Samboende med släkten

[Erik Salhammar]

+1

Helt klart mindre kladdigt än de övriga alternativen.

Kan inte detta bli problem att få bygglov till?
Tror att grannarna blir oroliga av att få en förening i närheten. Man vet ju inte vilka som hyr in sig i framtiden.

 

[Karliz]

Spontant så låter det som att ni försöker hitta på "kreativa lösningar" för att köpa något ni inte har råd till.
Allmänt

• Att köpa en del av fastigheten där det utöver köpeskillingen ingår avtal om att betala 4000 kr/månad på obestämd tid eller löften om framtida arv låter väldigt juridiskt tveksamt. Alternativt tar ni det avtalslöst "vid sidan av", då är ni beroende av att ingen kommer på andra tankar och i princip är det en svartaffär. Du nämner att köpet skulle handla om ca 14 miljoner men att banken förhoppningsvis skulle värdera fastigheten till det dubbla. När mostern dör om kanske 15 år så kanske värdet stigit 10 miljoner till, d.v.s. 38 miljoner. Det ligger då ca 24 miljoner extra i arvspotten om sonen som inte är inblandad då "kommer på" att det var en svartaffär och begär att köpet ska återgå. Det är tillräckligt mycket pengar för att många som man trodde var ens vänner ska slänga alla släktband och moraliska principer överbord. (Vad tycker förresten den sonen om att ni får köpa till halva marknadspriset?)
• Lånen är bundna på 1% i drygt tre år till - för nuvarande ägare just nu. Det innebär inte att banken behöver gå med på att någon får köpa in sig i fastigheten utan att lånen behöver läggas om.
• Törs du lita på ett löfte om ett stort framtida arv från någon som du kommer bra överens med nu men som har många år på sig att utveckla demens?
• Vad är backupplanen om ni skiljer er eller blir arbetslösa? Kommer någon av de andra delägarna lösa ut er eller kommer det att sluta med tvångsförsäljning av hela fastigheten och evig osämja inom släkten?

I förslag två förstår jag inte riktigt hur du menar. Ska ni inte äga något av fastigheten, men ni ska låna på den? Hur ska det gå till?

Förslag 3: Sälj ert nuvarande hus. Bli hyresgäster hos mostern. Spara så mycket ni kan. Låna ut pengar till mostern för att finansiera VA-avgiften. (Se till att det skrivs ordentliga lånehandlingar.) Fundera på hur mosterns testamente bör se ut. Kolla med advokat om det går att skriva ett bindande avtal om möjlighet till framtida köp. Om inte pengarna räcker att köpa in er när mostern lägger näsan i vädret och arvet har fördelats enligt vad ni nu kommer överens om så kan ni konstatera att ni helt enkelt inte hade råd. (Eller att ni trots allt blev blåsta på utlovat arv.)

Hej!
Den största faran jag ser och som jag tycker ni alla ska sätta er ner och få klart, stå i testamentet, är vad som händer när detta par dör? Hur löser ni ut det andra barnet? Denne lär ju vilja värdera sitt arv till marknadspriset. Klarar ni av skapa ett ytterligare lån då på 8 miljoner (Eller 4 miljoner delat på 2 du och kvinnliga kusinen)? Eller ännu mer om marknaden stiger..
Sen finns renoveringsbehov eller annan underhållsbehov i framtiden som ni inte beräknar in i lånen ni beräknar i dag? Hur löser ni dem ekonomisk?
Det är risk att stirra sig blind på nuet (lösa med lån nu) men man ska alltid ha en ekonomisk buffert ändå för allt som kan hända i framtiden. Tömmer ni allt för att förverkliga en dröm att bo vid havet? Och blir ni beviljade isf mer lån senare om så behöves?
Ni har ju redan gått på förlust på 1miljon, renoveringen för ert hus som ni gjort för sparade pengar och inte inbakat i huslånet. Vill ni verkligen riskera förlora mer, stå utan kunna lösa brodern eller ev renoveringar?
Bo kvar se om det vänder och ni kan hämta in en del av er tappad miljon. Ni kommer inte tjäna in den på denna chans troligt står ni i slutändan och tvingas t mer lån, tvångsförsäljning om brodern tycker så när paret går bort..

 

[Grimstorp_1]

Som jag skrev i ett tidigare svar så är vi inte precis i en beslutsfas utan det mer brainstorming. Så givetvis kommer inte kusin nummer 2 att gå lottlös ur den här situationen.

Men för att svara på dina andra frågor, det är enbart min morbror och moster som har ett ägande i fastigheten, kusin 1 har lånat 4 miljoner kronor mot den. Det lånet togs ut när de flyttade till fastigheten och inredde en extra lägenhet. Anledningen till att det är hon som står på det är att min moster och morbror inte kunde låna mer då de är pensionärer, de kunde heller inte släppa en andel av sitt ägande då de skulle prövas på nytt som gäldenärer till banken då och inte godkännas på de ursprungliga 7 miljonerna i lån. Barnen kunde inte heller ta över hela fastigheten då de inte hade inkomster för att täcka lånen och kusin 2 inte vill bo där så han vill ha sitt låneutrymme i sin egen bostad.

Affären i alternativ 1 skulle se ut som så att jag och kusin 1 köpte och samägde fastigheten, kusin 1 behöver då gå in med ytterligare 3 miljoner kronor (om köpeskillingen är 14 miljoner) och jag och min familj med 7 miljoner kronor. Vi skulle då äga den 50/50.

Jag har varit en av 3 delägare i en gård på Öland. När den ena delägaren plötsligt fick alzheimers och en god man tillsattes som förvaltare av dennes andel uppstod helvetet. Den gode mannen försatte fastigheten till försäljning för att ”tillgodose sin klients ekonomi” och därmed kom perifiera släktingar in som budgivare på den fastighet som vi andra 2 hade lagt ner oerhört mycket tid och pengar på.
Det slutade med tvist i tingsrätten och höga juridiska kostnader för alla parter.
Med detta vill jag bara säga, ge dig inte in på ett sådant projekt som du beskriver!
Jag trodde aldrig att jag skulle komma i tvist med min familj, men ibland är man naiv. Med en lagfart på er alla delägare är det som gjort för konflikt.
Den enda lösningen som jag kan se är att antingen en person köper hela fastigheten för att sedan hyra ut bostäderna. Då får ägaren kontroll och garanterade inkomster genom avtal som banken kan ta del av.
Alternativ 2 är att bolagisera fastigheten som ett aktiebolag där ni alla äger andelar.
Som sagt tänk dig för!
Lycka till!

 

[patrik.hermansson50]

Vad händer om någon av familjerna vill flytta eller det blir skilsmässa? Går det ens att sälja en andel?

 

[Byggahus48]

▪️Jag funderar över vad som händer om något av paren skiljer sig? Ska det vara äktenskapsförord, eller kommer den som inte TS eller kusin, få hälften då? Sedan bildar de ny familj och då blir det riktigt knepigt för då ska en massa människor vara med och bestämma vid alla förändringar, förbättringar. Människor som inte ens har blodsband med er, dig och din kusin. FJag skulle INTE vilja vara en av alla er då.
▪️Funderar lite omkring de två som äger allt nu och planeringen inför ålderdomen. Hur tänkte de när de köpte ett ställe som de inte skulle ha råd med på sikt? Eller har något stort ändrat sig på vägen mot ålderdomen? Oftast brukar (borde) man tänka på det när man tar upp så stora lån. Även banken borde tänkt på det när de lånar ut så många miljoner till människor som inte har möjlighet att betala av detta med sina pensioner och ev andra inkomster, eller har jag missat något här?
▪️Personligen skulle jag INTE samäga något, absolut inte med släkten. Går det fel, så kan man inte bara strunta i allt (som man ofta kan om det inte är släkt) utan man river hål i det som allt bygger på; de människor som är ens ”blod”. Fruktansvärt att kanske gräla, hata, prata illa om de som borde betyda mest. Om du verkligen älskar dina nära och kära (och inte bryr dig om ev klipp du kan göra) så säg NEJ. Säg att den fina relation ni har idag betyder för mycket för dig, för att du vill riskera den.
❤️❤️❤️❤️

 

[Hanmeddetvitahuset]

Kan inte detta bli problem att få bygglov till?
Tror att grannarna blir oroliga av att få en förening i närheten. Man vet ju inte vilka som hyr in sig i framtiden.

Nej det krävs inte bygglov för att göra en Brf, det finns ju uppenbarligen 3 bostäder redan (lägenheter). Även om det inte fanns är det fullt tillåtet att inreda 2 lägenheter i huvudbyggnaden utan bygglov. Jag skulle verkligen överväga denna lösning. Kanske till och med en bättre lösning för er om ni har trångt med banken, då ni kan ta upp lite lån i föreningen och på så sätt få ner köpeskillingen.

Gäller ju bara att hitta en bank som vill låna ut till en så liten förening. Jag tror dock att bankerna är piggare på det än att låna ut till att samäga en fastighet med olika släktingar.

Kan helt ärligt inte se hur detta in skulle vara en mycket bättre lösning än övriga.

 

[Jonatan79]

Nej det krävs inte bygglov för att göra en Brf, det finns ju uppenbarligen 3 bostäder redan (lägenheter). Även om det inte fanns är det fullt tillåtet att inreda 2 lägenheter i huvudbyggnaden utan bygglov. Jag skulle verkligen överväga denna lösning. Kanske till och med en bättre lösning för er om ni har trångt med banken, då ni kan ta upp lite lån i föreningen och på så sätt få ner köpeskillingen.

Gäller ju bara att hitta en bank som vill låna ut till en så liten förening. Jag tror dock att bankerna är piggare på det än att låna ut till att samäga en fastighet med olika släktingar.

Kan helt ärligt inte se hur detta in skulle vara en mycket bättre lösning än övriga.

Ingen bank höjer ögonbrynen åt små föreningar och kommer inte låna ut en krona till en ny Brf med enbart tre Lgh tyvärr.

 

[Sspj]

Ganska girigt det hela som man försöker vända till släktens bästa.

Om man utgår från girigheten är faktiskt förslag 1 det bästa, högre risk men garanterat störst återbäring ifall det blir som tänkt.

Dock är detta en recept till huvudvärk, bråk, osämja, ont i magen, ont i huvudet, hög blodtryck, stroke m.m.

Hur ser det ut om räntan fortsätter stiga? Eller om fastigheten går ner i värde. TS går isär, kusinerna får en sambo som är girig.

Girigt från vems sida?
Min familjs motiv är främst att vi skulle vilja bo där med de människorna, att vi skulle behöva köpa till ett pris som är lägre än marknadsvärdet har främst att göra med att det är så mycket pengar vi har. Idealt hade vi delat fastigheten på 3 och kanske bildat en bostadsrättsförening, men det går tyvärr varken bank eller kommun med på.

Dina övriga frågor är ju delvis de jag frågar efter, hur löser man skilsmässor, dödsfall eller att någon bara vill flytta till Karlstad på bästa sätt?

 

[hempularen]

Gäller ju bara att hitta en bank som vill låna ut till en så liten förening.

Och det tror jag kan vara väldigt svårt idag. Banker brukar neka att låna ut för köp av bostadsrätt i en förening som inte har minst 10 - 12 medlemmar, tror att någon av bankerna har gränsen 8.

Annars kan jag hålla med, ett samägande sköts bäst genom en bostadsrättsförening, där finns relativt tydliga regler för hur beslut rörande förvaltningen skall göras, tydliga regler om hur överlåtelser skall ske osv.

Men att banker inte gillar så små föreningar beror ju på något. Det kan man tänka på som en varninklocka, för de problem banken ser med en så liten förening gäller i minst hög grad för ett vanligt samägande.

 

[Sspj]

Hej!
Den största faran jag ser och som jag tycker ni alla ska sätta er ner och få klart, stå i testamentet, är vad som händer när detta par dör? Hur löser ni ut det andra barnet? Denne lär ju vilja värdera sitt arv till marknadspriset. Klarar ni av skapa ett ytterligare lån då på 8 miljoner (Eller 4 miljoner delat på 2 du och kvinnliga kusinen)? Eller ännu mer om marknaden stiger..
Sen finns renoveringsbehov eller annan underhållsbehov i framtiden som ni inte beräknar in i lånen ni beräknar i dag? Hur löser ni dem ekonomisk?
Det är risk att stirra sig blind på nuet (lösa med lån nu) men man ska alltid ha en ekonomisk buffert ändå för allt som kan hända i framtiden. Tömmer ni allt för att förverkliga en dröm att bo vid havet? Och blir ni beviljade isf mer lån senare om så behöves?
Ni har ju redan gått på förlust på 1miljon, renoveringen för ert hus som ni gjort för sparade pengar och inte inbakat i huslånet. Vill ni verkligen riskera förlora mer, stå utan kunna lösa brodern eller ev renoveringar?
Bo kvar se om det vänder och ni kan hämta in en del av er tappad miljon. Ni kommer inte tjäna in den på denna chans troligt står ni i slutändan och tvingas t mer lån, tvångsförsäljning om brodern tycker så när paret går bort..

Hur vi löser ut den andra kusinen är ju rent juridisk i första hand en fråga för min moster och min kusin, laglotten är ju 50%/2. Sen måste det ju lösas på ett sätt som är okej med alla såklart.
Angående hur arvssituationen ser ut sen så är det ju så att laglotten är hälften av de tillgångar som finns efter att alla andra skulder är lösta, så det handlar inte om 8 miljoner för att lösa ut någon.

Men absolut kan det bli så att huset måste tvångsförsäljas, men det är kanske en risk som är okej.

Skulle huset säljas idag så skulle man antagligen få lite drygt 20 miljoner, 11 miljoner är lån så då är det 9 miljoner kvar. På det så är det vinstskatt på 22% vilket ger ca 7 miljoner netto. Alltså är arvet 7-10 miljoner totalt och inte 20-25 miljoner.

Men ja de ekonomiska frågorna om man har råd är helt klart värda att tänka mycket på. Men vi har råd med upp emot 8% ränta under en begränsad tid har vi räknat med.

Sen angående att bo kvar på grund av förlorade sparpengar, de är ju bara förlorade om man går ur marknaden, nu är de snarare att betrakta som en andel av marknaden totalt än pengar jag förlorat. När marknaden går upp kommer värdet på min andel att öka, äger jag ett mer attraktivt objekt så fungerar det som en hävstång på börsen och jag tjänar mer pengar då 1% av 10 miljoner är mer än 1% av 5 miljoner. Så det resonemanget köper jag inte riktigt.

 

[hempularen]

hur löser man skilsmässor, dödsfall eller att någon bara vill flytta till Karlstad på bästa sätt?

Det är som sagt en av problembilderna här.

Antag att en av er måste flytta av någon anledning. Ni övriga har inte råd att lösa in den andelen. Andelen kan säljas som just andel, men det ger ett pris som kommer att ligga långt under marknadsvädet. Eller så nyttjar man lagen om samägande, den som flyttar har rätt att låta sälja HELA fastigheten, alltså en tvångsförsäljning av era övriga andelar.

Även om den som flyttar inte tvångsförsäljer, så kan någon köpa dennes andel till underpris, och sedan direkt tvångsförsälja hela fastigheten.

Detta kan även inträffa om någon av er dör och denne har mindreåriga barn, då kan överförmyndaren tvinga fram en försäljning (krävs lite speciella omständigheter, men inget som går att sia om i dagsläget).

Detta och tusen andra saker kan inträffa inom gruppen av ägare. Men sedan har man även kusin 2 i bilden. Denne kanske blir nöjd med arrangemanget idag. Men kan ändra sig under de tiotals år som förhållandet skall pågå. Antingen att han själv ändrar ståndpunkt, eller får en ny fru som tycker ni är några otreviga parasiter, eller går och dör, och har arvingar med liknande åsikter. Eller...

Och som sagt om någon av er skiljer sig, så blir det inte bra (det är iofs (nästan) aldrig bra), men nu ställer en skillsmässa till det även för övriga parter som bor där. Att undvika detta med ett äktenskapsförord, kan gå. Men det sätter å andra sidan din fru i en svår situation. Att behöva bidra till ert gemensamma boende med efter en skillsmäsaa stå helt utan bostad eller medel att köpa för.

Situationen att en av er två ägarfamiljer behöver flytta, kommer garanterat att inträffa förr eller senare. Antag att allt går bra till ni är 95, men då tvingar hälsoskäl fram en flytt. Den andre familjen tvingas då till samma sak, fast där inte finns några hälsoproblem. Och att försöka upprepa denna typ av ägande med nästa genaration blir ännu mer riskabelt.

 

[hempularen]

laglotten är ju 50%/2.

Jo men tycker den kusinen det är OK att "bara" bli kompenserad för sin laglott, samtidigt som hans bror får ungefäör "hela" sitt arv. Och kommer han att tycka det även om 30 år när det blir dags för arvsskifte.

 

[stenolof]

Kan ha läst för snabbt ursäkta isf. Ser mycket saka synpunkter - som Du verkar “tåla” och ta till Dig - ödmjukhet gör att folk vågar svara Dig. Bra där.. Vad jag saknar i det jag sett är litet om Er familjer som är “nära” som du skriver och uppenbarligen beredda att dela på mycket som kräver god och livslång vänskap och förmåga att kompromissa då och då när saker ska göras. Därför undrar jag hur det är med ålder och familjekonstellationer i Din och den nära kusinens kretsar? Har Ni barn som växer upp (tiden går fort) och hur väl känner dessa varandra - finns de kommer de att ha varsitt föräldrapar att stötta när NI blir gamla och säkert ha en del synpunkter på boendet och så kommer det barnbarn som blir en del av om inte vardagen så i alla fall det nära umgänget. Min erfarenhet är att även “kemier” kan förändras med åren. Barn växer upp, bildar familj, gör karriär och det kommer helt nya personer in i bilden. (Enligt min erfa ska ingifta och barnbarn som “tar för sig” inte underskattas sett till hur de påverkar släkten. Ja, skilsmässor och svärföräldrar kan förstås också inträffa,

Vad jag försöker säga är att, förutom att beakta allt klokt som sagts om siffror/ekonomi och bankens inflytande bör Ni kanske tänka litet “scenario” - typ “vad gör vi och vilka är “vi” om xx år? Då har jag heller inte nämnt hur vardagen påverkas av plötslig sjukdom som vi inte heller vet eller förskonas från. Med något halvdussin eller fler idag vuxna inbandade kommer någon rent statistiskt att få någon typ av behov temporärt eller varaktigt.

Som sagt. Underskatta inte att relationer utvecklas, förändras och att åren går jättefort. Lycka till så mycket det går!

 

[Sspj]

Det är som sagt en av problembilderna här.

Antag att en av er måste flytta av någon anledning. Ni övriga har inte råd att lösa in den andelen. Andelen kan säljas som just andel, men det ger ett pris som kommer att ligga långt under marknadsvädet. Eller så nyttjar man lagen om samägande, den som flyttar har rätt att låta sälja HELA fastigheten, alltså en tvångsförsäljning av era övriga andelar.

Även om den som flyttar inte tvångsförsäljer, så kan någon köpa dennes andel till underpris, och sedan direkt tvångsförsälja hela fastigheten.

Detta kan även inträffa om någon av er dör och denne har mindreåriga barn, då kan överförmyndaren tvinga fram en försäljning (krävs lite speciella omständigheter, men inget som går att sia om i dagsläget).

Detta och tusen andra saker kan inträffa inom gruppen av ägare. Men sedan har man även kusin 2 i bilden. Denne kanske blir nöjd med arrangemanget idag. Men kan ändra sig under de tiotals år som förhållandet skall pågå. Antingen att han själv ändrar ståndpunkt, eller får en ny fru som tycker ni är några otreviga parasiter, eller går och dör, och har arvingar med liknande åsikter. Eller...

Och som sagt om någon av er skiljer sig, så blir det inte bra (det är iofs (nästan) aldrig bra), men nu ställer en skillsmässa till det även för övriga parter som bor där. Att undvika detta med ett äktenskapsförord, kan gå. Men det sätter å andra sidan din fru i en svår situation. Att behöva bidra till ert gemensamma boende med efter en skillsmäsaa stå helt utan bostad eller medel att köpa för.

Situationen att en av er två ägarfamiljer behöver flytta, kommer garanterat att inträffa förr eller senare. Antag att allt går bra till ni är 95, men då tvingar hälsoskäl fram en flytt. Den andre familjen tvingas då till samma sak, fast där inte finns några hälsoproblem. Och att försöka upprepa denna typ av ägande med nästa genaration blir ännu mer riskabelt.

Ja det är helt klart en viktig del i det här, någon gång kommer alla att behöva flytta därför att ingen kommer att ha möjlighet att köpa ut alla andra. Just därför är det ju viktigt för mig (och såklart de andra med) att ha rätt till minst 1/3 av värdet på fastigheten så att man en dag kan köpa något annat.

Här finns kanske främst en moralisk del av detta, säg att jag och min partner går isär om 3 år, då sätter vi alla i skiten väldigt snart, går vi isär om 11 år så är det mer "ok" det är ju svårt att förutse framtiden så långt bort. Samtidigt om det sker om väldigt länge så sätter det kanske min moster som då är 80+ och kanske ensam kvar i en väldigt svår situation. Det här är ju något man kan komma överens om nu, men det är nog naivt att tro att när väl en försäljning måste ske så kommer det att gå smärtfritt.

 

[Hanmeddetvitahuset]

Ingen bank höjer ögonbrynen åt små föreningar och kommer inte låna ut en krona till en ny Brf med enbart tre Lgh tyvärr.

Det finns banker som gör det, dom är dock inte särskilt många. Finns en del små brf:er i Sthlm med just villor med ett par-tre lgh plus en attefallare.