Strida mot detaljplan, parhus eller hyreshus / lägenhetshus
Hej på er.
Jag sitter med en väldigt svårt och komplicerad fråga och söker nu er hjälp.
Jag ska försöka hålla mig kortfattad.
Jag har en tomt där vi precis rivit det tidigare huset då det var i mycket sämre skick än väntat.
Kommunen var för att vi rev detta då de ansåg att det var för svårt att "rädda".
I samband med detta blev det aktuellt för oss att bygga ett parhus då det är vårt sätt att komma ur situationen utan att bli ruinerade. Vi delgav kommunen dessa planer och dem bad om ritningar för att kunna lämna lov såklart.
Nu är problemet att detta strider mot detaljplanen från 1957.
Dels ska tomterna vara större än de blir om vi styckar den och dels ska tomterna "endast bebyggas med hus som uppförs fristående"
Till vår fördel är att området är väldigt skiftande. Snett bakom min tomt finns till exempel att parhus, rak över gatan finns någon form av flerfamiljshus och på en gata bort finns stora lägenhetshus. Allt under samma "detaljplan".
Kommunen väljer nu att luta sig mot den snart 60 år gamla detaljplanen och är ytterst tveksamma till att låta oss bygga detta (dock ej definitivt nej än..?)
Trots att området är så "splittrat" menar de som bestämmer att bara för att andra tidigare gjort misstag behöver ju dom nu inte göra desamma. (ungefär så tolkar jag dem)
Ca 100 m från min tomt finns dock ett nybyggt parhus som jag försökt hänvisa till men fått svar att det tillhör en annan detaljplan. Nu har jag dock fått veta att den detaljplanen har precis samma regler angående tomtens storlek och att husen skall vara fristående.
Detta betyder ju dock att dem som bestämmer har låtit en annan bygga trots att det strider lika mycket mot planen som mitt "projekt".
Tilläggas bör också att det finns tydliga önskningar kring en förtätning av centrumnära bostadsområden från politikerna då min stad stortsatsar i tillväxt. Något som borde gynna oss trodde jag..
Så frågan är nu. Har någon varit med om liknande situation och finns det någon chans för detta projekt tror ni?
Alternativt vad tror ni om chansen att få bygga ett litet hyreshus istället?
Enligt planen finns bara restriktioner kring att inte bygga "fristående hus". Men inget om flerfamiljshus eller liknande förtydligande kring vad detta innebär.
(Huset hade ursprungligen 3 lägenheter när det revs, dock ytterst små och säkert inte brukade som lägenheter sedan det byggdes på 20-talet men dock kvarvarande)
Ber om ursäkt för det långa inlägget men tacksam för någon typ av svar
Jag sitter med en väldigt svårt och komplicerad fråga och söker nu er hjälp.
Jag ska försöka hålla mig kortfattad.
Jag har en tomt där vi precis rivit det tidigare huset då det var i mycket sämre skick än väntat.
Kommunen var för att vi rev detta då de ansåg att det var för svårt att "rädda".
I samband med detta blev det aktuellt för oss att bygga ett parhus då det är vårt sätt att komma ur situationen utan att bli ruinerade. Vi delgav kommunen dessa planer och dem bad om ritningar för att kunna lämna lov såklart.
Nu är problemet att detta strider mot detaljplanen från 1957.
Dels ska tomterna vara större än de blir om vi styckar den och dels ska tomterna "endast bebyggas med hus som uppförs fristående"
Till vår fördel är att området är väldigt skiftande. Snett bakom min tomt finns till exempel att parhus, rak över gatan finns någon form av flerfamiljshus och på en gata bort finns stora lägenhetshus. Allt under samma "detaljplan".
Kommunen väljer nu att luta sig mot den snart 60 år gamla detaljplanen och är ytterst tveksamma till att låta oss bygga detta (dock ej definitivt nej än..?)
Trots att området är så "splittrat" menar de som bestämmer att bara för att andra tidigare gjort misstag behöver ju dom nu inte göra desamma. (ungefär så tolkar jag dem)
Ca 100 m från min tomt finns dock ett nybyggt parhus som jag försökt hänvisa till men fått svar att det tillhör en annan detaljplan. Nu har jag dock fått veta att den detaljplanen har precis samma regler angående tomtens storlek och att husen skall vara fristående.
Detta betyder ju dock att dem som bestämmer har låtit en annan bygga trots att det strider lika mycket mot planen som mitt "projekt".
Tilläggas bör också att det finns tydliga önskningar kring en förtätning av centrumnära bostadsområden från politikerna då min stad stortsatsar i tillväxt. Något som borde gynna oss trodde jag..
Så frågan är nu. Har någon varit med om liknande situation och finns det någon chans för detta projekt tror ni?
Alternativt vad tror ni om chansen att få bygga ett litet hyreshus istället?
Enligt planen finns bara restriktioner kring att inte bygga "fristående hus". Men inget om flerfamiljshus eller liknande förtydligande kring vad detta innebär.
(Huset hade ursprungligen 3 lägenheter när det revs, dock ytterst små och säkert inte brukade som lägenheter sedan det byggdes på 20-talet men dock kvarvarande)
Ber om ursäkt för det långa inlägget men tacksam för någon typ av svar
Boka ett möte med kommunen snarast och förklara läget, och försök få till en diskussion om hur ni bäst hanterar situationen så att både era och kommunens intressen tillgodoses.
Finns det möjlighet att sälja tomten till något företag som kan exploatera den för att bygga ett lägenhetshus? Isåfall så kanske ni kan komma ur detta någolunda helskinnade. Jag antar att centrala tomter inte växer på träd.
Finns det möjlighet att sälja tomten till något företag som kan exploatera den för att bygga ett lägenhetshus? Isåfall så kanske ni kan komma ur detta någolunda helskinnade. Jag antar att centrala tomter inte växer på träd.
Vi är just nu mitt uppe i en konflikt med vår granne som vill bygga ut på prickad mark. Jag har läst på en hel del ang avvikelser fr DP och det är allt annat än enkelt.
En stor risk är att, även om ni får ok av kommunen, ni hamnar i en långvarig överklagandeprocess med era grannar och/eller SBK. Att det är så skiftande bebyggelse och det har medgetts avvikelser tidigare kan vara till er fördel (med rätt handläggare) om det inte blir någon överklagan. Men om det går högre upp i instanserna( och om den som överklagar läser på lite.) så kan göra det vara till er nackdel.
Se iaf till att prata med era grannar, förankra era planer innan ni drar igång något... Har ni dem på er sida så slipper ni att de kommer överklaga ett eventuellt bygglov.
En stor risk är att, även om ni får ok av kommunen, ni hamnar i en långvarig överklagandeprocess med era grannar och/eller SBK. Att det är så skiftande bebyggelse och det har medgetts avvikelser tidigare kan vara till er fördel (med rätt handläggare) om det inte blir någon överklagan. Men om det går högre upp i instanserna( och om den som överklagar läser på lite.) så kan göra det vara till er nackdel.
Se iaf till att prata med era grannar, förankra era planer innan ni drar igång något... Har ni dem på er sida så slipper ni att de kommer överklaga ett eventuellt bygglov.
Ett problemet är att om ni vill bygga på prickmark så är det inte delegation av handläggaren utan ärendet måste upp i nämnden. Därför är det bra om man har god kontakt med inspektören som skall bereda ärndet (och presentera det).
Det är tydligen olika i olika kommuner. Varje kommun har en delegationsordning enl kommunallagen 1991:900 (KL) 5:33, 6:34. Avvikelser står i nya PBL kap 12:6 t ex får delegationsbeslut ej omfatta ärenden som har stor principiell betydelse, besluta om förelägganden, vite, sanktionsavgifter mm. Fler hänvisningar finns i min åberopade punkt i nya PBL.
Redigerat:
Lessen att jag tjuvlånar tråden lite, men nu vart det riktigt intressant...
Säg att en handläggare har gett bygglov, via deligation, för en påbyggnad med en våning delvis på prickad mark och det tidigare(iaf inte efter 2005) inte har bevijats ett enda liknade bygglov på prickad mark(det enda som beviljats är mindre gjejer som murar, farstukvistar). Lägg till att det är små tomter i området och att det är många små enplanshus som ligger på prickadmark och/eller för nära tomtgränsen så risken för att fler kommer söka bygglov för liknade påbyggnader är överhängande.
Kan man hävda att ett sådant bygglov "har stor principiell betydelse" och att handläggaren skulle ha skickat upp ärendet i nämnden?
Säg att en handläggare har gett bygglov, via deligation, för en påbyggnad med en våning delvis på prickad mark och det tidigare(iaf inte efter 2005) inte har bevijats ett enda liknade bygglov på prickad mark(det enda som beviljats är mindre gjejer som murar, farstukvistar). Lägg till att det är små tomter i området och att det är många små enplanshus som ligger på prickadmark och/eller för nära tomtgränsen så risken för att fler kommer söka bygglov för liknade påbyggnader är överhängande.
Kan man hävda att ett sådant bygglov "har stor principiell betydelse" och att handläggaren skulle ha skickat upp ärendet i nämnden?
Hej!
Tack för så snabba svar.
Jag har dessvärre redan varit uppe på kommunen och pratat med dem flera gånger.
Jag har nämligen i ett tidigare skede redan sökt bygglov på att bygga ut det huset vi idag rivit, då det var min ursprungliga ide.
När vi sedan rev ut delar av innerväggarna hittade vi äkta husvamp i delar av huset och murstocken. Därav fick vi rådet av kommunen att riva. Likaså tyckte vår KA som direkt tog upp iden att bygga parhus. Vilket då inte alls verkade omöjligt.
Min förhoppnings är fortfarande att få igenom det men det drar ut på tiden och jag känner inget driv alls från kommunen att få igenom detta. Mitt första bygglov fick jag på huset i December förra året, rivningslovet i januari detta året. Så de har verkligen varit med i diskussionerna hela tiden då jag ständigt uppdaterat dem om "läget".
Min besvikelse ligger ju mycket i det att dem bett mig ta fram ritningar på ett parhus. Nu när jag gjort det hos arkitekt börjar de ifrågasätta om jag får bygga parhus då det strider mot planen. Jan anser ju att de borde tagit upp det direkt innan jag lagt ner så mycket tid på projektet...
Hur som haver funderar jag nu på möjligheten att om jag nekas parhus bygga ett litet hyrehus själv.
Vad tror ni om definitionen "fristående hus"?
Enligt en på kommunen brukar det förtydligas med tex småhus, enfamiljs eller 2 familjshus i en klausul under den om "uppföras fristående" om det är så man menar.
Någon som har erfarenhet eller vet hur man bäst tolkar en detaljplan?
Tack för så snabba svar.
Jag har dessvärre redan varit uppe på kommunen och pratat med dem flera gånger.
Jag har nämligen i ett tidigare skede redan sökt bygglov på att bygga ut det huset vi idag rivit, då det var min ursprungliga ide.
När vi sedan rev ut delar av innerväggarna hittade vi äkta husvamp i delar av huset och murstocken. Därav fick vi rådet av kommunen att riva. Likaså tyckte vår KA som direkt tog upp iden att bygga parhus. Vilket då inte alls verkade omöjligt.
Min förhoppnings är fortfarande att få igenom det men det drar ut på tiden och jag känner inget driv alls från kommunen att få igenom detta. Mitt första bygglov fick jag på huset i December förra året, rivningslovet i januari detta året. Så de har verkligen varit med i diskussionerna hela tiden då jag ständigt uppdaterat dem om "läget".
Min besvikelse ligger ju mycket i det att dem bett mig ta fram ritningar på ett parhus. Nu när jag gjort det hos arkitekt börjar de ifrågasätta om jag får bygga parhus då det strider mot planen. Jan anser ju att de borde tagit upp det direkt innan jag lagt ner så mycket tid på projektet...
Hur som haver funderar jag nu på möjligheten att om jag nekas parhus bygga ett litet hyrehus själv.
Vad tror ni om definitionen "fristående hus"?
Enligt en på kommunen brukar det förtydligas med tex småhus, enfamiljs eller 2 familjshus i en klausul under den om "uppföras fristående" om det är så man menar.
Någon som har erfarenhet eller vet hur man bäst tolkar en detaljplan?
Det är iofs inte så underligt att de inte tillåter parhus om planen är formulerad så. En detaljplan är "helig", man får bara avvika med s.k mindre avvikelse. VIlket betyder att man kan få godkänt med några procent överyta, eller liknande.
I ditt fall så skulle dels tomterna bli för små (hur mycket för små?), dels bryta mot kravet på fristående hus.
Vad gäller flerfamiljshustanken: Har planen inte någon formulering om "en / tvåfamiljshus?". Det brukar det stå i detaljplaner för villaområden.
Det är mer konstigt att de nyligen tillåtit parhus i området. Möjligen kan det ha fått sitt bygglov under de gamla reglerna före den senaste PlanO Bygglagen som kom häromåret. Där har man skärpt till reglerna om tillämpning av "mindre avvikelse".
Det är direkt upprörande om kommunen har uppmanat er att komma med förslag på parhus, det borde handläggaren kunnat se problem med omedelbart.
I ditt fall så skulle dels tomterna bli för små (hur mycket för små?), dels bryta mot kravet på fristående hus.
Vad gäller flerfamiljshustanken: Har planen inte någon formulering om "en / tvåfamiljshus?". Det brukar det stå i detaljplaner för villaområden.
Det är mer konstigt att de nyligen tillåtit parhus i området. Möjligen kan det ha fått sitt bygglov under de gamla reglerna före den senaste PlanO Bygglagen som kom häromåret. Där har man skärpt till reglerna om tillämpning av "mindre avvikelse".
Det är direkt upprörande om kommunen har uppmanat er att komma med förslag på parhus, det borde handläggaren kunnat se problem med omedelbart.
Precis som du själv är inne på så kan det vara fullt möjligt att bygga ett bostadshus med 2 lägenheter, istf ett parhus. Det beror förstås helt på vad som står i detaljplanen.
Däremot tror jag du får svårt att gå på linjen "men andra har ju fått bygga...", för precis som kommunen förklarat för dig så får de inte medvetet göra "fel" (=bryta mot planbestämmelserna) igen bara för att någon handläggare gjort fel förut.
Däremot tror jag du får svårt att gå på linjen "men andra har ju fått bygga...", för precis som kommunen förklarat för dig så får de inte medvetet göra "fel" (=bryta mot planbestämmelserna) igen bara för att någon handläggare gjort fel förut.
Jag har bott i ett parhus som enligt detaljplanen var "en / tvåfamiljshus", dvs en fastighet. Man ägde alltså 50 % av hela fastigheten. Anledningen till upplägget var komma runt samma problem som TS har. Vi upplevde egentligen inte problem, det var separata elmätare, vattenmätare, försäkringar osv.
Senare ägare lyckades via kommunen dela fastigheten i två separata hus. Har för mig att det kostade en slant till lantmäteriet för klyvning, intyg från sakkunnig inom brand att husen var byggda som två separata fastigheter mm.
Senare ägare lyckades via kommunen dela fastigheten i två separata hus. Har för mig att det kostade en slant till lantmäteriet för klyvning, intyg från sakkunnig inom brand att husen var byggda som två separata fastigheter mm.
Nej det ska inte vara någon skillnad mellan nya lagen och gamla lagen med att få igenom liten avvikelse när dispenser redan getts för detaljplanen i fråga. Man ska fortfarande väga avvikelsen mot tidigare beviljade dispenser i området. Däremot har man skärpt upp reglerna för nya avvikelser. Detta enligt Boverket dock säger tjänstemännen på sbk ofta detsamma som du säger nu, att det har förändrats men så är inte fallet. Så finns det dispenser inom detaljplanen bör de bevilja även din. Tjänstemännen kan säga nej men nämnden bör säga ja annars bryter de mot kommunallagen om att behandla sina medlemmar lika.hempularen skrev:
Tack för era intressanta inlägg!
Jag är lite osäker på vad du menar med "nya avvikelser" Lane ?
Mycket intressant för övrigt och vore väldigt intressant om du tror jag kan hitta något som styrker detta ännu mer än ditt inlägg?
Jag är ju väldigt medveten om att jag strider mot "planen" men hade haft mer förståelse för om detaljplanen följts tidigare. Nu är det ju så att området innehåller alla möjliga hus, allt från små "torp" till större hyreshus. Om det du säger stämmer borde ju även dessa avvikelser styrka mina chanser? Även om beslutet var taget av en annan stadsarkitekt?
Tilläggas bör att det är Stadsarkitekten (alltså han som tar alla beslut) som jag haft kontakt med hela tiden. Därav borde ju han i ett tidigare skeende berättat att detta antagligen inte var möjligt. Nu har jag ju lagt ut pengar för rivning och sanering som jag kunde gjort mindre omfattande och kostbart om jag inte hade haft möjligheten att bygga parhus utan behållit det och byggt ett enfamiljs. Samt pengar för arkitekter, och packning av marken under grunden för att hålla till ett parhus mm...
Angående sysmail.
Mycket intressant information!
Vet du rent juridiskt hur det hade gått till?
Hade ni en bostadsrätt eller hur ägde ni 50 % av huset? Hyrde ni marken eller hur gick det till?
Tack för att ni engagerar er att svara
Jag är lite osäker på vad du menar med "nya avvikelser" Lane ?
Mycket intressant för övrigt och vore väldigt intressant om du tror jag kan hitta något som styrker detta ännu mer än ditt inlägg?
Jag är ju väldigt medveten om att jag strider mot "planen" men hade haft mer förståelse för om detaljplanen följts tidigare. Nu är det ju så att området innehåller alla möjliga hus, allt från små "torp" till större hyreshus. Om det du säger stämmer borde ju även dessa avvikelser styrka mina chanser? Även om beslutet var taget av en annan stadsarkitekt?
Tilläggas bör att det är Stadsarkitekten (alltså han som tar alla beslut) som jag haft kontakt med hela tiden. Därav borde ju han i ett tidigare skeende berättat att detta antagligen inte var möjligt. Nu har jag ju lagt ut pengar för rivning och sanering som jag kunde gjort mindre omfattande och kostbart om jag inte hade haft möjligheten att bygga parhus utan behållit det och byggt ett enfamiljs. Samt pengar för arkitekter, och packning av marken under grunden för att hålla till ett parhus mm...
Angående sysmail.
Mycket intressant information!
Vet du rent juridiskt hur det hade gått till?
Hade ni en bostadsrätt eller hur ägde ni 50 % av huset? Hyrde ni marken eller hur gick det till?
Tack för att ni engagerar er att svara