- Status
Jag svarade på att säljaren kan bli skyldig kompensera köpare för att ev. bygglov saknas.
Alltså att man som köpare måste kolla sådant, ingår i undersökningsplikten, kollar man inte kan man ju inte gärna komma efteråt och gnöla om att det kostade X kronor att riva garaget för att det saknades bygglov.
Jag har även läst nånstans, eller jag hört det, att frågelistan som används inte är juridiskt bindande.
Ska leta och se om jag hittar igen det.
Alltså att man som köpare måste kolla sådant, ingår i undersökningsplikten, kollar man inte kan man ju inte gärna komma efteråt och gnöla om att det kostade X kronor att riva garaget för att det saknades bygglov.
Jag har även läst nånstans, eller jag hört det, att frågelistan som används inte är juridiskt bindande.
Ska leta och se om jag hittar igen det.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
En kommentar angående frågor som ställs i samband med fastighetsköp samt frågelistor.thomasx skrev:
Vi kan börja med frågorna och jag tar de frågor du exemplifierat ditt inlägg med.
Säg att en säljare svarat som följer:
Har du rivit en bärande vägg? Svar:Nej
Har du fått bygglov till det? Svar: Ja
Är den nya konstruktionen korrekt utförd? Svar:Ja
Om det sedan visa sig att svaren är felaktiga har säljare vid liknande frågeställningar i många fall kommit undan med tex; jag visste inte att väggen var bärande alt jag trodde att bärande betydde något annat, jag trodde att det ingick i bygglovet för huset alt jag förstod inte vad som menades med bygglov, jag visste inte att konstruktionen inte var korrekt utförd, jag trodd köparen menade om väggen var tapetserad och isolerad osv osv.
Samma gäller i princip frågelistan. Den har mycket begänsat juridiskt värde särskilt om svaren bara är i stil med Ja/Nej. Man utgår helt enkelt från att säljaren är lite korkad.
Ett svar bör vara i form av en mycket specifik utfästelse (=ett mycket detaljerat svar där säljaren tydligt utfäster/ger en garanti) för att ha något värde och detta bör ske skriftligt för att underlätta ev kommande bevisningen. Muntliga svar kan man i princip bortse ifrån och det gäller även om det finns vittnen.
Sen tror jag inte man ska dra allt för långtgående slutsatser av den erfarenhet man har från att själv ha vunnit ett mål där man hävdat dolt fel. Särskilt om det är i Tingsätten.
Rätten dömer på den bevisning som läggs fram så har motparten en dålig advokat så kan man bli tilldömd ersättning trots att man kanske inte, med rätt motbevisning, hade haft rätt till det.
Här är en artikel om den sk. frågelistan. http://www.svd.se/nyheter/inrikes/fragelista-utan-rattslig-verkan_234051.svd
Håller med i detta särskilt med tingsrätten. Min erfarenhet är att alltför många ärenden saknar relevans rent juridiskt i utslagen. Talar vi dessutom om tingsrätt så är den dömande kompetensen i mina ögon tveksam i en rättegång där de med juridisk kompetens är i minoritetThomas59 skrev:
Utfästelser är klurigt, vissa nämndemän tilldömer alltför lätt betydelse till utfästelser som i mina ögon aldrig hade hållt om man ser till vad lagen egentligen säger
---
I am here: http://maps.google.com/maps?ll=63.171247,15.855688
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Stämmer väl med min erfarrenhet.FredrikR skrev:
För säljare är dock inte frågelistan helt betydelselös men på ett annat sätt än vad som diskuteras här. Genom att vara nästan dumdristigt uppriktig och uppge allt som man kan tänka sig flyttar man över stora delar av risken till köparen.
Det räcker att uppge relativt vaga symptom för att köparen ska få en utökad underökningsplikt som dock sällan utnyttjas.
"Det har vid något tillfälle för några år sedan smakat xx av vattnet från brunnen men nu smakar det bra" eller "det har droppat någon gång från undersidan av farstutaket" kan tex räcka för att köparen ska anses ha en utökad undersökningsplikt. Genomförs inte den utökade undersökningen står köparen risken om det skulle visa sig att brunnen ger dåligt vatten eller farstutaket är felkonstruerat. Kanske inget klockrent exempel men ni kanske förstår vad jag menar.
Just det med farstutaket hände mig och säljaren hade noterat att det ibland droppade under taket vid regn och hård blåst. Nu nämnde han aldrig det i frågelistan och åkte på reparationen.
Hade han nämnt det i frågelistan hade jag nog inte brytt mig om att undersöka vidare, men heller inte krävt säljaren då felet uppdagades.
Huruvida det objektivt sett var ett dolt fel ska jag dock låta vara osagt och utgången i en process hade kunnat bli vad som helst. Nu räckt det med ett välformulerat, lagom hotfullt, brev från min advokat för att han skulle slanta upp pengar för reparationen.
Man behöver inte berätta allt utan det räcker med symptomen.
Det är ju inte meningen att man ska lura köparen utan bara vara extremt ärlig så slipper ni förhoppningsvis gå och oroa er i 10 år.
Redigerat:
Den här tråden intresserar och förvånar mig då jag för en tid sedan satt i möte med min advokat och där kom överens med denne om att det inte är någon mening med att stämma till tingsrätt i mitt fall då det är för lite pengar, ca 200 000kr!! Med mindre än 100% chans att vinna är det ett för stort vågspel eftersom tingsprocessen är ganska dyr även med rättsskydd. Kostnaden beror dock naturligtvis till del på mängden inläsning juristerna behöver göra samt mängden expertutlåtanden som behövs.
Ovanstående föranleder första frågan;
Köparen i denna tråd tar en stor stor risk. Rättsläget verkar minst sagt oklart och det är mycket svårt att ta tillbaka en stämning. Man blir vid tillbakadragande av en stämning skyldig till motpartens advokatkostnader och alla advokater vet att de räkningarna saltas. Vid en tillbakadragen stämning har motpartens advokater alltid haft enormt med tid att spendera på just detta fall. Så frågan är helt enkelt; har TS verkligen blivit stämd eller bluffar köparen? För mig verkar det helt vansinnigt att börja med en stämning till tingsrätt utan tidigare malande om förlikningar (vårt fall har tragglat i över ett och ett halvt år med förlikningsdiskussioner, delförlikningar, kompensationer och förlikningar innan vi överhuvudtaget kom till diskussion om stämning gällande de sista 200kkr. Eller finns det en bakgrund som TS inte har beskrivit?
Andra frågan; Många här på forumet skriver att bygglov ingår i undersökningsplikten. Detta är intressant. Vi hade ett klockrent svartbygge på tomten. I ett stickspår i en tidigare del av våra processer togs det upp (vårt hus är en djup brunn att ösa ur gällande fel, brister och processer). Mina advokater har varit mycket tydliga. Bygglov anses generellt för tekniska för en köpare att behöva sätta sig in i och ingår inte i undersökningsplikten. Jag vore tacksam för hänvisning till rättsfall där motsatsen med framgång hävdats. Jag vill dock vara tydlig med att bygglovsdelen inte prövades i våra processer utan var ett stickspår och jag har bara återgivit vad mina advokater påtalade i diskussion.
Mitt råd till TS; Gå inte igenom detta själv. Med sannolikhet har du hemförsäkring med rättsskydd. Kolla att du verkligen är instämd till tingsrätt. Ring sedan en bra advokat. Be advokaten söka rättsskydd det första han gör. Den moraliska aspekten av detta får du bedömma själv (visste du om problemet, mörkade du etc).
MVH
Ovanstående föranleder första frågan;
Köparen i denna tråd tar en stor stor risk. Rättsläget verkar minst sagt oklart och det är mycket svårt att ta tillbaka en stämning. Man blir vid tillbakadragande av en stämning skyldig till motpartens advokatkostnader och alla advokater vet att de räkningarna saltas. Vid en tillbakadragen stämning har motpartens advokater alltid haft enormt med tid att spendera på just detta fall. Så frågan är helt enkelt; har TS verkligen blivit stämd eller bluffar köparen? För mig verkar det helt vansinnigt att börja med en stämning till tingsrätt utan tidigare malande om förlikningar (vårt fall har tragglat i över ett och ett halvt år med förlikningsdiskussioner, delförlikningar, kompensationer och förlikningar innan vi överhuvudtaget kom till diskussion om stämning gällande de sista 200kkr. Eller finns det en bakgrund som TS inte har beskrivit?
Andra frågan; Många här på forumet skriver att bygglov ingår i undersökningsplikten. Detta är intressant. Vi hade ett klockrent svartbygge på tomten. I ett stickspår i en tidigare del av våra processer togs det upp (vårt hus är en djup brunn att ösa ur gällande fel, brister och processer). Mina advokater har varit mycket tydliga. Bygglov anses generellt för tekniska för en köpare att behöva sätta sig in i och ingår inte i undersökningsplikten. Jag vore tacksam för hänvisning till rättsfall där motsatsen med framgång hävdats. Jag vill dock vara tydlig med att bygglovsdelen inte prövades i våra processer utan var ett stickspår och jag har bara återgivit vad mina advokater påtalade i diskussion.
Mitt råd till TS; Gå inte igenom detta själv. Med sannolikhet har du hemförsäkring med rättsskydd. Kolla att du verkligen är instämd till tingsrätt. Ring sedan en bra advokat. Be advokaten söka rättsskydd det första han gör. Den moraliska aspekten av detta får du bedömma själv (visste du om problemet, mörkade du etc).
MVH
Hur kan det vara för svårt att se om det finns ett bygglov eller inte?
Sen kan det ju vara så att byggnaden inte helt stämmer överens med bygglovet, men att det finns ett för tex ett garage bör ju inte vara för avancerat att avgöra?
Sen kan det ju vara så att byggnaden inte helt stämmer överens med bygglovet, men att det finns ett för tex ett garage bör ju inte vara för avancerat att avgöra?
MNT:
Vad du än funderar över och tänker, anlita för det första en jurist, helst advokat, som är specialist på fastighetsrätt. Detta kan i värsta fall bli en mycket, mycket dyr historia och du bör använda dig av den mest kompetenta juridiska rådgivning du kan få tag i och lyssna noga på alla råd, inklusive de som talar om att göra upp tvisten - även om det kan kosta och du egentligen anser att du har rätt.
Lämna för guds skull inte in något hemskrivet till tingsrätten. Allt, jag menar verkligen ALLT, kan vändas mot dig.
På advokatsamfundets hemsida www.advokatsamfundet.se kan du söka efter advokater med specialistkompetensen. Det är oerhört viktigt att den du anlitar är specialiserad på fastighetsrätt. Det kostar, men är värt varenda krona. Se upp för allmänpraktiserande juristfräsare, de är billigare men du kan få betala dyrt i andra änden.
Detta handlar nu enbart om juridik, inget annat. Ibland är juridiken ologisk, men eftersom ett felsteg kan innebära ekonomisk katastrof så måste du låta specialisterna ta hand om det.
Slutligen bör du vara medveten att detta är ett öppet forum. Vem som helst kan googla och hitta denna tråd. Vad du skriver här kan således i värsta fall vändas mot dig. Var mycket försiktig med vad du skriver.
Vad du än funderar över och tänker, anlita för det första en jurist, helst advokat, som är specialist på fastighetsrätt. Detta kan i värsta fall bli en mycket, mycket dyr historia och du bör använda dig av den mest kompetenta juridiska rådgivning du kan få tag i och lyssna noga på alla råd, inklusive de som talar om att göra upp tvisten - även om det kan kosta och du egentligen anser att du har rätt.
Lämna för guds skull inte in något hemskrivet till tingsrätten. Allt, jag menar verkligen ALLT, kan vändas mot dig.
På advokatsamfundets hemsida www.advokatsamfundet.se kan du söka efter advokater med specialistkompetensen. Det är oerhört viktigt att den du anlitar är specialiserad på fastighetsrätt. Det kostar, men är värt varenda krona. Se upp för allmänpraktiserande juristfräsare, de är billigare men du kan få betala dyrt i andra änden.
Detta handlar nu enbart om juridik, inget annat. Ibland är juridiken ologisk, men eftersom ett felsteg kan innebära ekonomisk katastrof så måste du låta specialisterna ta hand om det.
Slutligen bör du vara medveten att detta är ett öppet forum. Vem som helst kan googla och hitta denna tråd. Vad du skriver här kan således i värsta fall vändas mot dig. Var mycket försiktig med vad du skriver.
Redigerat:
Att något är för tekniskt eller för svårt generellt fråntar inte ens skyldighet. Det är därför det finns folk som sysslar med detta. Jag skulle nog hävda att det är mer tekniskt svårt att bedöma statusen på ett hus än att slå en signal till kommunens bygglovsavdelning.
Huruvida köparen skulle ha upptäckt dte här vid sin undersökning är inte helt enkelt att svara på. Om vi antar att köparen borde se att en vägg aht tagits bort jämfört med hur dessa hus brukar se ut, så lång kan man troligen med viss tvekan hävda att köparen skulle insett detta.
MEN som köpare har jag ingen anledning att anta att alla ev. byggnadsarbeten som är utförda på huset är felgjorda. Har det tagits bort en vägg och det finns inga uppernbara tecken på att det är felgjort så bör jag som köpare kunna förutsätta att arbetet är fackmannamässigt gjort. Annars borde jag vara lika skyldig att förutsätta att huset är felbyggt redan när det var nybyggt för 70 år sedan.
MEN i det här fallet så finns det iallafall ett tecken på att allt inte står rätt till med ombyggnaden, det saknas bygglov. Och det hör till köparens undersökningsplikt. Iom . att det "bara" handlar om bygganmälan som inte gjorts, och den mest handlar just om att bevisa att konstrruktionen är korrekt. Då borde jag som köpare börja misstänka att arbetet inte är korrelt utfört heller.
Detta är ett hypotetiskt resonemang, det är troligen lite tombola om man skall få tingsrätten att köpa argumenten.
Köparen i det här fallet har ju uppenbarligen gjort flera fel, så fort felet upptäcktes så borde köparen meddelat säljaren detta, och dels gett säljaren en möjlighet att undersöka felet, dels gjort upp till vilken nivå felet skall repareras på säljarens bekostnad (om nu säljaren har med felet att göra).
Nu är det väl tveksamt om väggen verkligen är bärande, om den verkligen inte var förstärkt, det finns ju en del mer ovanliga konstruktionslösningar. Och kostnaden för åtgärd verkar tagen helt ur luften och förefaller gälla för en standardhöjning också. ETt slätt gipstak är avsevärt mer arbetskrävande än ett av gipsplank som jag uppfattade att det var innan.
Säljaren bör få in oberoende kostandsuppskattningar på vad som är en rimlig nivå.
MEN som köpare har jag ingen anledning att anta att alla ev. byggnadsarbeten som är utförda på huset är felgjorda. Har det tagits bort en vägg och det finns inga uppernbara tecken på att det är felgjort så bör jag som köpare kunna förutsätta att arbetet är fackmannamässigt gjort. Annars borde jag vara lika skyldig att förutsätta att huset är felbyggt redan när det var nybyggt för 70 år sedan.
MEN i det här fallet så finns det iallafall ett tecken på att allt inte står rätt till med ombyggnaden, det saknas bygglov. Och det hör till köparens undersökningsplikt. Iom . att det "bara" handlar om bygganmälan som inte gjorts, och den mest handlar just om att bevisa att konstrruktionen är korrekt. Då borde jag som köpare börja misstänka att arbetet inte är korrelt utfört heller.
Detta är ett hypotetiskt resonemang, det är troligen lite tombola om man skall få tingsrätten att köpa argumenten.
Köparen i det här fallet har ju uppenbarligen gjort flera fel, så fort felet upptäcktes så borde köparen meddelat säljaren detta, och dels gett säljaren en möjlighet att undersöka felet, dels gjort upp till vilken nivå felet skall repareras på säljarens bekostnad (om nu säljaren har med felet att göra).
Nu är det väl tveksamt om väggen verkligen är bärande, om den verkligen inte var förstärkt, det finns ju en del mer ovanliga konstruktionslösningar. Och kostnaden för åtgärd verkar tagen helt ur luften och förefaller gälla för en standardhöjning också. ETt slätt gipstak är avsevärt mer arbetskrävande än ett av gipsplank som jag uppfattade att det var innan.
Säljaren bör få in oberoende kostandsuppskattningar på vad som är en rimlig nivå.