Vilka åtgärder är eg. värdehöjande?
Vi har varit på banken för att låna pengar till vårt nya kök. Lånet lades som en kontokredit så länge till köket är klart, sen tar de ut en värderingsman coh sen gör vi om lånet till botten eller topplån beroende på värderingen. Bankmannen sa till oss att göra en sammanställning till värderingsmannen på allt vi gjort sedan vi flyttade in då den senstst gjorde värderingen är ett tag sedan.
Så jag undrar, vad av det man gör är egentligen värdehöjande?
Vi har bla gjort:
Installerat täljstenskamin
Dränerat runt huset o satt platonmatta
Lagt nya stenpartier på uppfart och uteplats samt runt huset (tagit bort alla buskar)
Nytt badrum med plastmatta som ytskikt, ny inredning o ny vvs.
Bytt 3/4 delar av alla fönster till 3 glas Elit-fönster.
Lagt ny askparkett i alla rum, samt tapetserat om i alla rum.
Bytt innerdörrar och karmar
Bytt alla gamla garderober till nya snygga
Och så blir det ju nytt kök från SweNova.
Så jag undrar, vad av det man gör är egentligen värdehöjande?
Vi har bla gjort:
Installerat täljstenskamin
Dränerat runt huset o satt platonmatta
Lagt nya stenpartier på uppfart och uteplats samt runt huset (tagit bort alla buskar)
Nytt badrum med plastmatta som ytskikt, ny inredning o ny vvs.
Bytt 3/4 delar av alla fönster till 3 glas Elit-fönster.
Lagt ny askparkett i alla rum, samt tapetserat om i alla rum.
Bytt innerdörrar och karmar
Bytt alla gamla garderober till nya snygga
Och så blir det ju nytt kök från SweNova.
Man måste skilja på normalt underhåll, investeringar för framtiden och "egen fåfänga". Och man måste veta vad det är man utgår ifrån innan dessa åtgärder vidtas.
- En täljstenskamin låter mysigt, den sätter vi under avdelningen fåfänga. Sådant finns det människor som är beredda att betala för, men man får ibland leta lite efter rätt köpare. Fåfänga kan låta lite nedvärderande, men i praktiken handlar det om sådant som ni har valt efter eget tycke och smak till ert hus. Det behöver inte betyda att andra uppskattar det. Smaken är likt baken...
- Dränerat om huset med platonmatta kan vara normalt underhåll, eller en investering för framtiden. Betydde dräneringen att ni fick ett annat användningsområde för källaren?
- Nya stenpartier samt tagit bort buskar är definitivt fåfänga. En del trädgårdsintresserade ser framför sig hur en uppväxt trädgård med trevliga buskage och gröna oaser skövlats till förmån för stora stenlagda partier.
- Nytt badrum är normalt underhåll. Det är inte fel med ett väl underhållet hus, det är mycket lättare att sälja. Men, om inte huset när du köpte det var billigt därför att badrummet var dåligt är det svårt att få tillbaka pengarna.
- Nya fönster är en investering för framtiden. Låga energikostnader tilltalar allt fler människor.
- Askparkett och tapeter är normalt underhåll, vanligen kombinerat med fåfänga eftersom det första en ny ägare gör är att byta ytskikten i huset.
- Innerdörrar och karmar. Definitivt fåfänga. Se svaret om badrummet.
- Nya garderober. Samma sak där, fåfänga.
- Nytt kök kan vara fåfänga, eller normalt underhåll. Trots allt förväntar man sig att kök byts ut med intervaller om 25-30 år.
Som sagt, det är aldrig fel med ett väl underhållet hus, och designmode i inredningen är bra om du skall sälja kåken nu. Men, om 5-6 år är mycket av det som idag är inne istället hopplöst ute, och därtill inte särskilt nytt hemma hos dig. Då blir det mycket svårt att plocka hem pengarna. Tyvärr är det få värderingsmän som tänker som jag gör, så förmodligen värderas er kåk upp ordentligt. Var dock försiktig, för det kan vara svårt att vid en försäljning sedan få uppvärderingskronorna i handen.
Underhåll har ett visst värde de första fem åren. Tänk dig en husvisning där mäklaren säger: "Det lades in nya golv i samtliga rum för två år sedan". Du som vet att det är rätt så påfrestande för knäna att lägga in ett par hundra kvadratmeter golv blir då tacksamt glad över att slippa det. Om mäklaren istället säger "Det lades in nya golv i samtliga rum för sju år sedan" så börjar du istället bekymra dig för att det är omöjligt att byta en skadad bräda eftersom golvet inte finns längre, och skulle det finnas så är det inte samma färgskiftning. Du ser istället framför dig hur du om inte allt för många år skall börja byta golv. Kanske redan innan man flyttar in, det är ju lättare om man inte har alla möbler i huset. Du hänger inte mer särskilt långt i den budgivningen.
Längre än så har inte underhållande åtgärder något värde.
- En täljstenskamin låter mysigt, den sätter vi under avdelningen fåfänga. Sådant finns det människor som är beredda att betala för, men man får ibland leta lite efter rätt köpare. Fåfänga kan låta lite nedvärderande, men i praktiken handlar det om sådant som ni har valt efter eget tycke och smak till ert hus. Det behöver inte betyda att andra uppskattar det. Smaken är likt baken...
- Dränerat om huset med platonmatta kan vara normalt underhåll, eller en investering för framtiden. Betydde dräneringen att ni fick ett annat användningsområde för källaren?
- Nya stenpartier samt tagit bort buskar är definitivt fåfänga. En del trädgårdsintresserade ser framför sig hur en uppväxt trädgård med trevliga buskage och gröna oaser skövlats till förmån för stora stenlagda partier.
- Nytt badrum är normalt underhåll. Det är inte fel med ett väl underhållet hus, det är mycket lättare att sälja. Men, om inte huset när du köpte det var billigt därför att badrummet var dåligt är det svårt att få tillbaka pengarna.
- Nya fönster är en investering för framtiden. Låga energikostnader tilltalar allt fler människor.
- Askparkett och tapeter är normalt underhåll, vanligen kombinerat med fåfänga eftersom det första en ny ägare gör är att byta ytskikten i huset.
- Innerdörrar och karmar. Definitivt fåfänga. Se svaret om badrummet.
- Nya garderober. Samma sak där, fåfänga.
- Nytt kök kan vara fåfänga, eller normalt underhåll. Trots allt förväntar man sig att kök byts ut med intervaller om 25-30 år.
Som sagt, det är aldrig fel med ett väl underhållet hus, och designmode i inredningen är bra om du skall sälja kåken nu. Men, om 5-6 år är mycket av det som idag är inne istället hopplöst ute, och därtill inte särskilt nytt hemma hos dig. Då blir det mycket svårt att plocka hem pengarna. Tyvärr är det få värderingsmän som tänker som jag gör, så förmodligen värderas er kåk upp ordentligt. Var dock försiktig, för det kan vara svårt att vid en försäljning sedan få uppvärderingskronorna i handen.
Underhåll har ett visst värde de första fem åren. Tänk dig en husvisning där mäklaren säger: "Det lades in nya golv i samtliga rum för två år sedan". Du som vet att det är rätt så påfrestande för knäna att lägga in ett par hundra kvadratmeter golv blir då tacksamt glad över att slippa det. Om mäklaren istället säger "Det lades in nya golv i samtliga rum för sju år sedan" så börjar du istället bekymra dig för att det är omöjligt att byta en skadad bräda eftersom golvet inte finns längre, och skulle det finnas så är det inte samma färgskiftning. Du ser istället framför dig hur du om inte allt för många år skall börja byta golv. Kanske redan innan man flyttar in, det är ju lättare om man inte har alla möbler i huset. Du hänger inte mer särskilt långt i den budgivningen.
Längre än så har inte underhållande åtgärder något värde.
Om det gäller en officiell värdering, och alltså inte en budgivning så skulle jag tro att det är "förnuftiga" snarare än "fåfänga" (som swetrot säger) saker som räknas.Evapeva skrev:
Vid en budgivning kan vad som helst räknas - rätt tapet kan ju göra att två budgivare inte vill ge sig och driva upp priset mycket - även om det egentligen inte är mkt värt annat än för "känslan".
Vi gjorde en omvärdering på vårt radhus för två år sen, så jag tror såhär:
-Installerat täljstenskamiN: Om det inte fanns eldstad alls förut så är detta nog ett plus
-Dränerat runt huset o satt platonmatta: Plus
-Lagt nya stenpartier på uppfart och uteplats samt runt huset (tagit bort alla buskar): Beror lite på hur det såg ut innan, var det vanskött då så är det ju ett plus nu
-Nytt badrum med plastmatta som ytskikt, ny inredning o ny vvs: Beror lite på - genrellt så är kakael/klinker mer värdehöjande än "plastmmator" - men om värdet innan var baserat på ett sunkigt basdrum så kanske det är ett litet plus
-Bytt 3/4 delar av alla fönster till 3 glas Elit-fönster. : Varför inte alla ? Iaf energieffektivitet brukar ge plus
-Lagt ny askparkett i alla rum, samt tapetserat om i alla rum. : Brukar räknas som underhåll
-Bytt innerdörrar och karmar: Underhåll - så om inte förrra värderingen gjordes när dörrarna var i fallfärdigt skick - troligen inte ngt plus
-Bytt alla gamla garderober till nya snygga: Njae
-Och så blir det ju nytt kök från SweNova: Nytt kök brukar räknas som standardhöjande, iaf om det gamla var just gammalt
/K
Jag tror inte man kan bryta ner tex en kamin i exakt intjänad värdehöjning. Köper du ett sunkigt hus för 1,5 mil och installerar en tälstenskamin så ger det nog inte mycket vid en försäljning. Alla förbättringar du gör är ju värdehöjande. Omdräneringen är ju kanon om den behövdes. men om förra ägaren gjorde det för ett år sedan så gör det nog ingen skillnad 
Samma med köket. var det relativt nytt men inte i er smak så har du inte tjänat nåt på det. Helhets/första intrycket är det spom gäller om en köpare skall bli förälskad och vara villig att vända spargrisen upp och ner.
Samma med köket. var det relativt nytt men inte i er smak så har du inte tjänat nåt på det. Helhets/första intrycket är det spom gäller om en köpare skall bli förälskad och vara villig att vända spargrisen upp och ner.
Att det skulle finnas två olika värderingar, den "officiella" som görs av en värderingsman och den som sker vid en budgivning av köpare tycker jag låter märkligt. Syftet med den officiella värderingen måste vara att uppskatta vad huset är värt vid en försäljning, inget annat värde spelar någon roll för banken
Många förbättringar är dock sådana att de avskrivs. Ett kök från 1982 värderar de flesta inte högre än ett kök från 1962, hade man alltså behållit köket från -62 hade man sparat in den köksrenoveringen. Ett fint kök från -07 tror jag kan få köparna idag att slå sönder spargrisen.
Det finns skäl till varför omdränering och nya fönster inte ingår i en homestaging.
Se även
http://www.byggahus.se/forum/koepa-saelja-hus/77095-lull-lull-eller-vettiga-ting.html
Många förbättringar är dock sådana att de avskrivs. Ett kök från 1982 värderar de flesta inte högre än ett kök från 1962, hade man alltså behållit köket från -62 hade man sparat in den köksrenoveringen. Ett fint kök från -07 tror jag kan få köparna idag att slå sönder spargrisen.
Det finns skäl till varför omdränering och nya fönster inte ingår i en homestaging.
Se även
http://www.byggahus.se/forum/koepa-saelja-hus/77095-lull-lull-eller-vettiga-ting.html
Och ändå får man ett högre värde om man värderar om huset efter dränering och utbytta fönster - konstigtjonand skrev:
Som en del andra trådar också tar upp: Vad som är värdehöjande i en budgivning är väldigt olika. En värderingsman tittar mer objektivt på det hela - hur mycket har man höjt husets värde med åtgärderna, dvs ngn slags relation till hur mycket arbetena faktiskt kostar att utföra - inte hur mycket kan man spekulera i att en budgivning ger. Därför är tapetsering tex mindre värt än en dränering om man skall värdera om huset
/K
Vad som är värdehöjande beror förstås på vilka som är med i budgivningen, egentligen är nog en mäklare mest lämpad att besvara frågan. Att titta på hur mycket ett arbete kostar att genomföra tror jag har ganska lite att göra med hur stor värdehöjning man får ut vid försäljning. Om man ska sälja huset så tror jag byte av mörka sunktapeter ger mer än att dränera om, förutsatt att det inte plaskar när man går i källaren.
Själv värderar jag omdränerat högre men vi som hänger på detta forum är inte representativa för husköpare.
Själv värderar jag omdränerat högre men vi som hänger på detta forum är inte representativa för husköpare.
De flesta åtgärderna är ofta värdehöjande om de är "normala" och är fackmannamässigt utförda. Åtgärder som inte tilltalar den stora massan gäller det att hitta rätt köpare för. Att vara "smart" och t.ex. sätta upp en vägg diagonalt i ett rum för att det passar ens egna behov kan lika gärna vara värdesänkande eftersom det är "onormalt" och kanske ser konstigt ut vid första anblicken.
Sen är det väl så att det som lönar sig mest inför en försäljning är ytrenoveringar såsom ommålning och tapetseringar medan nyrenoverade kök och badrum inte alls lönar sig lika bra eftersom de allra flesta husköpare grovt underskattar kostnaderna för kök och badrumsrenoveringar så där får man sällan pengarna tillbaka medan en omtapetsering kan ge mångdubbelt tillbaka.
Sen är det väl så att det som lönar sig mest inför en försäljning är ytrenoveringar såsom ommålning och tapetseringar medan nyrenoverade kök och badrum inte alls lönar sig lika bra eftersom de allra flesta husköpare grovt underskattar kostnaderna för kök och badrumsrenoveringar så där får man sällan pengarna tillbaka medan en omtapetsering kan ge mångdubbelt tillbaka.
Vi har upptäckt utifrån egen erfarenhet och jämförelser med andras upplevelser att den stora frågan vid en värdering av banken efter en renovering är lånet i sig - inte det faktiska värdet på huset. Banken värderar helt enkelt huset till den summa som krävs för att 10 % av lånet ska bli topplån. Exempel, har du köpt huset för 1 000 000 och har hypotekslån (botten) på den summan och har haft en byggkredit på 500 000 för renovering kommer bankvärderaren att värdera huset till ca 1350 000. Så har det iaf funkat här i Skara för åtminstone tiotalet vi talat med.Och detta oavsett vad i princip likadana hus kostat i området.
Det beror ju på. Har du köpt ett hus med ett dåligt tak, och därför fått det billigt, så är det självklart så att ett nytt tak höjer värdet. Men köpte du huset för 15 år sedan, och nu byter tak därför att det är dags, så höjer inte det i ett huj värdet på huset, så länge ingen värderat ned huset först till följd av att taket är dåligt.maggiem skrev:
Ett nytt tak gör naturligtvis ett hus mer lättsålt, men det svårt att få ut pengarna som det kostar, eftersom de flesta förväntar sig att huset har ett OK tak.
Man kan ju tänka sig hur det känns om bankens värderingsman "bara" skriver upp husets värde med 100 000 när man precis blivit klar med sin renovering för 300 000. Det tror jag inte främjar kundens banklojalitet.
Ett nytt tak höjer säkert värdet men jag tror inte du har igen hela kostnaden när huset säljs. Kanske 50% om du säljer inom 3-5 år. Därefter har du inte ett nytt tak utan bara ett tak. Så skulle jag se på det men visst kan jag ha fel.
Ett nytt tak höjer säkert värdet men jag tror inte du har igen hela kostnaden när huset säljs. Kanske 50% om du säljer inom 3-5 år. Därefter har du inte ett nytt tak utan bara ett tak. Så skulle jag se på det men visst kan jag ha fel.