Rimlig offert för att lägga annat kakel och klinker vid stambyte? Hjälp, känns dyrt.
Hej, vi har ett stambyte på gång där föreningen också står för renovering av badrum till en specifik standard. Man kan dock köpa eget kakel+klinker och få offert för läggning. Offerten vi fick känns dock lite väl hög, speciellt med tanke på att det bara var klinker och kakel som byttes. Jag förstår att det vi valt är mer komplext men det bör inte vara så mycket dyrare då det är lite extra arbete ovanpå arbete som redan skulle utföras. Kan någon säga om följande är rimligt?
Badrum och toaletten är inte så stora. Kanske runt 7-8 kvm totalt.
Väggar
Standard: 20x20 plattor på väggar, rak sättning.
Vår önskan: 10x20 plattor satta i halvförband. Längst ska det vara en rand av 10x10 klinker hela vägen runt längs med golvet.
De drog av 5 250 kr för standard och begär 41 249 kr för att göra det på vårt sätt.
Golv
Standard: 10x10 klinker
Vår önskan: En rand av 10x10 klinker längs med väggen, samma klinker som på väggen. Resten ska vara hexagonala plattor som är 25x22.
De drog av 1 688 kr för standard och begär 24 063 för att göra det som vi önskar.
Utöver dessa arbetskostnader måste vi även köpa egna plattor. I deras system kunde man även välja att göra standardväggarna i halvförband vilket då skulle kosta 2000kr extra. Känns som att de givit oss ett så pass högt pris som att de skule göra allt från grunden, inte ovanpå befintligt arbete.
Badrum och toaletten är inte så stora. Kanske runt 7-8 kvm totalt.
Väggar
Standard: 20x20 plattor på väggar, rak sättning.
Vår önskan: 10x20 plattor satta i halvförband. Längst ska det vara en rand av 10x10 klinker hela vägen runt längs med golvet.
De drog av 5 250 kr för standard och begär 41 249 kr för att göra det på vårt sätt.
Golv
Standard: 10x10 klinker
Vår önskan: En rand av 10x10 klinker längs med väggen, samma klinker som på väggen. Resten ska vara hexagonala plattor som är 25x22.
De drog av 1 688 kr för standard och begär 24 063 för att göra det som vi önskar.
Utöver dessa arbetskostnader måste vi även köpa egna plattor. I deras system kunde man även välja att göra standardväggarna i halvförband vilket då skulle kosta 2000kr extra. Känns som att de givit oss ett så pass högt pris som att de skule göra allt från grunden, inte ovanpå befintligt arbete.
Det låter dyrt.
MEN. Jag tror att avdraget för väggen är den totala kostnaden för att sätta kakel på väggen. Och den tillkommande kostnaden är vad det normalt kostar att göra ett enstaka badrum. Kakelsättning i "serieproduktion" är extremt rationellt, nästan som ren industriproduktion.
Vid tillval av den här typen så uppstår dels en avsevärd projektledningskostnad. Att "planera bort" arbetet i ditt badrum, ta riskkostnaden att man av misstag ändå sätter standard i ditt badrum (gör man 100 special, så missar man säkert detta på minst ett). Sedan skall man projektleda att rätt arbete görs i ditt badrum, riskkostnaden för att det ändå blir fel (ex. missar halvförbandet), och så själva arbetet. Plattsättaren måste lägga mycket mer tid på planering av sättningen om det är en annan platta, än den de sätter i 500 andra badrum. Risk att du köper undermåliga plattor, eller inte kan leverera i tid. Uppstår en försening, ex. pga. dina plattor, så måste en mängd moment efter plattsättningen planeras om, till stora kostnader.
Sådana här tillval i ett stort projekt är lite som om du beställer en Volvo, och ber att få ditt valda möbeltyg på sätena. Som du själv kommer med till fabriken.
Jag var ordf. i en bostadsrättsförening för drygt 30 år sedan, vi gjorde stambyte i 800 lgh, det slutfördes ett badrum var 4e timme. Jag var med på en del av projektledningsmötena (varannan dag), där sitter då 15 - 20 personer med insikt i olika delar av projektet i 40 - 60 minuter. Ungefär halva tiden gick åt för att hantera olika tillval, och andra avvikelser från standardflödet. De arbetslag som arbeta med huvudflödet gjorde exakt på millimetern samma jobb i varje lägenhet, ofta med mindre än 10 minuter marginal mellan olika moment (planen stämdes av var 6e minut, under 13 månader), vid minsta problem, eller speciallösning, avbröts genast allt arbete i den lägenheten, den togs helt ur planen, och en helt annan grupp hantverkare kallades in för att lösa problemet.
Vi hade först avbrutit en upphandling där man tänkte arbeta i 5 år med mer "vanligt bygge", som om det vore ett litet projekt.
Sedan tog vi in den här lite mer industriella byggaren, vi sparade ca 75% (85 milj mot 350 milj.) genom att välja stordriften.
MEN. Jag tror att avdraget för väggen är den totala kostnaden för att sätta kakel på väggen. Och den tillkommande kostnaden är vad det normalt kostar att göra ett enstaka badrum. Kakelsättning i "serieproduktion" är extremt rationellt, nästan som ren industriproduktion.
Vid tillval av den här typen så uppstår dels en avsevärd projektledningskostnad. Att "planera bort" arbetet i ditt badrum, ta riskkostnaden att man av misstag ändå sätter standard i ditt badrum (gör man 100 special, så missar man säkert detta på minst ett). Sedan skall man projektleda att rätt arbete görs i ditt badrum, riskkostnaden för att det ändå blir fel (ex. missar halvförbandet), och så själva arbetet. Plattsättaren måste lägga mycket mer tid på planering av sättningen om det är en annan platta, än den de sätter i 500 andra badrum. Risk att du köper undermåliga plattor, eller inte kan leverera i tid. Uppstår en försening, ex. pga. dina plattor, så måste en mängd moment efter plattsättningen planeras om, till stora kostnader.
Sådana här tillval i ett stort projekt är lite som om du beställer en Volvo, och ber att få ditt valda möbeltyg på sätena. Som du själv kommer med till fabriken.
Jag var ordf. i en bostadsrättsförening för drygt 30 år sedan, vi gjorde stambyte i 800 lgh, det slutfördes ett badrum var 4e timme. Jag var med på en del av projektledningsmötena (varannan dag), där sitter då 15 - 20 personer med insikt i olika delar av projektet i 40 - 60 minuter. Ungefär halva tiden gick åt för att hantera olika tillval, och andra avvikelser från standardflödet. De arbetslag som arbeta med huvudflödet gjorde exakt på millimetern samma jobb i varje lägenhet, ofta med mindre än 10 minuter marginal mellan olika moment (planen stämdes av var 6e minut, under 13 månader), vid minsta problem, eller speciallösning, avbröts genast allt arbete i den lägenheten, den togs helt ur planen, och en helt annan grupp hantverkare kallades in för att lösa problemet.
Vi hade först avbrutit en upphandling där man tänkte arbeta i 5 år med mer "vanligt bygge", som om det vore ett litet projekt.
Sedan tog vi in den här lite mer industriella byggaren, vi sparade ca 75% (85 milj mot 350 milj.) genom att välja stordriften.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 22 861 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 22 861 inlägg
Sen är det väl så att man vinner dessa upphandlingar på lågt pris mot föreningen och sen räknar man med att en massa bostadsrättshavare ska välja egna lösningar och då drar man in kulorna där istället. Byggföretag älskar detta och det lyser i deras ögon när de får "ÄTA".
Precis så jag tänker. Vi får inte ta egen entreprenör till att sätta kakel så de får monopol på alla tjänster....
Jo visst, men nu undrar jag ändå om det är rimligt pris gentemot andra hantverkare.H hempularen skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 22 861 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 22 861 inlägg
Problemet är väl mer att du inte har så mycket att säga till om. Föreningen har ju redan slutit avtal med detta företag och det finns knappast någon möjlighet att dra sig ur nu. Och vid sådana här situationer så tar man ju vanligen ett stämmobeslut, dels för att förankra beslutet utöver styrelsens lilla krets och dels för att just undvika bråk om nivån om återställning av badrummet som ju ligger på föreningen. Dessutom blir det ju i praktiken ofta ändringar av lägenheternas badrum och det kräver ett stämmobeslut enligt bostadsrättslagen.
Frågan är om du kan förhandla med styrelsen så att de inte återställer ditt badrum längre än tätskikt och sen löser du resten själv med egen hantverkare och får ersättning för en del av styrelsen. I praktiken troligen inte eftersom styrelsen med all sannolikhet har bundit upp sig i ett avtal redan. Det hade ju varit smart av styrelsen att ha tagit in denna option redan före avtal tecknades, d v s att ha undantagit arbete med kakel och klinker för de bostadsrättshavare som önskar sköta den delen själv.
Frågan är om du kan förhandla med styrelsen så att de inte återställer ditt badrum längre än tätskikt och sen löser du resten själv med egen hantverkare och får ersättning för en del av styrelsen. I praktiken troligen inte eftersom styrelsen med all sannolikhet har bundit upp sig i ett avtal redan. Det hade ju varit smart av styrelsen att ha tagit in denna option redan före avtal tecknades, d v s att ha undantagit arbete med kakel och klinker för de bostadsrättshavare som önskar sköta den delen själv.
Den typen av lösningar måste ju finnas med redan när man upphandlar stambytet. Sannolikt blir det dyrare om hantverkaren inte får möjlighet att skinna de boende.
Men ett sådant upplägg borde finnas med.
Men ett sådant upplägg borde finnas med.
Det där är standard vid de flesta byggen. Av två skäl, dels givetvis så att byggaren kan dra in mer pengar. Men det handlar också om att det blir ett stöningsmoment för entreprenören om det finns byggare inom arbetsområdet som de inte har kontroll över. Men som det ändå måste samordnas med.P Piotr Dabrowski skrev:
Jag tror inte man kan räkna med någon ersättning alls i det läget. Dels pga. avtalsläget. Men också för att det faktiskt inte blir billigare för entrprenörern attt skippa ett badrum i serieproduktionen, Det kan tom. bli dyrare att inte göra något alls i ett visst badrum. Det gäller ju då inte bara kaklingen, utan montering av badrumsmöbler, VVS för inkoppling av blandare toastol osv. Elektriker, kanske någon sättning av dörrfoder etc. Om plattsättaren har ett schema där han tätskiktar ett badrum, därefter skall han kakla ditt badrum, sedan foga ett badrum han kaklade igår osv. Före lunch, så finns det inget att göra under den stunden han skulle jobbat i ditt badrum.
Jag tror att 41 000 för att kakla väggarna ett badrum, är ingen ovanlig kostnad om man renoverar ETT badrum. Sedan kan man ha synpunkter på att det borde kunna vara billigare.P Piotr Dabrowski skrev:
Och jag tror att du vid ett sådant här tillval får betala i paritet med vad det skulle kostat om det vore just ETT badrum. Byggaren kan troligen tjäna lite på att trots allt samordna med serieproduktionen, de är ju iallafall på plats, men sedan tillkommer kostnad för projektledning, kostnad för ökade risker (att du köpt sekunda kakel, eller inte får fram det i tid osv.).
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 22 861 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 22 861 inlägg
Om man har denna lösning redan när man upphandlar så blir det ju inte dyrare:H hempularen skrev:
Göra alla moment i 80 badrum eller stanna vid tätskiktet i 20 av dem och fortsätta med alla moment i 60 badrum. Den senare offerten borde bli lägre om det har planerats in från början tänker jag.
Generellt passar ju inte det här upplägget med seriell badrumsrenovering BRFer eftersom bostadsrättshavaren har så mycket egen makt gällande utformningen av badrummen.
Redigerat:
Som sagt i vårt fall sparade vi drygt 250 000 per lägenhet (lägenheterna var värda ca 400 000 på den tiden, 5 milj idag) på det industriella upplägget. Ex. kostade tätskikt plus kakling 2000 kr/lgh. Detta är visserligen drygt 30 år sedan.
Den kompakta tidplanen innebar att de kunde använda enorma dammsugare som sög ut allt rivningsmaterial. Varje sugbil bestod av två långtradare, ihopkopplade. Sög ut allt bilningsmaterial, krossade badrumsmöbler osv. Alla avloppsrör i golvet kom som en fabriksgjuten enhet för ett helt badrum. Golvbrunn och rör var gjutna i ett stycke, bara att släppa på plats. De vertikala stammarna i färdiga stålkassetter med färdig gjutform i botten, bulta ihop med kassetten på våningen under, i med två hinkar betong, sticka in det fabriksgjutna avloppsnätet i sin koppling, klart.
En del av sparupplägget var att vi körde med kvarboende. Det var möjligt tack vare den pressade tidplanen, arbetet i varje enskild lgh gick på 3v. Vi fick hård kritik för att vi inte evakuerade (skulle ha kostat drygt 10 milj.). Man menade att det var tortyr mot de många äldre som bodde i föreningen. Men jag visste att rätt många av dem var fattigpensionärer som skulle få svårt att bo kvar även med de begränsade avgiftsökningar vi skulle tvingas till. Vi hade några mindre grannföreningar som stambytte med evakuering, där skedde minst två självmord, äldre människor under evakueringen. Så det är inte självklart att evakuering är mer humant. Och vi hade 5 evakueringslägenheter för "nödevakuering".
Den kompakta tidplanen innebar att de kunde använda enorma dammsugare som sög ut allt rivningsmaterial. Varje sugbil bestod av två långtradare, ihopkopplade. Sög ut allt bilningsmaterial, krossade badrumsmöbler osv. Alla avloppsrör i golvet kom som en fabriksgjuten enhet för ett helt badrum. Golvbrunn och rör var gjutna i ett stycke, bara att släppa på plats. De vertikala stammarna i färdiga stålkassetter med färdig gjutform i botten, bulta ihop med kassetten på våningen under, i med två hinkar betong, sticka in det fabriksgjutna avloppsnätet i sin koppling, klart.
En del av sparupplägget var att vi körde med kvarboende. Det var möjligt tack vare den pressade tidplanen, arbetet i varje enskild lgh gick på 3v. Vi fick hård kritik för att vi inte evakuerade (skulle ha kostat drygt 10 milj.). Man menade att det var tortyr mot de många äldre som bodde i föreningen. Men jag visste att rätt många av dem var fattigpensionärer som skulle få svårt att bo kvar även med de begränsade avgiftsökningar vi skulle tvingas till. Vi hade några mindre grannföreningar som stambytte med evakuering, där skedde minst två självmord, äldre människor under evakueringen. Så det är inte självklart att evakuering är mer humant. Och vi hade 5 evakueringslägenheter för "nödevakuering".
gör inget extra förutom om du har val på tvättavlopp som är svårt sen. Hade du velat ha högre standard så är det enda rimliga att gå med i styrelsen nästa gång och vara med att påverka från början. Som andra skrivit, varianterna är det som kostar.P Piotr Dabrowski skrev:
Men att lämna kaklingen till de som vill det borde inte göra det dyrare. Om det inte är så att företaget planerat för att skinna boende.
Det är med i dessa jobb att de ska tjäna extra på tilläggen, så det måste ju avtalas i upphandlingen att en boende ska kunna lösa kakling själv, risken är väl det blir rörigt och olika företag kommer skylla på varandra om det blir något felD Daniel 109 skrev: