Nu blir man instämd till Tingsrätten - är man rökt ?

[Globetrot]

Jag missade det då det inte skrevs av TS. OK.

 

[Globetrot]

Raceman: Jag tror vi kan enas om en sak i alla fall. TS bör ha med sig en bra advokat/jurist om han skall börja försvara sig. oavsett om vi tror det kan vara ett dolt fel eller ej......

 

[Raceman]

Jag missade det då det inte skrevs av TS. OK.

Va skönt byggis, då är vi överens nu?

 

[Globetrot]

Va skönt byggis, då är vi överens nu?

Vi får enas om att vara oense

 

[Thomas59]

En uttökad undersökningsplikt har man inte per automatik, inte om man inte har skäl att misstänka fel baserat på husets övriga skick och ålder o jämförbara fastigheter. Att få information om att planlösningen förändras eller ett badrum renoverats innebär inte att man har uttökad undersökningsplikt. Jag vet inte vad du baserar din definition av uttökad undersökningsplikt på?

Det stämmer. Att en vägg tagits bort innebär inte I SIG att utökad undersökningsplikt inträder om det nu inte är så att INDIKATIONER finns, tex sprickbildningar i tak eller svajande golv etc.

Borttagande av en vägg i ett äldre hus bör dock rutinmässigt trigga en fråga från besiktningsmannen; Har du gjort det själv eller har en byggfirma gjort ändringen? Uppger säljaren att han gjort jobbet själv bör det föranleda följdfrågor om konstruktionenen och vips så är besiktningsmannen ett fel på spåren i detta (tråden) fall.

Har däremot en firma gjort jobbet får man nog utgå från att besiktningsmannen utgår från att det är korrekt utfört om inte indikationer på motsatsen finns.

Det är ungefär samma situation som om en säljare uppger att han gjort badrummet själv. Jag skulle som beställare av besiktningen (köpare) inte vara särskilt nöjd med min besiktningsman om det visade sig att han inte ställt följdfrågor om tex tätskiktets applicering etc.

Har däremot en firma gjort jobbet och alla intyg finns på plats OCH inga indikationer på fel finns är det nog praxis, även bland nitiska besiktningsmän att då inte gå vidare med undersökningar.

För att avrunda badrumsexemplet (våtrums-) så är det väl ingen som ifrågasätter att besiktningsmannen bör, som minimum, fråga när arbetet är gjort och om det är gjort av en cert-firma eller en privatperson. Samma bör gälla avseende den borttagna väggen.

När det gäller frågorna som besiktningsmannen ställer så är det praxis att fråga om om-/tillbyggnader samt större reparationer och i det ingår såväl våtrum som andra större ingrepp typ ta bort vägg.

Nu har jag ju tydligen tagit rollen som ombud för TS så det är möjligt att svaren blivit lite vinklade till TS förmån men jag HAR reserverat mig för att utgången inte är given.

TS motpart skulle ju kunna hävda att man inte alls kan utgå från att TS besiktningsman borde ställa frågor om avväxlingen bara för att den gjorts av en privatperson. Det skulle i alla fall jag ha gjort om jag var KÖPARENS ombud.

Jag skulle i det fallet nog kanske försöka kalla in något vittne/sakkunnig som kan intyga att "....nä, sånt kollas aldrig..." och det kan med lite tur gör rätten osäker och motparten förlikningsvillig.

Vad jag säger här är att ÄVEN om det troligen (på TS uppgifter) inte rör sig om ett dolt fel så är utgången i rätten inte given.

Ingen har förresten kommenterat min fråga om cc avståndet i taket men jag är ganska säker på att det inte ens kvalificerar som skada, så det kan vi (och TS) nog lämna åt sidan. Finns igen skada pga felkonstruktion är det inte dolt fel.

 

[Thomas59]

Kastar in en brandfackla för att liva upp debatten så här i frukosttider. Var är alla förresten? Nåväl:

DÖD ÅT UPPLYSNINGSPLIKTEN!

Det verkar råda en del förvirring och missuppfattningar kring säljarens upplysningsplikt som vi kanske bör ta tag i.

Det är faktiskt så att säljaren i praktiken inte har någon generell upplysningsplikt gentemot köparen, om förhållanden i fastig­heten, även om det ofta pratas om säljarens upplysningsplikt. Notera att jag skriver "generell" upplysningsplikt.

Det innebär att säljarens inte nödvändigtvis behöver upplysa köparen om en misstanke om fel när köparen SJÄLV kan upptäcka det.

Rent juridiskt innebär detta att säljarens vetskap om ett fel i princip inte har någon självständig betydelse för felansvaret. Jmf diskussionen angående om TS medvetet förlett köparen och således skulle ha ett moraliskt ansvar.

Man får väl här vara vaksam för gränsen till aktivit förledande eller försök att på ett bedrägligt sätt dölja fel. Sådant agerande kan nog utlösa ansvar men att bara passivt "hålla tyst" är i princip ok - om än inte särskilt moraliskt ok.

Även om säljaren inte måste tala om allt vad han vet om fastigheten, kan det ändå rekommenderas att han lämnar upplysningar, därav att man pratar om upplysningsplikt.

Har säljaren lämnat upplysningar, t ex i frågelistan eller köpekontraktet om symptom på fel eller om ett fel han känner till, medför detta att felet inte kan vara dolt för köparen.

Har å andra sidan säljaren förnekat kännedom om sympton/fel i frågelista, besiktningsprotokoll eller kontrakt kan man nog rent juridiskt även bortse från det. Just frågelistan har, kanske med all rätt, hamnat i en juridisk strykklass och tillmäts föga värde. Säljaren kanske inte fattade vad som var fel eller så är han bara allmänt okunnig eller tom korkad. DÄRAV följer att det i praktiken inte råder någon upplysningsplikt.

Det rekommenderas i vilket fall att sådana upplysningar som nämns ovan sker skriftligen för bevisningens skull.

Skrev i nån tråd, kanske denna, att man som säljare kan utnyttja det faktum att upplysningar om symptom på fel eller faktiska fel i princip innebär en friskrivning från säljarens sida som kan sträcka sig ganska långt. Se ovan.

I teorin skulle man faktiskt kunna tänka sig att ett lämpligt antal beskrivna symptom inom alla olika områden i fastigheten i praktiken skulle kunna innebära en total friskrivning från ansvar, likt en friskrivningsklausul. I teorin i alla fall.

 

[thomasx]

Om en vägg är borttagen och speciellt när säljaren meddelat detta vid försäljningen, träder köparens utvidgade undersökningsplikt in.

Kan du vara vänlig och styrka ditt påstående med en referens till lagtext eller praxis.

 

[thomasx]

2) Säljaren lämnar "varnande besked".
Dessa kan vara av typ: Dricksvattnet smakar illa, Golvet sviktar i hallen, Jag har rivit en vägg.

Du kommer med det ena påståendet efter det andra utan några som helst underlag för att styrka dina påstående.

Kan du återigen ge några referenser som styrker påståendet att informationen att en vägg rivits alltid påkallar en utökad undersökning!?

 

[Thomas59]

Du kommer med det ena påståendet efter det andra utan några som helst underlag för att styrka dina påstående.

Kan du återigen ge några referenser som styrker påståendet att informationen att en vägg rivits alltid påkallar en utökad undersökning!?

Du har givetvis helt rätt. Bara det faktum att en vägg är borttagen leder inte per automatik till en utökad undersökningsplikt. Däremot bör det leda till att besiktningsmannen ställer frågor om konstruktionen och svaren han får kan leda till att utökad undersökningsplikt inträder.

Jmf fallet med ett hempulat våtrum. Kan inte säljaren nöjaktigt redogöra för att branchstandard följts bör nog en utökad undersökning påkallas alt att besiktningsmannen noterar en brist som i sig kan leda till en nedsättning av köpeskillingen.

 

[Anna_H]

Ja, jag måste ju säga att för mig personligen leder kommentarer/skrivningar i lite äldre hus som "öppen planlösning" (förekommer ju näta inte i original i äldre hus) eller "vi har tagit bort en vägg" till frågan "vilka vägg är bärande?" så rimligtvis har TS rätt stora chanser att klara sig.

 

[Globetrot]

Jag undrar, vet de flesta besiktningsmän vad våtrumsbranchstandarden är? Vi hade besiktningsman på besök, han hade inget att påpeka om våra badrum. Vi hade dokumenterat bygget med bilder, han brydde sig inte ens om att titta. Vi försökte tom aktivt visa honom. Jag vet ju inte, men skulle bli föga förvånad om det kan anses vara undersökningsplikt att fråga om primer på spånskivan etc. Dessutom är ju muntliga saker svåra att bevisa, så man lär behöva svaren skriftligen.

Upplysningsplikten är död. Inget konstigt alls, bara girighet.

Undersökningpliken dock är i mina ögon ganska enkel. Kan man inspektera felet utan rivning. Fel cc i tak ( om det nu lett till någon estetisk skada) är svårt att inspektera. Om en vägg som rivits varit bärande? Tja, vissa här säger att man kan se det. Jag förstår fortfarnde inte riktigt hur........

 

[Globetrot]

Ja, jag måste ju säga att för mig personligen leder kommentarer/skrivningar i lite äldre hus som "öppen planlösning" (förekommer ju näta inte i original i äldre hus) eller "vi har tagit bort en vägg" till frågan "vilka vägg är bärande?" så rimligtvis har TS rätt stora chanser att klara sig.

Ja, kanske. Vi har köpt ett hus från 79. Där är öppen planlösning från byggnadsåret. Nu verkar det som att inga frågor ställdes all. Det kan faktiskt också vara till nackdel för säljaren.

Besiktningsmannen kommer troligtvis vittna för köparen då han ej vill ställas ansvarig. Utan att det är rätt eller fel så har besiktningsmän rättså hög status som vittnen. Säljaren behöver bevisa att man i just detta hus kunde undersöka eller se att väggen var bärande. Om det syns på ritningar så kan han nvända dessa. På alla ritningar syns det inte. I så fall bör han hitta ett vittne som kan berätta - det är vääääldigt svårt att få folk att ställa upp som vittnen.

Om det gick att se på ritning att väggen var bärande kan man också undra hur det kom sig att han inte visste detta när han rev den?

 

[ordain]

Jag vet inte ifall TS fortfarande läser tråden, men vi vet för lite om förutsättningarna för att säga om TS sitter med någon risk för att bli ersättningsskyldig för dolt fel vad gäller den bärande väggen. Personligen tror jag inte att risken är så stor att detta skulle bedömas som ett dolt fel, men vi har som sagt inte alla förutsättningar klara för oss. Vi skulle behöva veta betydligt mer om husets ålder, skick i övrigt, pris, precis vad som syns, etc. för att ge ett bra svar, och sedan finns ändå osäkerheten kring hur rätten dömer kvar.

Men, det vi kan vara ganska säkra på, ifall det TS skriver stämmer, är att den kostnad som hävdas (120 000 kr) knappast kan göras gällande som en rimlig prisnedsättning på huset för detta fel.

Att köparen lagt ner 120 000 kr för att åtgärda felet är inte relevant.

TS har, ifall felet är att betrakta som dolt, att ersätta köparen för den skillnad i marknadspris som skulle gälla mellan ett hus där detta fel var öppet deklarerat (och därför skulle innebära ett lägre pris) och ett hus då detta är dolt.

Denna nedsättning kan i princip inte bli mer än det billigaste sättet att åtgärda felet på, men den kan mycket väl bli lägre.

Att priset på huset skulle ha blivit 120 000 kr lägre ifall felet var känt är väl knappast troligt (många köpare skulle vara villiga att utföra jobbet själva och inte värdera sina egna arbetstimmar speciellt högt), och det går dessutom med stor sannolikhet att åtgärda felet för betydligt mindre pengar än så.

Det låter på TS som att köparen passat på att inte bara göra en minimal fix av felet, utan utföra en standardhöjning av huset, och den ska inte TS stå för alls.

 

[Globetrot]

TS har get tupp för länge sedan *hehe* Vi är nog inne på mer principiella frågeställningar. Men jag håller med dig i stort. Dock finns inget krav på att man skall åtgärda "minimalt" som du skriver. Man skall åtgärda till den standard man förväntade sig. Om felet är av "kosntruktionsfel" så kanske det var dyrt utan att det egentligen påverkat utseendet. Dock brukar ålders/förbättringsavdrag göras.

I vår fall gick tingsrätten på faktisk kostnad, vilke tjag skulle gissa att de brukatr göra minus åldeer/förbättringar. Som kanske int ebehöver bli mer än 10-20% svårt att säga....beror ju på vad som gjorts.

 

[injonil]

Vad huset skulle gått för vid försäljningen utan öppen planlösning kan man bara spekulera om medan kostnaden för att ta bort den bärande väggen är enkelt att ta reda på. Därför går tingsrätten oftast på offerter, eller kvitton om sådana finns.

Vissa tror att homestyling ger mer än vad det kostar. Kanske är en öppen planlösning just en sådan sak som ger en större prisökning än vad det kostar att utföra? Kanske gjorde den öppna planlösningen att huset gick 300' högre? Isf är det 300' som köparen ska ha ersättning för om det blir betraktat som dolt fel.