Får man byggnadskreditiv på dessa siffror?
Hej!
Några goda vänner till mig sitter i följande snåriga situation och jag undrar hur man enklast löser det.
De är idag delvis arbetande och sjukskrivna, har en sammanlagd inkomst på 40.000kr i månaden innan skatt (brutto).
De äger en sommarstuga samt en vill som totalt är värt 6 miljoner, lånen totalt på dessa fastigheter uppgår till 1 miljon (lånen hos Nordea).
De har med andra ord ingen inkomst att skryta med men däremot hyfsade värden i fastigheterna.
Nu har de köpt en tomt där de ska bygga ett ytterligare hus.
De vill nu låna ytterligare ca 3,5 miljoner för att betala tomten samt bygga upp det nya huset.
Observera att detta lånet vill de ta i en annan bank då de inte är jättenöjda med Nordea.
Frågan är, hur löser man det enklast i det här läget?
Byggnadskreditiv? Går det att ordna?
Låna upp på befintligt hus och sommarstuga är inte bra eftersom man då måste betala pantbrev, pantbrev på det nya huset är å andra sidan okej eftersom att det ändå kommer att behövas i ett senare skede.
Den nya banken hade tydligen som policy (hade dom läst) att man max får låna 5ggr sin totala årsinkomst (2,4miljoner).
Bör man inte här ta hänsyn till att man har 5 miljoner i övervärde i sina andra fastigheter (även om de lånen ligger i annan bank)?
Vi har även funderat på om de 2,4 miljonerna gäller totalt sett? Dvs att man enbart får låna 1,4 miljoner hos den nya banken eftersom man redan har 1 miljon i lån hos Nordea?
Eller om 2,4 nya miljoner gäller hos den nya banken?
Tanken är ju i förlängningen att de ska sälja sitt gamla hus och då kan man ju radera ut alla skulder troligen, men det är inte än på 5-10 år så det hjälper oss inte i dagsläget tyvärr.
Många frågor, tacksam för om man kan reda ut lite innan de har möte med bankerna.
Några goda vänner till mig sitter i följande snåriga situation och jag undrar hur man enklast löser det.
De är idag delvis arbetande och sjukskrivna, har en sammanlagd inkomst på 40.000kr i månaden innan skatt (brutto).
De äger en sommarstuga samt en vill som totalt är värt 6 miljoner, lånen totalt på dessa fastigheter uppgår till 1 miljon (lånen hos Nordea).
De har med andra ord ingen inkomst att skryta med men däremot hyfsade värden i fastigheterna.
Nu har de köpt en tomt där de ska bygga ett ytterligare hus.
De vill nu låna ytterligare ca 3,5 miljoner för att betala tomten samt bygga upp det nya huset.
Observera att detta lånet vill de ta i en annan bank då de inte är jättenöjda med Nordea.
Frågan är, hur löser man det enklast i det här läget?
Byggnadskreditiv? Går det att ordna?
Låna upp på befintligt hus och sommarstuga är inte bra eftersom man då måste betala pantbrev, pantbrev på det nya huset är å andra sidan okej eftersom att det ändå kommer att behövas i ett senare skede.
Den nya banken hade tydligen som policy (hade dom läst) att man max får låna 5ggr sin totala årsinkomst (2,4miljoner).
Bör man inte här ta hänsyn till att man har 5 miljoner i övervärde i sina andra fastigheter (även om de lånen ligger i annan bank)?
Vi har även funderat på om de 2,4 miljonerna gäller totalt sett? Dvs att man enbart får låna 1,4 miljoner hos den nya banken eftersom man redan har 1 miljon i lån hos Nordea?
Eller om 2,4 nya miljoner gäller hos den nya banken?
Tanken är ju i förlängningen att de ska sälja sitt gamla hus och då kan man ju radera ut alla skulder troligen, men det är inte än på 5-10 år så det hjälper oss inte i dagsläget tyvärr.
Många frågor, tacksam för om man kan reda ut lite innan de har möte med bankerna.
Säkraste vägen för alla parter borde vara att först sälja någon av sina fastigheter och sedan köpa tomten. Helst kontant. Därefter resonera nybygge med valfri bank.
Rent juridiskt får banken bara använda "övervärden" i fastighet som säkerhet för lån med ett pantbrev i handen.
Det är lätt att felberäkna de tillgångar man har i fastigheter. För det första vet man aldrig i förväg vad en försäljning i praktiken inbringar. För det andra försvinner säkert en del i skatt.
Rent juridiskt får banken bara använda "övervärden" i fastighet som säkerhet för lån med ett pantbrev i handen.
Det är lätt att felberäkna de tillgångar man har i fastigheter. För det första vet man aldrig i förväg vad en försäljning i praktiken inbringar. För det andra försvinner säkert en del i skatt.
Det förstår jag, men i det här läget är det uteslutet.billy_baver skrev:
Okej, så det det du säger är att nuvarande övervärde enbart kan hjälpa till om man tar nya lån i Nordea där befintliga lån finns.billy_baver skrev:
Om man går till Swedbank där man inte har ngt idag och hävdar att man har stora övervärden i fastigheter så betyder det ingenting?
Sant förvisso, men även om man håller nere siffrorna rejält i det här fallet och samtidigt räknar med skatten så är det ändå stora siffror i övervärde.billy_baver skrev:
Det bästa är väl att dom bokar ett möte hos Swedbank och/eller andra och diskuterar ev. upplägg ?
Rent genellt är ju övervärden förstås positivt då banken har ngn form av säkerhet för lån. Dock krävs det troligen, med deras inkomster, att dom säljer de andra husen om dom vill bygga nytt (eller ett av dom iaf). Att då ha ett byggkreditiv som löper paralellt bör inte vara några problem, så länge som det finns ett rimligt slutdatum.
Det finns dock ett aber - även med övervärden i nuvarande fastigheter så måste dom ha en tillräckligt stor inkomst för att betala dubbla boenden under tiden - inkl nuvarande lån + drift och byggkreditivet. Men det är väl här diskussionen med banken kommer in - hur man kan lägga upp detta
/K
Rent genellt är ju övervärden förstås positivt då banken har ngn form av säkerhet för lån. Dock krävs det troligen, med deras inkomster, att dom säljer de andra husen om dom vill bygga nytt (eller ett av dom iaf). Att då ha ett byggkreditiv som löper paralellt bör inte vara några problem, så länge som det finns ett rimligt slutdatum.
Det finns dock ett aber - även med övervärden i nuvarande fastigheter så måste dom ha en tillräckligt stor inkomst för att betala dubbla boenden under tiden - inkl nuvarande lån + drift och byggkreditivet. Men det är väl här diskussionen med banken kommer in - hur man kan lägga upp detta
/K
Vi låter kreditivet betala för sig själv, dvs när det kommer inbetalningskort på räntan från kreditivet skickar vi in den som vilken räkning som helst till kreditivet. Visst blir det några kronor dyrare i slutändan eftersom vi får betala ränta på ränta men det rör sig om ca 300 spänn så det är ju inte mycket att tjata om. På så sätt har vi inga dubbla kostnader för boende...klaskarlsson skrev:
Kontakta ett par andra banker och försök lösa befintliga lån ifrån den bank där ni är missnöjd. Det kan aldrig vara en bra lösning att vara kvar hos en kreditgivare man är missnöjd med. Gå över till den ni får störst förtroende för och är det så att ni verkligen har dessa övervärden kan ni välja själv att antingen lägga bottenlån enligt värde på dessa fastigheter tills de sålts eller att lägga byggnadskreditiv där man beräknat totalekonomin. Mycket beror på hur bra ni lyckas förhandla vad som är mest värt
MVH Lorant
MVH Lorant
För att få ett byggkreditiv så krävs det främst att två saker uppfylls:
1) Byggnadens (fastighetens) värde efter uppförande vs. kostnad för förvärvet
2) Bärighet i ekonomin över tiden
Generellt är punkt 1 inga problem som helst i normalfall (om man inte bygger något flashigt i myggträsk)
Punkt 2 är ofta den som är den kritiska faktorn. Här gäller det för dem att visa på en ekonomisk plan med sparande och hur man tar räntehöjningar etc etc. Ju mer detaljerad man är inför ett sådant projekt desto högre förtroende har man i banken.
Den personliga kreditratingen kan faktiskt också höjas markant med enkla knep trots "normalinkomst"
1) Inga betalningsanmärkningar självklart
2) äga fonder eller aktier (det behöver absolut inte vara mycket för att man skall klättra i datasystemen)
3) sparande
4) Få kreditprövningar
1) Byggnadens (fastighetens) värde efter uppförande vs. kostnad för förvärvet
2) Bärighet i ekonomin över tiden
Generellt är punkt 1 inga problem som helst i normalfall (om man inte bygger något flashigt i myggträsk)
Punkt 2 är ofta den som är den kritiska faktorn. Här gäller det för dem att visa på en ekonomisk plan med sparande och hur man tar räntehöjningar etc etc. Ju mer detaljerad man är inför ett sådant projekt desto högre förtroende har man i banken.
Den personliga kreditratingen kan faktiskt också höjas markant med enkla knep trots "normalinkomst"
1) Inga betalningsanmärkningar självklart
2) äga fonder eller aktier (det behöver absolut inte vara mycket för att man skall klättra i datasystemen)
3) sparande
4) Få kreditprövningar
Jag tror att det blir svårt utan att sälja det gamla huset. Även om ni tar ut nya pantbrev och lånar upp på gamla huset så klarar ni inte lån på 4,5 msek (samt drift av tre hus) under 5-10 år med nuvarande inkomster.
Självklart är det värt en diskussion med banken där man förklarar hela bilden, men fundera på en lösning där övervärde i någon av befintliga fastigheterna realiseras.
Självklart är det värt en diskussion med banken där man förklarar hela bilden, men fundera på en lösning där övervärde i någon av befintliga fastigheterna realiseras.
Jag håller med de som skriver att de borde sälja först. Då kommer de dessutom veta exakt vad de får för huset och vad de har att röra sig med. De får också loss pengar för att kunna hyra något under byggtiden. Du angav att försäljning innan inte var ett alternativ. Varför inte?
Om de inte säljer först så borde de för säkerhets skull bara räkna med att de får 80-90 % av husets uppskattade värde i kostnadskalkylerna för det nya huset för att inte riskera att hamna i en situation där de är beroende av en ordentlig budgivning.
Om de inte säljer först så borde de för säkerhets skull bara räkna med att de får 80-90 % av husets uppskattade värde i kostnadskalkylerna för det nya huset för att inte riskera att hamna i en situation där de är beroende av en ordentlig budgivning.
Redigerat:
TS skrev: "Okej, så det det du säger är att nuvarande övervärde enbart kan hjälpa till om man tar nya lån i Nordea där befintliga lån finns.
Om man går till Swedbank där man inte har ngt idag och hävdar att man har stora övervärden i fastigheter så betyder det ingenting?"
SVAR: Du kan gå till valfri bank - din gamla eller någon ny - med nyuttagna pantbrev. Oavsett till vilken bank du går får de nya panterna sämre värde än dina äldsta. Och oavsett vilken kamrer du frågar kommer du att få samma svar: "Den enda säkerhet vi tar hänsyn till är den vi har i handen".
MEN! ... men... men ... Ett alternativ du har är förstås att komplettera med garantier från en borgensman. Och blir det tal om sådant kan jag möjligen instämma i att det blir lite inkonsekvent. Därför att en borgensman behöver aldrig lämna ifrån sig pantbrev på sin egendom för att hans/hennes namnteckning ska räknas som fullgod säkerhet. Det räcker med i princip lika blå ögon som du själv redan har.
Om man går till Swedbank där man inte har ngt idag och hävdar att man har stora övervärden i fastigheter så betyder det ingenting?"
SVAR: Du kan gå till valfri bank - din gamla eller någon ny - med nyuttagna pantbrev. Oavsett till vilken bank du går får de nya panterna sämre värde än dina äldsta. Och oavsett vilken kamrer du frågar kommer du att få samma svar: "Den enda säkerhet vi tar hänsyn till är den vi har i handen".
MEN! ... men... men ... Ett alternativ du har är förstås att komplettera med garantier från en borgensman. Och blir det tal om sådant kan jag möjligen instämma i att det blir lite inkonsekvent. Därför att en borgensman behöver aldrig lämna ifrån sig pantbrev på sin egendom för att hans/hennes namnteckning ska räknas som fullgod säkerhet. Det räcker med i princip lika blå ögon som du själv redan har.
Jag trodde att borgensman var något banken försökte komma ifrån, utan att man nu använder "medlåntagare". Jag vet inte vad det är för juridisk skillnad. Någon källa har jag inte heller. Det är bara "något jag har hört".FredrikR skrev:
Jag var tvungen att ha en borgensman på den summan av mitt kommande bolån som eventuellt översteg 90% av värdet. Nu kommer det förhoppningsvis inte att bli aktuellt men hos Nordea var det en fullt tänkbar variant iallafall.
Många svar, intressant!
Borgensman har kommit på tal i tråden och det var även något som vi funderade över länge.
Jag erbjöd mig att hjälpa mina vänner, jag sa att jag kunde stå som borgensman på nya lånet eftersom jag litar blint på mina vänner, min inkomst är betydligt högre än deras.
Dock så fick jag som svar att man inte kan ha borgensman på just byggkreditiv.
Någon som vet mer om detta?
Hade det gått med borgensman så hade det här ju inte varit några problem alls!
Att sälja ett av husen nu innan är som sagt inte aktuellt alls även om jag förstår att alla tycker det vore det bästa =)
En tanke som slog mig var att man kanske kunde dra till med en vit lögn för banken.
Man säger att man behöver ett byggkreditiv på 2 år för att bygga ett nytt hus, sedan när det är klart så säljer man sitt gamla hus och skriver om lånen.
Då bör man ha lån på max 2 miljoner och två hus kvar värda ca 6 miljoner.
Då bör man ju ligga inom gränserna för vad man klarar utan problem.
Banken ser ju säkerheten i att de vet att man kommer att sälja den stora villan i attraktivt läge när det nya huset är klart.
Dock så göra man istället så att när det nya huset är klart så säljer man det till mig, jag tecknar nya lån och min inkomst bär utan tvekan det huset.
Sedan så hyr jag det till mina bekanta några år för att sedan sälja tillbaks det när de faktiskt säljer sitt andra hus och har pengarna i handen.
Avancerat helt klart, genomförbart?
Borgensman har kommit på tal i tråden och det var även något som vi funderade över länge.
Jag erbjöd mig att hjälpa mina vänner, jag sa att jag kunde stå som borgensman på nya lånet eftersom jag litar blint på mina vänner, min inkomst är betydligt högre än deras.
Dock så fick jag som svar att man inte kan ha borgensman på just byggkreditiv.
Någon som vet mer om detta?
Hade det gått med borgensman så hade det här ju inte varit några problem alls!
Att sälja ett av husen nu innan är som sagt inte aktuellt alls även om jag förstår att alla tycker det vore det bästa =)
En tanke som slog mig var att man kanske kunde dra till med en vit lögn för banken.
Man säger att man behöver ett byggkreditiv på 2 år för att bygga ett nytt hus, sedan när det är klart så säljer man sitt gamla hus och skriver om lånen.
Då bör man ha lån på max 2 miljoner och två hus kvar värda ca 6 miljoner.
Då bör man ju ligga inom gränserna för vad man klarar utan problem.
Banken ser ju säkerheten i att de vet att man kommer att sälja den stora villan i attraktivt läge när det nya huset är klart.
Dock så göra man istället så att när det nya huset är klart så säljer man det till mig, jag tecknar nya lån och min inkomst bär utan tvekan det huset.
Sedan så hyr jag det till mina bekanta några år för att sedan sälja tillbaks det när de faktiskt säljer sitt andra hus och har pengarna i handen.
Avancerat helt klart, genomförbart?
"Medlåntagare" tolkar jag som banksvenska för "sambo, registrerad fru eller jämförbar personlighet". Kort sagt en person som konsumerar upp de lånade pengarna i god familjär anda.
"Borgensman" är en person som åtar sig att (med ansvar "som för egen skuld") betala tillbaka de uppkonsumerade pengarna utan att själv ha deltagit i festen.
"Borgensman" är en person som åtar sig att (med ansvar "som för egen skuld") betala tillbaka de uppkonsumerade pengarna utan att själv ha deltagit i festen.