Att man har en s.k "öppen" besiktningsklausul är idag standard. TIll skillnad från de villkorade klausuler som tidigare användes. Om man som tidigare ex. hade en begränsning att bara fel som kostar mer ä XXX XXX kr skulle ge rätt till hävning så uppstår en mängd tolkningsmöjligheter, och därmed stor osäkerhet för både köpare och säljare.
Samma sak om man som det tidigare förekom stipulerar att "problem" som köparen blivit informerad om inte får använda som argument för hävning.
Detta är ju ett typfall på att en sådan begränsning i klausulen hade skapat stor osäkerhet.
Köparen hade före köpet blivit informerad om att det finns tryckta syllar, men ingen lukt känns.
Vid besiktning konstaterar bes. mannen att det "luktar syll". Om man nu hade haft en begränsande klausul, "kända brister" får inte användas som skäl för hävning.
Vems näsa gäller då? Säljarens, eller den anlitade expertens näsa. Dvs. är detta ett okänt fel, eller inte.
Den här typen av osäkerhet kommer man åt med de öppna bes. klausulerna.
Samma sak om man som det tidigare förekom stipulerar att "problem" som köparen blivit informerad om inte får använda som argument för hävning.
Detta är ju ett typfall på att en sådan begränsning i klausulen hade skapat stor osäkerhet.
Köparen hade före köpet blivit informerad om att det finns tryckta syllar, men ingen lukt känns.
Vid besiktning konstaterar bes. mannen att det "luktar syll". Om man nu hade haft en begränsande klausul, "kända brister" får inte användas som skäl för hävning.
Vems näsa gäller då? Säljarens, eller den anlitade expertens näsa. Dvs. är detta ett okänt fel, eller inte.
Den här typen av osäkerhet kommer man åt med de öppna bes. klausulerna.
Eftersom villkorade klausuler i princip alltid gav upphov till långa och jobbiga diskussioner om gränsdragningar och tolkningar så har nog vid det här laget alla mäklare övergett dessa, åtminstone de som jag känner till. Antingen har man en öppen klausul eller ingen alls.hempularen skrev:
Angående TS fall så låter det som mäklaren bara vill bli av med huset och hoppas på att ni ska vara tillräckligt desperata att ta det bud som finns. Det är inte helt ovanligt beteende hos mindre seriösa mäklare när en budgivning av någon anledning faller igenom. Gå inte på detta utan kräv att han jobbar för er ,med omvisning om det behövs.
Att den andra köparen försöker utnyttja situationen och lägga ett lägre bud är nog väntat, de vill ju inte heller betala mer än de måste.
Har nästan varit med om samma sak.
För vår del anlitade köparna egen besiktningsman som borrade och beiktningsmannen sa att det luktade konstigt. När det visade sig att fuktkvoten låg under gränsvärdet fick vi svart på vitt att det var OK.
Blev lite sur på att han kastade ur sig denna kommentar.
Mitt tips
Besikta huset och mät fuktkvot i syllarna. Lägg ut på hemnet igen, nästa gång det går till budgivning finns papper och förhoppningsvis blir det inget snack om syllarna mer.
Bor just nu i hus från -77 där jag mäter fuktkvot kontinuerligt och RF% är över gränsvärde under sensommar och under 50% under vintern. Bra att ha i åtanke. Klimatet påverkar luftfuktighet altså.
För vår del anlitade köparna egen besiktningsman som borrade och beiktningsmannen sa att det luktade konstigt. När det visade sig att fuktkvoten låg under gränsvärdet fick vi svart på vitt att det var OK.
Blev lite sur på att han kastade ur sig denna kommentar.
Mitt tips
Besikta huset och mät fuktkvot i syllarna. Lägg ut på hemnet igen, nästa gång det går till budgivning finns papper och förhoppningsvis blir det inget snack om syllarna mer.
Bor just nu i hus från -77 där jag mäter fuktkvot kontinuerligt och RF% är över gränsvärde under sensommar och under 50% under vintern. Bra att ha i åtanke. Klimatet påverkar luftfuktighet altså.
Att som säljare anlita en egen besiktningsman känns som slöseri med pengar. Är inte köparen av den väldigt godtrogna sorten så lär inte köparen lita särskilt mycket på den och göra en egen. Och är köparen den godtrogna typen så behövs antagligen ingen besiktning alls.
Generellt kan du ha rätt. Men i detta fall måste säljaren lyckas döda diskussioner kring syllarna. Annars går inte huset att sälja annat än till kraftigt underpris. Som tidigare föreslagits genom att göra en egen besiktning, samt ta in ett par offerter på kostnader för åtgärder. Då kan budgivning komma igång och köpare vet hur mycket de måste "dra av" för kommande renovering. Öppna kort helt enkelt.lbgu skrev:
Bäst är förstås att säljaren åtgärdar ev problem först. Och sedan säljer. Om man betänker att det finns potentiella köpare runt 2,8 till 2,9. Och nu när problemen är "out in the open" så är huset plötsligt vär 2,0. Ja, då finns det ett bra business case att renovera för. Ingen aning om vad ett syll byte kan kosta, men knappast 800.000. Säljarens problem är väl att få loss pengar. Genom att "investera" säg 300.000 i renovering så kan man "tjäna 500.000.
Var själv nyligen på visning av liknande hus, 70 tals låda med syllar. Säljaren hade gjort förbesiktning, syllprov visade helt ok värde. Fått offert på 80tkr för byte. Utifrån budgivningen (+600tkr) så var ju en hel del köpare ok med det upplägget. Sen vet jag inte hur bra det är att mäta fuktvärden mitt i högsommaren. Vi var inte intresserade pga för liten trädgård annars kändes det ju som ett bra sätt att möta "syllfrågan"
Jag ser inget konstigt i detta förfarandet. Att man har en öppen besiktningsklausul är standard idag, det finns helt enkelt inga alternativa formuleringar som inte ger upphov till svårbedömda diskussioner. Därmed har de tagits bort. Att budgivare 2 sänker sitt bud när budgivare 1 drar sig ur är väl inget konstigt? Varför ska de stå kvar vid sitt bud 600' över utgångspris när det inte finns någon konkurrens?
Uppenbarligen är det flera andra som noterat doften. Ni har ju bott där i flera år och har kanske blivit hemmablinda? Det hör oavsett inte till diskussionen. Du kan inte tvinga någon annan att köpa eller att acceptera ett visst utlåtande från en egen bes. man lika lite som mäklaren kan tvinga dig att sälja till ett visst pris.
Jag håller med mäklaren om att lägga ut huset igen är en risk då ni troligtvis inte kommer få mer betalt för det. Alla nya spekulanter kommer ju ifrågasätta varför affären inte gick igenom i omgång 1.
Hade jag varit ni hade jag avvaktat några månader och lagt ut igen. Alt. försöka förhandla direkt med budgivare 1 om ett högre pris. Fanns där inga andra intressenter alls som mäklaren kan kontakta?
Uppenbarligen är det flera andra som noterat doften. Ni har ju bott där i flera år och har kanske blivit hemmablinda? Det hör oavsett inte till diskussionen. Du kan inte tvinga någon annan att köpa eller att acceptera ett visst utlåtande från en egen bes. man lika lite som mäklaren kan tvinga dig att sälja till ett visst pris.
Jag håller med mäklaren om att lägga ut huset igen är en risk då ni troligtvis inte kommer få mer betalt för det. Alla nya spekulanter kommer ju ifrågasätta varför affären inte gick igenom i omgång 1.
Hade jag varit ni hade jag avvaktat några månader och lagt ut igen. Alt. försöka förhandla direkt med budgivare 1 om ett högre pris. Fanns där inga andra intressenter alls som mäklaren kan kontakta?
Mäklaren tjänar inte så mycket på de extra hundratusingar ni kan få ut, så självklart vill denna att du säljer nu, för honom eller henne är det smidigast att avsluta affären så snabbt som möjligt och gå på nästa. Förklara tydligt vad du vill och att det är helt oavsett vad mäklaren tycker. Ta in en besiktningsman som kollar syllarna. Lägg ut huset igen.MagicaDeHex skrev:
Det är inte mäklaren som bestämmer vem du skall sälja till, eller till vilket pris.
Föreslå för mäklaren att han avbryter sitt uppdrag, så att du kan anlita en mäklare som tror sig kunna sälja objektet.
En mäklare försöker nästan alltid få till en så snabb affär som möjligt. Den tid han måste spendera på att marknadsföra huset, och ev. få 10 - 20 000 i ytterligare arvode, ger mycket bättre utdening för mäklaren om han istället raggar nya uppdrag på den tiden.
Föreslå för mäklaren att han avbryter sitt uppdrag, så att du kan anlita en mäklare som tror sig kunna sälja objektet.
En mäklare försöker nästan alltid få till en så snabb affär som möjligt. Den tid han måste spendera på att marknadsföra huset, och ev. få 10 - 20 000 i ytterligare arvode, ger mycket bättre utdening för mäklaren om han istället raggar nya uppdrag på den tiden.
Diskutera med en annan mäklare hur ni skall hantera det dåliga besiktningsutlåtandet. I nuläget får en mäklare inte undertrycka det, det finns ett utlåtande om att det luktar syll, även om ingen håller med så kan en köpare som inte får veta att utlåtandet finns, ställa till mycket problem senare.
Men jag tror, med betoning på tror, att om du själv anlitar en bes. man som dels inte känner ngn. lukt, dels gör en grundligare utredning med mätning osv. Så "överrider" den besiktningen den dåliga, så att du inte måste presentera den dåliga besiktningen. Om du så att säga har bevis för att den var felaktig.
Sedan bör man kanske fundera lite över vad som är en rimlig förväntan på försäljningspris. Nu har ni haft en kraftig budgivning, men om det bara var två spekulanter som bjöd, så kan det priset vara en tillfällighet, som inte kommer att upprepas.
Analysera vad liknade hus gått för i området, eller i snarlika områden. Blanda inte in vad ni betalade en gång, eller vilka renoveringar ni gjort. En köpare är intresserad av vilket skick det är på huset, inte vad det kostat att få det skicket.
Men jag tror, med betoning på tror, att om du själv anlitar en bes. man som dels inte känner ngn. lukt, dels gör en grundligare utredning med mätning osv. Så "överrider" den besiktningen den dåliga, så att du inte måste presentera den dåliga besiktningen. Om du så att säga har bevis för att den var felaktig.
Sedan bör man kanske fundera lite över vad som är en rimlig förväntan på försäljningspris. Nu har ni haft en kraftig budgivning, men om det bara var två spekulanter som bjöd, så kan det priset vara en tillfällighet, som inte kommer att upprepas.
Analysera vad liknade hus gått för i området, eller i snarlika områden. Blanda inte in vad ni betalade en gång, eller vilka renoveringar ni gjort. En köpare är intresserad av vilket skick det är på huset, inte vad det kostat att få det skicket.
Jag hade nog gjort så här:
1) Sparka på mäklaren och få denne att inse att du vill ha ut huset igen, eftersom utgångspriset inte är uppnått. Annars kommer du byta mäklare.
2) Få mäklaren att snarast meddela köpaspiranterna att huset kommer läggas ut igen för en ny försäljningsrunda datum 2016-09-xx om de inte innan dess accepterar motbudet på 2,4.
Då har mäklaren en morot som gör att denne får avsluta affären (mäklare gör f.ö. ingenting om det inte gagnar dem själva på något sätt), samt att köpaspiranterna får lite press på sig.
1) Sparka på mäklaren och få denne att inse att du vill ha ut huset igen, eftersom utgångspriset inte är uppnått. Annars kommer du byta mäklare.
2) Få mäklaren att snarast meddela köpaspiranterna att huset kommer läggas ut igen för en ny försäljningsrunda datum 2016-09-xx om de inte innan dess accepterar motbudet på 2,4.
Då har mäklaren en morot som gör att denne får avsluta affären (mäklare gör f.ö. ingenting om det inte gagnar dem själva på något sätt), samt att köpaspiranterna får lite press på sig.
Jag förstår inte varför man accepterar besiktningsklausul bara för att köparen har undersökningsplikt. Köparen får väl se till att undersöka huset INNAN kontraktet skrivs på.
Om köparen skriver kontrakt och sen hoppar av för skitsaker tack vare en öppen besikningsklausul så innebär ju det olägenhet och kanske till och med extrakostnader för säljaren. Vem ska stå för det?
Om köparen skriver kontrakt och sen hoppar av för skitsaker tack vare en öppen besikningsklausul så innebär ju det olägenhet och kanske till och med extrakostnader för säljaren. Vem ska stå för det?
Varför skulle en köpare bli bortskrämd av att behöva undersöka huset innan kontraktet skrivs? Om man nu vill undersöka huset innan man bestämmer sig så får man väl göra just det: Undersöka huset innan man bestämmer sig.
Om man vill kunna ångra sig så får man väl i såna fall lägga handpenning och ha ett kontrakt där handpenningen inte återbetalas vid avbrutet köp.
Om man vill kunna ångra sig så får man väl i såna fall lägga handpenning och ha ett kontrakt där handpenningen inte återbetalas vid avbrutet köp.