Hur mycket nytillkomna begränsningar på garageplats i samfällighet måste man acceptera?

[bygges]

Tack för återkopplingen, det är alltid intressant att se hur sådant här slutar.

Angående stämman så är det anmärkningsvärt att styrelsen inte lämnar ut något material i förväg. Det är normalt något man gör och ska det uttaxeras medel så är det ett krav i normalstadgarna att debiteringslängden framläggs. Ta en titt i era stadgar och se vad det står där om vad kallelsen ska innehålla. Ofta finns där en passus om att kallelsen ska innehålla alla ärenden som ska hanteras. Man kan ju alltid försöka få majoriteten med sig och rösta nej till om stämman blivit behörighen utlyst och ta om det hela efter fjorton dagar, då med ordentlig inläsningstid på materialet.

Att man inte lägger fram sitt material innan skulle jag säga väger extremt tungt mot styrelsen. Det förefaller helt orimligt att rösta igenom ett så stort beslut på sittande möte utan att ha fått någon betänketid. Det kan nog på ett vänligt sätt påtalas på sagda stämma. Människor som argumenterar emot och säger att beslut måste fattas nu blir då svaret skyldiga på vad som brådskar med situationen som verkar ha förelegat under många år nu.

Min rekommendation skulle vara att begära bordläggning av ärendet för betänketid.

Det är också helt orimligt att denna styrelse sitter kvar men det har jag redan sagt.


Det hade varit bättre att motionera om att en oberoende sakkunnig förutsättningslöst skulle gå igenom om det ens är möjligt att få till ett anläggningsbeslut för detta och vad som skulle krävas. Jag tror personligen inte att det kommer flyga alls nämligen. Att visa på stadigvarande nytta för delägarfastigheter att vara anslutna till en solcellsanläggning torde vara ett svårt konststycke.


En pikant detalj. Jag skulle verkligen försöka låta bli att ta upp det men jag vet själv att jag skulle ha extremt svårt att inte göra det. Det kommer finnas en miljon ursäkter till varför det är omöjligt på just deras hus men de kommer se löjliga ut. Förhoppningsvis ser folk det ändå.

Vid en föreningsstämma ska en kallelse med de ärenden som avhandlas delges, varken mer eller mindre. Om det är rimligt i olika fall eller inte regleras inte i lagtext.

 

[bygges]

Hej alla.

Om ni minns det här tråden så kan jag rapportera att växelriktaren försvann ur garaget idag. Det tog montören mindre en arbetsdag att flytta den. Det är alltså DET styrelsen har varit villig att göra i princip allt i sin makt för att förhindra. Bara hotet om att solcellerna skulle prövas i domstol ledde till att styrelsen till slut fick krypa till korset.

I nästa vecka är det extrastämma om att söka nytt anläggningsbeslut hos Lantmäteriet så det inkluderar de nu olagliga solcellerna och laddboxarna. Of course så är styrelsens ryggmärgsreflex att kollektivisera alla kommande kostnader för att bygga ut kapaciteten hos elsystemet för laddboxarna trots att det är en kostnad som rimligen borde läggas på laddebiteringen hos de som laddar.

Jag motionerade inför stämman om att en oberoende sakkunnig förutsättningslöst ska gå igenom olika alternativ för att öka kapaciteten hos elsystemet (såsom styrelsen säger att den vill göra) rörande tekniska egenskaper, livslängd, prestanda över dygnet och olika årstider, ekonomin i alternativen och juridiska frågor. Det tycker inte styrelsen som tycker att den presentation de ska göra räcker och anser att stämman ska rösta nej till min motion. Styrelsen hävdar att de låtit en elingenjör och en elektriker göra en utredning som ska presenteras. Styrelsen har sagt att den där icke namngivna elingenjören inte kan komma på stämman men att en annan "kunnig person" ska göra presentation. Styrelsen har hittills vägrat svara på frågan om vilka de mystiska personer det är. Det låter helt osannolikt att en elingenjör skulle rekommenderat en samfällighet - som kommer att ha sitt absolut högsta eluttag kvälls- och nattetid - att möta problemet med topplasten med solceller.... Det skulle krävas monsterstora solpaneler och ett monsterstort/-dyrt batterilager om ett betydande antal vill ladda sina bilar.med hyfsad effekt... Vi snackar många miljoner.
Jag frågade styrelsen om de har utrett frågan om hur de tänker att Lantmäteriet ska tvångsansluta fastigheter till solceller - underförstått ska de slösa bort hundratusentals kronor utan att ha gjort minsta ansats att utreda om det finns möjlighet att genomföra förrättningen. Och Lantmäteriet kommer att ta in alla fastighetsägares synpunkter, alternativa lösningar, synpunkter på kostnadsfördelningen etc. Styrelsen satsar uppenbart på att försöka "vinna stämman" genom en presentation, utan att släppa uppgifter i förväg, som sedan ska gå till röstning efter exakt noll rådrum eller möjlighet att kontrollera en enda uppgift som lämnas inför röstningen. Dock verkar styrelsen helt ha missat den "lilla" detaljen att Lantmäteriet kommer att ta in synpunkter och uppgifter samt värdera om förutsättningarna i anläggningslagen är uppfyllda...

Ett tillägg... Tydligen har solcellsleverantören fått vara med och ta fram presentationen...

Tillägg 2... Notera att ingen i styrelsen, inklusive solcellsgubben, själv låtit installera solceller på sitt eget hus trots att det rimligtvis ligger närmare till hands att ha solceller om man använder mer av den producerade elen själv. Ett hushåll har normalt inte har sin mesta elanvändning mitt i natten. Och för egna solceller krävs inget anläggningsbeslut för hundratusentals kronor.

Om du vill vara paragrafryttare kan du läsa upp §50 i lagen om förvaltning om samfälligheter och be om förtydliganden gällande denna presentation.

Men bättre är nog att bara upprepa frågan tills du får svar, vad namn och företag är på de bakom presentationen. Det borde för era medlemmar vara ganska hårresande om er styrelse inte delger namn på företaget bakom en presentation/rapport vid direkt fråga. Det skulle ju i princip kunna tolkas som att er styrelse fabulerar en presentation/rapport.

 

[Claes Sörmland]

Hej Claes, du har fel här. I en omprövning kan en tidigare verksamhetsfrämmande aktivitet inkluderas i anläggningsbeslutet. Det är bl.a. det omprövning är till för.

I ett fall som solcellsanläggning där en förväntad stor del av medlemmarna är negativa är det långt i från säkert att lantmätaren kommer godkänna detta. Är det endast ett fåtal som är negativa kan lantmätaren tvinga in dessa medlemmar. Om det är en majoritet som är positiv men en stor del som är negativ kan det bli aktuellt med en ytterligare gemensamhetsanläggning eller undersektion. I fallet med laddboxar är detta i princip alltid fallet då det förutsätter ett avgiftssystem enl §15 anläggningslagen och inte fördelning av kostnader enl andelstal, vilket brukar vara fallet med de befintliga gemensamhetsanläggningarna. Något oklart hur upplägget med solceller är här, om intäkter för elförsäljning bara pyttsas in i samfällighetens kassa eller om elen på något sätt fördelas ut i föreningen och tas betalt för.

Jag tror du missförstår mig. Men jag kanske var lite för precis och hårklyvande här för att det vara begriplig.

Ja, stämman kan besluta om att samfällighetsföreningen ansöker om att ompröva sin GA och protokollet från stämman ger då föreningen rätt att ansöka om detta hos Lantmäteriet. Efter omprövningen kan sedan samfällighetsföreningen utföra den nya gemensamhetsanläggningen (eller ta över en redan existerande anläggning från någon annan, t ex en exploatör).

Men samfällighetsföreningens styrelse får ej som i trådens fall först bygga en anläggning i strid mot anläggningsbeslutet och sedan besluta på en stämma om att ansöka om att inrätta den som en gemensamhetsanläggning. Detta beslut är ju då i strid med anläggningsbeslutet eftersom beslutet berör förvaltningen av något som inte är en del av gemensamhetsanläggningen. Stämmans beslut strider mot att en samfällighetsförening inte får driva verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten ska tillgodose (18 § samfällighetslagen). Det går att överklaga.

Så det beror helt på hur beslutet formuleras på stämman om det överlever en överklagan eller ej.

 

[Claes Sörmland]

Du svingar lite för mycket. Det finns nog knappast ett uppsåt att begå brott och polisen är nog föga intresserade av samfällighetstjaffs.

Håller med, detta är en civilrättslig fråga och inte en fråga om ett brott. (Eller nja, det går säkert att hitta en brottsrubricering men brottsbalken används ju väldigt selektivt av polis och åklagare.)

Men olagligt är det och styrelsen ledamöter skulle med all sannolikhet blir skadeståndsskyldiga om någon drev det. Och här är det ju lätt med tidigare stämmoprotokoll där solceller har belysts vara utanför anläggningsbeslutet visa på att dessa personer har agerat med uppsåt. Man har tagit andras pengar och lagt på sitt eget kostsamma hobbyprojekt.

 

[tommib]

Vid en föreningsstämma ska en kallelse med de ärenden som avhandlas delges, varken mer eller mindre. Om det är rimligt i olika fall eller inte regleras inte i lagtext.

Det beror på vad som står i stadgarna. I våra står det att alla underlag i sin helhet ska finnas tillgängliga från och med kallelsen.

Håller med, detta är en civilrättslig fråga och inte en fråga om ett brott. (Eller nja, det går säkert att hitta en brottsrubricering men brottsbalken används ju väldigt selektivt av polis och åklagare.)

Men olagligt är det och styrelsen ledamöter skulle med all sannolikhet blir skadeståndsskyldiga om någon drev det. Och här är det ju lätt med tidigare stämmoprotokoll där solceller har belysts vara utanför anläggningsbeslutet visa på att dessa personer har agerat med uppsåt. Man har tagit andras pengar och lagt på sitt eget kostsamma hobbyprojekt.

Ja, ok. Det är i första hand en civilrättslig fråga men givet styrelsens högst uppsåtliga agerande så undrar jag om det inte skulle kunna falla under t.ex. trolöshet mot huvudman.

 

[Claes Sörmland]

Ja, ok. Det är i första hand en civilrättslig fråga men givet styrelsens högst uppsåtliga agerande så undrar jag om det inte skulle kunna falla under t.ex. trolöshet mot huvudman.

Gissningsvis är det formellt det. Men att få åklagare intresserad... Gissar att kunskapen om samfällighetslagen och anläggningslagen är lika med noll.

 

[bygges]

Det beror på vad som står i stadgarna. I våra står det att alla underlag i sin helhet ska finnas tillgängliga från och med kallelsen.



Ja, ok. Det är i första hand en civilrättslig fråga men givet styrelsens högst uppsåtliga agerande så undrar jag om det inte skulle kunna falla under t.ex. trolöshet mot huvudman.

Det brukar gälla den årliga föreningsstämman och inte extrastämman och handlar exempelvis i Lantmäteriets normalstadgar om debiteringslänger, förvaltningsberättelse etc, inte "solcellspresentation". Men, stadgar är inte lagtext utan det är §47 lagen om förvaltning av samfälligheter som gäller.

 

[bygges]

Jag tror du missförstår mig. Men jag kanske var lite för precis och hårklyvande här för att det vara begriplig.

Ja, stämman kan besluta om att samfällighetsföreningen ansöker om att ompröva sin GA och protokollet från stämman ger då föreningen rätt att ansöka om detta hos Lantmäteriet. Efter omprövningen kan sedan samfällighetsföreningen utföra den nya gemensamhetsanläggningen (eller ta över en redan existerande anläggning från någon annan, t ex en exploatör).

Men samfällighetsföreningens styrelse får ej som i trådens fall först bygga en anläggning i strid mot anläggningsbeslutet och sedan besluta på en stämma om att ansöka om att inrätta den som en gemensamhetsanläggning. Detta beslut är ju då i strid med anläggningsbeslutet eftersom beslutet berör förvaltningen av något som inte är en del av gemensamhetsanläggningen. Stämmans beslut strider mot att en samfällighetsförening inte får driva verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten ska tillgodose (18 § samfällighetslagen). Det går att överklaga.

Så det beror helt på hur beslutet formuleras på stämman om det överlever en överklagan eller ej.

Förstår hur du menar och visst är det fel tågordning men om en samfällighet plötsligt inser att man drivit något utanför sitt anläggningsbeslut och nu vill göra rätt så är det förstås möjligt.

Ett exempel på detta är den nya förordningen om fastighetsnära insamling av förpackningar. Det är krav på detta från 2027 men redan nu har kommuner infört olika bestraffningar om man inte har köpt in dessa tjänster, varför samfällighetsföreningar börjat med detta. Väldigt få, eller inga samfälligheter har återvinningsstation som en verksamhet i sitt anläggningsbeslut och kommuner rekommenderar omprövning av anläggningsbeslut och villaägarnas riksförbund har debatterat frågan i media. Här kommer sannolikt en del av de tusentals samfälligheter det berör ompröva sitt anläggningsbeslut i efterhand (de andra kommer nog strunta i omprövning öht).

 

[Claes Sörmland]

Förstår hur du menar och visst är det fel tågordning men om en samfällighet plötsligt inser att man drivit något utanför sitt anläggningsbeslut och nu vill göra rätt så är det förstås möjligt.

Ett exempel på detta är den nya förordningen om fastighetsnära insamling av förpackningar. Det är krav på detta från 2027 men redan nu har kommuner infört olika bestraffningar om man inte har köpt in dessa tjänster, varför samfällighetsföreningar börjat med detta. Väldigt få, eller inga samfälligheter har återvinningsstation som en verksamhet i sitt anläggningsbeslut och kommuner rekommenderar omprövning av anläggningsbeslut och villaägarnas riksförbund har debatterat frågan i media. Här kommer sannolikt en del av de tusentals samfälligheter det berör ompröva sitt anläggningsbeslut i efterhand (de andra kommer nog strunta i omprövning öht).

Ja det kan säkert vara praktiskt möjligt att bryta mot lagen ibland i detta avseende. Men i detta fall där det troligen saknas båtnad för att utöka gemensamhetsanläggningen med solceller och dessutom saknas stöd i samfälligheten för detta så lär det inte gå att läka i efterhand. Är man överens så behövs ju inte minoritetsskyddet i lagen.

 

[tommib]

Nej, det var ju det där med stadigvarande nytta enligt 5 paragrafen AL som blir väldigt svårt att visa här. Tror jag nämnt det förut.

 

[bygges]

Ja det kan säkert vara praktiskt möjligt att bryta mot lagen ibland i detta avseende. Men i detta fall där det troligen saknas båtnad för att utöka gemensamhetsanläggningen med solceller och dessutom saknas stöd i samfälligheten för detta så lär det inte gå att läka i efterhand. Är man överens så behövs ju inte minoritetsskyddet i lagen.

Men det känns lite som att du blandar korten gällande att driva en verksamhet som inte formellt finns i anläggningsbeslutet, solcellsanläggning i detta fall, och det formella i att ansöka om en omprövning och starta en förrättningsprocess.

Vad har omprövning att göra med driften av anläggningen? Dvs samfälligheten i fråga begår redan fel när det gäller driften som sker trots avsaknad av sådan drift i anläggningsbeslut. Men varför skulle det hindra en omprövning av anläggningsbeslutet? Omprövningen är en formell process som inte hindras av att det som ska omprövas redan köpts in eller är aktivt i samfälligheten. Förrättaren kan säga att nej, det finns ingen grund för solcellsanläggning och då står samfälligheten där med en anläggning som inte går att inkludera i driften och detta blir då en separat juridisk process att hantera. Förrättaren kommer ju inte i sin konklusion gå vidare och göra en anmälan mot föreningen för brott mot lagen om förvaltning av samfälligheter..

Jag har haft kontakt med lantmätare i olika frågor och ingen har uttryckt sig på det sätt som du förmedlar här.

 

[Claes Sörmland]

Men det känns lite som att du blandar korten gällande att driva en verksamhet som inte formellt finns i anläggningsbeslutet, solcellsanläggning i detta fall, och det formella i att ansöka om en omprövning och starta en förrättningsprocess.

Vad har omprövning att göra med driften av anläggningen? Dvs samfälligheten i fråga begår redan fel när det gäller driften som sker trots avsaknad av sådan drift i anläggningsbeslut. Men varför skulle det hindra en omprövning av anläggningsbeslutet? Omprövningen är en formell process som inte hindras av att det som ska omprövas redan köpts in eller är aktivt i samfälligheten. Förrättaren kan säga att nej, det finns ingen grund för solcellsanläggning och då står samfälligheten där med en anläggning som inte går att inkludera i driften och detta blir då en separat juridisk process att hantera. Förrättaren kommer ju inte i sin konklusion gå vidare och göra en anmälan mot föreningen för brott mot lagen om förvaltning av samfälligheter..

Jag har haft kontakt med lantmätare i olika frågor och ingen har uttryckt sig på det sätt som du förmedlar här.

Jag vet inte om jag blandar korten. Som jag skrev ovan så kan naturligtvis samfällighetsföreningens stämma besluta om att ansöka om att ompröva gemensamhetsanläggningen till att också omfatta solceller. Men det behövs ingen stämma för det, vem som helst av delägarna kan ansöka om detta vilken dag som helst.

Samtidigt får inte samfällighetsföreningen driva verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten ska tillgodose. Se 18 § samfällighetslagen. Man får alltså enbart ägna sig åt egentlig förvaltning av den gemensamhetsanläggning som man har fått tilldelad sig av staten. Att utveckla elproduktionsanläggningar som solceller ingår inte i detta i trådens fall. All verksamhet som omfattar utredning, beslut, inköp och drift av solceller är således direkt olaglig. Det omfattar såväl styrelsens verksamhet som den kommande stämmans verksamhet kring solcellerna. D v s i mitt tyckte ska man inte ägna sig åt det eftersom det är förbjudet i författning och strider mot lagens ändamål.

Praktiskt ska man inte hamna i den här situationen som samfällighetsförening och man gör heller inte det om man följer samfällighetslagen. Och nu när man har kört i diket vad gäller lagefterlevnaden så är den rimliga vägen i min mening att snabbast möjligt försöka komma tillbaka till laglig verksamhet, d v s att försälja solcellerna till de som har orsakat skadan mot löfte om att man inte väcker skadeståndstalan mot dem. Sen är allt frid och fröjd igen. Att gå in i en omfattande och i grannskapet konfliktfylld process att för hundratusentals kronor försöka ompröva befintlig gemensamhetsanläggning till att omfatta dessa främmande solceller som inte har båtnad låter riktigt konstigt. Ett beslut som endast den som har trampat i klaveret och stulit grannskapets pengar kan tycka är en god idé.

(Lantmätare håller naturligtvis en så lång distans som möjligt från konflikter i samfällighetsföreningar. Detta är deras vardag och de är ett praktiskt orienterat skrå som vill driva sina förrättningar framåt så att beslut kan fattas eller ansökan kan avslutas utan åtgärd. De är inte de man ska söka råd hos gällande skadeståndsansvar och hur en samfällighetsförening ska drivas. Det är inte deras jobb.)

 

[bygges]

Jag vet inte om jag blandar korten. Som jag skrev ovan så kan naturligtvis samfällighetsföreningens stämma besluta om att ansöka om att ompröva gemensamhetsanläggningen till att också omfatta solceller. Men det behövs ingen stämma för det, vem som helst av delägarna kan ansöka om detta vilken dag som helst.

Samtidigt får inte samfällighetsföreningen driva verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten ska tillgodose. Se 18 § samfällighetslagen. Man får alltså enbart ägna sig åt egentlig förvaltning av den gemensamhetsanläggning som man har fått tilldelad sig av staten. Att utveckla elproduktionsanläggningar som solceller ingår inte i detta i trådens fall. All verksamhet som omfattar utredning, beslut, inköp och drift av solceller är således direkt olaglig. Det omfattar såväl styrelsens verksamhet som den kommande stämmans verksamhet kring solcellerna. D v s i mitt tyckte ska man inte ägna sig åt det eftersom det är förbjudet i författning och strider mot lagens ändamål.

Praktiskt ska man inte hamna i den här situationen som samfällighetsförening och man gör heller inte det om man följer samfällighetslagen. Och nu när man har kört i diket vad gäller lagefterlevnaden så är den rimliga vägen i min mening att snabbast möjligt försöka komma tillbaka till laglig verksamhet, d v s att försälja solcellerna till de som har orsakat skadan mot löfte om att man inte väcker skadestånd mot dem. Sen är allt frid och fröjd igen. Att gå in i en omfattande och i grannskapet konfliktfylld process att för hundratusentals kronor försöka ompröva befintlig gemensamhetsanläggning till att omfatta dessa främmande solceller som inte har båtnad låter riktigt konstigt. Ett beslut som endast den som har trampat i klaveret och stulit grannskapets pengar kan tycka är en god idé.

Som jag skrev, samfälligheten har redan begått fel när den köpt in och driftat solcelsanläggningen utan att ha grund för det i anläggningsbeslut. Alla är överens om detta men detta är en delvis annan sak och det motsätter inte att man sedan ansöker om en omprövning och ingår en förrättningsprocess, även om det är i bakvänd ordning. Det är här nånstans du har fått det om bakfoten och uppfattar att om man som samfällighet "råkat" göra fel är det oåterkalleligt och går aldrig att rätta till. Så är inte fallet. Slå en signal till din kommunala lantmäterimyndighet och ta en diskussion så får du se.

 

[Claes Sörmland]

Som jag skrev, samfälligheten har redan begått fel när den köpt in och driftat solcelsanläggningen utan att ha grund för det i anläggningsbeslut. Alla är överens om detta men detta är en delvis annan sak och det motsätter inte att man ansöker om en omprövning och ingår en förrättningsprocess.

Vi är helt överens här.

Det är här nånstans du har fått det om bakfoten och hävdar att om man som samfällighet "råkat" göra fel är det oåterkalleligt och går aldrig att rätta till. Så är inte fallet. Slå en signal till din kommunala lantmäterimyndighet och ta en diskussion så får du se.

Det är här du tillskriver mig åsikter som jag inte har. Varför gör du så? Jag förstår inte.

 

[bygges]

Du tillskriver mig åsikter som jag inte har. Varför gör du så? Jag förstår inte.

Vad menar du nu? Du har hävdat att det är i strid med anläggningsbeslutet att ansöka om en omprövning för en redan inköpt och driftad anläggning, om denna inte finns i anläggningsbeslutet. Du har skrivit

Av Claes: "samfällighetsföreningens styrelse får ej som i trådens fall först bygga en anläggning i strid mot anläggningsbeslutet och sedan besluta på en stämma om att ansöka om att inrätta den som en gemensamhetsanläggning. Detta beslut är ju då i strid med anläggningsbeslutet eftersom beslutet berör förvaltningen av något som inte är en del av gemensamhetsanläggningen."

Här någonstans blir det fel i tankegången. Ja det är fel att köpa in och drifta anläggningen, men det motsätter inte att man sedan ansöker om en omprövning för att ingå en förrättningsprocess. I din argumentation skulle det vara omöjligt att ansöka om omprövning om någonting över huvud taget eftersom detta någonting inte redan finns beskrivet i samfällighetens förvaltning och samfälligheten därmed skulle syssla med verksamhetsfrämmande aktivitet. Så fyrkantigt är det helt enkelt inte.

Sen kan vi alla vara överens om att det är fel ordning och risken är överhängande att förrättaren säger att en solcellsanläggning inte har en plats i gemensamhetsanläggningen, men där stannar det. Vad samfälligheten nu ska göra med den inköpta och driftade solcellsanläggningen är upp till samfälligheten att hantera.