Sälja halva huset till flickvän
hej!
jag har lite frågor kring ett husprojekt jag drivit med en kompis som jag och min flickvän nu har beslutat oss för att flytta in i.
vi ska således köpa ut min kollega ur fastigheten och iochmed detta har det uppstått lite frågor.
Jag står idag ensam på lånet. vi kommer att ha ca 48% belåning på fastigheten när köpet är genomfört.
ändra lagfarten: om min flickvän ska skrivas in som ägare till 50% av fastigheten, finns det något skuldebrev/köpekontrakt som kan reglera detta i samma omfattning som att ändra lagfarten (för att spara in de pengarna regleringen skulle kosta) eller är det enbart lagfartsändring som är att föredra i detta fall?
kan min flickvän stå som medlånetagare / säkerhet på huslånet utan att ha en inkomst (hon studerar till arkitekt), eller är det bäst att jag ensam står kvar på lånet tills hon har fått en inkomst?
vinstskatt: iochmed att vi löser ut min partner för det högsta budet vi fick efter visningarna, så kommer vi att behöva vinstskattta på detta. Men om jag enbart säljer halva huset, måste jag då skatta 100% av vinsten eller enbart 50%? (22% av den delen som min partner går i plus).
som jag förstått det ska denna vinstskatt in i samband med att lagfarten ändras, men om vi inte ändrar lagfarten utan reglerar bodelningen med hjälp av t.ex skuldebrev, kan vi då skjuta på denna skatt tills jag och min flickvän väljer att sälja huset?
jag förstår om inlägget verkar lite rörigt, det är vårt första husprojekt och det är mycket nytt för oss.
Mvh
jag har lite frågor kring ett husprojekt jag drivit med en kompis som jag och min flickvän nu har beslutat oss för att flytta in i.
vi ska således köpa ut min kollega ur fastigheten och iochmed detta har det uppstått lite frågor.
Jag står idag ensam på lånet. vi kommer att ha ca 48% belåning på fastigheten när köpet är genomfört.
ändra lagfarten: om min flickvän ska skrivas in som ägare till 50% av fastigheten, finns det något skuldebrev/köpekontrakt som kan reglera detta i samma omfattning som att ändra lagfarten (för att spara in de pengarna regleringen skulle kosta) eller är det enbart lagfartsändring som är att föredra i detta fall?
kan min flickvän stå som medlånetagare / säkerhet på huslånet utan att ha en inkomst (hon studerar till arkitekt), eller är det bäst att jag ensam står kvar på lånet tills hon har fått en inkomst?
vinstskatt: iochmed att vi löser ut min partner för det högsta budet vi fick efter visningarna, så kommer vi att behöva vinstskattta på detta. Men om jag enbart säljer halva huset, måste jag då skatta 100% av vinsten eller enbart 50%? (22% av den delen som min partner går i plus).
som jag förstått det ska denna vinstskatt in i samband med att lagfarten ändras, men om vi inte ändrar lagfarten utan reglerar bodelningen med hjälp av t.ex skuldebrev, kan vi då skjuta på denna skatt tills jag och min flickvän väljer att sälja huset?
jag förstår om inlägget verkar lite rörigt, det är vårt första husprojekt och det är mycket nytt för oss.
Mvh
Om vi börjar med reavinstskatten. Den betalas av säljaren, alltså din kompis. Din flickvän köper hans andel om jag fattar rätt.
Om vi antar att han ägde 50% så blir vinsten det hon betalar - 50% av anskaffningskostanden ni hade, och - 50% av ev. ombyggnadskostnader osv.
Du måste registrera lagfarten. Detta är ett köp, så det går inte att komma ifrån kostnaden för lagfart. Man slipper lagfart vid gåva, arv eller bodelning. Men försök inte med någon krystad lösning med ex. gåva av huset mot en penninggåva. Sådana dolda försäljningar är inte giltiga, din kompis kan komma tillbaka om typ 10 år och kräva sin andel av fastigheten, även om du har sålt alltihop. Skadeståndet du åker på mot den du sålt till kan bli astronomiskt.
Om vi antar att han ägde 50% så blir vinsten det hon betalar - 50% av anskaffningskostanden ni hade, och - 50% av ev. ombyggnadskostnader osv.
Du måste registrera lagfarten. Detta är ett köp, så det går inte att komma ifrån kostnaden för lagfart. Man slipper lagfart vid gåva, arv eller bodelning. Men försök inte med någon krystad lösning med ex. gåva av huset mot en penninggåva. Sådana dolda försäljningar är inte giltiga, din kompis kan komma tillbaka om typ 10 år och kräva sin andel av fastigheten, även om du har sålt alltihop. Skadeståndet du åker på mot den du sålt till kan bli astronomiskt.
Du skall nog prata med din bank! Om du hade lån på 85% så skulle de ju ligga ute med 35% vid en försäljning om inte din flickvän står på hälften av lånet. Nu har du inte lånat mer än hälften, men banken ligger ändå i risk då det motsvarar en belåning av din ägoandel på 48/50 = 96%, vilket alltså ger inbakat 11% topplån. Detta borde dock ha varit aktuellt även innan denna försäljning. Var han garant/gick i borgen för din lånedel, eller äger ditt företag huset?
Att din flickvän saknar inkomst är nog ett smärre problem så länge din inkomst kan täcka den låga belåningsgraden, vilket den redan gör idag?
Om flickvännen skall stå på lånet eller inte beror slutligen på hur lånet finansierade köpet, och hur flickvännen finansierar sitt köp. Om partnern betalade kontant och du tog lån, så köper flickvännen helt enkelt ut partnern. Det förutsätter att hon har kontanter. Att utöka lånet för att köpa ut partnern, blir nog problematiskt då hon saknar inkomst. Hur finansierar hon köpet?
Att din flickvän saknar inkomst är nog ett smärre problem så länge din inkomst kan täcka den låga belåningsgraden, vilket den redan gör idag?
Om flickvännen skall stå på lånet eller inte beror slutligen på hur lånet finansierade köpet, och hur flickvännen finansierar sitt köp. Om partnern betalade kontant och du tog lån, så köper flickvännen helt enkelt ut partnern. Det förutsätter att hon har kontanter. Att utöka lånet för att köpa ut partnern, blir nog problematiskt då hon saknar inkomst. Hur finansierar hon köpet?
Observera att lösningen med ett skuldebrev mot kompisen fungerar inte. Han
Om banken tidigare har gått med på att du äger hälften, och någon annan äger hälften obelånat, så lär de väl gå med på att någon annan äger hälften obelånat nu också?
Är inte riktigt med. Äger du själv HELA fastigheten nu? Var det inte en kompis som äger hälften?O Offshore1 skrev:
Om banken tidigare har gått med på att du äger hälften, och någon annan äger hälften obelånat, så lär de väl gå med på att någon annan äger hälften obelånat nu också?
Du får prata med banken. De flesta banker godkänner inte en student som låntagare, många har fått stå själva på lånet tills partnern får en lön. De kan också informera om hon kan stå som ägare på halvan även om du isåfall står som låntagare på hela lånet tillsvidare.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 247 inlägg
Varför skulle en student inte kunna stå som medlåntagare? Det omvända är ju vanligt, att studenter måste ha medlåntagare, ergo: studenter kan stå som en av flera låntagare. Däremot brukar inte banker räkna studiemedel som inkomst, så TS inkomst ska dels räcka till att försörja dem båda, samt som tillräcklig för att täcka lånekostnaderna. Detta gäller dock oavsett om ni blir sambos.
Studenter är, även i det här fallet, mest till besvär.
Studenter är, även i det här fallet, mest till besvär.
Precis. Tvärtom kan det enligt min erfarenhet vara så att banken kräver att hon står som medlåntagare om hon är delägare i fastigheten.
Vilket är ett dilemma eftersom de flesta banker som sagt inte accepterar en student som medlåntagare. Det man isåfall kan göra är att fråga om de accepterar att hennes föräldrar skriver under en borgensförbindelse.C cpalm skrev:
Så länge ni är enbart sambos finns det en liten komplikation - hennes del ingår i en eventuell bodelning enligt sambolagen. Dvs separerar ni har du rätt till hälften av hennes del, men hon har ingen rätt till din del.
Se till att reglera det från början...
Se till att reglera det från början...
Fast eftersom han inte bott där innan kan det vara mer komplicerat än så. Oavsett vilket: att skriva samboavtal som reglerar fastigheten är viktigt för att röja undan eventuella otydligheter i händelse av att man går ifrån varandra eller en av er dör, då ju sambos inte ärver varandra (det är föräldrarna som ärver om det inte finns barn)S sunqan skrev:
Så om jag förstår rätt står TS som 100% ägare av fastigheten, och även för den belåning som finns idag. Men det finns en "grå" delägare, eller vad man ska kalla det, som har investerat kapital eller arbete?
Nu antar jag att delägaren ska lösas ut. För mig låter det som skatteflykt.
Den beskattning som kommer att lösas ut blir ju reavinstskatt när fastigheten säljs. Den åker ju TS på då han står som ensam ägare. Så den behöver ju tas i beaktan när delägaren löses ut då detta sker utan att någon skatt betalas.
Det det handlar om nu är väl i princip att TS behöver utöka sitt lån på fastigheten för att kunna lösa ut "delägaren". I det läget skapar det ju mer problem att blanda in flickvännen. Om hon ska köpa 50% av huset behöver hon klara en kreditprövning.
Det bästa är nog om TS reder ut den här affären utan flickvännens inblandning, dvs helt enkelt bara utökar lånet på fastigheten.
Nu antar jag att delägaren ska lösas ut. För mig låter det som skatteflykt.
Den beskattning som kommer att lösas ut blir ju reavinstskatt när fastigheten säljs. Den åker ju TS på då han står som ensam ägare. Så den behöver ju tas i beaktan när delägaren löses ut då detta sker utan att någon skatt betalas.
Det det handlar om nu är väl i princip att TS behöver utöka sitt lån på fastigheten för att kunna lösa ut "delägaren". I det läget skapar det ju mer problem att blanda in flickvännen. Om hon ska köpa 50% av huset behöver hon klara en kreditprövning.
Det bästa är nog om TS reder ut den här affären utan flickvännens inblandning, dvs helt enkelt bara utökar lånet på fastigheten.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 247 inlägg
Varför skulle inte den andre delägaren vara legitim? Tycker det verkar kunna vara ett helt legalt kompanjonskap.
Juridiskt sett är det säkert helt OK, men banken har säkert åsikter om att det finns en för dem okänd, icke lagfaren delägare av fastigheten. Sen ska väl formellt sett en delägare i en fastighet vara lagfaren, vet inte exakt vad konsekvenserna blir om man inte är det.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 247 inlägg
Absolut måste en delägare till en fastighet ha papper på att denne är delägare i fastigheten och skrivas in i fastighetsregistret. Min poäng är att jag tycker att det är en överdriven tolkning av vad TS skrivit att anta att kompanjonen idag inte skulle stå med på pappren på huset. Men jag kanske läst slarvigt eller missförstått.