Lite förtydligande ang. Gråstens inlägg mfl.
Om du äger fastigheten privat och skattar för intäkterna kan den inte tolkas att ingå i en affärsmässig verksamhet. Det är privat egendom Om hyrestiden understiger 4 år behöver hyresnämnden inte godkänna att besittningsrätten avtalas bort.
Köper du fastigheten i din firma så har du däremot antagligen mycket svårt att avtala bort besittningsrätten.
Om du äger fastigheten privat och skattar för intäkterna kan den inte tolkas att ingå i en affärsmässig verksamhet. Det är privat egendom Om hyrestiden understiger 4 år behöver hyresnämnden inte godkänna att besittningsrätten avtalas bort.
Köper du fastigheten i din firma så har du däremot antagligen mycket svårt att avtala bort besittningsrätten.
Då måste mexitegel förklara sig. För det första är väl firman och privatpersonen samma juridiska person (egentligen fysiker) om det är enkel firma eller lantbruk vi talar om. För det andra kan man mycket väl äga en fastighet privat, direktskatta för den och betraktas som hyresvärd fullt ut. Jag direktägde en fastighet med 23 lägenheter som jag delvis ärvt, delvis köpt, skattade för den i min personliga deklaration och var helt vanlig hyresvärd enligt hyreslagen. Det var till och med mycket svårt att föra över en direktägd hyresfastighet till eget bolag skattemässigt.
Gäller särskilda regler om jag köper in en grannfastighet med ett enfamiljshus på och hyr ut bostaden? Jag kommer inte att kunna häva att jag behöver ha tillgång till den nya bostaden för att bo i den.
Som framgår av hyreslagen § 45 a ovan krävs det att man avtalet bort möjligheten till förlängning på ett separat papper och att det inte rör sig om affärsmässig uthyrning. Jag tolkar det kriteriet som att det rör sig om ägarens egen bostad som hyrs ut. Men det kan ju hända att det finns någon lägsta gräns i antalet bostäder som hyrs ut för att det ska betraktas som affärsmässigt. Det kan hyresnämnden svara på.
Enligt hyreslagen 45 § behövs inte hyresnämndens tillstånd för att avtala bort möjlighet till förlängning vid uthyrning av fritidshus.
Se text till propositionen för reglerna om avvståendeavtal:
Prop 1992/93:115 s 48
Bestämmelsen om att parterna vid hyresförhållanden som varat längre än nio månader i följd kan ingå ett avståendeavtal utan hyresnämndens godkännande har slopats. I stället föreskrivs i andra meningen att parterna sedan hyresförhållandet har inletts fritt kan avtala om avstående från besittningsskydd i fall då hyresrätten är förenad med rätt till förlängning. Det betyder att det bara är en hyresgäst som har besittningsskydd som kan avtala bort det utan hyresnämndens godkännande. Det saknar betydelse huruvida detta besittningsskydd grundas på lagens bestämmelser eller på ett särskilt avtal om besittningsskydd.
Det är vanligt att parter som avtalar bort besittningsskyddet använder det formulär för avståendeavtal som hyresnämnderna gemensamt låtit framställa. I hyresnämndernas formulär finns det förtryckt en överenskommelse om avstående från besittningsskydd samt en ansökan till hyresnämnden att godkänna överenskommelsen. Denna gäller enligt formuläret endast om hyresavtalet upphör inom tre år från tillträdesdagen. I formuläret är också följande förtryckt.
Vi kommer härmed överens om att hyresgästen (-erna) inte skall ha rätt till förlängning av hyresavtalet, om avtalet skall upphöra på grund av att·
-uthyraren åter skall bosätta sig i lägenheten·
-den villa eller bostadsrättslägenhet som uthyrningen avser skall säljas eller användas som bostad av uthyraren·
-huset skall rivas eller undergå större ombyggnad
slut citat proppen.
Det finns ingen definition på affärsmässig uthyrning där.
Notera också de nya skattereglerna.
Gäller särskilda regler om jag köper in en grannfastighet med ett enfamiljshus på och hyr ut bostaden? Jag kommer inte att kunna häva att jag behöver ha tillgång till den nya bostaden för att bo i den.
Som framgår av hyreslagen § 45 a ovan krävs det att man avtalet bort möjligheten till förlängning på ett separat papper och att det inte rör sig om affärsmässig uthyrning. Jag tolkar det kriteriet som att det rör sig om ägarens egen bostad som hyrs ut. Men det kan ju hända att det finns någon lägsta gräns i antalet bostäder som hyrs ut för att det ska betraktas som affärsmässigt. Det kan hyresnämnden svara på.
Enligt hyreslagen 45 § behövs inte hyresnämndens tillstånd för att avtala bort möjlighet till förlängning vid uthyrning av fritidshus.
Se text till propositionen för reglerna om avvståendeavtal:
Prop 1992/93:115 s 48
Bestämmelsen om att parterna vid hyresförhållanden som varat längre än nio månader i följd kan ingå ett avståendeavtal utan hyresnämndens godkännande har slopats. I stället föreskrivs i andra meningen att parterna sedan hyresförhållandet har inletts fritt kan avtala om avstående från besittningsskydd i fall då hyresrätten är förenad med rätt till förlängning. Det betyder att det bara är en hyresgäst som har besittningsskydd som kan avtala bort det utan hyresnämndens godkännande. Det saknar betydelse huruvida detta besittningsskydd grundas på lagens bestämmelser eller på ett särskilt avtal om besittningsskydd.
Det är vanligt att parter som avtalar bort besittningsskyddet använder det formulär för avståendeavtal som hyresnämnderna gemensamt låtit framställa. I hyresnämndernas formulär finns det förtryckt en överenskommelse om avstående från besittningsskydd samt en ansökan till hyresnämnden att godkänna överenskommelsen. Denna gäller enligt formuläret endast om hyresavtalet upphör inom tre år från tillträdesdagen. I formuläret är också följande förtryckt.
Vi kommer härmed överens om att hyresgästen (-erna) inte skall ha rätt till förlängning av hyresavtalet, om avtalet skall upphöra på grund av att·
-uthyraren åter skall bosätta sig i lägenheten·
-den villa eller bostadsrättslägenhet som uthyrningen avser skall säljas eller användas som bostad av uthyraren·
-huset skall rivas eller undergå större ombyggnad
slut citat proppen.
Det finns ingen definition på affärsmässig uthyrning där.
Notera också de nya skattereglerna.
Redigerat:
Ja, det är den tolkningen som jag gjort och antagligen fler med mig. Men med tanke på hur mycket text du har i dina inlägg så antar jag att du antingen är advokat eller offentliganställd tjänsteman 
. Oavsett så föredrar jag länkning om man refererar men det är OT i denna tråden.
. Oavsett så föredrar jag länkning om man refererar men det är OT i denna tråden. Påhopp av den där typen tycker jag inte för tråden framåt, så lägg av med det är du snäll :@. En gissning görs när man inser att man saknar tillräckligt med fakta för att göra en korrekt bedömning. Har man inte den insikten så gör man en felaktig tolkning, vilket jag då möjligen gjort.gråsten skrev:
Med den kunskap och erfarenhet du har, hur skall man agera för att inte få någon som hävdar besittningsrätt? Det jag är mest orolig för är ju att det finns risk för att det följer med en hyresgäst "på köpet" om man ska sälja huset. Det kanske inte är så attraktivt för nån som vill köpa det och bo i.... :S
Det är ju ändå relativt vanligt att man äger mer än en fastighet och hyr ut den, skulle då alla dessa riskera att få någon "parasit" där (ursäkta uttrycket) så skulle det nog bli betydligt mer ovanligt. Man kan ju då anta att antingen så går de flesta på att de inte kan åberopa besittningsrätten(eftersom de är lika dåligt insatta som hyresvärden) eller så är de så hyggliga att de flyttar ändå.
Se här: http://www.domstol.se/templates/DV_InfoPage____2376.aspx
För att sammanfatta: Man måste alltid avtala bort besittningsrätten. Om det gäller en privatbostad räcker det med ett avtal. I andra fall måste hyresnämnden godkänna avtalet.
För att sammanfatta: Man måste alltid avtala bort besittningsrätten. Om det gäller en privatbostad räcker det med ett avtal. I andra fall måste hyresnämnden godkänna avtalet.
Jag är vare sig advokat eller statstjänsteman. Jag har varit fastighetsägare och hyresvärd men då inte kunnat eller haft anledning att begränsa besittningsrätten.
Vad gäller sådana överenskommelser som skulle begränsa besittningsrätten måste de enligt länken till domstolsverket innehålla för hyresnämnden godtagbara skäl.
Säljs en enfamiljsbostad till en privatperson som avser att bo i fastigheten kan hyresgästen sägas upp. TS bör därför vara försiktig med att slå samman grannfastigheten med sin egen fastighet.Inför eventualiteten av en försäljning kan det vara bra med ett av hyresnämnden godkänt avtal om att hyresförhållandet ska kunna sägas upp vid en försäljning där den nye innehavaren avser att bo i huset (möjlighet till skenmanöver). Även vuxna anhöriga till hyresgästen ska skriva på avtalshandlingen.
Den andra lösningen är att hyra ut på en från början förutbestämd tid utan rätt till förlängning. Därvid råder tydligen olika regler för fritidsbostad och permanentbostad. Se 45 § 2 stycket:
hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,
. Om ett från början tidsbestämt hyresförhållande ändå förlängs så har det blivit ett vanligt hyresförhållande med besittningsrätt.
Nästa sak för TS att reda ut är vilken skillnad det gör om han hyr ut huset möblerat. Det blir fortfarande affärsmässig verksamhet. Lagen säger ett möblerat rum och frågan är hur strikt det är.
Man kan ju fråga sig om det är någon större nackdel med att besittningsrätt uppstår. För TS del kan det vara så att han kan ta ut mer hyra sommartid men ändå skulle vilja ha en inkomst även vintertid. Frågan är då om man kan hyra ut t ex 15 september till 15 maj till någon som inte bevisligen har annan bostad.
Bottom line. Kan man hyra ut en omöblerad permanentbostad i affärsmässig verksamhet på korttidskontrakt utan rätt till förlängning? Gör det skillnad om bostaden är möblerad? Vilken skillnad gör det om kontraktet skrivs med en privatperson eller ett företag (juridisk person)?
Vad gäller sådana överenskommelser som skulle begränsa besittningsrätten måste de enligt länken till domstolsverket innehålla för hyresnämnden godtagbara skäl.
Säljs en enfamiljsbostad till en privatperson som avser att bo i fastigheten kan hyresgästen sägas upp. TS bör därför vara försiktig med att slå samman grannfastigheten med sin egen fastighet.Inför eventualiteten av en försäljning kan det vara bra med ett av hyresnämnden godkänt avtal om att hyresförhållandet ska kunna sägas upp vid en försäljning där den nye innehavaren avser att bo i huset (möjlighet till skenmanöver). Även vuxna anhöriga till hyresgästen ska skriva på avtalshandlingen.
Den andra lösningen är att hyra ut på en från början förutbestämd tid utan rätt till förlängning. Därvid råder tydligen olika regler för fritidsbostad och permanentbostad. Se 45 § 2 stycket:
hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,
. Om ett från början tidsbestämt hyresförhållande ändå förlängs så har det blivit ett vanligt hyresförhållande med besittningsrätt.
Nästa sak för TS att reda ut är vilken skillnad det gör om han hyr ut huset möblerat. Det blir fortfarande affärsmässig verksamhet. Lagen säger ett möblerat rum och frågan är hur strikt det är.
Man kan ju fråga sig om det är någon större nackdel med att besittningsrätt uppstår. För TS del kan det vara så att han kan ta ut mer hyra sommartid men ändå skulle vilja ha en inkomst även vintertid. Frågan är då om man kan hyra ut t ex 15 september till 15 maj till någon som inte bevisligen har annan bostad.
Bottom line. Kan man hyra ut en omöblerad permanentbostad i affärsmässig verksamhet på korttidskontrakt utan rätt till förlängning? Gör det skillnad om bostaden är möblerad? Vilken skillnad gör det om kontraktet skrivs med en privatperson eller ett företag (juridisk person)?
Redigerat:
Det blir fortfarande affärsmässig uthyrning eftersom det inte är din egen bostad.
Jag ringde ett lägenhetshotell idag. De hyr bara ut till företag. Men det finns andra lägenhetshotell som annonserar att de hyr ut möblerade lägenheter till privatpersoner. Kolla eventuellt med något sådant hur länge de kan hyra ut utan att besittningsskydd uppstår.
Jag ringde ett lägenhetshotell idag. De hyr bara ut till företag. Men det finns andra lägenhetshotell som annonserar att de hyr ut möblerade lägenheter till privatpersoner. Kolla eventuellt med något sådant hur länge de kan hyra ut utan att besittningsskydd uppstår.
Ja men vitsen är ju att hyra ut även över vintern för att få en intäkt även då och sedan kunna hyra ut till bättre hyra på sommaren. För sommarturisterna är det inget problem eftersom du knappast hyr ut en fritidsbostad för längre tid än nio månader. För att hyra ut till turister behöver huset vara möblerat vilket bara är en fördel ur hyresjuridiksynpunkt.
Så här står det i villaägarnas infornationsbroschyr om uthyrning, s. 6:
En bostadshyresgäst har nästan alltid rätt att få hyresavtalet förlängt efter en uppsägning. Man säger att hyresgästen har direkt besittningsskydd.
Det finns emellertid fyra fall då hyresgästen aldrig får besittningsskydd:
Det första fallet är vid kortvarig andrahandsupplåtelse, där hyresförhållandet upphör innan det varat längre än 2 år i följd. Denna regel gäller från den 1 juli 1993. Om hyresavtalet har ingåtts före nämnda dag gäller äldre bestämmelser, d v s hyresgästen har besittningsskydd om inte
något av de andra tre undantagen är för handen eller parterna har träffat en särskild överenskommelse om avstående från besittningsskydd.
Det andra fallet är vid uthyrning av möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än 9 månader i följd.
Det tredje fallet är vid uthyrning av del av hyresvärdens fasta bostad.
Det fjärde fallet är då hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen gjort sig skyldig till ett allvarligt kontraktsbrott och hyresvärden säger upp avtalet att upphöra omedelbart. Observera dock att om en hyresgäst har förverkat sin rätt kan medhyresgäst, make eller sambo ha rätt att fortsätta ensam som hyresgäst!
Det finns inget skäl att gå in på hyresförhållanden som kräver avståendeavtal som ska godkännas av hyresnämnden eftersom du svårligen kommer att kunna anföra de skäl som krävs. Återstår då hyresavtal som avser bestämd tid. Se Jordabalken 12 kap (hyreslagen) 3 §:
Hyrestid och uppsägning
3 § Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer av andra stycket. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas upp för att upphöra att gälla.
Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.
Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid.
1. om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske, eller
2. om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta.
Det bör alltså vara lugnt att skriva ett tidsavgränsat avtal som slutar mindre än nio månader efter det börjar. Det fixar vintern. (det står ju faktiskt inget om fritidsbostad i 3 § så såvitt jag begriper gäller det även om du hyr ut till någon som har det som sin vanliga bostad under vintern.) Skriver du ett avtal för bestämd tid men längre än nio månader så kan det bli problem. Då bör du nog konsultera en jurist, t ex hos Villaägarna. Det som då ska hanteras är följande:
Man kan inte s.a.s. skriva in uppsägelsen från början i avtalet. Om hyresgästen bor kvar utan att hyresvärden anmodar honom att flytta är avtalet förlängt på obestämd tid, dvs besittningsrätt kan uppstå. Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske.http://www.byggahus.se/pls/onl_se/i...2005&refstr=DOCNOTE&rel=0&nid=oaaSFS1970-0994 Denna regel omfattar till exempel avtal på bestämd tid som är längre än nio månader och som saknar förlängningsklausul.
Villaägarnas informationsbroschyr om uthyrning:
http://www.villaagarna.se/pls/portal/docs/1/990950.PDF
Ringde en bekant som brukar hyra ut sommarhuset över vintern. Dom brukar hyra ut med tidsbegränsade avtal, en gång på två år. För det mesta har det varit helt OK. En hyresgäst hade satt knappnålar i hela kåken för att torka cannabisblad och dessutom gått löst på inredningen med en yxa. Ta referenser!
Så här står det i villaägarnas infornationsbroschyr om uthyrning, s. 6:
En bostadshyresgäst har nästan alltid rätt att få hyresavtalet förlängt efter en uppsägning. Man säger att hyresgästen har direkt besittningsskydd.
Det finns emellertid fyra fall då hyresgästen aldrig får besittningsskydd:
Det första fallet är vid kortvarig andrahandsupplåtelse, där hyresförhållandet upphör innan det varat längre än 2 år i följd. Denna regel gäller från den 1 juli 1993. Om hyresavtalet har ingåtts före nämnda dag gäller äldre bestämmelser, d v s hyresgästen har besittningsskydd om inte
något av de andra tre undantagen är för handen eller parterna har träffat en särskild överenskommelse om avstående från besittningsskydd.
Det andra fallet är vid uthyrning av möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än 9 månader i följd.
Det tredje fallet är vid uthyrning av del av hyresvärdens fasta bostad.
Det fjärde fallet är då hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen gjort sig skyldig till ett allvarligt kontraktsbrott och hyresvärden säger upp avtalet att upphöra omedelbart. Observera dock att om en hyresgäst har förverkat sin rätt kan medhyresgäst, make eller sambo ha rätt att fortsätta ensam som hyresgäst!
Det finns inget skäl att gå in på hyresförhållanden som kräver avståendeavtal som ska godkännas av hyresnämnden eftersom du svårligen kommer att kunna anföra de skäl som krävs. Återstår då hyresavtal som avser bestämd tid. Se Jordabalken 12 kap (hyreslagen) 3 §:
Hyrestid och uppsägning
3 § Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer av andra stycket. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas upp för att upphöra att gälla.
Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.
Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid.
1. om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske, eller
2. om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta.
Det bör alltså vara lugnt att skriva ett tidsavgränsat avtal som slutar mindre än nio månader efter det börjar. Det fixar vintern. (det står ju faktiskt inget om fritidsbostad i 3 § så såvitt jag begriper gäller det även om du hyr ut till någon som har det som sin vanliga bostad under vintern.) Skriver du ett avtal för bestämd tid men längre än nio månader så kan det bli problem. Då bör du nog konsultera en jurist, t ex hos Villaägarna. Det som då ska hanteras är följande:
Man kan inte s.a.s. skriva in uppsägelsen från början i avtalet. Om hyresgästen bor kvar utan att hyresvärden anmodar honom att flytta är avtalet förlängt på obestämd tid, dvs besittningsrätt kan uppstå. Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske.http://www.byggahus.se/pls/onl_se/i...2005&refstr=DOCNOTE&rel=0&nid=oaaSFS1970-0994 Denna regel omfattar till exempel avtal på bestämd tid som är längre än nio månader och som saknar förlängningsklausul.
Villaägarnas informationsbroschyr om uthyrning:
http://www.villaagarna.se/pls/portal/docs/1/990950.PDF
Ringde en bekant som brukar hyra ut sommarhuset över vintern. Dom brukar hyra ut med tidsbegränsade avtal, en gång på två år. För det mesta har det varit helt OK. En hyresgäst hade satt knappnålar i hela kåken för att torka cannabisblad och dessutom gått löst på inredningen med en yxa. Ta referenser!
Redigerat:
Ett alternativ till åretruntuthyrning är ju veckovisa sommargäster. Är läget bra och stugan trevlig passar kanske den lösningen bäst.
Du bor alldeles intill och får därmed lite koll, vilket är extra bra när en lång rad av gäster passerar genom stugan. Sommaruthyrning kräver lite mer jobb och närvaro, men ger betydligt bättre ekonomiskt utbyte.
Ett vanligt sätt att få fart på stuguthyrningen är att första åren skaffa gäster via stugförmedling. När man skaffat sig ett gäng "stammisar", som man trivs ihop med slipper du förmedlingsavgiften. Gästerna kommer tillbaka ändå.
Du bor alldeles intill och får därmed lite koll, vilket är extra bra när en lång rad av gäster passerar genom stugan. Sommaruthyrning kräver lite mer jobb och närvaro, men ger betydligt bättre ekonomiskt utbyte.
Ett vanligt sätt att få fart på stuguthyrningen är att första åren skaffa gäster via stugförmedling. När man skaffat sig ett gäng "stammisar", som man trivs ihop med slipper du förmedlingsavgiften. Gästerna kommer tillbaka ändå.
Men då ska du väl inte hyra ut på helår!
Turister är ett nomadiserande släkte...
Turister är ett nomadiserande släkte...