Skapa sig en realistisk bild av kostaden kring ett husbygge
Hej
Jag och min man står inför valet om vi har råd att bygga ett hus. Vi är noviser båda två. Sökt runt på forumet ganska mycket och skräms över att en del får dra över budget med en halv miljon. Funderar nu på vad som är rimligt att ha med som oförutsedda kostader. Vi bor i Stockholm och tittar på tomter i 2 milj klassen och har utöver detta en maxbudget för hus och arbete på ca 2-2,5 milj. Är det rimligt att man får ett hus för dessa pengar med allt vad det kostar? Vi vill ha ett 1,5 plans hus ca 150 m2. Kalkylerna vi fått av husleverantörer visar att det kan gå ihop men kan man lita på det?
Mvh /m
Jag och min man står inför valet om vi har råd att bygga ett hus. Vi är noviser båda två. Sökt runt på forumet ganska mycket och skräms över att en del får dra över budget med en halv miljon. Funderar nu på vad som är rimligt att ha med som oförutsedda kostader. Vi bor i Stockholm och tittar på tomter i 2 milj klassen och har utöver detta en maxbudget för hus och arbete på ca 2-2,5 milj. Är det rimligt att man får ett hus för dessa pengar med allt vad det kostar? Vi vill ha ett 1,5 plans hus ca 150 m2. Kalkylerna vi fått av husleverantörer visar att det kan gå ihop men kan man lita på det?
Mvh /m
Vi vet ju ingenting om vad ni förväntar er av ert hus och era leverantörer, men rent generellt låter 2-2,5 miljoner väldigt billigt för ett hus på 150m². Det är inte omöjligt, men det kräver en mycket stor egen insats och att man är en mycket medveten och skicklig konsument och upphandlare.
Tror mitt standardsvar fungerar här också. Räkna med att totalkostnaden minst blir tomt+hus+500 000. Och med hus menar jag då totala entreprenadkostnaden du får från husleverantören. De där 500 000 man får räkna med är diverse avgifter och oförutsedda kostnader, t.ex. markarbeten....
Titta på vad det kostar att köpa ett liknade hus i närheten så får du kanske en känsla av vad det kommer att kosta, detta gäller naturligtvis inte i hela sverige men funkar ganska bra i storstads områderna.
Bor själv i Uppland och ser att det stämmer ganska bra...
Bor själv i Uppland och ser att det stämmer ganska bra...
Du säger inget om vilken entreprenadform ni tänkt er, om budgeten är totalt eller exklusive egen insats, och om ni tänkt / kan göra vissa saker själv och om tomtkostnaden på 2 miljoner är inklusive kostnad att iordningställa tomten. Allt detta styr väldigt mycket.
Rent generellt om ni inte ska titta på billigaste modellerna med förhållandevis låsta planlösningar så är kostnaden för ett hus i den storleken ca 2,5 miljoner. Då tillkommer markarbeten och avgifter för t ex väg, va, el, bygglov m.m.
Om ni fått produktionskalkyler från hustillverkare redan så förutsätter jag att ni tittat på billigare modeller av hus som troligen ligger runt 2 miljoner i produktionskostnad, för att kunna rymma in resterande kostnader i den sista halvmiljonen.
Kostnader beror som sagt mycket på vad ni gör själv och hur bygget ska gå till. Sen är det beroende på tomt om det krävs anordnande av eget avlopp, eller om ni ska ansluta till kommunalt VA, (oftast ca 75-150') i kostnad. Vägavgift kan vara allt mellan 0 och 1-200' det också. Tomt på 2 miljoner kostar några tusenlappar i avgifter för pantbrev och lagfart, kommunala kostnader (bygglov, KA m.m.) 50-80' ca 50-60', bygg-el samt anslutning ca 50' till och sen så beror det ju en väldig massa på tomten, plan, bergig, mjuk? typ av hus, placering?
Och. Så. Vidare.
Rent generellt om ni inte ska titta på billigaste modellerna med förhållandevis låsta planlösningar så är kostnaden för ett hus i den storleken ca 2,5 miljoner. Då tillkommer markarbeten och avgifter för t ex väg, va, el, bygglov m.m.
Om ni fått produktionskalkyler från hustillverkare redan så förutsätter jag att ni tittat på billigare modeller av hus som troligen ligger runt 2 miljoner i produktionskostnad, för att kunna rymma in resterande kostnader i den sista halvmiljonen.
Kostnader beror som sagt mycket på vad ni gör själv och hur bygget ska gå till. Sen är det beroende på tomt om det krävs anordnande av eget avlopp, eller om ni ska ansluta till kommunalt VA, (oftast ca 75-150') i kostnad. Vägavgift kan vara allt mellan 0 och 1-200' det också. Tomt på 2 miljoner kostar några tusenlappar i avgifter för pantbrev och lagfart, kommunala kostnader (bygglov, KA m.m.) 50-80' ca 50-60', bygg-el samt anslutning ca 50' till och sen så beror det ju en väldig massa på tomten, plan, bergig, mjuk? typ av hus, placering?
Och. Så. Vidare.
Tack för bra svar! De produktionskalkyler vi fått kostar husen 2,2-2,3, husen är på ca 140 m2 då är inga tillval inräknade men husen är nyckelfärdiga. Vi har fått både pris från totalentrepenad och delad. Vi har inte tagit in offerter från egna byggfirmor ännu utan varit kalkyler från ex fiskarheden och findomohem. De räknar in i sina kalkyler oförutsedda utgifter på 50000 vilket enl mig låter lite med tanke på allt som kommer utöver bara hus och grund samt inkopplingsavgifter. Men 50000 tusen känns som sagt väldigt lite med tanke på allt som är oförutsett som markarbeten, anlägga trädgård ev garage och om man vill ha extra tillval.
Ett absolut minimum. Det beror som sagt helt och hållet på vilka kostnader som redan är upptagna i produktionskalkylen. Enbart husbygget i standardutförande samt grund? Då är det väldigt lågt räknat.stefomie skrev:Så ta i med 200-300' över produktionskalkylen? Låter det rimligt?
Mvh m
Hustillverkarnas säljare är väl medvetna om att bankerna sitter i en rävsax när bygget nästan är klart och pengarna kniper. Då skjuter banken till de där extra pengarna för att huset ska bli klart för ett ofärdigt (specialdesignat) hus är inte alls lika mycket värt för någon annan. Om någon säger att deras kalkyl behöver en marginal på 50' skulle jag vilja kalla dom begagnade bilhandlare utan att veta allt för mycket.
Tänk också på tomt- och huspris bör harmoniera så till vida att de är i samma "klass" i allafall med tanke på försäljningsvärde. Ett enkelt, billigt hus på en dyr tomt är lika fel som ett pråligt hus på en billig tomt.
Verkligen!mexitegel skrev:
När ni tittar på tomter, kolla även upp (Booli är ett bra verktyg) det senaste årets försäljningar i området och jämför hus, storleksmässigt osv, och bilda er en ungefärlig uppfattning om kvm-priset på befintliga villor. De är ofta värda lite mindre men det kompenseras av en etablerad tomt, eventuellt extrabyggnader och annat som är uppväxt. Jag gjorde det för min tomt och höll mig lite i underkant, räknade sen på ett genomsnittligt kvm-pris för området överfört på mitt tänkta hus för att se att jag kan hålla produktionskalkylen totalt under 85% av uppskattat marknadsvärde vid färdigställande.
Nu är det inte klart ännu, men förhandsvärderingen som gjordes hamnade 250' över vad jag räknat med för att få det att gå ihop, så det är absolut möjligt att göra en rimlig skattning av tänkt framtida värde!
Då är de väldigt låga. 2-300' är mer rimligt i det avseendet. Exklusive tillval och annat.sventable skrev:
De kostader vi kan se de tagit med är produktionskostaden för huset, dvs grund en del markarbeten och huset NF, anslutningsavgifter, tomtpris, pantbrev, lagfart, kvalitetsansvarig, kontainer, bygglov, räntor under byggtiden, byggström. Servicekabel är då 6-8 meter inräknat samt grovplanering om 25000 av tomten och finplanering 25000kr. När de uppger grundläggningen i produktionkostaden förstår vi att de inte räknar in sprängning eller pålning utan på en plan ren tomt. Har vi förstått de hela rätt då? Det är kostaderna utöver detta vi vill kunna räkna och förutse. Pålning pris :- kan ju gå på hur mycket som helst och sprängning med hus av mexitegel som grannar med lite instabil murstock...inga roliga utgifter. Så man förstår att en halv miljon i bakfickan är inte så orimligt än då?
Jo det är också något vi har haft i tankarna. Som sagt norrort där vi tittar finns det inte så gott om tomter just nu som uppfyller de kriterierna. Inte med vår budget. Tack alla som visar intresse i tråden. De är bra att få lite infallsvinklar från människor som byggt eller bygger. Vi bor jätte bra idag i en fin lägenhet som vi säkert får bra betalt för och har goda marginaler i ekonomin MEN tänker inte flytta på oss eller sälja om kalkylen inte går ihop. Vill verkligen inte hamna i någon glädjekalkyl och sedan inse att man sätter sig i en sämre sits än vad man hade. Speciellt inte i dagens instabila bostadsläge!mexitegel skrev:
Mvh m
Vad det gäller pålning så beror det helt på tomten. Är den mjuk, lera eller sankmark beror det helt på hur långt ner i marken det är till berg. Det behövs en geoteknisk undersökning som kostar ca 5-10' för att ge svar på det. Det brukar dock vara ganska givet om det är så att risk för pålningsbehov föreligger.
Sprängning innebär dels en etableringskostnad om ca 20-30' oavsett hur mycket som ska sprängas. Sen är det en kostnad per enhet (kubik/ton) som ska sprängas bort. Sen beror det på om dessa sprängmassor kan användas på annat håll på tomten eller om de måste forslas bort. Hur nära tänkt placering av huset ligger grannfastigheter. Det är befintliga byggnader inom 50 meter som behöver besiktigas före och efter sprängning. För min del var det två murstockar som provtrycktes, jag fick en räkning på 10' för det.
Grovplanering är egentligen inget annat än att en grävskopa gräver upp jord och sten och lägger det någon annanstans och plattar till det lite. Timkostnad för en grävare är ca 800 kr/tim plus moms, allt beror på hur stor tomt och hur mycket massor som behöver flyttas undan där huset ska stå och var de kan fördelas på tomten sen. Finplanering är oftast anläggning av grusad infart, uppställningsplats m.m. Där låter 25' lite om ni ska ha något mer än en grusad uppställningsplats för bil vid tomtgräns, då det är en kostnad för fyllnadsmassor, sen grus på det och transport av detta, samt grävmaskin-tid för hanteringen av desamma.
Sprängning innebär dels en etableringskostnad om ca 20-30' oavsett hur mycket som ska sprängas. Sen är det en kostnad per enhet (kubik/ton) som ska sprängas bort. Sen beror det på om dessa sprängmassor kan användas på annat håll på tomten eller om de måste forslas bort. Hur nära tänkt placering av huset ligger grannfastigheter. Det är befintliga byggnader inom 50 meter som behöver besiktigas före och efter sprängning. För min del var det två murstockar som provtrycktes, jag fick en räkning på 10' för det.
Grovplanering är egentligen inget annat än att en grävskopa gräver upp jord och sten och lägger det någon annanstans och plattar till det lite. Timkostnad för en grävare är ca 800 kr/tim plus moms, allt beror på hur stor tomt och hur mycket massor som behöver flyttas undan där huset ska stå och var de kan fördelas på tomten sen. Finplanering är oftast anläggning av grusad infart, uppställningsplats m.m. Där låter 25' lite om ni ska ha något mer än en grusad uppställningsplats för bil vid tomtgräns, då det är en kostnad för fyllnadsmassor, sen grus på det och transport av detta, samt grävmaskin-tid för hanteringen av desamma.