ev dolda fel, vid mitt köp.

[kick3n]

Hej,
Vi är i valet och kvalet om att köpa ett hus från 1917.
med torpargrund.
det går inte att ta sig in under torpargrunden så man vet ju inte hur det ser ut där.
Men om jag köper det så kommer jag slita upp golvet och kika hur det ser ut. och fixa en lucka dit.
och om det då visar sig vara mögel där,

hur ställer det sig som ett dolt fel?
Jag kan ju inte riva upp golvet idag innan köp och kolla.


Sen är det ett timmer hus med panel på.
man kan inte se hur timmret ser ut.
Och om det visar sig att de är mögel skadat timmer..

Jag kan ju inte heller riva ner panelen innan köp och kolla..

hur ställer sig dolda fel för dom två sakern?

Jag som köpare har ju ingen möjlighet innan köp kolla upp detta... men kommer att kika upp det efter köp om det nu blir någon affär så att säga..

tacksamm för all hjälp..

 

[largab]

Tror det är svårt att få det till dolt fel. Huset är 100 år gammalt.

 

[Fruppe]

Har ett torp med stående timmer med panel på och "torpargrund" utan inspektions lucka.

Förr hade man inte luckor för inspektion utan förlitade sig på blåsten och eldstaden i huset. Eventuell fukt som uppkommer på sommarn försvinner när man eldar på vintern.
Tyvärr renoverar allt för många gamla hus på fel sett och får då problem med fukt i grunden.

Men säger som förgående att du kan inte räkna med något dolt fel.
Sen kan ju jag tycka att varför ens ha "dolt fel" på ett hus som är över 100år ,
Jag lovar (nästan) att man hittar nått som är rötskadat eller dylikt.

 

[Anna_H]

Det går inte att få till något dolt fel på de grejerna på ett så gammalt hus.

Mögel i grunden eller i timret borde det inte vara om inte föregående ägare byggt för och täppt till med moderna material. Röta kan det möjligen vara om det finns rabatter/träd/buskar mot huset eller dåligt tak eller liknande.

 

[hempularen]

Reglerna för dolt fel innebär dels att man inte kan få ersättning för fel som borde gått att upptäcka inom ramen för undersökningsplikten, dels att man inte kan få ersättning för fel som man kan ha haft anledning att misstänka, pga. husets ålder eller allmänna skick.

I ett 100 årigt hus kan man räkna med att det finns mycket som man inte väntar sig, men som man ändå skulle kunna ha anledning att misstänka.

 

[stefancrs]

Vad har det för uppvärmning? Är vinden inredd?

Det är väl de två vanligaste "risk-renoveringarna" folk gör. Och tätning.

 

[kick3n]

Det är Två eldstäder i huset. men bara den på nedre plan som har varit använt..

Min tanke är att riva upp golvet.. kika så allt är ok..
Och slänga in isolering i golvet.. och slänga på isolering på alla ytterväggar på insidan. och sen tillläggsisolera utvändigt med åren när panelen bytes...
Det är ej inredd vind...

Stefancrs "risk-renovering" vad menar du med att dom gör för att de ska bli fel?

Isolera golv/väggar byta fönster , nytt kök och badrum. är de första jag hade tänkt göra..

alla tips och Fakta är väldigt behövligt och tacksammt....
Man vill ju inte göra bort sig...

 

[kick3n]

min tanke är att slita upp golvet och kika så allt ser bra ut. och byta ut nu varande isolering som kanske är spån, mot stenull eller liknande..
skulle det vara skadligt mot grunden att få mer värme kvar i huset än som åker ner i grunden ?

Har ett torp med stående timmer med panel på och "torpargrund" utan inspektions lucka.

Förr hade man inte luckor för inspektion utan förlitade sig på blåsten och eldstaden i huset. Eventuell fukt som uppkommer på sommarn försvinner när man eldar på vintern.
Tyvärr renoverar allt för många gamla hus på fel sett och får då problem med fukt i grunden.

Men säger som förgående att du kan inte räkna med något dolt fel.
Sen kan ju jag tycka att varför ens ha "dolt fel" på ett hus som är över 100år ,
Jag lovar (nästan) att man hittar nått som är rötskadat eller dylikt.

 

[stefancrs]

Att t.ex. förbättra isoleringen på ett gammalt hus är en riskrenovering då du minskar ventileringen och därmed ökar risken för fuktskador.

Att byta uppvärmningssystem är också en riskrenovering, då murstocken även värmer upp vind etc och därmed ser till att det blir torrt där då och då.

Så se verkligen till att göra sånt rätt, för att slippa problem i framtiden. Du vill inte låsa in fukt i väggarna. Gamla hus andas.

 

[daysconfused]

Hej. Vi köpte ett hus för några år sedan med samma problem. Huset var från 1929, halva huset har källare och andra halvan står på krypgrund och det gick inte att inspektera krypgrunden. I besiktningsprotokollet stod det att krypgrunden ej var besiktningsbar. Det man kan göra i dessa fall är att borra lite för att kolla fukthalter, ev mögel osv i krypgrunden. Detta erbjuder samtliga besiktningsmän, men den typ av besiktning är relativt dyr, runt 10 000kr tror jag det låg runt för 4-5 år sedan. Vårt hus var billigt så vi brydde oss inte om det.

Vi märkte dock relativt snart att golvet ovan krypgrunden inte kändes helt ok och det luktade lite mögel i de delarna som låg ovan krypgrunden.

Vi bröt upp golvet och det visade sig att bjälklaget låg direkt på marken och var genomruttet. Rötan hade även vandrat upp i väggreglar, så det var bara att riva hela köket och gästrummet, som stod ovanpå krypgrunden. Det enda vi kunde spara var taket, så det var bara att stämpa upp och börja med att byta syll och väggreglar.

Vi försökte givetvis få det till ett dolt fel, men det var helt kört. Man får förvänta sig sådant på ett så gammalt hus var svaret.

Idag har vi dock en fullt fungerande krypgrund och ett väldigt fint kök och gästrum, men det gick en hel sommar till att åtgärda och det är jävligt jobbigt att leva utan ordentligt kök i en sommar.

Så, förvänta dig ingen ersättning angående dolt fel, det är din uppgift som köpare att undersöka krypgrunden, även fast den inte är besiktningsbar med en vanlig överlåtelsebesiktning. Antingen så kör du den dyrare varianten av besiktning eller också hoppas du på att allt är i sin ordning därunder.

Det ska dock tilläggas att själva kostnaden för att byta reglar, bjälklag, ytterpanel, ny isolering osv osv (köket borträknat för det tänkte vi ändå byta ut) gick på sammanlagt 14 000kr, bättre att lägga pengarna på det än på en dyr besiktning kände vi i efterhand när det var klart.

 

[kick3n]

Elda tänkter vi göra.. vi byter nog eldstaden till något nyare och bättre..

Men isolera väggarna och byta fönster, kan det vara någon risk i sig?
Och golvet...
murstocken går väl ner i krypgrunden och på såvis värmer den upp den om jag har förstått det rätt?
så om man då isolerar golvet så blir det mer värme kvar där nere som värmer ? och torkar ur fukt.. ?

Att t.ex. förbättra isoleringen på ett gammalt hus är en riskrenovering då du minskar ventileringen och därmed ökar risken för fuktskador.

Att byta uppvärmningssystem är också en riskrenovering, då murstocken även värmer upp vind etc och därmed ser till att det blir torrt där då och då.

Så se verkligen till att göra sånt rätt, för att slippa problem i framtiden. Du vill inte låsa in fukt i väggarna. Gamla hus andas.

 

[daysconfused]

Angående timret under panelen så har jag följande erfarenhet:
Min mor har en stor gård med 6 timrade byggnader byggda mellan 1780-1930.
En av byggnaderna var det panel på när hon köpte gården i slutet av 70-talet. Den byggnaden
var från slutet av 1800-talet och hade haft panel på sig sedan 50-talet tror jag.
Samtliga byggnader på tomten har väldigt fint timmer, även den äldsta stommen från 1780 är fin.
För ca 20 år sedan tog vi av panelen på den gamla ladan som hade panel på sig och där var
timret i ganska dåligt skick, dessutom har det försämrats i snabb takt sedan vi tog bort panelen trots
att vi hållt efter den mer än någon annan byggnad på tomten.

Jag vet inte om detta bara är en tillfällighet eller om det är så att timret blev dåligt på grund av panelen på något sätt.

 

[kick3n]

Okej.. mycket intressant och värdefull läsning tack..
er krypgrund idag.. vad gjorde ni för ändringar på den ? mer ventelation?
nu har ni kanske lucka inifrån huset ner i den ? Några tips och trix där om man endå ska ner i grunden och kika?
så man kanske kan ändra och förbättre någe?

Hade ni spån i bjälklag men nu mera sten eller glasull istället??

Man blir kluven på sånt här.. Men jag vill veta så mycket så möjligt ,,

vore tråkigt om det på detta hur skulle ha angripit väggarna då de är timmer....

Hej. Vi köpte ett hus för några år sedan med samma problem. Huset var från 1929, halva huset har källare och andra halvan står på krypgrund och det gick inte att inspektera krypgrunden. I besiktningsprotokollet stod det att krypgrunden ej var besiktningsbar. Det man kan göra i dessa fall är att borra lite för att kolla fukthalter, ev mögel osv i krypgrunden. Detta erbjuder samtliga besiktningsmän, men den typ av besiktning är relativt dyr, runt 10 000kr tror jag det låg runt för 4-5 år sedan. Vårt hus var billigt så vi brydde oss inte om det.

Vi märkte dock relativt snart att golvet ovan krypgrunden inte kändes helt ok och det luktade lite mögel i de delarna som låg ovan krypgrunden.

Vi bröt upp golvet och det visade sig att bjälklaget låg direkt på marken och var genomruttet. Rötan hade även vandrat upp i väggreglar, så det var bara att riva hela köket och gästrummet, som stod ovanpå krypgrunden. Det enda vi kunde spara var taket, så det var bara att stämpa upp och börja med att byta syll och väggreglar.

Vi försökte givetvis få det till ett dolt fel, men det var helt kört. Man får förvänta sig sådant på ett så gammalt hus var svaret.

Idag har vi dock en fullt fungerande krypgrund och ett väldigt fint kök och gästrum, men det gick en hel sommar till att åtgärda och det är jävligt jobbigt att leva utan ordentligt kök i en sommar.

Så, förvänta dig ingen ersättning angående dolt fel, det är din uppgift som köpare att undersöka krypgrunden, även fast den inte är besiktningsbar med en vanlig överlåtelsebesiktning. Antingen så kör du den dyrare varianten av besiktning eller också hoppas du på att allt är i sin ordning därunder.

Det ska dock tilläggas att själva kostnaden för att byta reglar, bjälklag, ytterpanel, ny isolering osv osv (köket borträknat för det tänkte vi ändå byta ut) gick på sammanlagt 14 000kr, bättre att lägga pengarna på det än på en dyr besiktning kände vi i efterhand när det var klart.

 

[daysconfused]

Och golvet...
murstocken går väl ner i krypgrunden och på såvis värmer den upp den om jag har förstått det rätt?
så om man då isolerar golvet så blir det mer värme kvar där nere som värmer ? och torkar ur fukt.. ?

Men då måste ni elda ofta. Förr i tiden var ju eldstaden den enda värmekällan i huset och man eldade dagligen, på så sätt bildades det ingen fukt i torpargrunden. Eldar ni varje dag så ska det ju inte vara några problem, men är det så att ni eldar 1-2 ggr per vecka i eldstaden värmer det inte upp tillräckligt där nere.

 

[stefancrs]

Elda tänkter vi göra.. vi byter nog eldstaden till något nyare och bättre..

Men isolera väggarna och byta fönster, kan det vara någon risk i sig?
Och golvet...
murstocken går väl ner i krypgrunden och på såvis värmer den upp den om jag har förstått det rätt?
så om man då isolerar golvet så blir det mer värme kvar där nere som värmer ? och torkar ur fukt.. ?

Det ökar, i regel, givetvis risken för mögel och röta att tilläggsisolera ett gammalt hus. Du tar ju bort ventilationen.

Jag är inte alls någon expert på det hela, men om man vill byta värmesystem verkar det bra att antingen köra med värmepanna (som använder befintliga murstockar) eller ha uppvärmning av grund och vind för att fortsätta hålla det torrt där.