Lyfta över fastighet till ett EF - Vad tänka på?

[maverik]

Någon officiell försäljning blir det inte när du startar EF då ägandet ur juridisk synpunkt är sak samma. Ingångsvärden du får i EF blir med andra ord samma som du köpte det för en gång i tiden, om inte fastigheten gått i arv flertalet generationer, då kan du enligt alternativregeln använda dig av taxeringsvärdet från 1993. Något användning av dagens marknadsvärde är ej möjligt då uppskrivning av fastigheter i balansräkningen endast är möjligt i AB enligt regelverken.

Angående den administrativa delen med banken så är det en helt ny låneansökan som behöver inkomma där hyresavtalen klarar av att bära de aktuella skulderna. Då får du ett företagslån där det inte är säkert att det går att placera i Hypotek då taxeringskod 220? och användningen styr. Ett hyreshus eller en skogsfastighet går alltid att belåna i hypotek medan småhus kan det variera från bank till bank där deras interna policy styr.

Här låter det ju som du har bra koll på min fråga ang ingångsvärdet, mitt gamla inköpspris helt enkelt. Men borde inte fastigheten ha ett värde som ska tas upp som bolagets tillgång i balansräkningen? Är det inköpspriset då? Inte något slags uppskattat marknadsvärde? Vet du om det får några skattekonsekvenser om jag flyttar från EF till privat senare, eller kan jag flytta hur mycket jag vill (beroende på vad banken säger) och det är först vid en försäljning det blir ngn form av skatt inblandad?

Skummat igenom bara

Jag har hus som jag hyr ut, dom bokförs precis som ett företag, inkomster utgifter osv ingen moms.

Ang lån
LF tog ingen hänsyn till ev hyresintäkter så dom nekade mig lån pga att jag tjänade för lite för att täcka upp mina lån, både privata och på hyreshusen
Handelsbanken var mer flexibla och kollade intäkter och utgifter på hyreshusen och godkände lånet.
Så det är nog viktigt med vilken bank man väljer... På alla lån

Ska du driva det som firma och dra av alla dina kostnader så kommer du vid försäljning få använda ditt inköpspris att kvitta mot försäljningen, så det kan bli en skaplig kostnad att betala reavinst
Köp för 1miljon, renovera för 1mkr och dra av det, sälj för 3 och du får reavinst på 2mkr
Jag har köpt husen och börjat bokföra direkt.

Någon officiell försäljning blir det inte när du startar EF då ägandet ur juridisk synpunkt är sak samma. Ingångsvärden du får i EF blir med andra ord samma som du köpte det för en gång i tiden, om inte fastigheten gått i arv flertalet generationer, då kan du enligt alternativregeln använda dig av taxeringsvärdet från 1993. Något användning av dagens marknadsvärde är ej möjligt då uppskrivning av fastigheter i balansräkningen endast är möjligt i AB enligt regelverken.

Angående den administrativa delen med banken så är det en helt ny låneansökan som behöver inkomma där hyresavtalen klarar av att bära de aktuella skulderna. Då får du ett företagslån där det inte är säkert att det går att placera i Hypotek då taxeringskod 220? och användningen styr. Ett hyreshus eller en skogsfastighet går alltid att belåna i hypotek medan småhus kan det variera från bank till bank där deras interna policy styr.

Vet du ngt om vad det skulle innebära att lägga ner bolaget och köra fastigheten helt privat i framtiden? Det kommer inte bli ngn försäljning så, banken vill i princip ha ett papper där det framgår att fastigheten numera ingår i bolaget.
Skulle det medföra ngt skattetekniskt? Om lånet är hypotek eller inte har jag inte fått hundra klart för mig men att det kommer vara några punkter högre ränta är klart och helt ok.

 

[Jonatan79]

Det är intäkterna som deklareras olika beroende på näringsfastighet eller privatbostadshus. Fastigheten i sig flyttas inte mellan EF och privat som du beskriver. Ev. Taxerar du om den hos Skatteverket, är osäker på det, Skatteverket har bra kundservice som svarar på det. När du säljer betalar du vinstskatt.

 

[nino]

Här låter det ju som du har bra koll på min fråga ang ingångsvärdet, mitt gamla inköpspris helt enkelt. Men borde inte fastigheten ha ett värde som ska tas upp som bolagets tillgång i balansräkningen? Är det inköpspriset då? Inte något slags uppskattat marknadsvärde? Vet du om det får några skattekonsekvenser om jag flyttar från EF till privat senare, eller kan jag flytta hur mycket jag vill (beroende på vad banken säger) och det är först vid en försäljning det blir ngn form av skatt inblandad?





Vet du ngt om vad det skulle innebära att lägga ner bolaget och köra fastigheten helt privat i framtiden? Det kommer inte bli ngn försäljning så, banken vill i princip ha ett papper där det framgår att fastigheten numera ingår i bolaget.
Skulle det medföra ngt skattetekniskt? Om lånet är hypotek eller inte har jag inte fått hundra klart för mig men att det kommer vara några punkter högre ränta är klart och helt ok.

Eftersom jag har köpt husen med avsikten att renovera och hyra ut så har jag tagit inköpspriset och lagt in det, man ska dela mellan mark och byggnad kommer inte ihåg hur.
Vet inte hur man gör när man tar en befintlig byggnad och börjar på. Kanske få 2 eller 3 mäklare att värdera och ta ett medelvärde.
Men bästa är nog att kontakta skatteverket.


Har faktiskt ingen aning om vad som händer om man slutar hyra ut och "lägger" ner...

Kanske blir det så att man tar inköpspriset och förbättringsåtgärder som gjorts efter man la ner man får dra, även det gör bör skv kunna svara på

 

[Skrivbordsbonden]

I balansräkningen får du anskaffningsvärdet av fastigheten, har du fått den i gåva från någon släkting som köpte den för 20.000kr 1915 är det 20.000 du tar upp i balansräkningen. På skuldsidan tar du upp lånen som belastar fastigheten. Överstiger lånen det historiska anskaffningsvärde får du negativt eget kapital, finns ingenting att göra med detta då du aldrig får skriva upp fastighetsvärdet i en enskild firma. Angående räntefördelningen så kan du däremot där ta upp den till 1993 års taxeringsvärde om det överstiger vad du köpt den för och att du köpte den innan 1993 etc.

För enkelhetens skull så bortser vi från hela gåvobiten ovan och antar att du köpt fastigheten för 4 mkr, ett marknadsvärde på 6 och har lån på 3 mkr. Av dagens marknadsvärde uppgår tomtvärdet till 1,5 mkr och huset till 4,5 mkr. Utifrån köpeskillingen fördelas då tomt 25 % eller 1mkr och byggnader 75% eller 3 mkr. På de 3 mkr kommer resultaträkningen belastas med avskrivningar varje år. Mark skrivs inte av. Den dagen du avvecklar näringsverksamheten behöver avskrivningarna återläggas. Skriver du av huskroppen med 2% per år med ingångsvärden 3 mkr blir det 60 tkr/år. Efter 5 år slutar du med näringsverksamheten, då ska du återlägga dessa om tot 300 tkr som blir vinst året du avvecklar. Har du gjort historiska förluster i firman kan du kvitta dessa mot varandra. Har du inte gjort historiska förluster men har tillräckligt utrymme på din N6 blankett finns möjligheten att räntefördela det som inkomst av kapital. Saknas räntefördelningsunderlag, för att du kört vinsten mot utrymmet varje år löpande kommer dessa 300 tkr belastas med egenavgifter och löneskatt och läggas ovanpå din tjänsteinkomster. Kan med andra ord bli 75% skatt på detta beloppet.

 

[nino]

Finns det nån anledning att skriva av då egentligen om man avseer att sälja inom överskådlig framtid?

 

[Skrivbordsbonden]

Finns det nån anledning att skriva av då egentligen om man avseer att sälja inom överskådlig framtid?

I grund och botten skall alltid avskrivningar göras med en procentsats beroende av typ av anläggningatillgång. Maskiner 10 år, bostäder 50 år, uthus 25 år. Nyttjas förenklat årsbokslut i enskild firma får man dock göra skattemässiga avskrivningar och behöver inte slaviskt följa den bestämts takten. Dock är det ju så att Skriver du inte av redovisar du en högre vinst varje år, skriver du av kommer skatten som ett brev på posten när du avvecklar. Av någon förunderlig anledning verkar lagen vara skriven så att det är svårt att undkomma att betala skatt. Det enklaste är att lägga så lite på plan som möjligt, genom att göra direktavdrag på investeringarna, då finns inget att återlägga.

 

[nino]

Känns ju bättre att betala 10x100.000 än 1mkr på ett bräde även om det är samma summa

 

[Skrivbordsbonden]

Känns ju bättre att betala 10x100.000 än 1mkr på ett bräde även om det är samma summa

Beror på vad du gör med den sparade skatten. Genom att betala lägre skatt löpande kan du återinvestera i något som gör att du kan tjäna ännu mer pengar. Grundidén är väl dock att ska man stoppa in en fastighet i en näringsverksamhet ska inte målsättningen vara att sluta driva företaget efter 3 år. Då är det bara en massa jobb för ingenting

 

[Nötegårdsgubben]

Det är ju också så att man adderar till byggnadsvärdet över tid. Byter man exempelvis tak på en näringsfastighet tar man inte den kostnaden direkt, utan tillför den till anskaffningsvärdet.

 

[Skrivbordsbonden]

Det är ju också så att man adderar till byggnadsvärdet över tid. Byter man exempelvis tak på en näringsfastighet tar man inte den kostnaden direkt, utan tillför den till anskaffningsvärdet.

Sanning med modifikation. Förbättringar ska läggas på plan, reparation och underhåll läggs inte på plan utan dras direkt i resultaträkningen. Exempel om du byter ut alla 2 glas fönster till 3 glas fönster, ska prisskillnaden mellan 2 och 3 glas läggas på plan medan grundkostnaden för 2 glas fönster endast avser reparation och underhåll

 

[-MH-]

Tror du inte forumkollektivets vilja att försöka hjälpa dig ökar om du bara ignorerar de svar som inte passar i stället för att vara otrevlig och oförskämd?

Nu har ju några av forumkollektivet som har lån i egna firman på sina fastigheter svarat, så vad är problemet?

@maverik, nu var det ett tag sedan jag tittade på detta men grundprincipen är att om man förväntar sig hög värdestegring så är det privat ägande som gäller. Sedan dess har det tillkommit lite mer avdrag för att hyra ut privat.

Jag hade nog pratat med någon revisionsbyrå. Fördel med kapitlaintensiv verksamhet är att om man har arbetsintensiv verksamhet i samma företag så blir det bra skattemässigt (räntefördelning).

 

[-MH-]

I balansräkningen får du anskaffningsvärdet av fastigheten, har du fått den i gåva från någon släkting som köpte den för 20.000kr 1915 är det 20.000 du tar upp i balansräkningen. På skuldsidan tar du upp lånen som belastar fastigheten.

Jag blev lite nyfiken, för detta har aldrig varit aktuellt för mig.

https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2021.5/330991.html#h-Forvarva-en-byggnad

Karaktärsbyte från privatbostad till näringsfastighet
Om en byggnad har varit privatbostad under tidigare beskattningsår och avskattning inte skett enligt 41 kap. 6 § IL anses ett avdrag för värdeminskning ha gjorts med 1,5 procent av anskaffningsvärdet – varje beskattningsår som byggnaden varit privatbostad (19 kap. 16 § IL).



https://lagen.nu/1999:1229#K14P16S1

16 § Om en tillgång avskattats enligt bestämmelserna i 41 kap. 6 §, ska den anses ha återanskaffats mot en ersättning som motsvarar marknadsvärdet. Vid karaktärsbyte i annat fall ska som anskaffningsvärde anses anskaffningsutgiften ökad med utgifter för förbättring och minskad med sådana avdrag som har gjorts för anskaffning, värdeminskning och liknande.
.
.
.

6 § Om det inträffar något som gör att ägaren av en tillgång, för det fall att han skulle avyttra den, inte längre ska beskattas för avyttringen i inkomstslaget kapital utan i inkomstslaget näringsverksamhet, ska tillgången anses ha avyttrats mot en ersättning som motsvarar marknadsvärdet (avskattning). Om tillgångens marknadsvärde överstiger dess omkostnadsbelopp ska den - om den skattskyldige begär det - inte avskattas.

Jag tolkar et som att man kan välja, antingen övertar man det gamla värdet, eller så betalar man skatt privat som om man sålt huset och för in det nya värdet. Med avdrag för värdeminskning, dessutom.

 

[Oaken]

Någon officiell försäljning blir det inte när du startar EF då ägandet ur juridisk synpunkt är sak samma. Ingångsvärden du får i EF blir med andra ord samma som du köpte det för en gång i tiden, om inte fastigheten gått i arv flertalet generationer, då kan du enligt alternativregeln använda dig av taxeringsvärdet från 1993. Något användning av dagens marknadsvärde är ej möjligt då uppskrivning av fastigheter i balansräkningen endast är möjligt i AB enligt regelverken.

Angående den administrativa delen med banken så är det en helt ny låneansökan som behöver inkomma där hyresavtalen klarar av att bära de aktuella skulderna. Då får du ett företagslån där det inte är säkert att det går att placera i Hypotek då taxeringskod 220? och användningen styr. Ett hyreshus eller en skogsfastighet går alltid att belåna i hypotek medan småhus kan det variera från bank till bank där deras interna policy styr.

Man kan även driva näringfastigheten aktivt eller passivt som EF. Lite olika skatteregler. Jag kan inte direkt skillnaderna.

 

[Skrivbordsbonden]

Jag tolkar et som att man kan välja, antingen övertar man det gamla värdet, eller så betalar man skatt privat som om man sålt huset och för in det nya värdet. Med avdrag för värdeminskning, dessutom.

Vad skulle fördelen vara med att betala reavinstskatt privat för att få in fastigheten till ett högre värde i en EFs balansräkning och därmed få ännu högre avskrivningar? Eller jag kanske missförstår dig, börjar bli sent och jag är ingen kvällsmänniska längre, iofs inte morgonmänniska heller… Kan utan tveka vara exakt så som du skriver, jag är inget facit. Men jag har svårt att se fördelen med upplägget.

 

[Skrivbordsbonden]

Man kan även driva näringfastigheten aktivt eller passivt som EF. Lite olika skatteregler. Jag kan inte direkt skillnaderna.

passiv näringsverksamhet har lägre sociala avgifter, men vinsten är varken sjukpenninggrundande eller pensionsgrundande