Pruta efter besiktning

[Thomas59]

Jag är helt med på att en köpare måste få ta upp en prisdiskussion efter besiktningen. Om det kommer fram saker som inte gick att inse via prospekt eller väldigt uppenbart vid visningen.

Tråden handlar om en fasad som är gammal. ATT den är gammal måste köparen ha varit medveten om. Husets ålder är ju känd, och finns det då inga indikationer ex. i prospektet om att den är nyligen utbytt eller liknade, så måste köparen inse att han köper ett hus med en gammal fasad.

Jag uppfattar också att köparen redan vid visningen insett att visst underhåll var påkallat. Kanske tom mer än bara målning, det stod något om skador vid fönster, om jag minns rätt.

Det som däremot kanske var ny infromation för köparen efter bes. var dels att det fanns mer skador än de insett, dels att det kanske var mer akut än de insåg (frågan är väl om det verkligen är akut, med mer än målning).

Men OM vi antar att köparen har planer som inte involverar fasadbyte de närmaste 5 åren, och nu efter bes. inser (rätt/fel) att de måste byta fasaden i år.

Då är iofs kostnaden för fasaden avskriven (köparen visste att fasaden var gammal, de visste att vissa reparationer behövs), men det är besvärande för köparen att behöva göra det just nu, det kanske är problem likviditetsmässigt att göra nu, osv. Så en viss ersättning för just det oväntade akuta besväret tycker jag är motiverat. Man kan hävda att bytet blir ex. 20% dyrare för att det är akut.

Nu är vi där igen )

Köparen måste inte alls ha insett att fasaden är gammal men om han nu ändå gjorde det så behövde han ändå inte ha insett att den kunde vara rutten. Köparen kanske inte ens vet att målade fasader behöver underhållas. Att husets ålder är känd förändrar inte saken. Som okunnig köpare kanske han inte reflekterar över eventuellt underhållsbehov. Det ämnar han ju anlita en besiktningsman för att bedöma.

 

[Thomas59]

En fråga till tex Thomas59, Plåthuset mfl som insatta. Läste i en närliggande tråd kring liknande frågor och undrar därför om säljaren får vara på motsvarande sätt "okunnig"? Att det i princip borde vara så förstår jag, hur skulle det kunna visas eller till vilken gräns osv, men får det olika konsekvenser? Mest då i formell mening vid olika fall och inte normala prisförhandlingar.

Ja enligt praxis får säljaren på liknande sätt vara okunnig eller korkad om man så vill. Det har främst visat sig när rätten bedömt säljares ansvar för information som lämnats i svar i de så kallade frågeformulären som används vid fastighetsförsäljning. De svar som säljaren lämnat har inte bedömts ha något större juridiskt värde och ska normalt inte ses som utfästelser avseende fastighetens skick eller förekomsten av fel och/eller brister.

Man har väl i praxis i princip gått så långt som att man antyder att säljaren inte ens kan krävas förstå de frågor han svarar (ja det är rätt enkla frågor) på plus att svaren ansetts beror lite på vad säljaren har för förutsättningar, preferenser och referensramar. Säljaren anses inte heller förstå några facktermer eller förstå innebörden av orden "fel", "brist", "fungerar" osv. Rätt roligt faktiskt, om man nu inte är köparen som stämt säljaren.

Det finns dock en avgörande skillnad som kan göra säljaren ansvarig, kanske inte för att ha varit dum utan mera för att ha förfarit svikligt. Skillnaden uppstår när man ska bedöma säljarens upplysningsplikt, när förhållanden som säljaren kanske borde ha upplyst köparen om framkommer, EFTER det att avtal slutits. Jmf motorkrossbanefallet.

Köparens dumhet sker ju i sin helhet INNAN avtal skrivits och är känd av säljaren (säljaren tycker ju att köparen är dum som vill pruta för saker han borde förstått) så det påverkar i första han säljarens humör men inte avtalet som sådant. Säljaren kan inte i efterhand stämma köparen och kräva ersättning för att köparen var en okunnig drömmare från söder som helt enkelt var en pain in the ass som ville pruta för skitsaker.

 

[Thomas59]

Sorry TS för att diskussionen spårar ur. Om vi ska återgå till din fråga så finns det inget lagligt hinder för att ta en diskussion om prisreduktion. Säljaren å andra sidan har dock ingen skyldighet att gå med på det.

Det blir helt enkelt en bedömningsfråga och en förhandlingsfråga. Bedömningsfråga i så måtto att ni måste bedöma om säljaren är mottaglig för diskussion. Han kan ju bli sur och be er dra dit pepparn växer. Förhandlingsfråga i så måtto att säljaren, om prisreduktionen blir för stor, kan chansa på att gå till andra budgivare.

Jag skulle dock inte ha tvekat att förhandla (pruta) med säljaren. Det här är en affärsuppgörelse, inget annat.

 

[Ulric]

Som ni resonerar nu så skall huset som visades med 41årig fasad prissänkas med kostnaden för en ny fasad?
Om livslängden är 50 år så skall den ju reduceras med 82%? (41/50)

Det här är pudelns kärna. Frågan är inte om det är rimligt att pruta eller ej (självklart är det rimligt att försöka klå åt sig pengar), frågan är hur mycket som är rimligt.

 

[Thomas59]

Det här är pudelns kärna. Frågan är inte om det är rimligt att pruta eller ej (självklart är det rimligt att försöka klå åt sig pengar), frågan är hur mycket som är rimligt.

Egentligen är frågan inte ens vad som är rimligt att pruta utan var gränsen går för att säljaren tröttnar och säger blankt nej och i förlängningen går till en mindre krånglig köpare. Det är inte alltid som man säljer till den som bjuder högst.

 

[roland53]

Egentligen är frågan inte ens vad som är rimligt att pruta utan var gränsen går för att säljaren tröttnar och säger blankt nej och i förlängningen går till en mindre krånglig köpare. Det är inte alltid som man säljer till den som bjuder högst.

Säljaren kan inte tröttna och "gå till en mindre krånglig köpare" om det finns ett underskrivet kontrakt.

Säljaren kan bara säga blankt nej till ett prutningsförsök och först när köparen då har hoppat av köpet med hänvisning till besiktningsklausulen kan han gå vidare till näst högsta eller valfri annan budgivare.

Om köparen inser att prutningsförsöket misslyckats och ändå accepterar att köpa så blir inte säljaren av med "den krånglade köparen" utan måste acceptera ingånget avtal.

Om säljaren vill välja vem han vill sälja till så får det beslutet göras innan köpekontraktets undertecknande, därefter är det försent för säljaren att ångra sig.

 

[Thomas59]

Säljaren kan inte tröttna och "gå till en mindre krånglig köpare" om det finns ett underskrivet kontrakt.

Säljaren kan bara säga blankt nej till ett prutningsförsök och först när köparen då har hoppat av köpet med hänvisning till besiktningsklausulen kan han gå vidare till näst högsta eller valfri annan budgivare.

Om köparen inser att prutningsförsöket misslyckats och ändå accepterar att köpa så blir inte säljaren av med "den krånglade köparen" utan måste acceptera ingånget avtal.

Om säljaren vill välja vem han vill sälja till så får det beslutet göras innan köpekontraktets undertecknande, därefter är det försent för säljaren att ångra sig.

Jo jag vet, och det var därför jag skrev "...i förlängningen..." men jag var kanske lite otydlig. Väljer köparen att fullfölja köpet ändå, utan prutning, kan givetvis inte säljaren göra något.

 

[lbgu]

Det här är pudelns kärna. Frågan är inte om det är rimligt att pruta eller ej (självklart är det rimligt att försöka klå åt sig pengar), frågan är hur mycket som är rimligt.

Med tanke på att hus i många områden idag knappast prissätts efter vad som är rimligt så blir det konstigt ifall just fasaden skulle prissättas rimligt. Det handlar ju mest om psykologi när hus prissätts idag. Och tänker man så så blir nog en rutten fasad betydligt dyrare än vad den borde vara rent objektivt.

 

[Ulric]

Egentligen är frågan inte ens vad som är rimligt att pruta utan var gränsen går för att säljaren tröttnar och säger blankt nej och i förlängningen går till en mindre krånglig köpare. Det är inte alltid som man säljer till den som bjuder högst.

Ja, det är ju i praktiken där gränsen går.