Hus till salu har inget slutbesked
Fastigheten Säljes av ett dödsbo.
På fastigheten byggdes det 2014 ett nytt hus.
Den ursprungliga stugan finns kvar.
I Annonsen stod det ”en begränsning i stugans användning finns då den idag behöver "minskas" från XX kvm till YY kvm och då istället kallas för komplementbyggnad.”
Men nu har nytt besked kommit, att det inte bara var begränsning i stugans användning utan det gällde också det nybyggda husets användning.
Bygglovshandläggaren på kommunen säger,
"Kort är det så att det saknas slutbesked i ärendet som rör nybyggnad av hus och att den andra byggnaden behöver minskas i storlek för att slutbesked ska kunna ges i nybyggnadsärandet (och så att man kan nyttja huvudbyggnaden).”
Mäklaren säger,
"Det har varit lite diskussioner med Stadsbyggnadskontoret som gjort att jag fått dra i handbromsen.
De ger inte med sig utan kräver att säljaren gör färdigt rivningslovet för att de ska godkänna hela fastigheten med ett slutbesked
Det kommer att gå att skriva köpekontrakt på fastigheten, men man kan inte tillträda fastigheten förrän slutbeskedet är utverkat.”
Och
”Inga konstigheter som ställer till det för en köpare.
Säljarna kommer att åtgärda allt innan en köpare får tillträda.
Om vi gör som mäklarn skriver ovan, att vi köper objektet redan nu men att vi tillträder när det är klart enligt ovanstående krav, så finns det några saker att fundera på, som jag hoppas ni kan hjälpa till med.
Dödsboet kommer säkert vilja göra ändringen så enkel som möjligt.
Vi kanske vill göra ett annorlunda val, dvs påverka hur man väljer att riva det.
Hur skulle man på bästa sätt gå vidare med detta?
Några förslag?
Kanske någon bra jurist i ämnet att rekommendera?
På fastigheten byggdes det 2014 ett nytt hus.
Den ursprungliga stugan finns kvar.
I Annonsen stod det ”en begränsning i stugans användning finns då den idag behöver "minskas" från XX kvm till YY kvm och då istället kallas för komplementbyggnad.”
Men nu har nytt besked kommit, att det inte bara var begränsning i stugans användning utan det gällde också det nybyggda husets användning.
Bygglovshandläggaren på kommunen säger,
"Kort är det så att det saknas slutbesked i ärendet som rör nybyggnad av hus och att den andra byggnaden behöver minskas i storlek för att slutbesked ska kunna ges i nybyggnadsärandet (och så att man kan nyttja huvudbyggnaden).”
Mäklaren säger,
"Det har varit lite diskussioner med Stadsbyggnadskontoret som gjort att jag fått dra i handbromsen.
De ger inte med sig utan kräver att säljaren gör färdigt rivningslovet för att de ska godkänna hela fastigheten med ett slutbesked
Det kommer att gå att skriva köpekontrakt på fastigheten, men man kan inte tillträda fastigheten förrän slutbeskedet är utverkat.”
Och
”Inga konstigheter som ställer till det för en köpare.
Säljarna kommer att åtgärda allt innan en köpare får tillträda.
Om vi gör som mäklarn skriver ovan, att vi köper objektet redan nu men att vi tillträder när det är klart enligt ovanstående krav, så finns det några saker att fundera på, som jag hoppas ni kan hjälpa till med.
Dödsboet kommer säkert vilja göra ändringen så enkel som möjligt.
Vi kanske vill göra ett annorlunda val, dvs påverka hur man väljer att riva det.
Hur skulle man på bästa sätt gå vidare med detta?
Några förslag?
Kanske någon bra jurist i ämnet att rekommendera?
Det bästa sättet att gå vidare är troligtvis att avstå affären.S Sinus skrev:
Nu kan det vara så att det är drömhuset på drömtomten i området där inga hur varit till salu på ett decennium och allt till ett vrakpris.
Jag kan se följande problem med affären.
1. Säljaren ska ändra i fastigheten mellan köpekontrakt och tillträde. Normalt är säljaren ansvarig för att fastigheten inte försämras.
2. Åtgärderna kan ta lång tid.
3. Åtgärderna kan misslyckas så att slutbesked inte kan fås.
4. Åtgärderna är dåligt beskrivna och du kan i övrigt bli missnöjd med utförandet. Tex. kanske de helt river komplementbyggnaden för att få slutbesked på den nya huvudbyggnaden.
5. Kontraktet kan skrivas på ett för er ofördelaktigt sätt angående ovanstående.
Ett eventuellt kontrakt bör skrivas så att,
A. Slutresultatet snarare än åtgärderna beskrivs.
Tillträde sker när det finns slutbesked, bygglov på alla byggnader som kräver det, byggnaderna är i samma skick som vid köptillfället, och komplementbyggnaden är minskad till ett i kontraktet angivet antal kvadratmeter med ny planritning bifogad.
Hur säljaren löser detta bör lämnas helt utanför kontraktet.
B. Kontraktet har en tydlig tidsgräns för när åtgärderna ska vara färdiga.
C. Ni har fri rätt att frånträda kontraktet om tidsgränsen passeras. Inte en viss tidpunkt utan helt fri rätt att efter tidsfristen frånträda och få anspelningen åter. Ni kan då om tidsfristen passeras leta nytt boende utan att behöva säga upp köpekontraktet.
D. Ingen del av handpenningen får betalas till säljaren innan tillträdet utan ska säkras på mäklarens klientmedelskonto.
Du bör även beskriva hur de behöver ändra på komplementbyggnaden. Hur mycket ska tas bort? Är de tydliga med vilken del av byggnaden som rivs?
Edit.
Det finns även en tvåårsregel i lagen (JB 4:4) om att villkorliga köp inte kan löpa under mer än två år. Kontraktet bör därför tydligt säga att efter två år så återgår handpenningen i sin helhet och inget tillträde och köp genomförs. Vill ni fortfarande efter två år vänta så skriv då ett nya kontrakt.
Redigerat:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 364 inlägg
Jag skulle antingen
Det senare är förstås bökigt, men det är det ju för ett dödsbo också. Ett skambud parat med lite ansträngning för att få det som man skälv vill ha det känns inte orimligt. Men då är det förstås oerhört viktigt att man fått ordentlig information från kommunen om vad som krävs för ett slutbesked så att man går in i saken med öppna ögon.
Så har TS tiden och energin kan det mycket väl finnas en bra affär att göra här.
Jag vill också ifrågasätta ett påstående i beskrivningen. TS citerar mäklaren som skriver att en köpare inte skulle få ”tillträda fastigheten” förrän bygglovet var klart. Så är det rimligen inte. Att tillträda fastigheten är att överta ägandet och dispositionsrätten från säljaren. Det kommer gå. Däremot lär det vara så att man inte får flytta in i huset förrän slutbeskedet är klart. Det är dock en annan sak.
- släppa affären, eller
- köpa ofärdigt och riva själv.
Det senare är förstås bökigt, men det är det ju för ett dödsbo också. Ett skambud parat med lite ansträngning för att få det som man skälv vill ha det känns inte orimligt. Men då är det förstås oerhört viktigt att man fått ordentlig information från kommunen om vad som krävs för ett slutbesked så att man går in i saken med öppna ögon.
Så har TS tiden och energin kan det mycket väl finnas en bra affär att göra här.
Jag vill också ifrågasätta ett påstående i beskrivningen. TS citerar mäklaren som skriver att en köpare inte skulle få ”tillträda fastigheten” förrän bygglovet var klart. Så är det rimligen inte. Att tillträda fastigheten är att överta ägandet och dispositionsrätten från säljaren. Det kommer gå. Däremot lär det vara så att man inte får flytta in i huset förrän slutbeskedet är klart. Det är dock en annan sak.
Det finns en risk att något mer är fel och hela nya huvudbyggnaden måste rivas eller motsvarande. Det behövs mycket information och en del arbete för att bli säker på att sådana risker är tillräckligt låga för att det är vettigt att genomföra ett köp (om inte priset är väldigt fördelaktigt).
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 364 inlägg
Ja, det var ju själva min poäng, att man måste ha ork (och tid) om man ska genomföra affären och riva själv.
Det är dock värt att sätta sig in i säljarnas situation. De har ärvt ett hus man inte får bo i, och har oavsett tänkt sälja. Mellan raderna läser jag att de kanske försökt sig på en fuling att sälja utan att berätta allt, vilket mäklaren verkar satt stopp för. Den typen av säljare (om jag läser rätt) skulle jag inte vilja behöva förlita mig på att de uppfyllde vissa komplexa villkor.
Därav rådet att inte köpa eller informera sig och köpa billigt och göra jobbet själv.
Det är dock värt att sätta sig in i säljarnas situation. De har ärvt ett hus man inte får bo i, och har oavsett tänkt sälja. Mellan raderna läser jag att de kanske försökt sig på en fuling att sälja utan att berätta allt, vilket mäklaren verkar satt stopp för. Den typen av säljare (om jag läser rätt) skulle jag inte vilja behöva förlita mig på att de uppfyllde vissa komplexa villkor.
Därav rådet att inte köpa eller informera sig och köpa billigt och göra jobbet själv.
Det normala i administrativa processer är att arbetet avbryts när det första felet hittas. Så att bara en sak som hindrar slutbesked har uppdagats är ingen garanti för att inte fler saker kommer hittas när det tidigare problemet avhjälpts. Ja även om kommunens tjänstemän påstår det.S Sinus skrev:
Det kan så klart vara så att det bara är rivningen som behöver göras. Detta är mycket lättare för dig att avgöra då du har mer information. Själv hade jag försiktigt försökt säkerställa detta på andra sätt än just att bara rivningen har hittats och klagats på.
Men om du är nöjd med att den typen av risker är små nog för dig så är Nötegårdsgubbens förslag om att du hanterar rivning mm, ett bra förslag.
1. Säljaren vill bli av med det så enkelt som möjligt.redarn skrev:
2. Vi kan gärna få några månader till övertagandet då vi måste sälja i vår tur.
3. Det kan hända. Men tror att den är liten.
I delegeringsbeslutet för rivningslovet står det,
- Kontrollansvarig kävs inte för åtgärden. Byggherren ansvarar själv förkontrollen av genomförandet.
- När åtgärden är utförd ska begäran om slutbesked inklusive redovisning av hur rivningsmaterialet omhändertagits skickas till miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen. Slutbesked utfärdas när byggherren har visat att alla krav i lovet är uppfyllda (10 kap. 34 § PBL).
5. Det vill vi ju undvika i så fall.
Det är en tanke vi haft.
Men vi behöver då ta reda på vad det kommer att kosta för att kunna dra av det från priset.
Det finns ett förslag, ritning på rivningen, som har lämnats in till kommunen och godkänts.
Vi önskar göra vissa ändringar i detta med den nya fasaden, som i sig kan bli en merkostnad.
Det där känns som en avsevärd risk. Bygget har "pågått" sedan 2014. Det betyder att bygglovet löpt ut (gäller i 5 år). Detta är oftast något stadsbyggnadskontoret ordnar ändå. Men strikt formellt kan man behöva söka ett nytt bygglov för huset, som då måste uppfylla dagens regler helt utan hänsyn till att det redan är byggt. Och sedan får man slutbesked i enlighet med det nya bygglovet. Exempelvis kan det finnas en "vän av ordning" i grannskapet som överklagar när inte formaliteter sköts rätt.
Så illa brukar det inte gå. Men risken finns, och det är ingen risk man bör ta vid ett bostadsköp. Även om det nu finns en godkänd slutbesiktning, så händer det att kommunen hittar något som inte är OK, när de handlägger frågan om slutbesked. Så även om ändringen av komplementbyggnaden görs, finns inga garantier för att det blir ett slutbevis.
Så illa brukar det inte gå. Men risken finns, och det är ingen risk man bör ta vid ett bostadsköp. Även om det nu finns en godkänd slutbesiktning, så händer det att kommunen hittar något som inte är OK, när de handlägger frågan om slutbesked. Så även om ändringen av komplementbyggnaden görs, finns inga garantier för att det blir ett slutbevis.
Husägare
· Västerviks kommun
· 425 inlägg
Här kommer ett svar som du säkert inte vill höra: Jag tycker det verkar som det skulle kunna bli en lång historia (=dyr) det där, med så mycket oklarheter. Jag skulle inte vara beredd att gå vidare med köpet, utan helt enkelt satsa på något annat. Det kommer säkerligen att kosta en hel del både pengar och energi om man blir ägare till det där.
Rent ut sagt: Det där känns som något man ska hålla sig långt borta från!
Utöver känt krångel med ombyggnad av sidobyggnad, avsaknad av slutbesked osv vet vi inte orsaken till detta krångel, vi vet inte varför saker inte blivit färdigt, och sedan vet vi inte hur saker löper eller krånglar i dödsboet, eventuella meningsskiljaktigheter mellan dödsbodelägare osv.
Detta är något man möjligen kan överta som projekt (vilket då förutsätter att man har pengar löst som man inte är beroende av) , inte om man inom rimlig tid måste flytta in och bosätta sig i.
Utöver känt krångel med ombyggnad av sidobyggnad, avsaknad av slutbesked osv vet vi inte orsaken till detta krångel, vi vet inte varför saker inte blivit färdigt, och sedan vet vi inte hur saker löper eller krånglar i dödsboet, eventuella meningsskiljaktigheter mellan dödsbodelägare osv.
Detta är något man möjligen kan överta som projekt (vilket då förutsätter att man har pengar löst som man inte är beroende av) , inte om man inom rimlig tid måste flytta in och bosätta sig i.
Jag brukar tänka så här när det står i annonser att ”det är enkelt att fixa” eller att ”det löser sig innan affären är klar” och liknande. OM det nu är så enkelt och inga problem att fixa, gör det då INNAN försäljningen..
För det är förmodligen inte ”enkelt att fixa”. Då skulle det redan vara gjort.
Nej, så som det är beskrivet här så skulle jag avstå.
För det är förmodligen inte ”enkelt att fixa”. Då skulle det redan vara gjort.
Nej, så som det är beskrivet här så skulle jag avstå.