Rimlig offert för att lägga annat kakel och klinker vid stambyte? Hjälp, känns dyrt.

[Claes Sörmland]

Som sagt i vårt fall sparade vi drygt 250 000 per lägenhet (lägenheterna var värda ca 400 000 på den tiden, 5 milj idag) på det industriella upplägget. Ex. kostade tätskikt plus kakling 2000 kr/lgh. Detta är visserligen drygt 30 år sedan.

Den kompakta tidplanen innebar att de kunde använda enorma dammsugare som sög ut allt rivningsmaterial. Varje sugbil bestod av två långtradare, ihopkopplade. Sög ut allt bilningsmaterial, krossade badrumsmöbler osv. Alla avloppsrör i golvet kom som en fabriksgjuten enhet för ett helt badrum. Golvbrunn och rör var gjutna i ett stycke, bara att släppa på plats. De vertikala stammarna i färdiga stålkassetter med färdig gjutform i botten, bulta ihop med kassetten på våningen under, i med två hinkar betong, sticka in det fabriksgjutna avloppsnätet i sin koppling, klart.

En del av sparupplägget var att vi körde med kvarboende. Det var möjligt tack vare den pressade tidplanen, arbetet i varje enskild lgh gick på 3v. Vi fick hård kritik för att vi inte evakuerade (skulle ha kostat drygt 10 milj.). Man menade att det var tortyr mot de många äldre som bodde i föreningen. Men jag visste att rätt många av dem var fattigpensionärer som skulle få svårt att bo kvar även med de begränsade avgiftsökningar vi skulle tvingas till. Vi hade några mindre grannföreningar som stambytte med evakuering, där skedde minst två självmord, äldre människor under evakueringen. Så det är inte självklart att evakuering är mer humant. Och vi hade 5 evakueringslägenheter för "nödevakuering".

Men det är ju ändå lite av ett undantagsfall att man kan industriellt montera fabrikstillverkade badrum vid en renovering i en BRF. Det är väl mest aktuellt för enormt stora BRFer som omfattar miljonprogrammets hus och där medlemmarna inte har ändrat för mycket på badrummen genom åren. Det vanliga vid badrumsrenoveringar i samband med stambyte är vanligt hederligt ineffektivt hantverk, steg för steg.

 

[lunnabo]

Låt föreningen göra hela jobbet enligt deras offert.
När allt är klart så köper du själv in kakelsättning ovanpå de befintliga.
Kommer bli klart billigaste lösningen.

 

[Farstatjej90]

Men att lämna kaklingen till de som vill det borde inte göra det dyrare. Om det inte är så att företaget planerat för att skinna boende.

Men vad säger du? Otänkbart!!

 

[AG A]

Låt föreningen göra hela jobbet enligt deras offert.
När allt är klart så köper du själv in kakelsättning ovanpå de befintliga.
Kommer bli klart billigaste lösningen.

Det är knappast att rekommendera. Jag vet att det förekommer, och det är inte olagligt. Men det borde vara.
Nej, hellre se om det gick att få badrummet gjort, tillochmed VVS och tätskikt. Sen få några tusenlappar tillgodo. Sen tar man in en annan firma som kaklar, och sätter upp inredning.

 

[Tosel]

Hej, vi har ett stambyte på gång där föreningen också står för renovering av badrum till en specifik standard. Man kan dock köpa eget kakel+klinker och få offert för läggning. Offerten vi fick känns dock lite väl hög, speciellt med tanke på att det bara var klinker och kakel som byttes. Jag förstår att det vi valt är mer komplext men det bör inte vara så mycket dyrare då det är lite extra arbete ovanpå arbete som redan skulle utföras. Kan någon säga om följande är rimligt?

Badrum och toaletten är inte så stora. Kanske runt 7-8 kvm totalt.

Väggar

Standard: 20x20 plattor på väggar, rak sättning.

Vår önskan: 10x20 plattor satta i halvförband. Längst ska det vara en rand av 10x10 klinker hela vägen runt längs med golvet.

De drog av 5 250 kr för standard och begär 41 249 kr för att göra det på vårt sätt.

Golv

Standard: 10x10 klinker

Vår önskan: En rand av 10x10 klinker längs med väggen, samma klinker som på väggen. Resten ska vara hexagonala plattor som är 25x22.

De drog av 1 688 kr för standard och begär 24 063 för att göra det som vi önskar.

Utöver dessa arbetskostnader måste vi även köpa egna plattor. I deras system kunde man även välja att göra standardväggarna i halvförband vilket då skulle kosta 2000kr extra. Känns som att de givit oss ett så pass högt pris som att de skule göra allt från grunden, inte ovanpå befintligt arbete.

Låt dom kakla klart, sedan tar du in egen plattsättare som sätter platta på platta, i ett helt nytt badrum gör det ingen skillnad, mer än att du förlorar plattans tjocklek i yta. Billigt kommer det bli!

 

[Stbk]

Problemet är väl mer att du inte har så mycket att säga till om. Föreningen har ju redan slutit avtal med detta företag och det finns knappast någon möjlighet att dra sig ur nu. Och vid sådana här situationer så tar man ju vanligen ett stämmobeslut, dels för att förankra beslutet utöver styrelsens lilla krets och dels för att just undvika bråk om nivån om återställning av badrummet som ju ligger på föreningen. Dessutom blir det ju i praktiken ofta ändringar av lägenheternas badrum och det kräver ett stämmobeslut enligt bostadsrättslagen.

Frågan är om du kan förhandla med styrelsen så att de inte återställer ditt badrum längre än tätskikt och sen löser du resten själv med egen hantverkare och får ersättning för en del av styrelsen. I praktiken troligen inte eftersom styrelsen med all sannolikhet har bundit upp sig i ett avtal redan. Det hade ju varit smart av styrelsen att ha tagit in denna option redan före avtal tecknades, d v s att ha undantagit arbete med kakel och klinker för de bostadsrättshavare som önskar sköta den delen själv.

Vilken firma skulle vilja lämna garanti på tätskikt när ngn annan ska in och arbeta. Ingen seriös skulle göra så

 

[Claes Sörmland]

Vilken firma skulle vilja lämna garanti på tätskikt när ngn annan ska in och arbeta. Ingen seriös skulle göra så

Det är väl inga som helst problem. Bara att notera att tätskiktet ser bra ut och be kunden signera av. Läcker senare tätskiktet så beror det på kundens skada av tätskiktet. Helt riskfritt för företaget.

Dessutom gäller ej konsumenttjänstlagen när BRFen är kund så man slipper de jobbiga reglerna som entreprenör.

 

[PRLS]

Det där är standard vid de flesta byggen. Av två skäl, dels givetvis så att byggaren kan dra in mer pengar. Men det handlar också om att det blir ett stöningsmoment för entreprenören om det finns byggare inom arbetsområdet som de inte har kontroll över. Men som det ändå måste samordnas med.

Att inte ha okända företag springandes på en totalentreprenad är en stor grej (som du skrev), stöldrisker och framförallt försäkringsrisker.

 

[Claes Sörmland]

Att inte ha okända företag springandes på en totalentreprenad är en stor grej (som du skrev), stöldrisker och framförallt försäkringsrisker.

Det löses ju lätt med att badrummets fortsatta arbete endast får ske när entreprenaden är avslutad. Alltså när tätskitet är lagt och signerat.

Dessutom är det ju folks hem vi talar om så det går ändå inte att kontrollera vem som är i lägenheterna. Om man inte ämnar evakuera hela huset. Det är nog ovanligt i BRF-sammanhang.

 

[PRLS]

Hej, vi har ett stambyte på gång där föreningen också står för renovering av badrum till en specifik standard. Man kan dock köpa eget kakel+klinker och få offert för läggning. Offerten vi fick känns dock lite väl hög, speciellt med tanke på att det bara var klinker och kakel som byttes. Jag förstår att det vi valt är mer komplext men det bör inte vara så mycket dyrare då det är lite extra arbete ovanpå arbete som redan skulle utföras. Kan någon säga om följande är rimligt?

Badrum och toaletten är inte så stora. Kanske runt 7-8 kvm totalt.

Väggar

Standard: 20x20 plattor på väggar, rak sättning.

Vår önskan: 10x20 plattor satta i halvförband. Längst ska det vara en rand av 10x10 klinker hela vägen runt längs med golvet.

De drog av 5 250 kr för standard och begär 41 249 kr för att göra det på vårt sätt.

Golv

Standard: 10x10 klinker

Vår önskan: En rand av 10x10 klinker längs med väggen, samma klinker som på väggen. Resten ska vara hexagonala plattor som är 25x22.

De drog av 1 688 kr för standard och begär 24 063 för att göra det som vi önskar.

Utöver dessa arbetskostnader måste vi även köpa egna plattor. I deras system kunde man även välja att göra standardväggarna i halvförband vilket då skulle kosta 2000kr extra. Känns som att de givit oss ett så pass högt pris som att de skule göra allt från grunden, inte ovanpå befintligt arbete.

Hade jag varit i din sits hade jag tagit upp det med styrelsen och låtit dem föra dialog mot företaget under närmsta byggmöte.

Det enklaste är nog om de ifrågasätter rimligheten i prissättningen och ber om någon sorts mer konkret offert (specifierad).

Det kan vara så jäkligt att deras normala plattsättare inte är tillräckligt duktiga för att sätta ditt badrum och att de tagit in pris utifrån.

 

[PRLS]

Det löses ju lätt med att badrummets fortsatta arbete endast får ske när entreprenaden är avslutad. Alltså när tätskitet är lagt och signerat.

Dessutom är det ju folks hem vi talar om så det går ändå inte att kontrollera vem som är i lägenheterna. Om man inte ämnar evakuera hela huset. Det är nog ovanligt i BRF-sammanhang.

Absolut.

Men det är som jag skrev i posten innan något trådskaparen måste lyfta mot styrelsen asap och inte ta den sortens dialog själv mot entreprenören.

Att byta plattsättare för olika moment Kan stöka till garantier (typ vem gjorde vad om något skulle hända/t.ex vattenskada), men det är en byggmötes-fråga.

 

[Thomas I]

Är tyvärr bara en kassako för byggaren. Vi ville göra samma sak för många år sedan. Standardplattan var 20x20 och kostade 129kr/kvm, den vi ville ha var 15x15 och kostade 299kr/kvm. Tillägget för plattan blev 279kr/kvm.
Plattsättning ingick sedan med 8h/lägenhet men för att sätta den mindre plattan ville de ha betalt för ytterligare 8h, alltså totalt 16h. Rummet kaklades sedan på <4h med den mindre plattan.
Klart man blir lurad som konsument när all makt ligger hos byggherren.

 

[PRLS]

Är tyvärr bara en kassako för byggaren. Vi ville göra samma sak för många år sedan. Standardplattan var 20x20 och kostade 129kr/kvm, den vi ville ha var 15x15 och kostade 299kr/kvm. Tillägget för plattan blev 279kr/kvm.
Plattsättning ingick sedan med 8h/lägenhet men för att sätta den mindre plattan ville de ha betalt för ytterligare 8h, alltså totalt 16h. Rummet kaklades sedan på <4h med den mindre plattan.
Klart man blir lurad som konsument när all makt ligger hos byggherren.

Tyvärr är det rätt vanligt.

Avdrag ifrån A-prislista görs med netto-inköpspriser, därför kan det diffa orimligt mycket.

Köper entr in t.ex 15x15 plattor i stort parti för ~100kr/kvm, får man bara motsvarande avdrag oavsett vad plattorna kostar mot konsument/offertunderlag.

Regleras enklast i upphandling vilket generellt är något brf'er måste omfamna på ett djupare plan.
Vi har jobbat mot projledare som konsult under brf och det blir enormt mycket bättre klimat i huset om upphandlingen är utförlig ifrån start där Apriser och avdrag är reglerat. Inga dolda överraskningar.

Rent krasst, mot trådskapare, ett normalt pristillägg för arbetskostnad i ditt badrum hade landat på typ 5000-15000kr extra för vägg+golv.

Prisspann pga vilken person vi räknat med att sätta på jobbet. Våra duktigaste kostar t.ex mer än förmodligen 1000kr/tim att rycka ifrån deras normala arbetsuppgifter (hack i maskineriet där det blir fördröjningar i hela ledet) men kan vara värt det för att uppfylla kvalitetsönskemål på fogsprång etc.

 

[Citrona]

Som sagt i vårt fall sparade vi drygt 250 000 per lägenhet (lägenheterna var värda ca 400 000 på den tiden, 5 milj idag) på det industriella upplägget. Ex. kostade tätskikt plus kakling 2000 kr/lgh. Detta är visserligen drygt 30 år sedan.

Den kompakta tidplanen innebar att de kunde använda enorma dammsugare som sög ut allt rivningsmaterial. Varje sugbil bestod av två långtradare, ihopkopplade. Sög ut allt bilningsmaterial, krossade badrumsmöbler osv. Alla avloppsrör i golvet kom som en fabriksgjuten enhet för ett helt badrum. Golvbrunn och rör var gjutna i ett stycke, bara att släppa på plats. De vertikala stammarna i färdiga stålkassetter med färdig gjutform i botten, bulta ihop med kassetten på våningen under, i med två hinkar betong, sticka in det fabriksgjutna avloppsnätet i sin koppling, klart.

En del av sparupplägget var att vi körde med kvarboende. Det var möjligt tack vare den pressade tidplanen, arbetet i varje enskild lgh gick på 3v. Vi fick hård kritik för att vi inte evakuerade (skulle ha kostat drygt 10 milj.). Man menade att det var tortyr mot de många äldre som bodde i föreningen. Men jag visste att rätt många av dem var fattigpensionärer som skulle få svårt att bo kvar även med de begränsade avgiftsökningar vi skulle tvingas till. Vi hade några mindre grannföreningar som stambytte med evakuering, där skedde minst två självmord, äldre människor under evakueringen. Så det är inte självklart att evakuering är mer humant. Och vi hade 5 evakueringslägenheter för "nödevakuering".

Hur gjorde de boende utan badrum i tre veckor?

 

[lunnabo]

Hur gjorde de boende utan badrum i tre veckor?

Kvalificerad Killgissning är att de boende använde något annat badrum under de 3 veckor som deras eget badrum renoverades.
Oftast finns det toaletter tillgängliga vid tvättstugor och går utmärkt att bege sig till granne, barn eller badhus för den absoluta majoriteten.
Sedan är det klart överskattat att duscha det går bra att upprätthålla grundläggande hygien med tvättlappar.