Hur göra utköp vid separation rättvist?
Jag är lite funderande kring detta med utköp vid separation. Är inte riktigt säker på om jag förstått det hela korrekt.
Min hustru och jag ska skiljas och än så länge är det en lycklig skilsmässa där vi skils som vänner. Vi har en villa gemensamt som idag är värderad till 2,9 miljoner. Den köptes för 2 645 000 kr för lite över två år sen. Min hustru ska köpa ut mig och ta över min del av lånet. Själv har jag köpt en lägenhet som inte är byggd än, planerad inflytt först årsskiftet 16/17.
Hustrun har fått OK av banken för utköpet och vill börja bodela så snart som möjligt. Det betyder att jag blir hyresgäst hos henne och betalar x antal tusen i månaden. Detta är OK för mig rent principiellt. Nu är det dock så att hon insinuerar att detta räcker. För henne är detta utköpet, dvs att hon tar över lånet.
För mig känns detta dock inte korrekt. Det måste väl göras en fiktiv försäljning där jag får min del av vinsten också? Jag har räknat även på detta och inte heller vad jag kommer fram till då verkar speciellt rättvist. Räknar jag på det sätt man ska räkna (marknadsvärde skulder (lån) - skatt /2) så får jag ca 50000 spänn medan min hustru får en villa värd kanske mer än tre miljoner när den säljs.
Jag vet helt enkelt inte vad jag ska göra för att känna att det blir rättvist. Några förslag?
Min hustru och jag ska skiljas och än så länge är det en lycklig skilsmässa där vi skils som vänner. Vi har en villa gemensamt som idag är värderad till 2,9 miljoner. Den köptes för 2 645 000 kr för lite över två år sen. Min hustru ska köpa ut mig och ta över min del av lånet. Själv har jag köpt en lägenhet som inte är byggd än, planerad inflytt först årsskiftet 16/17.
Hustrun har fått OK av banken för utköpet och vill börja bodela så snart som möjligt. Det betyder att jag blir hyresgäst hos henne och betalar x antal tusen i månaden. Detta är OK för mig rent principiellt. Nu är det dock så att hon insinuerar att detta räcker. För henne är detta utköpet, dvs att hon tar över lånet.
För mig känns detta dock inte korrekt. Det måste väl göras en fiktiv försäljning där jag får min del av vinsten också? Jag har räknat även på detta och inte heller vad jag kommer fram till då verkar speciellt rättvist. Räknar jag på det sätt man ska räkna (marknadsvärde skulder (lån) - skatt /2) så får jag ca 50000 spänn medan min hustru får en villa värd kanske mer än tre miljoner när den säljs.
Jag vet helt enkelt inte vad jag ska göra för att känna att det blir rättvist. Några förslag?
Nåja...nog ska du ha halva värdet av fastigheten?
Redigerat:
Ni gör en fiktiv försäljning som du säger. Värde - lån, märklararvode och kapitalvinst /2 Den delen ska du ha.
Sen klart hon kan få ett hus som stiger i värde och vara värt mer när det säljs, men det spelar ingen roll. Det kan man inte ta hänsyn till. Du har ju sålt din del i huset. Utan ni får komma överens om vad huset är värt idag och utgå från det. Kanske bra att göra några olika värderingar.
Sen klart hon kan få ett hus som stiger i värde och vara värt mer när det säljs, men det spelar ingen roll. Det kan man inte ta hänsyn till. Du har ju sålt din del i huset. Utan ni får komma överens om vad huset är värt idag och utgå från det. Kanske bra att göra några olika värderingar.
Ni har ett nettovärde i villan på 255000 kr. Om vi förutsätter att ni inte renoverat betalar ni 22 % skatt på värdeökningen. Mäklararvode får dras av innan skatten beräknas. Detta är vad ni skulle få ut om ni sålde villan idag.
Säg 255000 - mäklararvode 50000 - 22 % = 159900
Ovanstående delas på två, dvs din hustru ger dig 79950 kr. Du är då utlöst ur fastigheten då du fått din del av värdeökningen. Eventuell värdeminskning eller värdeökning efter detta tillfaller helt din hustru.
Säg 255000 - mäklararvode 50000 - 22 % = 159900
Ovanstående delas på två, dvs din hustru ger dig 79950 kr. Du är då utlöst ur fastigheten då du fått din del av värdeökningen. Eventuell värdeminskning eller värdeökning efter detta tillfaller helt din hustru.
Lade ni in lika mycket kontant när huset köptes? Siffran 2 645 000:-, inkluderar den alla kostnader vid köpet? Tänker då på lagfartsavgifter och annat kul...
Om så borde du ju naturligtvis ha hälften av värdeökningen på 255000:- plus din kontantinsats. Har ni amorterat på lånet bör du ju även ha hälften av summan lånet minskat med.
Hur det sen funkar med skatter och sånt vet jag inte men det är väl utgångsläget ni borde räkna med.
Om så borde du ju naturligtvis ha hälften av värdeökningen på 255000:- plus din kontantinsats. Har ni amorterat på lånet bör du ju även ha hälften av summan lånet minskat med.
Hur det sen funkar med skatter och sånt vet jag inte men det är väl utgångsläget ni borde räkna med.
Kontantinsatsen till köpet av huset togs från en vinst på en tidigare lägenhetsförsäljning. Skatten på denna vinst är inte betald än - åtminstone jag bör/måste betala min del av den. Resultatet för mig för detta utköp blir därmed rätt uselt, jag kommer skrämmande nära 0 kr i ersättning. Samtidigt inser jag att det uppenbarligen är så här det går till.
Ja, men du har ju rätt till din andel av kontantinsatsen, oavsett om den kom från en tidigare vinst eller inte (om nu vinsten var gemensam).
Räkna istället bara rakt av Marknadsvärde idag - bef. lån - reavinsskatt (som skulle uppstått om ni istället sålt) - gamla reavinstskatten. Och så kan man ev. minska beloppet även med en tänkt mäklarkostnad (skulle ha kostat om ni sålt nu). Då har du den kontanta summa som ni skall dela på.
Det gäller då normalfallet om det inte finns äktenskapsförord eller andra former av enskild egendom (ex. via gåva eller testamente) inblandad.
Räkna istället bara rakt av Marknadsvärde idag - bef. lån - reavinsskatt (som skulle uppstått om ni istället sålt) - gamla reavinstskatten. Och så kan man ev. minska beloppet även med en tänkt mäklarkostnad (skulle ha kostat om ni sålt nu). Då har du den kontanta summa som ni skall dela på.
Det gäller då normalfallet om det inte finns äktenskapsförord eller andra former av enskild egendom (ex. via gåva eller testamente) inblandad.
Du har inte skrivit hur mycket huset är belånat. Nuvarande värde minus lånet är det ni skall dela på. Tillkommer skatteeffekter.
Om ni hade sålt huset till tredje part för 2900 kkr, betalt mäklare, skatteupskov(?) och delat lika. Hur mycket hade ni fått var då? Bra utgångspunkt.
Om ni hade sålt huset till tredje part för 2900 kkr, betalt mäklare, skatteupskov(?) och delat lika. Hur mycket hade ni fått var då? Bra utgångspunkt.
En oberoende värdering är nog det minsta man ska göra till att börja med...fast det kanske ni menar med en fiktiv försäljning
Så här är det:
Värderingen (bör vara färsk och från flera mäklare) minus aktuell lånesumma = övervärde. Minus skatt och mäklararvode . Sedan delar ni den summan på 2 och där har du din rättmätiga summa.
Förvärvskostnaden har inte med detta att göra annat än vid beräkning av skatten som ska dras av (stanna i huset så länge).
Att få igen din handpenning är bara att glömma då den gått rakt in i hus/äktenskapet, om ni inte hade nåt skrivet äktenskapsförord vill säga.
Det tillkommer heller inga stämpelavgifter (lagfartskostnader) då det rör sig om bodelning.
/C
Värderingen (bör vara färsk och från flera mäklare) minus aktuell lånesumma = övervärde. Minus skatt och mäklararvode . Sedan delar ni den summan på 2 och där har du din rättmätiga summa.
Förvärvskostnaden har inte med detta att göra annat än vid beräkning av skatten som ska dras av (stanna i huset så länge).
Att få igen din handpenning är bara att glömma då den gått rakt in i hus/äktenskapet, om ni inte hade nåt skrivet äktenskapsförord vill säga.
Det tillkommer heller inga stämpelavgifter (lagfartskostnader) då det rör sig om bodelning.
/C
Redigerat:
Det finns mycket matnyttigt att hämta från nätet:
http://bodelning.nu/bodelning-aktenskap/bodelning-av-fastighet/
https://www.swedbank.se/privat/mer-om-privatekonomi/familjejuridik/att-flytta-isar/index.htm
https://www.byggahus.se/ekonomi/skilsmassa-hus
http://www.m-magasin.se/expertsvar/...-mig-ur-huset-Hur-ska-vi-veta-vad-det-ar-vart
http://bodelning.nu/bodelning-aktenskap/bodelning-av-fastighet/
https://www.swedbank.se/privat/mer-om-privatekonomi/familjejuridik/att-flytta-isar/index.htm
https://www.byggahus.se/ekonomi/skilsmassa-hus
http://www.m-magasin.se/expertsvar/...-mig-ur-huset-Hur-ska-vi-veta-vad-det-ar-vart
Nu snubblar du på det jag skrev. Finns inga lån är ju hela säljsumman "övervärde" och ska delas på.
/C
/C
krokodilen73 skrev:
Både ja och nej.
Den här meningen är ju solklar och helt riktigt: "Värderingen (...) minus aktuell lånesumma = övervärde."
Men vad menar du då med att handpenningen bara är att glömma? Den ingår ju i övervärdet och ska väl delas lika precis som allt annat. Handpenningen är ju ingen engångssumma som förverkats, vilket man skulle kunna hävda att exempelvis lagfartsavgiften är, handpenningen är ju en del av köpesumman och skall därmed till hälften återgå till TS.