OVK protokoll tillbaka styrelsen vill bråka?
Hej! Nu är OVK protokollet tillbaka och hela föreningen fått underkänt. Massor med anmärkningar i hela föreningen, inte bara min lägenhet (och inte den värsta heller). Jag har fått en anmärkning med utfall 1 där det står "tillbyggd sovrum med fönster utan tilluft. Bör åtgärdas. Uppfyller ej krav pga storleken". De andra lägenheterna med anmärkningarna fått anmärkning med utfall 2 och på deras står det att de SKALL åtgärdas. Det står även på själva protokollet att utfall 1 innebär ej akuta fel som bör åtgärdas till nästa återkommande OVK.
Samtidigt laddar styrelsen upp ett dokument där de har mycket fokus på olovliga ombyggnationer och krav att snarast åtgärda. Hotar med vite och prata om ansvar och liknande (att man har ansvar att bygga enligt reglerna och o.s.v. o.s.v.). Alldeles tydligt att det riktas till mig då jag är den enda som byggt om.
Nu undrar jag vad styrelsen egentligen kan kräva? Enligt besiktningspersonerna (och även protokollet indirekt) påverkas inte föreningens ventilation på något sätt av min ombyggnation och inte heller i min lägenhet mer än i själva tillbyggnationen. Det som fått anmärkning är att tillbyggnaden ska inte användas som sovrum eftersom den är för liten och har ingen tilluft. Men då undrar jag vem som egentligen bestämmer att det är ett sovrum? Är det inte jag själv som bestämmer det? Den uppfyller inte ens kraven för att vara ett sovrum... kan det inte vara en klädkammare/förråd istället? Vad händer om jag inte åtgärdar problemet vid nästa OVK men meddelar att tillbyggnaden är en klädkammare? Blir det underkänt ändå eller hur funkar det? Och i fall om det blir underkänt, vad kan styrelsen göra då? Det påverkar inte föreningens ventilation så är det ens mycket de kan kräva?
Samtidigt laddar styrelsen upp ett dokument där de har mycket fokus på olovliga ombyggnationer och krav att snarast åtgärda. Hotar med vite och prata om ansvar och liknande (att man har ansvar att bygga enligt reglerna och o.s.v. o.s.v.). Alldeles tydligt att det riktas till mig då jag är den enda som byggt om.
Nu undrar jag vad styrelsen egentligen kan kräva? Enligt besiktningspersonerna (och även protokollet indirekt) påverkas inte föreningens ventilation på något sätt av min ombyggnation och inte heller i min lägenhet mer än i själva tillbyggnationen. Det som fått anmärkning är att tillbyggnaden ska inte användas som sovrum eftersom den är för liten och har ingen tilluft. Men då undrar jag vem som egentligen bestämmer att det är ett sovrum? Är det inte jag själv som bestämmer det? Den uppfyller inte ens kraven för att vara ett sovrum... kan det inte vara en klädkammare/förråd istället? Vad händer om jag inte åtgärdar problemet vid nästa OVK men meddelar att tillbyggnaden är en klädkammare? Blir det underkänt ändå eller hur funkar det? Och i fall om det blir underkänt, vad kan styrelsen göra då? Det påverkar inte föreningens ventilation så är det ens mycket de kan kräva?
Som du beskriver felet låter det ganska enkelt. Ett sovrum skall självklart ha tilluft. Det är glasklart enligt reglerna och också för din egen hälsa och välbefinnandes skull. Så det är väl bara att fixa?
Det som händer rent formellt är att föreningen som fastighetsägare i slutänden får ett åtgärdsföreläggande från kommunen om anmärkningarna kvarstår. Utan att ge sig in i detaljerna kring ansvar osv. finns då bara två alternativ. Du fixar ventilationen eller föreningen fixar ventilationen.
Det som händer rent formellt är att föreningen som fastighetsägare i slutänden får ett åtgärdsföreläggande från kommunen om anmärkningarna kvarstår. Utan att ge sig in i detaljerna kring ansvar osv. finns då bara två alternativ. Du fixar ventilationen eller föreningen fixar ventilationen.
Men det är ju det som är frågan. Vad är det jag ska fixa och varför? Reglerna gäller ju ett sovrum... Vem säger att det är ett sovrum då? Vad gör ett sovrum till ett sovrum? Om ingen sover där är det då fortfarande ett sovrum? Och hur kan sovrum räknas som sovrum om den är för liten för att vara det? Om vi bara har kläder och lådor där, är det inte en klädkammare då? Jag föreslog nu att jag tar in en firma och att fixar en tilluft där men det kommer inte styrelsen vilja ha.C cpalm skrev:
det spelar mindre roll vad det är för rum, du bör ju ha en ventil i alla fall, förråd har också krav på ventilation
en 1a på OVKn kan göras om till en 2a nästa gång OVK ska göras, om samma punkt är kvar.
Men problemet löses med en fönsterventil för typ 200kr, så det känns onödigt att bråka
en 1a på OVKn kan göras om till en 2a nästa gång OVK ska göras, om samma punkt är kvar.
Men problemet löses med en fönsterventil för typ 200kr, så det känns onödigt att bråka
Det är olika krav på förråd och sovrum. Visst kan jag fixa en ventil som suger ut/in luften mellan olika rum. Men att fixa en ventil som tar in uteluft kan jag inte göra (jag får ju inte ändra i ventilationen eller fasaden utan styrelsens tillstånd). Jag föreslog att jag tar in en firma och att de fixar en tilluft där men detta kommer de inte att gå med på är jag ganska säker på. Då blir ju frågan mycket aktuell (att räkna det extra "rummet" som sovrum eller inte).O ogget skrev:
Hur kommer det sig att andra får 2:a om de inte byggt om?L Lappkattfot skrev:
De har andra problem som inte har med ombyggnationer att göra (t.ex. avvikande värden och föroreningar i systemet). Det är i många lägenheter som det är lustiga mätningar och flera som har fått anmärkningar.Fairlane skrev:
Du måste ha tilluft i sovrum. Vi fick efter lite lirkande lägga 15’ på att dra ett vitlackat spirorör så frånluft hamnade i köket och ta bort en ruta i en glasvägg så vi fick överluft till sovrummet. Det är inte bra för hälsan med dålig luft och styrelsen har rätt i ditt fall.
Jag vet att man måste ha tilluft i sovrum men frågan handlar inte om det. Frågan handlar om vem som får bestämma vad ett rum är för något. I mitt fall handlar det om ett "rum" som är 2,2 x 1,3. Den uppfyller ju ens inte kraven för att vara ett sovrum även om den skulle ha tilluft. Varför behöver det räknas som ett sovrum? Ingen sover ju där i dagsläget.nikasp skrev:
I praktiken behöver du inte övertyga någon annan än besiktningsmannen, det är vad som står i protokollet som räknas. Han lär i sin tur knappast göra någon formell utredning för att avgöra vilken sorts rum det är, utan utgår med all sannolikhet från de observationer som görs vid besiktningen. Låt mig gissa att det kanske stod en säng i rummet vid tillfället?L Lappkattfot skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 206 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 206 inlägg
Det är vanligen du som bostadsrättshavare som avgör vad du tar olika rum i bruk som. Kolla i stadgarna, att du och inte föreningen ansvarar för det inre av lägenheten inklusive icke bärande innerväggar och innerrdörrar. D v s att du beslutar över planlösningen som ges av innerväggar.L Lappkattfot skrev:
Om du prompt vill använda det lilla rummet som förråd så se till att det inreds för det ändamålet. Och när OVK sker nästa gång ser du till att rummet är just inrett som ett förråd och inte som ett sovrum. Ingen säng där. Du pratar också med besiktningsmannen och förklarar att det inte är ett sovrum utan har tagits i bruk som ett förråd. För att göra det ännu tydligare så kan du ju köpa en skylt som det står "Förråd" på och sätta på dörren.
Men även förråd behöver ju ventilation som sagt. @BirgitS brukar ha koll på grundflödena enligt de facto branschstandard.
Vad gäller styrelsen så känns detta troligen aktuellt nu för de som sitter där och styrelsen kanske är stressad av alla nedslag och att firman har förklarat för dem att de ansvarar för att vidta åtgärd snarast enligt lagen. Är nog ofta också frustrerande att sitta med ansvaret juridiskt men inte ha befogenhet att göra så mycket, i alla fall om styrelsen inte vill att föreningen ska betala. Men detta klingar av när aktualiteten har släppt och styrelsen har kört ned hjulen i den lera som det innebär att få olika aktörer att lira tillsammans samtidigt som ingen vill göra något och ingen vill betala.
Meddela styrelsen om ett tag, t ex dagen före midsommar så att energinivån för dessa frågor är lite lägre, via ett email att du inte har något sovrum av det slag som står i OVK-protokollet och att besiktningsmannen måste ha misstagit ditt förråd för ett sovrum. Men rummet är inte inrett som ett sovrum, det är t ex för litet för det vilket gör besiktningsmannens felslut märkligt. Det är ett förråd. Fråga styrelsen i emailet om de vill att du tar in en en ventilationsfirma och installerar en ventilationsspalt i fönstret till detta förråd. Skriv att du gärna ordnar med det om styrelsen ger dig det uppdraget å föreningens vägnar så är frågan ur världen för alla.
Jag måste bara fråga, du bor inte i samma förening som denna tråden. Handlar också om OVK och styrelsen....
https://www.byggahus.se/forum/threads/styrelsen-anvaender-maffiametoder-foer-att-vraeka-mig.472407/
https://www.byggahus.se/forum/threads/styrelsen-anvaender-maffiametoder-foer-att-vraeka-mig.472407/
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 206 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 206 inlägg
Det är en klassiker att OVK-nedslag skrämmer styrelser i BRFer. Sen börjar hönsgården och prat om "A N S V A R" utan att de som använder det ordet riktigt är på det klara på vad man menar. Vi har kört samma i min förening men efter några år och med ökande erfarenhet så tar man det nu med ro. Det hjälper ju också att kommunens tillsyn inte hör av sig.H hus520 skrev:
Lagstiftningen kring återkommande OVK fungerar bra för hyreshus men den är inte synkad med lagstiftningen för förvaltning av bostadsrättsföreningar. Och ventilationsanläggningarna är tekniskt sett heller inte byggda för förvaltningsformen bostadsrättsförening.
Men "bottom line" här är ju att OM det går så långt att kommunen förelägger föreningen att åtgärda ventilationen, så måste något göras. Och har då medlemmen skapat ett nytt rum utan att hantera ventilationsfrågan, så har medlemmen orsakat skada för föreningen genom "ingreppet" i lägenhetens ventialtion. Det är ett ingrepp även om man inte rör kanalerna. Så att skapa nya rum i en bostadsrätt kräver i praktiken alltid tillstånd från föreningen. Även om man inte rör någon bärande vägg eller stamledning osv. Så är en ny vägg ett ingrepp i fastighetens ventilationssystem.