Elbesiktning visar på fel, vad är rimligt att kräva?
Hej,
Tacksam för råd i denna fråga!
Har vunnit budgivningen på ett hus där en besiktning genomförts. Denna innefattar inte elen. Eftersom det är ett äldre hus ville vi göra en elbesiktning. Detta satte sig inte säljaren sig emot, av logistiska skäl skulle den göras efter kontraktsskrivningen och vi fick då ha med en klausul om att hoppa av affären. Mäklaren sa att vi också kunde diskutera pris
Om något framkom.
Nu är elbesiktningen genomförd och visar på dels saker som bör göras, dels saker som i dagsläget kan innebära personskador! Elfirman har varit noga med att dela upp det i saker som bör vara på plats och sånt som vi som köpare kan fundera på för att modernisera.
När vi nu diskuterar genom mäklaren så vill inte säljaren reducera priset med motsvarande belopp som åtgärderna som bör fixas snarast kostar. Däremot erbjuder säljaren att fixa till det genom en släkting som är/ har varit elektriker.
Vad är rimligt att som köpare ställa för krav? Det är mycket pengar det handlar om, x antal miljoner. Kostnaden för elfelen har prissatts till strax under 20 000kr... Inga stora summor men bör inte elen vara personsäker när man flyttar in? Ska man nöja sig med att släktingen fixar till det eller bör elfirman som genomfört elbesiktningen göra det?
Tacksam för råd i denna fråga!
Har vunnit budgivningen på ett hus där en besiktning genomförts. Denna innefattar inte elen. Eftersom det är ett äldre hus ville vi göra en elbesiktning. Detta satte sig inte säljaren sig emot, av logistiska skäl skulle den göras efter kontraktsskrivningen och vi fick då ha med en klausul om att hoppa av affären. Mäklaren sa att vi också kunde diskutera pris
Om något framkom.
Nu är elbesiktningen genomförd och visar på dels saker som bör göras, dels saker som i dagsläget kan innebära personskador! Elfirman har varit noga med att dela upp det i saker som bör vara på plats och sånt som vi som köpare kan fundera på för att modernisera.
När vi nu diskuterar genom mäklaren så vill inte säljaren reducera priset med motsvarande belopp som åtgärderna som bör fixas snarast kostar. Däremot erbjuder säljaren att fixa till det genom en släkting som är/ har varit elektriker.
Vad är rimligt att som köpare ställa för krav? Det är mycket pengar det handlar om, x antal miljoner. Kostnaden för elfelen har prissatts till strax under 20 000kr... Inga stora summor men bör inte elen vara personsäker när man flyttar in? Ska man nöja sig med att släktingen fixar till det eller bör elfirman som genomfört elbesiktningen göra det?
Du har ju valet att hoppa av affären om du vill. Kan du inte räkna upp vad det är för saker som besiktningen slagit ner på som "bör göras"? Att en elfirma inte skulle hitta saker som de anser bör göras i ett gammalt hus anser jag som osannolikt och köper man ett gammalt hus bör man nog vara beredd på att inte allt är tip-topp.
Kontraktet är ju tydligt. Du kan hoppa av affären om besiktningen inte utfaller till din belåtenhet. Du har inte någon automatisk rätt till åtgärd och inte heller någon automatisk rätt till prissänkning. Säljaren har gjort klart att prisavdrag inte är aktuellt så då får du ta ställning till om du vill hoppa av eller betala 20,000:- för att fixa till elen själv eller låta säljaren fixa felen. Varför tvekar du överhuvudtaget?
Kontraktet är ju tydligt. Du kan hoppa av affären om besiktningen inte utfaller till din belåtenhet. Du har inte någon automatisk rätt till åtgärd och inte heller någon automatisk rätt till prissänkning. Säljaren har gjort klart att prisavdrag inte är aktuellt så då får du ta ställning till om du vill hoppa av eller betala 20,000:- för att fixa till elen själv eller låta säljaren fixa felen. Varför tvekar du överhuvudtaget?
Vi har vidarebefordrat elfirmans anmärkningar till mäklaren. Förstår att allt inte är tip top i ett äldre hus och rena moderniseringar står vi självklart för. Det vi tänker borde vara ok när vi flyttar in är att inga osäkra kopplingar etc leder till personskador.
Ur ett strikt juridiskt perspektiv:
Säljaren har rätt att åtgärda detta på vilket sätt han vill. Behörighetsfrågan hör faktiskt inte hit, ni som köpare "ärver" inte det eventuella brottet. Det ni som köpare kan ställa krav på är att det är utfört enligt gällande regler och säkerhetsmässig praxis. För ni övertar ansvaret att anläggning är säker.
I praktiken stärker det er position om släktingen inte jobbar under behörighet, men det ur ett rent förhandlingsperspektiv.
Sen är frågan relevant, vad har de anmärkt på? Kom ihåg att säljaren ansvarar för att anläggningen följer de normer som gällde när anläggningen idrifttogs. Så utan besiktningsanmärkningarna går det inte att bedömma vad som är nödvändigt och vad som är lämpliga moderniseringar. Även en besiktningsman kan ha fel.
Säljaren har rätt att åtgärda detta på vilket sätt han vill. Behörighetsfrågan hör faktiskt inte hit, ni som köpare "ärver" inte det eventuella brottet. Det ni som köpare kan ställa krav på är att det är utfört enligt gällande regler och säkerhetsmässig praxis. För ni övertar ansvaret att anläggning är säker.
I praktiken stärker det er position om släktingen inte jobbar under behörighet, men det ur ett rent förhandlingsperspektiv.
Sen är frågan relevant, vad har de anmärkt på? Kom ihåg att säljaren ansvarar för att anläggningen följer de normer som gällde när anläggningen idrifttogs. Så utan besiktningsanmärkningarna går det inte att bedömma vad som är nödvändigt och vad som är lämpliga moderniseringar. Även en besiktningsman kan ha fel.
Men kan du inte visa vad det är för anmärkningar de har gjort? Det finns väl foton/beskrivningar på vad som är fel? I ett gammalt hus kan jag tänka mig att det kan finnas massvis med saker som kan anmärkas mot. Ledningar som är slitna, kontakter som inte sitter fast ordentligt osv. Det är sådant man får räkna med när man köper ett äldre hus men som en besiktning naturligtvis slår ner på.
Beställ en besiktning av taksäkerheten t.ex. och du kommer få en lista på glidskydd, takstegar, fallskydd, räcken, plattformar osv att åtgärda. Beställ en besiktning av trädgården så kommer de att hitta träd som kan ramla ner i huvudet på dig.
Det är bra att du har gjort en elbesiktning, men 20,000:- för att fixa av en elfirma, låter som om det inte är något speciellt allvarligt de har hittat. Använd listan som utgångspunkt för ditt eget arbete istället om du inte vill låta säljaren fixa felen. Som du själv säger så är det en affär på x antal miljoner, så 20,000:- låter ju inte som någon oöverkomlig sak.
Beställ en besiktning av taksäkerheten t.ex. och du kommer få en lista på glidskydd, takstegar, fallskydd, räcken, plattformar osv att åtgärda. Beställ en besiktning av trädgården så kommer de att hitta träd som kan ramla ner i huvudet på dig.
Det är bra att du har gjort en elbesiktning, men 20,000:- för att fixa av en elfirma, låter som om det inte är något speciellt allvarligt de har hittat. Använd listan som utgångspunkt för ditt eget arbete istället om du inte vill låta säljaren fixa felen. Som du själv säger så är det en affär på x antal miljoner, så 20,000:- låter ju inte som någon oöverkomlig sak.
Hobbyelektriker
· Värmland, Molkom
· 24 068 inlägg
Enligt TS har elfirman delat upp sina anmärkningar i säkerhetsfel och ej farliga fel. Det antyds ingenting om att det finns skäl att misstänka säkerhetsfelen som ogrundade så det får vi lita på.
Det är nog ganska vanligt att det ser ut så, att det finns div brister som har bäring på elsäkerheten i olika hög grad. Det kan vara brister som förra ägaren är medveten om och därför tar hänsyn till. Men som ny ägare vet man ju inte. Så dessa brister bör säljaren ordna.
Det är nog ganska vanligt att det ser ut så, att det finns div brister som har bäring på elsäkerheten i olika hög grad. Det kan vara brister som förra ägaren är medveten om och därför tar hänsyn till. Men som ny ägare vet man ju inte. Så dessa brister bör säljaren ordna.
Så länge säkerhetsbristerna inte är där på grund av dåligt installationsarbete från första början så anser jag inte att säljaren är ansvarig för detta. Då fastigheten är gammal så är det bara att anse som normalt att vissa typer av säkerhetsbrister kan förekomma i en gammal elanläggning och fastigheten är därför i det skick som köparen har haft fog att förvänta sig med hänsyn tagen till fastighetens ålder.
Hobbyelektriker
· Värmland, Molkom
· 24 068 inlägg
Ja, och dessa ska åtgärdas av säljaren. Köper man ett hus så bör man kunna förvänta sig att elinstallationen är underhållen, dvs att säljaren efterlevt kravet i ellagen att hålla sin anläggning i gott skick.
Tja, du får tycka vad du vill, men jag håller inte med. När man köper en fastighet så gör man det i det skick som man kan förvänta sig med hänsyn till bland annat fastighetens ålder och skick. Man har inte rätt att ta för givet att alla föregående ägare har följt alla lagar och förordningar och det är bland annat därför som en fastighet besiktigas.
På samma sätt kan du inte ta för givet att det finns bygglov för allt. Du kan inte komma till säljaren och säga att han skall installera fallskydd och räcken på taket bara för att det finns regler om att det skall finnas det. Du kan inte heller förvänta dig att säljaren skall byta ut trappräckena för att det är mer än 10cm mellan stolparna.
På samma sätt kan du inte ta för givet att det finns bygglov för allt. Du kan inte komma till säljaren och säga att han skall installera fallskydd och räcken på taket bara för att det finns regler om att det skall finnas det. Du kan inte heller förvänta dig att säljaren skall byta ut trappräckena för att det är mer än 10cm mellan stolparna.
Juridiskt är det enkelt. Köparen kan acceptera säljarens lösning eller hoppa av affären. Säljaren kan antingen åtgärda felet eller gå med prisreduktion, eller riskera att köparen hoppar av. Nu till det i mina ögon "roliga". Saken ligger nu i ett förhandlingsläge och då får man betydligt fler variabler att leka med. Marknadsläget, hur svårt är det att hitta en ny köpare, Hur mycket vill köparen ha huset. Jur desperat är säljaren? Och svaret blir 42!
Vad jag menar med detta är att TS måste väga in allt sådant i sitt beslut, det som är Juridiskt enkelt är inte så enkelt i verkligheten. Hur mycket är TS beredd att hoppa av affären? Det vet bara TS med familj. Om Jag ska ge ett råd är det att acceptera köparens förslag, men att det ska upprättas ett protokoll på vem och vad som åtgärdats. Då brukar eventuella ickebehöriga dra öronen åt sig.
Vad jag menar med detta är att TS måste väga in allt sådant i sitt beslut, det som är Juridiskt enkelt är inte så enkelt i verkligheten. Hur mycket är TS beredd att hoppa av affären? Det vet bara TS med familj. Om Jag ska ge ett råd är det att acceptera köparens förslag, men att det ska upprättas ett protokoll på vem och vad som åtgärdats. Då brukar eventuella ickebehöriga dra öronen åt sig.
"När vi nu diskuterar genom mäklaren så vill inte säljaren reducera priset med motsvarande belopp som åtgärderna som bör fixas snarast kostar."
Självklart inte, och det ska säljaren absolut inte behöva göra heller. Du kan knappast kräva av säljaren att varenda ny brist som du hittar ska åtgärdas för att du ska betala det pris som du redan sagt att du är villig att betala. Du köper i befintligt skick. Om det däremot är stor skillnad mellan det du hade god anledning att tro att du köpte och det du faktiskt köpte så är det självklart rimligt att försöka diskutera fram en kompromiss. Men att säljaren ska stå för precis allt är helt enkelt inte rätt. Du kan inte som köpare förutsätta att priset är framtaget utifrån att allt som inte är lätt att bedöma på en visning, typ elen, är i perfekt skick.
Självklart inte, och det ska säljaren absolut inte behöva göra heller. Du kan knappast kräva av säljaren att varenda ny brist som du hittar ska åtgärdas för att du ska betala det pris som du redan sagt att du är villig att betala. Du köper i befintligt skick. Om det däremot är stor skillnad mellan det du hade god anledning att tro att du köpte och det du faktiskt köpte så är det självklart rimligt att försöka diskutera fram en kompromiss. Men att säljaren ska stå för precis allt är helt enkelt inte rätt. Du kan inte som köpare förutsätta att priset är framtaget utifrån att allt som inte är lätt att bedöma på en visning, typ elen, är i perfekt skick.
Hobbyelektriker
· Värmland, Molkom
· 24 068 inlägg
Vi får väl anta att elfirman haft kunskap nog för att lägga det på bra-att-göra-listan.
Visst är det så att många säljare inte uppfyller sina skyldigheter och säljer hus där elanläggningen inte uppfyller ens dåtidens krav pga ålder och slitage. Det är ju lite besvärande då köparen dels inte alltid har kunskap att kontrollera skicket och dels kanske inte gärna vill fråga säljaren om denne har brutit mot lagen, och säljaren är kanske inte alltid medveten om bristerna.. Så då är det ju bra med en besiktning och åtgärd. Kommer man inte överens om något annat så ser jag ingen annan än säljaren som får bekosta detta, om inte köparen redan köpt grisen i säcken. Priset för ett hus förmodar jag sätts efter förväntat skick, och där ser jag inte att farlig el ingår.
Visst är det så att många säljare inte uppfyller sina skyldigheter och säljer hus där elanläggningen inte uppfyller ens dåtidens krav pga ålder och slitage. Det är ju lite besvärande då köparen dels inte alltid har kunskap att kontrollera skicket och dels kanske inte gärna vill fråga säljaren om denne har brutit mot lagen, och säljaren är kanske inte alltid medveten om bristerna.. Så då är det ju bra med en besiktning och åtgärd. Kommer man inte överens om något annat så ser jag ingen annan än säljaren som får bekosta detta, om inte köparen redan köpt grisen i säcken. Priset för ett hus förmodar jag sätts efter förväntat skick, och där ser jag inte att farlig el ingår.