Besiktning med flera större fel
Hej! Hittade ingen tråd som direkt kunde hjälpa mig med mina funderingar så testar så här!
Jag och min sambo är mycket intresserade av en mindre gård som vi hade tänkt köpa utan mäklare - kontraktet är under utkast, så inget är påskrivet än.
Lite info (det vi visste om innan besiktning).
- Huset kräver totalrenovering av övervåning (ingen värme, golven lutar och har lyft sig, behöver tilläggs isoleras m.m.)
- Har idag 2-kammarbrun med infiltration (måste bytas).
- Direktverkande El + 1 st fungerade eldstad samt 2 mindre luftvärmepumpar från jula uppsatta på nedre våningen.
Besiktningen var härom dagen av huset och visade några större fel och en del mindre:
- Taket hade stickeltak underst med bandtäckt plåt ovanpå, över detta var det spickad läckt och tegelpannor (någon panna var sönder).
- Äldre fuktmärken i golvet på övervåning.
- Helt oisolerad vind.
- Otillräcklig/obefintlig ventilation i WC/Ducsh/tvättstuga (3 st olika utrymmen)
- Stora badrummet hade bakfall.
- Tvättstugan hade rör genom golvet utan uppvik av mattan.
- Ingen värmekälla i lilla WC, ingen golvbrunn under duschkarbin.
- De flesta fönsterna var ruttna i bågen (totalt antal fönster ca.18 st).
- Aktiva fuktmärken i innertaket i ett av rummen på nedervårningen.
- Kaklad hall (5 år gammalt) som spruckit i fogar och i plattor.
- Eftersatt fasad/trappa/ytterdörr.
- M.m.
Sen är det andra mindre anmäkningar.. Summeringen av besiktningen var att husets underhåll var eftersatt.
Hur bör vi resonera med all denna informationen? Hur mkt ska man försöka få ner priset - ist hur mkt? Ska man be säljaren åtgärda felen? Ska man ta det som det är?
Överpris var det redan innan på fastigheten..
Tacksam för svar!
Jag och min sambo är mycket intresserade av en mindre gård som vi hade tänkt köpa utan mäklare - kontraktet är under utkast, så inget är påskrivet än.
Lite info (det vi visste om innan besiktning).
- Huset kräver totalrenovering av övervåning (ingen värme, golven lutar och har lyft sig, behöver tilläggs isoleras m.m.)
- Har idag 2-kammarbrun med infiltration (måste bytas).
- Direktverkande El + 1 st fungerade eldstad samt 2 mindre luftvärmepumpar från jula uppsatta på nedre våningen.
Besiktningen var härom dagen av huset och visade några större fel och en del mindre:
- Taket hade stickeltak underst med bandtäckt plåt ovanpå, över detta var det spickad läckt och tegelpannor (någon panna var sönder).
- Äldre fuktmärken i golvet på övervåning.
- Helt oisolerad vind.
- Otillräcklig/obefintlig ventilation i WC/Ducsh/tvättstuga (3 st olika utrymmen)
- Stora badrummet hade bakfall.
- Tvättstugan hade rör genom golvet utan uppvik av mattan.
- Ingen värmekälla i lilla WC, ingen golvbrunn under duschkarbin.
- De flesta fönsterna var ruttna i bågen (totalt antal fönster ca.18 st).
- Aktiva fuktmärken i innertaket i ett av rummen på nedervårningen.
- Kaklad hall (5 år gammalt) som spruckit i fogar och i plattor.
- Eftersatt fasad/trappa/ytterdörr.
- M.m.
Sen är det andra mindre anmäkningar.. Summeringen av besiktningen var att husets underhåll var eftersatt.
Hur bör vi resonera med all denna informationen? Hur mkt ska man försöka få ner priset - ist hur mkt? Ska man be säljaren åtgärda felen? Ska man ta det som det är?
Överpris var det redan innan på fastigheten..
Tacksam för svar!
Redigerat:
När är huset byggt?
Det låter som om huset är från 50-taket eller tidigare.
Gälland tvättstugan så fick man förr ha vattenrör upp genom golvet, det behövdes inte heller vara något uppvik.
OT (i vårt hus hade vi tidigare inkommande vatten och vattenmätaren i ett rum utan golvbrunn, huset byggt -69/70).
Gällande dålig/obefintlig ventilation i WC/dusch/tvättstuga så är det mer standard än ovanligt i hus med självdrag där det inte kontinuerligt eldas i någon eldstad. Felet är att det inte eldas kontinuerligt i någon eldstad, alltså inget "fel", åtgärdas med någon typ av F/FX/FT/FTX-system.
Gällande kaklade hallen så är det kaklat på levande material tex spånskivor eller så har huset rört sig.
Gällande oisolerade vinden, det beror på från när huset är byggt, förr la man bara lite cutterspån på vinden och i ytterväggar, cutterspånet packas med tiden. Kallvinden hölls torr genom att värmen steg upp genom innertaket och via murstockens strålningsvärme.
Edit:
Gällande lilla wc-n, så hade man sällan värme inne i små toaletter, man satt bara "några minuter". Duschkabin behöver inte vara ansluten till golvbrunn utan kan vara direktansluten till avloppet (via vattenlås).
Det låter som om huset är från 50-taket eller tidigare.
Gälland tvättstugan så fick man förr ha vattenrör upp genom golvet, det behövdes inte heller vara något uppvik.
OT (i vårt hus hade vi tidigare inkommande vatten och vattenmätaren i ett rum utan golvbrunn, huset byggt -69/70).
Gällande dålig/obefintlig ventilation i WC/dusch/tvättstuga så är det mer standard än ovanligt i hus med självdrag där det inte kontinuerligt eldas i någon eldstad. Felet är att det inte eldas kontinuerligt i någon eldstad, alltså inget "fel", åtgärdas med någon typ av F/FX/FT/FTX-system.
Gällande kaklade hallen så är det kaklat på levande material tex spånskivor eller så har huset rört sig.
Gällande oisolerade vinden, det beror på från när huset är byggt, förr la man bara lite cutterspån på vinden och i ytterväggar, cutterspånet packas med tiden. Kallvinden hölls torr genom att värmen steg upp genom innertaket och via murstockens strålningsvärme.
Edit:
Gällande lilla wc-n, så hade man sällan värme inne i små toaletter, man satt bara "några minuter". Duschkabin behöver inte vara ansluten till golvbrunn utan kan vara direktansluten till avloppet (via vattenlås).
Redigerat:
Kombinationen lutande golv på övervåningen, bakfall i badrum och sprucket klinker, kan inte det bero på att huset satt sig rejält?
Vad det låter som så behöver taket eventuellt bytas, vinden isoleras, ventilation installeras, badrum bytas, fönster bytas. Därtil en eventuell sättning. Det kommer lätt dra iväg en halvmiljon innan ni får något som börjar kännas ok. Är det verkligen värt att gå in i ett sådant arbete, och har ni kunskap och tid för det?
Hur ser det ut med grund osv? Krypgrund?
Vad det låter som så behöver taket eventuellt bytas, vinden isoleras, ventilation installeras, badrum bytas, fönster bytas. Därtil en eventuell sättning. Det kommer lätt dra iväg en halvmiljon innan ni får något som börjar kännas ok. Är det verkligen värt att gå in i ett sådant arbete, och har ni kunskap och tid för det?
Hur ser det ut med grund osv? Krypgrund?
Tack för snabba svar! Vissa saker skulle vi kunna göra själva men långt ifrån allt, sambon är elektriker och vi har vana från att renovera "vanligt" sen tidigare men inte sånna här utmaningar - så hantverkare kommer att behövas!
Med tanke på mängden som behöver åtgärdas så kommer det tar några år...
Huset stomme är från 1870-80 någon gång, ca 224 kvm, byggnadstyp 1 1/2 plan. Torpagrund - vissa stenar i utbyggnaden har rört på sig. Under en av utbyggnaderna finns en källare, gjutet golv.
Utbyggt i två omgångar efter det men ingen som visste när. Nedre plan skall ha genomgått en genomgående renovering runt sent 70-/början av 80 talet. Nuvarande ägarna har under 2006-2007 "fixat till" badrum, tvättstuga och kök enligt dem själva. Borde man inte ha åtgärdat dessa saker då om hantverkare var inblandade?
Vad skulle ni kunna ge för ett sånt här projekt? Är det rimligt att försöka få ner priset 400-600 tusen då ägaren innan besiktningen sa att huset var i bra skick och att det var bra underhållet?
Med tanke på mängden som behöver åtgärdas så kommer det tar några år...
Huset stomme är från 1870-80 någon gång, ca 224 kvm, byggnadstyp 1 1/2 plan. Torpagrund - vissa stenar i utbyggnaden har rört på sig. Under en av utbyggnaderna finns en källare, gjutet golv.
Utbyggt i två omgångar efter det men ingen som visste när. Nedre plan skall ha genomgått en genomgående renovering runt sent 70-/början av 80 talet. Nuvarande ägarna har under 2006-2007 "fixat till" badrum, tvättstuga och kök enligt dem själva. Borde man inte ha åtgärdat dessa saker då om hantverkare var inblandade?
Vad skulle ni kunna ge för ett sånt här projekt? Är det rimligt att försöka få ner priset 400-600 tusen då ägaren innan besiktningen sa att huset var i bra skick och att det var bra underhållet?
Redigerat:
Hur mycket som är rimligt att få ned priset är omöjligt att säga om man inte har kännedom om området. Titta på prishistorik för objekt med liknade storlek i samma eller någorlunda likartat område. Det här huset bör i så fall ligga i den nedre delen av skalan för liknande områden. Generellt så ligger marknadspriset oftast för högt på renoveringsobjekt om man tar hänsyn till kostnad för renovering. Dvs. köpare är för optimistiska över kostnaden.
En sak du bör tänka på med ett så stort hus, med bristfällig isolering, är att uppvärmningskostnaden kommer att bli väldigt hög. Såvida du inte kan använda gratis ved.
Jag gissar att det huset drar 30 - 50 000 kwh per år (egen erfarenhet)..
En sak du bör tänka på med ett så stort hus, med bristfällig isolering, är att uppvärmningskostnaden kommer att bli väldigt hög. Såvida du inte kan använda gratis ved.
Jag gissar att det huset drar 30 - 50 000 kwh per år (egen erfarenhet)..
Magkänslan säger att det kommer att ta tid och att kostnaderna kommer att skena - tyvärr är säljaren svår att förhandla med.. Huset har jag varit intresserad av i 9 år så därför blir allt lite jobbigare.
Någon nämnde 500.000 i renoveringskostnad. :wow:
Ta denna summa gånger 3 eller kanske 4 så kommer du nog mer rätt !! med den beskrivning du gjort.
Detta behöver dock inte vara fel.
Allt beror på läget i landet och på orten, tomtstorlek och köpepris. Eftersom all denna info saknas är det omöjligt att ge ett rättvist svar på din fråga.
Eftersom du försökt köpa i 9 år, så måste det finnas något i objektet som attraherar dig. Detta kan vara ett skäl gott nog att satsa, men kom ihåg att om ingångspriset + renoveringskostnad totalt blir skyhögt över andra objekt på orten, ja då kan du inte räkna med att få igen pengarna vid en avyttring.... men pengar är ju inte allt..... livskvalit'e är ju också värt att betala för.
Ta denna summa gånger 3 eller kanske 4 så kommer du nog mer rätt !! med den beskrivning du gjort.
Detta behöver dock inte vara fel.
Allt beror på läget i landet och på orten, tomtstorlek och köpepris. Eftersom all denna info saknas är det omöjligt att ge ett rättvist svar på din fråga.
Eftersom du försökt köpa i 9 år, så måste det finnas något i objektet som attraherar dig. Detta kan vara ett skäl gott nog att satsa, men kom ihåg att om ingångspriset + renoveringskostnad totalt blir skyhögt över andra objekt på orten, ja då kan du inte räkna med att få igen pengarna vid en avyttring.... men pengar är ju inte allt..... livskvalit'e är ju också värt att betala för.
Redigerat:
Har du visat intresse i 9 år är ju förhandlingsläget inte det bästa.MissOptimist skrev:
Fundera på vad du kan få istället för dels inköpspris och dels inköpspris+renkostnad=totalpris och om det speciella med just detta hus är värt vad det kommer kosta.
Att "fixa till" kan vara allt möjligt, tex ommålning av väggar/tak, nytt VVS-porslin, nya tapeter, ommålning av skåpsluckor, nya skåpsluckor mm.
OT (vi har "fixat till" tvättstugan, vi gjorde om gamla pannrummet till tvättstuga, men vi har inget tätskikt på väggar/golv, är i källaren med oisolerade platta, vi målade golv & väggar, bytt golvbrunnen, dragit lite nytt vatten mm).
Har ni sett papper på att hantverkare har "fixat till" utrymmena?
Det finns många "skumrask"företag som inte håller sig till gällande regelverk, utan gör som dom själva vill (billigast möjligaste sätt).
Ett hus med torpargrund på kanske 50 m2 från sent 1800-tal kan ha satt sig mycket främst den sida som har tillbyggd källare. Så fort man börjar gräva "under" (höjdmässigt) men bredvid en grund (oberoende om det är platta eller torpargrund) så ändrar man markförhållanden så att den delen riskerar att sjunka/sätta sig.
OT (vi har "fixat till" tvättstugan, vi gjorde om gamla pannrummet till tvättstuga, men vi har inget tätskikt på väggar/golv, är i källaren med oisolerade platta, vi målade golv & väggar, bytt golvbrunnen, dragit lite nytt vatten mm).
Har ni sett papper på att hantverkare har "fixat till" utrymmena?
Det finns många "skumrask"företag som inte håller sig till gällande regelverk, utan gör som dom själva vill (billigast möjligaste sätt).
Ett hus med torpargrund på kanske 50 m2 från sent 1800-tal kan ha satt sig mycket främst den sida som har tillbyggd källare. Så fort man börjar gräva "under" (höjdmässigt) men bredvid en grund (oberoende om det är platta eller torpargrund) så ändrar man markförhållanden så att den delen riskerar att sjunka/sätta sig.
Är det huset du är intresserad av, eller läget? Är det ett alternativ att riva och bygga nytt?
Halvmiljonen jag nämnde syftade till att få det i skick där det faktiskt står stilla och är tätt. Därefter tillkommer ju all renovering för att faktiskt få det som man vill ha det. Inser nu när jag tänker lite att jag nog faktiskt räknade lite väl optimistiskt där ändå.
Säg en miljon då, utöver köpeskillingen, för att få en stabil stomme med ett badrum och snäppet över en kokplatta till kök. Det kommer säkerligen ta ett års arbete att komma dit. Känns det fortfarande värt?
Halvmiljonen jag nämnde syftade till att få det i skick där det faktiskt står stilla och är tätt. Därefter tillkommer ju all renovering för att faktiskt få det som man vill ha det. Inser nu när jag tänker lite att jag nog faktiskt räknade lite väl optimistiskt där ändå.
Säg en miljon då, utöver köpeskillingen, för att få en stabil stomme med ett badrum och snäppet över en kokplatta till kök. Det kommer säkerligen ta ett års arbete att komma dit. Känns det fortfarande värt?
Tack för alla svar med olika synvinklar och information!
Fastigheten ligger granne med mina föräldrars och jag har under min uppväxt lekt mycket i detta hus och har alltid tyckt om det (finns en varanda med väldigt mycket snickarglädje som jag älskar). Så det är både läget och huset jag har fastnat för.
Kan man åtgärda grunden om det rör på sig vid utbygget?
Vi satt och räknade på summorna, inköp(1,8) +renovering(1,5?) = alldeles för dyrt.
Typkod 120, strax över 2 ha, 3 mil till större stad i småland, 5 km till dagis/skola/buss och 1,5 mil till mataffärer.
Ägaren begärde 1,8 innan besiktningen.
Renovering bör hamna mellan 1-1,5?
Finns färdiga fastigheter i nyrenoverat skick för under 3 men på andra sidan "stan". Finns inte så många gårdar till salu på denna sidan.
Vi ska kolla med några hantverkare i början av nästa veckan för prisuppgifter mellan "tummen och pekfingret" så ska vi prata med ägarna och se vad de säger..
Som ni kanske förstår är jag en optimist in i det sista men jag vet vad jobb, tid och pengar innebär så jag förstår precis det ni menar med att tänka på andra fastigheter.
Klassar ni detta som ett "renoveringsobjekt"?
Kan tillägga att det värderades 2012 till 1,9 +/- 100 tusen av en mäklare som säljaren har haft en del affärer med tidigare.
Fastigheten ligger granne med mina föräldrars och jag har under min uppväxt lekt mycket i detta hus och har alltid tyckt om det (finns en varanda med väldigt mycket snickarglädje som jag älskar). Så det är både läget och huset jag har fastnat för.
Kan man åtgärda grunden om det rör på sig vid utbygget?
Vi satt och räknade på summorna, inköp(1,8) +renovering(1,5?) = alldeles för dyrt.
Typkod 120, strax över 2 ha, 3 mil till större stad i småland, 5 km till dagis/skola/buss och 1,5 mil till mataffärer.
Ägaren begärde 1,8 innan besiktningen.
Renovering bör hamna mellan 1-1,5?
Finns färdiga fastigheter i nyrenoverat skick för under 3 men på andra sidan "stan". Finns inte så många gårdar till salu på denna sidan.
Vi ska kolla med några hantverkare i början av nästa veckan för prisuppgifter mellan "tummen och pekfingret" så ska vi prata med ägarna och se vad de säger..
Som ni kanske förstår är jag en optimist in i det sista men jag vet vad jobb, tid och pengar innebär så jag förstår precis det ni menar med att tänka på andra fastigheter.
Klassar ni detta som ett "renoveringsobjekt"?
Kan tillägga att det värderades 2012 till 1,9 +/- 100 tusen av en mäklare som säljaren har haft en del affärer med tidigare.
Redigerat:
Visst är det ett renoveringsobjekt, men du pratar om skev stome på övervåningen etc och då tänker jag att detta är ett hus man kommer blåsa ut ned till regelstommen och sedan bygga upp. Det är umgefär vad jag gjort här hemma fast i flera omgångar under längre tid ( och huset var rakt). I ditt fall skulle jag fundera på om huset verkligen är värt att rädda eller om man tuttar på och bygger nytt istället.
Hur ligger fastigheten sett till era respektive jobb? Även den biten kan vara en stor utgiftspost som dessutom lär kräva minst två bilar i familjen, även barns intressen m.m.
Av den köpesumman, vad är marken värd och vad är fastighetspriset? Är det en skogsfastighet och vad för avverkningsmån finns där att leva av? Eller är allt ungskog och en generation bort i avverkning? På din beskrivning så låter det som att själva huset inte borde vara värt så himla mycket. Tycker dessutom att ni ska ta ut en oberoende mäklare för värdering av fastigheten.
Av den köpesumman, vad är marken värd och vad är fastighetspriset? Är det en skogsfastighet och vad för avverkningsmån finns där att leva av? Eller är allt ungskog och en generation bort i avverkning? På din beskrivning så låter det som att själva huset inte borde vara värt så himla mycket. Tycker dessutom att ni ska ta ut en oberoende mäklare för värdering av fastigheten.
Det är nog en bra idé att ta dit en pålitlig hantverkare som kan ge prisuppskattning på de olika delarna. Sedan får ni nog känna efter själva om det är värt pengarna och omaket att renovera.
Om ni presenterar totala kostnaden som krävs för att få det beboeligt för säljaren så kanske det kan vara lättare att förhandla ner priset på huset. Ofta tror nog säljaren att "det kostar nog inte så mycket att fixa till".
Om det är så mkt som behöver göras så borde det inte vara så många andra intressenter som står på kö att köpa.
Lycka till!
Om ni presenterar totala kostnaden som krävs för att få det beboeligt för säljaren så kanske det kan vara lättare att förhandla ner priset på huset. Ofta tror nog säljaren att "det kostar nog inte så mycket att fixa till".
Om det är så mkt som behöver göras så borde det inte vara så många andra intressenter som står på kö att köpa.
Lycka till!