Lurad i bostadsaffär, lösning?

[Macabeus]

Nu följer jag dig inte.

Utgångspunkten att man kommunicerar i en bostadsrättsförening och lämnar riktiga uppgifter till varandra. Föreningen eller dess företrädare t ex förvaltare har annars alla lagliga möjligheter att göra tillsyn i lägenheten om de har skäl att tro att det inte är de uppgivna tre rummen i den. Men varför skulle de ifrågasätta det?

Jag håller med om att det bör vara utgångspunkten att man kommunicerar i föreningen men i det här fallet verkar det ju vara just det man inte gjort.

”I sista sekund, vid kontraktskrivningen uppger mäklaren att det måste stå att lägenheten har två rum för det är vad som står i lägenhetsförteckningen hos föreningen, ordförande godkänner inte köpet annars.”

Om det hade kommunicerats tidigare från bosadsrättshavaren att han byggt om det till en trerummare och meddelat föreningen detta så hade de ju kunnat ändra det i lägenhetsregistret. Nu känns det ju som att ordföranden inte har haft den vetskapen och hänvisar till att det står tvårummare i lägenhetsregistret.

Det jag menar är att föreningen bör få en rimlig chans att kontrollera detta eller åtminstone få in underlag (planritning, beskrivning vad som har gjorts) innan man ändrar detta i lägenhetsregistret. Det ligger ju i allas intresse att det blir rätt från början.

Fastighetsmäklaren får i vilket fall som helst inte marknadsföra en bostadsrätt med uppgifter som skiljer sig från lägenhetsregistret. Sen kan det givetvis vara så att föreningar missar eller brister i att ändra i lägenhetsregistret och då gör de också fel såklart.

 

[Claes Sörmland]

Jag håller med om att det bör vara utgångspunkten att man kommunicerar i föreningen men i det här fallet verkar det ju vara just det man inte gjort.

”I sista sekund, vid kontraktskrivningen uppger mäklaren att det måste stå att lägenheten har två rum för det är vad som står i lägenhetsförteckningen hos föreningen, ordförande godkänner inte köpet annars.”

Om det hade kommunicerats tidigare från bosadsrättshavaren att han byggt om det till en trerummare och meddelat föreningen detta så hade de ju kunnat ändra det i lägenhetsregistret. Nu känns det ju som att ordföranden inte har haft den vetskapen och hänvisar till att det står tvårummare i lägenhetsregistret.

Det jag menar är att föreningen bör få en rimlig chans att kontrollera detta eller åtminstone få in underlag (planritning, beskrivning vad som har gjorts) innan man ändrar detta i lägenhetsregistret. Det ligger ju i allas intresse att det blir rätt från början.

OK, jag uppfattade mer att ordföranden hade missförstått bostadsrättslagen och vägrat att ändra antalet rum i lägenhetsförteckningen. Annars skulle ju TS inte ha dessa problem med den felaktiga lägenhetsförteckningen nu.

Annars är det ju en smal sak att undersöka om det verkligen är tre rum när en ansökan om medlemskap inkommer från köparen. Det är ju en snabb titt som tar några minuter som krävs. Eller så kan ju styrelsen titta i överlåtelseavtalet där det finns foton och planritning på lägenheten.

Fastighetsmäklaren får i vilket fall som helst inte marknadsföra en bostadsrätt med uppgifter som skiljer sig från lägenhetsregistret. Sen kan det givetvis vara så att föreningar missar eller brister i att ändra i lägenhetsregistret och då gör de också fel såklart.

Om uppgifterna i lägenhetsförteckningen är felaktiga eller inaktuella måste mäklaren ge andra korrekta uppgifter i t ex annons och prospekt när lägenheten marknadsförts. Det är väldigt vanligt med direkt felaktiga ytuppgifter i lägenhetsförteckningar. Finns t o m rättsfall på det att mäklare har råkat illa ut om felaktiga förteckningsuppgifter används vid marknadsföringen.

Det som är fel här är att säljare och mäklare inte har informerat om ventilationsproblemet. Om de nu kände till det.

 

[Macabeus]

OK, jag uppfattade mer att ordföranden hade missförstått bostadsrättslagen och vägrat att ändra antalet rum i lägenhetsförteckningen. Annars skulle ju TS inte ha dessa problem med den felaktiga lägenhetsförteckningen nu.

Annars är det ju en smal sak att undersöka om det verkligen är tre rum när en ansökan om medlemskap inkommer från köparen. Det är ju en snabb titt som tar några minuter som krävs. Eller så kan ju styrelsen titta i överlåtelseavtalet där det finns foton och planritning på lägenheten.


Om uppgifterna i lägenhetsförteckningen är felaktiga eller inaktuella måste mäklaren ge andra korrekta uppgifter i t ex annons och prospekt när lägenheten marknadsförts. Det är väldigt vanligt med direkt felaktiga ytuppgifter i lägenhetsförteckningar. Finns t o m rättsfall på det att mäklare har råkat illa ut om felaktiga förteckningsuppgifter används vid marknadsföringen.

Det som är fel här är att säljare och mäklare inte har informerat om ventilationsproblemet. Om de nu kände till det.

Det är föreningens skyldighet att lämna ut riktiga uppgifter i lägenhetsregistret och det är inte upp till mäklaren att avgöra vad som är felaktigt eller ej. Det som står i lägenhetsregistret/mäklarbilden är det man ska kunna utgå ifrån och ska utgå ifrån.

Hur ska en mäklare kunna veta att ”förteckningsuppgifterna” är felaktiga om det exempelvis gäller månadsavgift eller andelstal? Man måste ju kunna lita på att den information som lämnas ut är tillförlitlig.

 

[Claes Sörmland]

Det är föreningens skyldighet att lämna ut riktiga uppgifter i lägenhetsregistret och det är inte upp till mäklaren att avgöra vad som är felaktigt eller ej. Det som står i lägenhetsregistret/mäklarbilden är det man ska kunna utgå ifrån och ska utgå ifrån.

Här var det uppenbart tre rum i lägenheten och det stod felaktiga två rum i utdraget från föreningen. En mäklare kan då inte gå vidare med de felaktiga uppgifterna utan att själv bli ansvarig.

Hur ska en mäklare kunna veta att ”förteckningsuppgifterna” är felaktiga om det exempelvis gäller månadsavgift eller andelstal? Man måste ju kunna lita på att den information som lämnas ut är tillförlitlig.

Utgångspunkten är ju att uppgifterna är korrekta men om mäklaren som i detta fall helt uppenbart kan konstatera att så inte är fallet så får mäklaren inte sprida sådana oriktiga uppgifter vid marknadsföring av lägenheten. Mäklaren blir ansvarig.

 

[Macabeus]

Här var det uppenbart tre rum i lägenheten och det stod felaktiga två rum i utdraget från föreningen. En mäklare kan då inte gå vidare med de felaktiga uppgifterna utan att själv bli ansvarig.


Utgångspunkten är ju att uppgifterna är korrekta men om mäklaren som i detta fall helt uppenbart kan konstatera att så inte är fallet så får mäklaren inte sprida sådana oriktiga uppgifter vid marknadsföring av lägenheten. Mäklaren blir ansvarig.

Här är exempel på praxis för redovisning av rum. Detta står på FMI:s hemsida.

”I november 2019 beslutade FMI:s disciplinnämnd att varna en mäklare som hade marknadsfört en bostadsrätt som var registrerad 2:a som en 2,5:a. Mäklaren menade att även om lägenheten var registrerad som en 2:a hade den i praktiken 2,5 rum eftersom det fanns ett inre utrymme (en stor hall) som borde kunna användas som ett rum. Eftersom lägenheten marknadsförts som en 2,5:a och det inte gick att utläsa i objektsbeskrivningen att bostadsrätten är registrerad som en 2:a tilldelades mäklaren en varning av FMI:s disciplinnämnd. Förvaltningsrätten ändrade påföljden till en erinran. Kammarrätten konstaterade dock att mäklaren varit väl medveten om att uppgifterna i registerutdraget och objektsbeskrivningen skiljer sig åt och hade ändå valt att inte redovisa detta. Det har alltså inte rört sig om något förbiseende från hans sida och uppgiften om antal rum är en uppgift av central karaktär. Kammarrätten bedömde därför att en erinran inte var tillräcklig utan fastställde varningen.”

 

[Milliemay]

Det är uppgiften i lägenhetsregistret som ska gälla. Mäklaren får inte annonsera det som en trerummare om den står registrerad som en tvårummare i lägenhetsregistret, då har hen marknadsfört den fel.

Har man gjort om en tvårummare till en trerummare så får den ändå inte annonseras som detta men man kan skriva att det är en tvårummare som numera kan disponeras som en trerummare. Då blir det inte vilseledande marknadsföring.

I detta fall så har de marknadsfört den på felaktigt vis.

Tack så mycket för din input! Finns det någon lag / paragraf att läsa?

 

[LantbrukarN]

Tar föreningen ut avgift för en trerummare eller en tvåa, man kan ju hoppas att månadsavgiften är lägre för en tvåa, men man har valet att använda det extra rummet som en trea, så det blir lite som en bonus.
om fönster finns i det extra rummet, kan man inte sätta in en fönsterventil, är inte det godkänd tilluft i ett sovrum?

 

[Claes Sörmland]

Här är exempel på praxis för redovisning av rum. Detta står på FMI:s hemsida.

”I november 2019 beslutade FMI:s disciplinnämnd att varna en mäklare som hade marknadsfört en bostadsrätt som var registrerad 2:a som en 2,5:a. Mäklaren menade att även om lägenheten var registrerad som en 2:a hade den i praktiken 2,5 rum eftersom det fanns ett inre utrymme (en stor hall) som borde kunna användas som ett rum. Eftersom lägenheten marknadsförts som en 2,5:a och det inte gick att utläsa i objektsbeskrivningen att bostadsrätten är registrerad som en 2:a tilldelades mäklaren en varning av FMI:s disciplinnämnd. Förvaltningsrätten ändrade påföljden till en erinran. Kammarrätten konstaterade dock att mäklaren varit väl medveten om att uppgifterna i registerutdraget och objektsbeskrivningen skiljer sig åt och hade ändå valt att inte redovisa detta. Det har alltså inte rört sig om något förbiseende från hans sida och uppgiften om antal rum är en uppgift av central karaktär. Kammarrätten bedömde därför att en erinran inte var tillräcklig utan fastställde varningen.”

Ja den lägenheten var en tvåa både i förteckning och i verkligheten men marknadsfördes som en 2,5:a trots att mäklaren kände till det. Inte samma som i TS fall där föreningen skulle ha gjort en anteckning om det nya rummet i lägenhetsförteckningen så fort de fick kännedom om det istället för att obstruera.

 

[Milliemay]

OK, jag uppfattade mer att ordföranden hade missförstått bostadsrättslagen och vägrat att ändra antalet rum i lägenhetsförteckningen. Annars skulle ju TS inte ha dessa problem med den felaktiga lägenhetsförteckningen nu.

Annars är det ju en smal sak att undersöka om det verkligen är tre rum när en ansökan om medlemskap inkommer från köparen. Det är ju en snabb titt som tar några minuter som krävs. Eller så kan ju styrelsen titta i överlåtelseavtalet där det finns foton och planritning på lägenheten.


Om uppgifterna i lägenhetsförteckningen är felaktiga eller inaktuella måste mäklaren ge andra korrekta uppgifter i t ex annons och prospekt när lägenheten marknadsförts. Det är väldigt vanligt med direkt felaktiga ytuppgifter i lägenhetsförteckningar. Finns t o m rättsfall på det att mäklare har råkat illa ut om felaktiga förteckningsuppgifter används vid marknadsföringen.

Det som är fel här är att säljare och mäklare inte har informerat om ventilationsproblemet. Om de nu kände till det.

Säljaren kände till ventilationsproblemet! Det som står i lägenhetsförteckningen är det som stämmer, eftersom det inte finns någon ventilation får lägenheten inte registreras som tre rum. Jag har betalat för tre rum men ett av dem har ingen ventilation så får (naturligtvis kan man sova där om man vill) enligt lag inte användas som sovrum. I överlåtelseavtalet står att det är 2 rum men att lägenheten disponeras som tre rum, bild på sovrum, samt står sovrum på två rum i planritningen och refereras i objektbeskrivningen till "sovrum". Tänker att fler kanske råkat ut för detta.

 

[Milliemay]

Jag håller med om att det bör vara utgångspunkten att man kommunicerar i föreningen men i det här fallet verkar det ju vara just det man inte gjort.

”I sista sekund, vid kontraktskrivningen uppger mäklaren att det måste stå att lägenheten har två rum för det är vad som står i lägenhetsförteckningen hos föreningen, ordförande godkänner inte köpet annars.”

Om det hade kommunicerats tidigare från bosadsrättshavaren att han byggt om det till en trerummare och meddelat föreningen detta så hade de ju kunnat ändra det i lägenhetsregistret. Nu känns det ju som att ordföranden inte har haft den vetskapen och hänvisar till att det står tvårummare i lägenhetsregistret.

Det jag menar är att föreningen bör få en rimlig chans att kontrollera detta eller åtminstone få in underlag (planritning, beskrivning vad som har gjorts) innan man ändrar detta i lägenhetsregistret. Det ligger ju i allas intresse att det blir rätt från början.

Fastighetsmäklaren får i vilket fall som helst inte marknadsföra en bostadsrätt med uppgifter som skiljer sig från lägenhetsregistret. Sen kan det givetvis vara så att föreningar missar eller brister i att ändra i lägenhetsregistret och då gör de också fel såklart.

Ordföranden visste att lägenheten var ombyggd, det var säljaren och mäklaren som inte informerade mig när jag frågade vad säljaren ändrat i lägenheten. De "glömde" nämna att en vägg satts upp och eftersom jag såg tre rum, med sängar i två, såg jag det som sovrum. Föreningens OVK var godkänd, dock inte OVK:n för denna lägenhet, som alltså inte har någon ventilation. Det är inte föreningen som har gjort fel utan mäklaren har marknadsfört lägenheten som 3 rum och ingen har meddelat att det inte finns någon ventilation.

 

[Milliemay]

Ja den lägenheten var en tvåa både i förteckning och i verkligheten men marknadsfördes som en 2,5:a trots att mäklaren kände till det. Inte samma som i TS fall där föreningen skulle ha gjort en anteckning om det nya rummet i lägenhetsförteckningen så fort de fick kännedom om det istället för att obstruera.

Problemet som jag ser det är att definitionen av rum verkar olika från olika instanser. Enligt boverkets lagkrav ska ventilation finnas. Enligt Lantmäteriet är det rum minst 7 kvm och har dagsljus. Ordförande säger att det är fler kriterier men inte vilka och jag kan inte hitta den informationen någonstans så jag vet inte hur jag ska gå tillväga för att få registrera lägenheten som tre rum. Prisskillnaden är rätt stor mellan 2 och 3 rum ...

 

[Claes Sörmland]

Problemet som jag ser det är att definitionen av rum verkar olika från olika instanser. Enligt boverkets lagkrav ska ventilation finnas. Enligt Lantmäteriet är det rum minst 7 kvm och har dagsljus. Ordförande säger att det är fler kriterier men inte vilka och jag kan inte hitta den informationen någonstans så jag vet inte hur jag ska gå tillväga för att få registrera lägenheten som tre rum. Prisskillnaden är rätt stor mellan 2 och 3 rum ...

Finns det något annat tekniskt problem med det nya tredje rummet förutom att det saknar acceptabel ventilation? Är det tillräckligt stort och har det dagsljus?

Det finns inget bygglovskrav för att avdela ett rum i två så det krävs ingen ansökan till myndighet för att skapa nya rum. Inte heller krävs bygganmälan. Det är något som kan ordnas utan myndighets inblandning.

 

[Milliemay]

Tar föreningen ut avgift för en trerummare eller en tvåa, man kan ju hoppas att månadsavgiften är lägre för en tvåa, men man har valet att använda det extra rummet som en trea, så det blir lite som en bonus.
om fönster finns i det extra rummet, kan man inte sätta in en fönsterventil, är inte det godkänd tilluft i ett sovrum?

Det lät på ordföranden som att man måste gå igenom väggen eller taket för att ansluta till kökets ventilation.
Lägenheten är registrerad som två rum eftersom det tredje rummet inte har ventilation. Visst det är inte olagligt att sova där men jag har betalat kanske en miljon extra för detta rum och förväntar mig att kunna använda det som ett sovrum, eftersom det har marknadsförts så. Det vore super om jag kunde fixa det med en fönsterventil men tror inte det går. Det är FTX system i föreningen, vet inte så mycket om ventilation.

 

[Milliemay]

OK, jag uppfattade mer att ordföranden hade missförstått bostadsrättslagen och vägrat att ändra antalet rum i lägenhetsförteckningen. Annars skulle ju TS inte ha dessa problem med den felaktiga lägenhetsförteckningen nu.

Annars är det ju en smal sak att undersöka om det verkligen är tre rum när en ansökan om medlemskap inkommer från köparen. Det är ju en snabb titt som tar några minuter som krävs. Eller så kan ju styrelsen titta i överlåtelseavtalet där det finns foton och planritning på lägenheten.


Om uppgifterna i lägenhetsförteckningen är felaktiga eller inaktuella måste mäklaren ge andra korrekta uppgifter i t ex annons och prospekt när lägenheten marknadsförts. Det är väldigt vanligt med direkt felaktiga ytuppgifter i lägenhetsförteckningar. Finns t o m rättsfall på det att mäklare har råkat illa ut om felaktiga förteckningsuppgifter används vid marknadsföringen.

Det som är fel här är att säljare och mäklare inte har informerat om ventilationsproblemet. Om de nu kände till det.

Claes, det har blivit ett missförstånd, det är föreningen som har gjort rätt men deras uppgifter hade jag inte tillgång till utan litade på marknadsföreningen och det jag såg när jag tittade på lägenheten.

 

[Milliemay]

Claes, det har blivit ett missförstånd, det är föreningen som har gjort rätt men deras uppgifter hade jag inte tillgång till utan litade på marknadsföreningen och det jag såg när jag tittade på lägenheten.

Säljaren har fått en anmärkning i OVK protokollet för lägenheten att ventilation saknas så säljaren kände till detta. Mäklaren är oklart, han har tidigare sålt i samma förening så han borde veta att han måste följa lägenhetsförteckningens antal rum i kontraktet och kunde meddelat detta tidigare i processen. De bud som lagts har ju varit för 3 rum så priset är ju för 3 fungerande rum.