerna som dränering och tak, därför anlitade vi Anticimex då dem verkar vara kunniga.
Hur som helst, nu är jag hemma, och har även fått skaderapporten från Anticimex och lägger ett urklipp på rapporten i text. Jag lägger även upp bilderna här som Anticimex har tagit, då jag tror att dem är mest relevanta just nu.
Från Anticimex:
Försäkring: Folksam
Skadebesiktningsdatum: 2017-07-14
Anmält fel: Myror på vinden
Frågor:
* Vilken byggnadsdel/rum är angripen?
- Fasad, takstol och isolering
* Vilken träskadeinsekt är det?
- Svartglänsade trämyra
* Vilken följdskada har träskadeinsekten orsakat på byggnadsdelen? (bärigheten äventyrad, byggnadens funktion, ingen följdskada etc).
- Myrorna har gjort gångar i isolering och i rötskadat virke
* Påverkar skadan byggnadens bärighet eller funktion, annat än estetiskt?
- En takstol har delvis skadats
* Är det skador helt eller delvis i rötskadat virke (förhöjd fuktighet är inte det samma som rötskadat)?
- Myrorna har urholkat allt virke som är rötskadat.
* Besiktning (utförlig beskrivning av skadan):
- Övre delen av fasaden var helt rötskadad och även delar av mellan väggen var i väldigt dåligt skick. En takstol hade även blivit angripen till en liten del. Myrboet sträckte drygt en meter i bredd och femtio centimeter i höjd, men den totala skadan av fukt var ungefär två till två och en halv meter i bredd och en meter i höjd.
Skadeorsak:
Ett avluftningsrör som byggts in i väggen har orsakat själva fuktskadan. Fukten har samlat sig utan någon väg att ta vägen
Konstruktion:
Trä, en felaktig konstruktion av avluftningen är en stark bidragande orsak till problemet.
Omfattning: (vilket/vilka rum)
Fasad och innerväggen till toaletten
Mått skadad yta:
(längd och bredd ej kvm) 2 – 2,5 meter i bredd och 1 meter i längd
Ålder och typ av ytskikt:
Ej bedömt
Är skadan ersättningsbar? (Ja/nej):
Nej, då skadan i sig har uppstått på grund av konstruktionsfel. Myrorna är en följdskada
Åtgärdsförslag:
Allt skadat virke behöver bytas ut och avluftningsröret från avloppet behöver ledas ut från huset.
Bilderna ligger i inlägget med beskrivning under bilden.
(Bild nummer 5 låg med som ett extra dokument i mejlet, gäller egentligen bara om omprövning. Jag ska leta efter försäkringspappren från Folksam och papperna från Anticimex från besiktningen vi gjorde.
Hur som helst, nu är jag hemma, och har även fått skaderapporten från Anticimex och lägger ett urklipp på rapporten i text. Jag lägger även upp bilderna här som Anticimex har tagit, då jag tror att dem är mest relevanta just nu.
Från Anticimex:
Försäkring: Folksam
Skadebesiktningsdatum: 2017-07-14
Anmält fel: Myror på vinden
Frågor:
* Vilken byggnadsdel/rum är angripen?
- Fasad, takstol och isolering
* Vilken träskadeinsekt är det?
- Svartglänsade trämyra
* Vilken följdskada har träskadeinsekten orsakat på byggnadsdelen? (bärigheten äventyrad, byggnadens funktion, ingen följdskada etc).
- Myrorna har gjort gångar i isolering och i rötskadat virke
* Påverkar skadan byggnadens bärighet eller funktion, annat än estetiskt?
- En takstol har delvis skadats
* Är det skador helt eller delvis i rötskadat virke (förhöjd fuktighet är inte det samma som rötskadat)?
- Myrorna har urholkat allt virke som är rötskadat.
* Besiktning (utförlig beskrivning av skadan):
- Övre delen av fasaden var helt rötskadad och även delar av mellan väggen var i väldigt dåligt skick. En takstol hade även blivit angripen till en liten del. Myrboet sträckte drygt en meter i bredd och femtio centimeter i höjd, men den totala skadan av fukt var ungefär två till två och en halv meter i bredd och en meter i höjd.
Skadeorsak:
Ett avluftningsrör som byggts in i väggen har orsakat själva fuktskadan. Fukten har samlat sig utan någon väg att ta vägen
Konstruktion:
Trä, en felaktig konstruktion av avluftningen är en stark bidragande orsak till problemet.
Omfattning: (vilket/vilka rum)
Fasad och innerväggen till toaletten
Mått skadad yta:
(längd och bredd ej kvm) 2 – 2,5 meter i bredd och 1 meter i längd
Ålder och typ av ytskikt:
Ej bedömt
Är skadan ersättningsbar? (Ja/nej):
Nej, då skadan i sig har uppstått på grund av konstruktionsfel. Myrorna är en följdskada
Åtgärdsförslag:
Allt skadat virke behöver bytas ut och avluftningsröret från avloppet behöver ledas ut från huset.
Bilderna ligger i inlägget med beskrivning under bilden.
(Bild nummer 5 låg med som ett extra dokument i mejlet, gäller egentligen bara om omprövning. Jag ska leta efter försäkringspappren från Folksam och papperna från Anticimex från besiktningen vi gjorde.
Hittade detta i besiktningsprotokollet från Anticimex när vi köpte huset. Jag vet inte hur relevant detta är, men besiktningsmannen har varit uppe på vinden och yttrat sig om det han såg.
På den andra bilden, ser ni röret på avloppet som kommer från toaletten. Det innersta röret som är längst in mot väggen är det röret som är till avluftningen.
På den andra bilden, ser ni röret på avloppet som kommer från toaletten. Det innersta röret som är längst in mot väggen är det röret som är till avluftningen.
Åtgärda felet. Ta fram alla era kostnader och berätta till tidigare ägare att ni förväntar er att de tar del eller hela kostnaden. Det är ju tydligt felaktigt gjort.
Att åtgärda felet innan man kontaktar en tidigare ägare är inte bra eftersom de då kommer att säga att det inte är bevisat att det är ett dolt fel och att de inte har fått någon chans att bedöma skadan och lämplig åtgärd (finns trådar skapade av säljare som råkat ut för det). Sedan är ju ersättningen för ett dolt fel inte kostnaden för att åtgärda felet utan hur mycket huspriset skulle ha ändrats om felet varit känt.
Reklamera till säljaren skriftligt så snart som möjligt, du behöver inte presentera några kostnader eller dylikt nu, det viktigaste är att du uppmärksammar dem på att du ev. har hittat något som kan vara ett dolt fel. I nästa steg så kan du ta in offerter etc. för återställning av felet.
Mäklaren får inte hjälpa dig mer än med råd, han får inte lov att ta ställning, exempelvis genom att ringa till den tidigare ägaren för att framföra dina krav. Dock bör man bistå med råd om hur du ska/ kan gå vidare
Mäklaren får inte hjälpa dig mer än med råd, han får inte lov att ta ställning, exempelvis genom att ringa till den tidigare ägaren för att framföra dina krav. Dock bör man bistå med råd om hur du ska/ kan gå vidare
Men det är ju inte dolt. Besiktningsmannen skrev om det i protokollet och det borde då föranlett en fördjupad besiktning av området.O olomar skrev:
TS har i mina ögon inte så mycket att hämta.
Det var väl frånluften från Duschen som fick en anmärkning - som jag förstod TS är detta rör som orsaka myrproblem och rötskador avloppsavluftningen ?SysterNett skrev:
TS borde nog se efter frånluftsventilationen från duschen också iofs - inte helt bra att vräka ut genomfuktig luft på vinden kanske, beroende på ventilation osv där förstås...
/K
Du har uppfattat det rätt. Det var den som fick anmärkning och sitter på ett helt annat ställe. Vi renoverade badrummet (en firma) nästan precis vi flyttade in, och det är åtgärdad sen dess. Ventilationsröret har aldrig varit dragen ut på vinden från fläkten utan bara vad Anticimex trodde och skrev i protokollet. Firman som renoverade anslöt fläkten till röret som går ut genom taket precis ovanför. Är fläkten avstängd och jag kollar genom så ser jag taket på "skorstenen" till fläkten och det är ett helt genomgånde rör med en "elastisk" slangbit mellan fläkten och röret som börjar 4 cm ovanför fläkten. Men tack för tippset. Kunde kanske ja sagt det innan.klaskarlsson skrev:
De (inte dem) misstänke att det funnits ett tidigare åtgärdat byggfel. Jag kan i alla fall inte tolka det på annat sätt.
Ingen som reagerade på att avloppsluftningen saknades på taket? Följdfrågan blir då, vart går den ut?
Nej, det var ingen som reagerade på det. Jag hade som sagt ingen aning, det var anledningen till att jag anlitade en kunnig besiktningsman som jag kan förlita mig på och tycker ju att denne borde ha reagerat på det då dom "använder sina kunskaper och sinnen" som Anticimex skriver på sin hemsida. Problemet är att det inte gick ut någonstans utan röret slutade bakom träfasaden som du ser på bilderna från Anticimex högre upp, där de rev upp panelen.Excel skrev:
Medlem
· Västra Götaland
· 1 863 inlägg
Jag tycker du ska reklamera detta till säljaren. Felet kan eventuellt klassas som dolt (om det inte är det så borde Anticimex upptäckt/varnat för det). Har du en "bra" säljare så kan du få ersättning den vägen. Att reklamera detta kostar inget, men jag skulle inte starta någon juridisk process.
Troligen tar inte Folksam det eftersom skadan sannolikt fanns där då du köpte huset.
Problemet är att även ett dolt fel inte i juridisk mening inte alltid är ett dolt fel. Om skadan är för billig att åtgärda så skulle den inte påverkat priset på fastigheten och då räknas inte det dolda felet ur juridiskt perspektiv. Rättsfallet finns på https://lagen.nu/dom/rh/2001:36
Tanken bakom domen som det hänvisas är nog att vilken fastighet som helst kan ha "fel", även dolda sådana. Men om de inte påverkar marknadsvärdet så betyder det att de inte är det i rättslig mening. Det viktiga som domen säger är att om skadan kostar mindre än 1,84% av köpeskillingen att åtgärda så "räknas" inte det dolda felet. Detta används som praxis av bland annat försäkringsbolag som försäkrar mot dolda fel.
Troligen tar inte Folksam det eftersom skadan sannolikt fanns där då du köpte huset.
Problemet är att även ett dolt fel inte i juridisk mening inte alltid är ett dolt fel. Om skadan är för billig att åtgärda så skulle den inte påverkat priset på fastigheten och då räknas inte det dolda felet ur juridiskt perspektiv. Rättsfallet finns på https://lagen.nu/dom/rh/2001:36
Tanken bakom domen som det hänvisas är nog att vilken fastighet som helst kan ha "fel", även dolda sådana. Men om de inte påverkar marknadsvärdet så betyder det att de inte är det i rättslig mening. Det viktiga som domen säger är att om skadan kostar mindre än 1,84% av köpeskillingen att åtgärda så "räknas" inte det dolda felet. Detta används som praxis av bland annat försäkringsbolag som försäkrar mot dolda fel.
Ett problem där är att besiktningsfirmorna ofta friskriver sig från VVS och el (kolla vad som står avtalet du har med AC), de besiktigar då inte detta, men det ingår i din undersökningsplikt att undersöka även el och VVS.H hemmabrabortabäst skrev:
Nu är det lite tveksamt om detta borde upptäckts, eller om det faktiskt är ett riktigt dolt fel (sådana är sälsynta). Men hade jag varit säljare och ovillig att ersätta, så är det ett argument jag hade dragit fram, att du inom ramen för undersökningsplikten borde sett att avluftning saknades. Och därmed borde gjort en fördjupad undersökning, som solklart hade hittat det här röret i väggen. Om det argumentet sedan håller vid en rättslig prövning är svårt att veta.
Även det som tagits upp om värdet av skadan här är relevant. Som jag ser det så ser det värre ut än det är. Dvs. jag tror att en snickare åtgärdar det som syns på bilderna på några dagar. Och kanske 4 - 5000 i material.