Fråga om avtalsservitut

[Claes Sörmland]

Vi andra har använt vägen under de första 12 åren som den nye fastighetsägaren har ägt nr 6, utan att han opponerat sig då, så han känner definitivt till brukandet, även det varit sparsamt.

Jag kommenterar detta separat så att det inte blir så rörigt:

Det som är intressant är vad köparen av nr 6 kände till eller borde ha känt till vid köpetillfället, alltså när köpeavtalet skrevs under. Att ni senare efter grannens köp har använt vägen, när denne redan ägde fastigheten har egentligen ingen större bäring på den frågan. Om han var i god tro redan vid köpet och alltså inte trodde det fanns en särskild rättighet för er att använda vägen så var han bara generös och lät er använda vägen, den var ju inte avstängd så det hade ni också rätt att göra. Vägar som ligger öppna utan bom eller skyltning som säger annorlunda är öppna för trafik för var och en.

 

[Nötegårdsgubben]

Hade man velat att även den avstyckade fastigheten skulle få rätt till denna väg för TS fastighet så hade man ju skrivit ett avtalsservitut om det eller fått det infört som ett officialservitut i samband med fastighetsbildningen.

Jag håller med om att det hade varit bästa sättet, men nu informerade man ju inte ens om befintliga servitut som belastade fastigheten, så uppenbarligen gjorde man fel.

En av frågorna att reda ut blir då vilka rättigheter som trots allt följde med avstyckningen, och vilka skyldigheter som eventuellt gjort det utifrån att köparen inte med god tro kan anta att vägen är fri från externa anspråk.

 

[Claes Sörmland]

En av frågorna att reda ut blir då vilka rättigheter som trots allt följde med avstyckningen, och vilka skyldigheter som eventuellt gjort det utifrån att köparen inte med god tro kan anta att vägen är fri från externa anspråk.

Jag tycker att kartmaterialet stödjer granne nr 6s position att han var i god tro och alltså inte trodde det fanns några särskilda rättigheter för den omstridda vägstumpen.

Det finns ju en utritad samfälld väg i fastighetsbildningshandlingarna som löper parallellt med den omstridda vägsträcken. Jag själv skulle utifrån att säljaren i köpekontraktet intygande att det inte fanns andra rättigheter som belastade fastigheten (standardformulering i köpekontrakt) och det faktum att det finns en samfälld väg utritad i moderna avstyckningshandlingar troligen ha dragit samma slutsats. Så jag förstår s a s grannens mentala utgångspunkt här om ingen mer information framkommer i ärendet. Och jag tror också att tingsrättens ledamöter kommer att göra det.

 

[Nötegårdsgubben]

Hur går gränsen mellan fastigheterna 3 och 4, längs den samfällda vägens korridor? Finns det så att säga några rimliga skäl att vägen inte borde få gå där den gör nu mer än att fastighetsägaren inte vill ha andra i närheten av sin bostad alls? Det skiljer ju ändå något tiotal meter (och några höjdmeter antar jag) mellan ursprungligt läge och nuvarande läge.

 

[Nötegårdsgubben]

Likt @Claes Sörmland tror jag att grannen sitter med trumf. De enda argumenten som finns kvar nu är ekonomi. Antingen betalar ni grannen för att få servitut, eller så redogör ni för vilka kostnader grannen kommer dra på sig om han vägrar ge er servitut.

För utan frivilliga servitut är vägen framåt att skapa en samfällighetsförening för den plats där den samfällda vägen går, uttaxera medel från de olika medlemmarna och sen rusta upp den vägen till samma skick som den som grannen vägrar låta er använda. Grannen tvingas då vara med och betala sin andel i vägen.

Övriga kommer kunna begära att skogsbolaget betalar deras del, då dess underlåtenhet att föra servituten vidare är skadeståndsgrundande. Det finns risk att den frågan är preskriberad, beroende på när ni fått kännedom om att servituten, eller i värsta fall när de försvann.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tycker att kartmaterialet stödjer granne nr 6s position att han var i god tro och alltså inte trodde det fanns några särskilda rättigheter för den omstridda vägstumpen.

Enig, men verkligheten talar ju enligt TS ett annat språk. Och rent semantiskt är det ingen vägstump, utan en genomgående väg. Att inte förvänta sig att den brukas, kan man det i god tro? Jag skulle i alla fall ha förväntat mig att det var den i kartan utritade vägen som numera gick i en lite nordvästligare dragning.

Men därifrån till att bevisa att någon som kommer till en annan slutsats är i ond tro är det en bit.

 

[-MH-]

Finns ju mängder av genomgående vägar där det aldrig funnits några avtal alls, eller i alla fall inga som någon känner till. Fråga mig hur jag vet..

Har svårt att tro att existens av väg skulle innebära att man måste förvänta sig en rättighet.

Men den där domen från Svea Hovrätt lät intressant.

 

[Claes Sörmland]

Enig, men verkligheten talar ju enligt TS ett annat språk.

Har jag missat någon del här? Finns det något i verkligheten som talar för att grannen var i ond tro vid köpet? Det är ju i så fall viktiga argument för TS att föra fram vid en tvist.

Och rent semantiskt är det ingen vägstump, utan en genomgående väg. Att inte förvänta sig att den brukas, kan man det i god tro? Jag skulle i alla fall ha förväntat mig att det var den i kartan utritade vägen som numera gick i en lite nordvästligare dragning.

Det jag menar med "stump" är bara att det en en kortare sträckning som avviker från den gamla samfällda vägens dragning. Jag skulle som köpare av fastigheten, utan särskild lokalkännedom men med tillgång till avstyckningshandlingarna i prospekt (eller efter kontakt med LM) räkna med att vägen brukades men att det är den gamla samfällda vägen som andra fastigheter har formell rättighet till. Särskilt om säljaren inte berättar annat och skriftligen i avtalet uppger att inga servitut eller andra rättigheter belastar fastigheten. D v s jag skulle räkna med att kunna stänga av vägen om jag skulle vilja det. (Att jag sen är en pragmatisk lagd människa som inte gillar grannfejder innebär att jag i praktiken inte skulle stänga av vägen när jag senare får höra om hur vägen brukas. Men jag skulle insistera på att servitutet är icke gällande och att vägens används med min tillåtelse.)

Men därifrån till att bevisa att någon som kommer till en annan slutsats är i ond tro är det en bit.

 

[Nötegårdsgubben]

Har jag missat någon del här? Finns det något i verkligheten som talar för att grannen var i ond tro vid köpet? Det är ju i så fall viktiga argument för TS att föra fram vid en tvist.

Ja, att det finns en bit av vägen som är inritad på kartan som inte finns i verkligheten.

Nu är jag ju iofs. uppvuxen på 1900-talet och itutad militära bevingade ord som att ”om inte kartan överensstämmer med verkligheten så går vi efter kartan”, men jag har trots det en dragning mot det bevisvärde den fysiska verkligheten bjuder.

 

[Claes Sörmland]

Ja, att det finns en bit av vägen som är inritad på kartan som inte finns i verkligheten.

Att gamla vägar av ringa värde ute på landet som t ex bara används för skogsskiften tillåts förfalla är ju inte så konstigt tänker jag. Särskilt inte om det finns en alternativ väg som man i praktiken kan köra på (även om ens fastighet inte har formell servitutsrätt där).

I mina trakter finns det gott om gamla vägar som har fått växa igen mer eller mindre. Så plötsligt ska skogen avverkas så kommer de till liv igen, lite kross läggs ut och träd som står i vägen fälls.

 

[Nötegårdsgubben]

Det är min erfarenhet också. Men jag har även erfarenhet av att vägar dragits om för att bättre fylla sina syften, som i det här fallet. Om en senare fastighetsreglering skulle göra att man slarvar bort vägrätten på en sådan plats tycker jag inte att det är givet att någon som hävdar sig inte förstått att det nog funnits rättigheter till vägen agerar i god tro.

Men, och viktigare, det är inte lätt att bevisa att han handlar i ond tro heller.

 

[Claes Sörmland]

Men, och viktigare, det är inte lätt att bevisa att han handlar i ond tro heller.

Och det är väl just det, TS och övriga rättighetsinnehavare måste visa detta om de går till tinget.

Enklast är ju om grannen böjer sig men har han redan skaffat en advokat som juridiskt ombud och kanske dessutom känner sig lurad av TS och grannar när de tog dit kronofogden för några år sedan så lär han inte backa. Mänsklig psykologi.

(Jag utgår från att grannen verkligen var i god tro. Om inte så är han ju rent av bedräglig. Med detta perspektiv är det ju säljaren av fastigheten som borde straffas för att ha skapat denna röra.)

 

[Nötegårdsgubben]

Jag utgår från att grannen verkligen var i god tro. Om inte så är han ju rent av bedräglig.

Ja, närmast per definition. Men vilket av det kvittar kanske lika. Möjligheten att bevisa ond tro bygger nog närmast på ett direkt erkännande.

Med detta perspektiv är det ju säljaren av fastigheten som borde straffas för att ha skapat denna röra.

Jag vet inte ens om jag tycker att man ska se det som ett straff. Är det i god tro kan ju bolaget rent av ha fått mer betalt än om servituten hade varit kända. Förmodligen inte, och i alla fall inte så mycket att det vägt upp kostnaden, men att de borde stå för de andra servituthavarnas kostnader tycker jag är rimligt som jag skrev i #35.

 

[Annaet]

Sen är frågan om ni orkar och har råd med en riskfylld stämning i tingsrätten som lätt kan överklagas till hovrätten av grannen, även om den förlorar. Det kostar på både, psykiskt och ekonomiskt. Hoppas ni i det scenariot har några hundra tusen liggandes för krigskassan.

Jag skulle som sagt överväga att lägga den energin och de pengarna på en anläggningsförrättning så att gemensamhetsanläggningen utökas till att också omfatta den omstridda vägen.

Vi är inte ute efter stämning, i alla fall inte jag och maken. Vi är ute efter att som tidigare få tillgång till vår mark. Vi får väl se vad övriga säger när vi möts, men det där om att be lantmäteriet om förlängning av GA kanske är det som är bäst ändå.
Ni har fortsatt diskussionen utan att jag hunnit med, men det är alltså så, att det inte finns tillstymmelse till väg där nr 6 tycker att vi ska dra vår alternativa väg ("samf"). Det är sankmark och det går en stenmur där som inte får röras, vilket var grunden till att man drog om vägen 1975. Det går inte att rimligen hävda det när man är på plats och ser hur det ser ut. Man inspekterar väl en fastighet innan man köper den och kan se att det inte finns någon väg där? Ingen hade varit gladare än jag om vi hade kunnat köra förbi fastighet 6, istället för att korsa hans mark, men det går inte.
Det ska finnas ett servitut för nr 7 att använda nr 6 väg (istället för att belasta nr 4 som det var innan). Det känns mycket märkligt att vi inte ska få använda samma väg för att komma åt vår mark längre in i skogen. Jag behöver jaga rätt på fler handlingar. Efter fastighet nr 7 så fortsätter vägen på "samf". Är det rimligt att vår väg tar slut vid fastighet 7, om vi kommer från skogshållet (dvs från höger i kartan)?

 

[Annaet]

Enig, men verkligheten talar ju enligt TS ett annat språk. Och rent semantiskt är det ingen vägstump, utan en genomgående väg. Att inte förvänta sig att den brukas, kan man det i god tro? Jag skulle i alla fall ha förväntat mig att det var den i kartan utritade vägen som numera gick i en lite nordvästligare dragning.

Men därifrån till att bevisa att någon som kommer till en annan slutsats är i ond tro är det en bit.

Precis så är det vi har tolkat detta - att det är den samfällda vägen som går där, men med en lite nordvästligare dragning, eftersom det omöjligen gick att bygga en väg för timmertransporter på sankmarken bredvid stenmuren.