Besiktning - Anticimex eller andra?
Vi skrev på kontrakt på ett hus igår, som vi har besiktningsfrågor om.
Bakgrund - Säljarna har endast bott där i ett år. De som sålde huset till dem hade gjort en överlåtelsebesiktning (en sån som säljarna bekostar) hos Anticimex. Den har vi kopia på. Nuvarande säljarna (dvs de vi köper av nu) har gjort en likadan besiktning via Anticimex. Det finns några saker noterade på båda - fuktindiktering i ena badrummet (kakel ligger på plastmatta, kaklet är sprucket på ett ställe), samt att i andra badrummet är golvbrunnen rostig och har lossnat.
Huset är byggt 1932, skulle tippa att badrummen är renoverade för ca 30-40 år sen (ljusgrön toalett och lite sånt).
Vill tillägga att vi kommer totalrenovera badrummen ändå!
FRÅGA - skall vi endast betala en sk. "tilläggsbesiktning" hos Anticimex, dvs "ta över" den som säljarna redan gjort. Det kostar 3000 kr. Och utöver detta ta in fackmän som kollar badrummen då det sannolikt istället kan bli ett försäkringsärende?
Eller skall vi beställa en helt ny, egen besiktning trots att vi ännu hittat någon som gör något mer utöver det som Anicimex gjort? Eminenta har förvisso en "plus" del som kostar 9400 kr istället för 8800, där de kollar ålder på skorsten, el, vvs och sånt, dvs när kan vi räkna med att få behöver byta ut/fräscha upp?
Huset är från 1932, 1 1/2 plans med inredd källare (där vi planerar att lägga in golvvärme) och vi vet att en del kommer behövas bytas med åren i vilket fall. Men el, avlopp och allt sånt är bytt och ganska nytt, det är dränerat, taket är OK, men kommer behövas lite tätning, fasaden kommer behövas målas osv.
Så jag behöver vägledning - skall vi satsa på en helt ny besiktning, eller ska vi känna oss nöjda med att köpa in oss på deras och sedan beställa "extra" hos fackmän (e.g., skorsten, rörkomare för våtrum etc).
Bakgrund - Säljarna har endast bott där i ett år. De som sålde huset till dem hade gjort en överlåtelsebesiktning (en sån som säljarna bekostar) hos Anticimex. Den har vi kopia på. Nuvarande säljarna (dvs de vi köper av nu) har gjort en likadan besiktning via Anticimex. Det finns några saker noterade på båda - fuktindiktering i ena badrummet (kakel ligger på plastmatta, kaklet är sprucket på ett ställe), samt att i andra badrummet är golvbrunnen rostig och har lossnat.
Huset är byggt 1932, skulle tippa att badrummen är renoverade för ca 30-40 år sen (ljusgrön toalett och lite sånt).
Vill tillägga att vi kommer totalrenovera badrummen ändå!
FRÅGA - skall vi endast betala en sk. "tilläggsbesiktning" hos Anticimex, dvs "ta över" den som säljarna redan gjort. Det kostar 3000 kr. Och utöver detta ta in fackmän som kollar badrummen då det sannolikt istället kan bli ett försäkringsärende?
Eller skall vi beställa en helt ny, egen besiktning trots att vi ännu hittat någon som gör något mer utöver det som Anicimex gjort? Eminenta har förvisso en "plus" del som kostar 9400 kr istället för 8800, där de kollar ålder på skorsten, el, vvs och sånt, dvs när kan vi räkna med att få behöver byta ut/fräscha upp?
Huset är från 1932, 1 1/2 plans med inredd källare (där vi planerar att lägga in golvvärme) och vi vet att en del kommer behövas bytas med åren i vilket fall. Men el, avlopp och allt sånt är bytt och ganska nytt, det är dränerat, taket är OK, men kommer behövas lite tätning, fasaden kommer behövas målas osv.
Så jag behöver vägledning - skall vi satsa på en helt ny besiktning, eller ska vi känna oss nöjda med att köpa in oss på deras och sedan beställa "extra" hos fackmän (e.g., skorsten, rörkomare för våtrum etc).
Det är aldrig att rekommendera att överta besiktning från säljaren av flera anledningar. Även om ni juridiskt kan räknas som beställare har ni satt er i en position som jag anser vara ofördelaktig. Det är generellt så att en besiktningsman blir indirekt påverkad av beställaren, alltså man är helt enkelt inte överdrivet kritisk på ett hus där säljaren är beställare av ens tjänster på samma sätt som man oftast är extra kritisk där köparen är beställaren. Självklart gör en besiktningsman sin principiellt stadgade jobb men det blir ofta en viss nyansskillnad.
En överlåtelsebesiktning kan i sig vara ett bra steg på vägen men generellt skulle jag rekommendera en jordabalksundersökning där man går igenom mer noga och t.ex ser över saker som du själv nämner som el, vvs, skorsten etc. Som kund kan man ibland tulla på undersökningen när man ändå är medveten om mycket fel på huset och inte bryr sig om möjligheter till att upptäcka fler.
Att badrummen blir ett försäkringsärende betvivlar jag, de har uppnått en ålder som är högre än maxavdrag för ålder vilket innebär att de anses betinga ett värde av 0 kr hos oss försäkringsbolag. Det vi ibland kan ställa upp med är eventuell sanering och torkning vilket iofs är en kostnad det också men räkna inte med någon försäkringshjälp. I ert fall dessutom så är det egentligen det tidigare bolaget som skall bistå med eventuell hjälp, ert framtida bolag kan välja att hjälpa till med eventuell regress men det är inte alltigenom självklart.
En besiktning är väldigt intressant för att få veta att de saker som faktiskt är bytt håller en sådan standard att ni faktiskt kan lita på detta. Har ni otur kan det vara renoverat men inte håller dagens standard ändå. Det är alltför vanligt att jag får in kunder som har köpt hus där saker skall vara renoverade men inte håller för den standard som fanns vid renoveringen - alltifrån el till andra renoveringar. Vid nekande av skadan har det senare visat sig att kunden inte kan gå vidare då en fullständig jordabalksundersökning hade kunnat påvisa den felaktiga konstruktionen så det finns ingen möjlighet att gå på tidigare ägare heller.
Så för er är det viktigt att verkligen undersöka även de saker ni förutsätter är nygjorda. En annan sak som spontant kan vara en riskkonstruktion är just inredd källare men det är alltför knapphändig information om hur den är byggd och gjord men en snabb varningsflagg ändå. Men utöver detta finns säkert ca 600-700 punkter som bör kollas igenom i den affär som kanske blir er största någonsin så var noga och tveka inte på att vara jobbiga köpare utan begär alla handlingar, ritningar. Anlita en bra besiktningsman för en fullständig jordabalksundersökning - visst den kostar ca 15 000 kr men fortfarande lite pengar i förhållande till skador som kan bli ansedda ej ersättningsbara pga ej uppfylld undersökningsplikt.
Eller om ni räknar med totalrenovering och känner er trygga så visst kan ni överta besiktningen eller lika gärna i sådana fall skippa den helt och hållet...men ingen av dessa lösningar är att rekommendera
MVH Lorant
En överlåtelsebesiktning kan i sig vara ett bra steg på vägen men generellt skulle jag rekommendera en jordabalksundersökning där man går igenom mer noga och t.ex ser över saker som du själv nämner som el, vvs, skorsten etc. Som kund kan man ibland tulla på undersökningen när man ändå är medveten om mycket fel på huset och inte bryr sig om möjligheter till att upptäcka fler.
Att badrummen blir ett försäkringsärende betvivlar jag, de har uppnått en ålder som är högre än maxavdrag för ålder vilket innebär att de anses betinga ett värde av 0 kr hos oss försäkringsbolag. Det vi ibland kan ställa upp med är eventuell sanering och torkning vilket iofs är en kostnad det också men räkna inte med någon försäkringshjälp. I ert fall dessutom så är det egentligen det tidigare bolaget som skall bistå med eventuell hjälp, ert framtida bolag kan välja att hjälpa till med eventuell regress men det är inte alltigenom självklart.
En besiktning är väldigt intressant för att få veta att de saker som faktiskt är bytt håller en sådan standard att ni faktiskt kan lita på detta. Har ni otur kan det vara renoverat men inte håller dagens standard ändå. Det är alltför vanligt att jag får in kunder som har köpt hus där saker skall vara renoverade men inte håller för den standard som fanns vid renoveringen - alltifrån el till andra renoveringar. Vid nekande av skadan har det senare visat sig att kunden inte kan gå vidare då en fullständig jordabalksundersökning hade kunnat påvisa den felaktiga konstruktionen så det finns ingen möjlighet att gå på tidigare ägare heller.
Så för er är det viktigt att verkligen undersöka även de saker ni förutsätter är nygjorda. En annan sak som spontant kan vara en riskkonstruktion är just inredd källare men det är alltför knapphändig information om hur den är byggd och gjord men en snabb varningsflagg ändå. Men utöver detta finns säkert ca 600-700 punkter som bör kollas igenom i den affär som kanske blir er största någonsin så var noga och tveka inte på att vara jobbiga köpare utan begär alla handlingar, ritningar. Anlita en bra besiktningsman för en fullständig jordabalksundersökning - visst den kostar ca 15 000 kr men fortfarande lite pengar i förhållande till skador som kan bli ansedda ej ersättningsbara pga ej uppfylld undersökningsplikt.
Eller om ni räknar med totalrenovering och känner er trygga så visst kan ni överta besiktningen eller lika gärna i sådana fall skippa den helt och hållet...men ingen av dessa lösningar är att rekommendera
MVH Lorant
Jag skulle aldrig betala säljaren för en besiktningsrapport som denne tagit fram och framförallt inte från Antecimex. Jag har fått uppfattningen att många är missnöjda med deras besiktningar.
Jag skulle ringa någon av de större besiktningsfirmorna i stockholm. Räkna med att det kostar en slant dock, fast det har man igen. Vi fick betala 14000:- för vår besiktning, men så fick vi en väldigt grundlig genomgång, så jag tycker det var värt vartenda öre.
Jag skulle ringa någon av de större besiktningsfirmorna i stockholm. Räkna med att det kostar en slant dock, fast det har man igen. Vi fick betala 14000:- för vår besiktning, men så fick vi en väldigt grundlig genomgång, så jag tycker det var värt vartenda öre.
Några konsulter (inom besiktning, energideklaration) jag varit i kontakt med från Anticimex har inte hållit högsta nivå.
Eminenta har jag mycket större förtroende för. Flera av deras konsulter har lång erfarenhet genom värderings och besiktingsföretag sedan tidigare. (tex jaeger)
Min rekommendation är given. Anlita inte säljarens besiktningsman utan ta in Eminenta.
Eminenta har jag mycket större förtroende för. Flera av deras konsulter har lång erfarenhet genom värderings och besiktingsföretag sedan tidigare. (tex jaeger)
Min rekommendation är given. Anlita inte säljarens besiktningsman utan ta in Eminenta.
Vilken positiv överraskning med så många svar på kort tid. Vi överväger såkart en riktig jordbalksundersökning via Densia, dessvärre har de inga tider förrän om 3 veckor, det var så vi började titta på andra alternativ. Men då kan det ju absolut vara värt att prata med mäklaren/säljarna och be att förlänga tidsfristen tills denna jordbalksundersökning kan ske.
Finns där fler företag ni kan rekommendera som också gör jordbalksundersökningar, förutom Densia?
Finns där fler företag ni kan rekommendera som också gör jordbalksundersökningar, förutom Densia?
När det gäller landet runt och generalisera över ett företags kunskaper på besiktning skulle jag hålla med om att Densia håller en hög lägsta nivå så jag hade rekommenderat jordabalksundersökningen därigenom. Däremot finns det andra jätteduktiga mer lokala besiktningsmän runtom i landet. Men kör på Densia om ni har förtroende med dessa, det finns dessutom en anledning att de är uppbokade. Ska man generalisera tvärtom så är anticimex de som runtom i landet blir utpekade för sämst lägsta nivå på kunskaperna. Alltså finns det en hel del väldigt kompetenta besiktningsmän inom denna kedja men lägsta nivån på de sämre besiktningsmännen är skrämmande.
Jag jobbar som försäkringsjurist på ett av sveriges större försäkringsbolag om än uppdelat i mindre bolag. Just mitt bolag rör sig i ett mindre län men ändå har jag alltför många ärenden där jag ser att undersökningsplikten via en vanlig överlåtelsebesiktning inte har uppfyllts tillräckligt för att kunden skall ha en vettig chans vid en tvist gällande dolt fel. Jag vet dessutom hur snårigt det är runt ansvarsförsäkringarna för besiktningsmännen då jag sitter även med dessa i vårat bolag.
Var tålmodiga och tvinga igenom den besiktning ni känner förtroende för, finns det inte tider så har ni en tydlig anledning varför det behöver ta lite tid.
MVH Lorant
Jag jobbar som försäkringsjurist på ett av sveriges större försäkringsbolag om än uppdelat i mindre bolag. Just mitt bolag rör sig i ett mindre län men ändå har jag alltför många ärenden där jag ser att undersökningsplikten via en vanlig överlåtelsebesiktning inte har uppfyllts tillräckligt för att kunden skall ha en vettig chans vid en tvist gällande dolt fel. Jag vet dessutom hur snårigt det är runt ansvarsförsäkringarna för besiktningsmännen då jag sitter även med dessa i vårat bolag.
Var tålmodiga och tvinga igenom den besiktning ni känner förtroende för, finns det inte tider så har ni en tydlig anledning varför det behöver ta lite tid.
MVH Lorant
Trots att jag är extremt partisk så rekommenderar jag ändå inte försäkringsbolagens egna eller samarbetsupphandlade besiktningar. De används på olika sätt men är inte på något sätt att likställa med en korrekt uppfylld undersökningsplikt.
Vissa bolag bjuder på en överlåtelsebesiktning, andra hävdar i sin marknadsföring att de gör en besiktning själva, via no more, anticimex, münthers eller andra samarbetsavtal. Dessa besiktningar är inget kunden egentligen skall räkna som en fastighetsbesiktning utan ur försäkringsbolagens synpunkt är detta en så kallad regressbesiktning. Den används alltså för att kunna göra en genomgång på en fastighet som varit försäkrad av annat bolag, här har man en chans då att upptäcka pågående eller begynnande skador och skapa en regressrätt mot det tidigare försäkringsbolaget
MVH Lorant
Vissa bolag bjuder på en överlåtelsebesiktning, andra hävdar i sin marknadsföring att de gör en besiktning själva, via no more, anticimex, münthers eller andra samarbetsavtal. Dessa besiktningar är inget kunden egentligen skall räkna som en fastighetsbesiktning utan ur försäkringsbolagens synpunkt är detta en så kallad regressbesiktning. Den används alltså för att kunna göra en genomgång på en fastighet som varit försäkrad av annat bolag, här har man en chans då att upptäcka pågående eller begynnande skador och skapa en regressrätt mot det tidigare försäkringsbolaget
MVH Lorant
Uppdatering - efter att ha läst inläggen och funderat en extra timme kändes valet lätt. Vi kontaktade mäklaren direkt efter helgen, och bad honom kolla om säljarna gick med på att förlänga fristen med några dagar så en riktig jordabalksundersökning kunde göras. De gick med på det, och nu har vi tid om ca en vecka med Densia. Tack igen för inläggen, mycket hjälpsamt.
... tryckte iväg svaret för snabbt. En sista fråga har vi - finns där något vi bör hålla extra koll på under själva undersökningen, något vi ska se till att det inte "glöms bort"? De känns väldigt pålitliga så det är inte det, men mest om det finns något "kryphål" vi själva bör känna till? Även resultat av undersökningen, samt den försäkring man får är ju helt nytt område för oss, så vi suger åt oss som svampar för att, i den mån det är möjligt, slippa stå med brallorna nere och oförstående blick om något år... Ska tilläggas att sambon är snickare, så kunskaper finns ju onekligen, men ändå - det är vårt första hus....
Radonmätning, är det gjort? Om inte kan man göra en "snabb"mätning som ger indikationer på hur hög halt radon man har. Tror inte att besiktningen ni beställt kollar radonhalten.
Nope, radonmätning är ej gjort, men det gör Densia. Det bör landa en radonmätare i säljarnas brevlåda nu efter påsk. Så det ingår