Ansvar golv BRF & stadgar

[Claes Sörmland]

HD tog ett kontroversiellt beslut för ett par år sedan i målet Knoppens golvvärmesystem NJA 2020 s. 822.

Jag funderar på om den BRF som jag har en del av borde ändra sina stadgar p g a detta. Hjälp eftersökes!

HD i Knoppens golvvärmesystem

En bostadrättshavare hade installerat ett vattenburet golvvärmesystem i ett duschrum och när det långt senare gick sönder så uppstod en tvist om det var BRFens eller den dåvarande bostadrättsinnehavarens golvvärmesystem. HD beslutade att golvvärmesystemets underhåll låg på BRFen tros att de inte hade installerat det.

Det som är särskilt problematiskt med domen är att HD för ett resonemang om golv och vem som har ansvar för vilken del av golvet. HD kom fram till att det styrs av formuleringarna av föreningens stadgar och med de stadgar som föreningen hade så ansvarade bostadrättshavaren endast för ytskiktet på golvet men inte mer än så:





Hur formulera stadgar för att ta höjd för HDs dom?

Jag tittar på BRF Knoppens stadgar och de påminner rättt mycket om de stadgar som min förening har.

Så hur formulerar man stadgarna i sin BRF om man vill att bostadrättshavaren ska ha ansvar för underhåll av inte bara ytskiktet utan hela golvkonstruktionen?

För att vara mer specifik: I lägenheterna i den BRF som är aktuell ligger ett över 100 år gammalt undergolv av spontad gran. På den har ursprungligen legat linoleum men ingen linoleum finns kvar och de flesta lägenheter har slipat och lackat gammalt undergolv (furugolv) som golv. Vissa har rivit det hela och lagt på modernare golv. Någon har monterat nytt trägolv. I badrum har golvet bytts ut mot betongpågjutningar av olika slag.

Målet är stadgar som ger bostadrättshavaren rätt och skyldighet att underhålla golvet i sin helhet utan att få ge sig på de underliggande bärande golvbjälkarna som lämpligen BRFen ansvar för. Är det en lämplig uppdelning?

----

Knoppens golvvärmesystem i sin helhet:
https://www.domstol.se/hogsta-domstolen/avgoranden/2020/83473/

 

[cpalm]

HD tog ett kontroversiellt beslut för ett par år sedan i målet Knoppens golvvärmesystem NJA 2020 s. 822.

Enligt min personliga åsikt har de mönsterstadgar som förekommer historiskt haft stora brister vad beträffar gränsdragningarna i underhållsansvaret. Både vad gäller tydlighet men också i vad som är en rimlig fördelning av praktiska skäl.

Det har till stor del ågärdats i senare revisioner, och många föreningar har fått in dessa i och med att man passat på att uppdatera stadgarna i sin helhet i samband med lagändringarna 2016 och 2018.

"Tyvärr" har väl utveckligen gått i motsatt riktning mot vad ni är ute efter i er förening. Så vitt jag kan se använder alla numera någon formulering i stil med:
"ytbeläggning på rummens alla väggar, golv och tak jämte underliggande ytbehandling, som krävs för att anbringa ytbeläggningen på ett fackmannamässigt sätt"

Utifrån en sådan gränsdragning känns inte HD:s avgörande i BRF Knoppens fall särskilt kontroversiellt.

Annars håller jag med om att gränsdragningen fortfarande blir otydlig i ditt exempel. Har man tagit fram undergolvet och använder detta som golv kanske undergolvet i sig är att betrakta som ytbeläggning(?) Medan det inte skulle göra det om det låg ett parkettgolv ovanpå.

 

[Claes Sörmland]

Enligt min personliga åsikt har de mönsterstadgar som förekommer historiskt haft stora brister vad beträffar gränsdragningarna i underhållsansvaret. Både vad gäller tydlighet men också i vad som är en rimlig fördelning av praktiska skäl.

Det har till stor del ågärdats i senare revisioner, och många föreningar har fått in dessa i och med att man passat på att uppdatera stadgarna i sin helhet i samband med lagändringarna 2016 och 2018.

"Tyvärr" har väl utveckligen gått i motsatt riktning mot vad ni är ute efter i er förening. Så vitt jag kan se använder alla numera någon formulering i stil med:
"ytbeläggning på rummens alla väggar, golv och tak jämte underliggande ytbehandling, som krävs för att anbringa ytbeläggningen på ett fackmannamässigt sätt"

Utifrån en sådan gränsdragning känns inte HD:s avgörande i BRF Knoppens fall särskilt kontroversiellt.

Annars håller jag med om att gränsdragningen fortfarande blir otydlig i ditt exempel. Har man tagit fram undergolvet och använder detta som golv kanske undergolvet i sig är att betrakta som ytbeläggning(?) Medan det inte skulle göra det om det låg ett parkettgolv ovanpå.

Tack för input, vi har mönsterformuleringen i stadgarna som du citerar (verkar vara ungefär samma som i BRF Knoppen i HD-fallet). Men vi vill ju inte att styrelsen ska sitta och fundera över golven i varenda lägenhet genom att ha underhållsansvaret. Så har det aldrig i praktiken varit och det skulle ju begränsa bostadrättsinnehavarna rätt rejält. T ex när de känner att undergolven från 1905 är för risiga och vill lägga in ett nytt undergolv av spån och lägga modern klickvariant på det. Det ska då involvera styrelsen som det är skrivet nu och efter HDs dom.

 

[Claes Sörmland]

Alltid lättare att få återkoppling om sticker ut huvudet med en formulering. Vad tror ni om denna nya formulering?


· Ytbeläggningen på alla rummens väggar och tak jämte underliggande ytbehandling som krävs för att anbringa ytbeläggningen på ett fackmannamässigt sätt

· Alla rummens golv ovan golvbjälkarna, inklusive eventuellt undergolv

 

[TypRätt]

Vet inte om det är då värt att säga något om hur man får anbringa golv på dessa reglar? Tänker om någon tar sig frihet att lägga golvvärme och gör det genom att borra hål i reglar för slingor eller om någon flyttar en golvbrunn o drar rör till ny position. Är ju uppenbart att man kan få klåpare till både medlemmar och hantverkare så mycket därför vi förut (möjligen utan lagstöd) krävde att folk meddelade byggplaner till styrelsen. Många hade ju visserligen inte läst stadgarna heller så duger ju möjligen som motmedel i en tvist. Men i bland var det skönt att validera att folk inte tänkt för kreativt innan de sätter igång. Men kanske bra om det någonstans står på hederlig svenska, ”ska du dra i mer än en liten vanlig skruv i reglarna så kontakta först styrelsen.”

 

[cpalm]

Själv tänker jag att detta kanske till stor del är ett icke-problem.

Undergolvets syfte, hade jag resonerat, är funktionellt och inte kosmetiskt och det skall väldigt mycket till innan det uppstår ett underhållsbehov, dvs. att det är så risigt att det inte längre fyller detta syfte på ett nöjaktigt sätt. Däremot hade jag ur styrelsens synvinkel inte haft något problem med att lämna tillstånd till bostadsrättshavaren att på eget initiativ och bekostnad byta ut undergolvet till t.ex. golvspån.

Men visst involverar det i så fall föreningen "i onödan", och idag när renoveringsprojekten är betydligt mer avancerade än förr kanske frågan ändå uppstår med jämna mellanrum.

Självklart kan man alltid ändra stadgarna, men det är ju också en process och något som har en notorisk förmåga att bli "fel" när det sker lekmannamässigt. Jag hade i så fall åtminstone konsulterat Bostadsrätterna, Fastighetsägarna eller vilken organisation som nu ligger bakom de mönsterstadgar man använder.

 

[Claes Sörmland]

Själv tänker jag att detta kanske till stor del är ett icke-problem.

Jag tror att det kan bli ett problem i och med HDs Knoppens golvvärmesystem. Föreningen har ju en skyldighet att hålla golven med undantag för ytskiktet i gott skick och medlemmarna kan ju ha installerat vad som helst som golv genom åren och detta ansvar sitter nu föreningen med. De lägenheter jag har har sett har alla möjliga golv och konstiga pågjutningar i badrummen. Låt oss säga att ett av golven sviktar eller pågjutningen är sprucken i badrummet, ja då är det plötsligt föreningen som ska betala för att åtgärda detta.

 

[Kastar_spjut_i_radhus]

Alltid lättare att få återkoppling om sticker ut huvudet med en formulering. Vad tror ni om denna nya formulering?


· Ytbeläggningen på alla rummens väggar och tak jämte underliggande ytbehandling som krävs för att anbringa ytbeläggningen på ett fackmannamässigt sätt

· Alla rummens golv ovan golvbjälkarna, inklusive eventuellt undergolv

Funderar på om det krockar med någon skrivning om tätskiktet i badrummen. Inget superfan av formuleringen eftersom den innehåller en blandning av ansvar och utförandeföreskrifter.

I övrigt undrar jag om utgången i HD blivit annorlunda om det inte var första upplåtelsen och cg frågan gällde lägenheten såsom den var beskaffad första gången den togs i bruk i sin nya utformning. Det nämns i domskälens inledning och HFD brukar inte gödsla med onödiga skrivningar.

Det är alltså inte säkert att ändringar som utförts av boende senare än det bedöms likadant.

 

[Claes Sörmland]

Funderar på om det krockar med någon skrivning om tätskiktet i badrummen.

Jag har kollat att formuleringen inte krockar med skrivningar om tätskikten. Det gör den inte.

Inget superfan av formuleringen eftersom den innehåller en blandning av ansvar och utförandeföreskrifter.

Vilka utförandebeskrivningar menar du formuleringen innehåller? Om det är den första meningen i mitt förslag, den med "underliggande ytbehandling som krävs för att anbringa ytbeläggningen på ett fackmannamässigt sätt" så är den meningen en standardformuleringen i väldigt många stadgar. Det jag har gjort är att lyfta bort "golv" från den och behandla den i meningen under som alltså helt är min innovation.

I övrigt undrar jag om utgången i HD blivit annorlunda om det inte var första upplåtelsen och cg frågan gällde lägenheten såsom den var beskaffad första gången den togs i bruk i sin nya utformning. Det nämns i domskälens inledning och HFD brukar inte gödsla med onödiga skrivningar.

Det är alltså inte säkert att ändringar som utförts av boende senare än det bedöms likadant.

Jag undrar detsamma. Men viktigast är väl hur tingsrätter och hovrätten förstår HDs dom.

 

[cpalm]

Jag tror att det kan bli ett problem i och med HDs Knoppens golvvärmesystem. Föreningen har ju en skyldighet att hålla golven med undantag för ytskiktet i gott skick och medlemmarna kan ju ha installerat vad som helst som golv genom åren och detta ansvar sitter nu föreningen med.

Jo visst, men för väldigt många föreningar, inklusive din egen som det verkar, har denna typ av "problem" uppstått redan när man uppdaterat underhållsparagrafen enligt nyare mönsterstadgar. Och det gäller ju inte bara golv, utan i många fall även radiatorer, värme- och tappvattenledningar, golvbrunn, fönster och ytterdörr och säkert mer.

Och i och med att man tagit in sådana nya gränsdragningar i stadgarna får man ju utgå från att föreningen beaktat och accepterat konsekvenserna. Till synes utan någon högljudd debatt, så min bild är ändå att de flesta tycker att tydliga och vedertagna gränsdragningar är viktigare än risken att föreningen får ta över ansvaret för någon undermålig installation som bostadsrättshavaren gjort.

P.s. just i BRF Knoppens fall kan som en parantes nämnas att föreningen förmodligen kommit undan om de hade haft nuvarande lydelse i Bostadsrätternas mönsterstadgar, då dessa innehåller en punkt "golvvärme, som bostadsrättshavaren försett lägenheten med" i listan över saker som bostadsrättshavaren ansvarar för.

 

[Claes Sörmland]

Jo visst, men för väldigt många föreningar, inklusive din egen som det verkar, har denna typ av "problem" uppstått redan när man uppdaterat underhållsparagrafen enligt nyare mönsterstadgar. Och det gäller ju inte bara golv, utan i många fall även radiatorer, värme- och tappvattenledningar, golvbrunn, fönster och ytterdörr och säkert mer.

Så är det nog, att problemet har uppstått vid stadgebyte för några år sedan. I den här föreningens fall har nog ingen förstått konsekvenserna av uppdatering, intresset för juridiken i medlemskollektivet är s a s begränsat.

Det finns inga större problem med radiatorer, värme- och tappvattenledningar, golvbrunn, fönster eller ytterdörr och mönsterstadgarna. Det är tydligt vem som ansvarar för vilken del och det verkar finnas en konsensus kring detta upplägg. (Även om en och annan ny medlem har varit lite frågande till att lägenhetsdörr ligger på bostadrättshavaren med undantaget målning av yttersidan som föreningen ansvarar för enligt dessa standardstadgar.)

Det är just golven som orsakar problem i och med att BRF Knoppen har tydliggjort bristen i stadgarna.

 

[TypRätt]

Så är det nog, att problemet har uppstått vid stadgebyte för några år sedan. I den här föreningens fall har nog ingen förstått konsekvenserna av uppdatering, intresset för juridiken i medlemskollektivet är s a s begränsat.

Det finns inga större problem med radiatorer, värme- och tappvattenledningar, golvbrunn, fönster eller ytterdörr och mönsterstadgarna. Det är tydligt vem som ansvarar för vilken del och det verkar finnas en konsensus kring detta upplägg. (Även om och en och annan ny medlem har varit lite frågande till att lägenhetsdörr ligger på bostadrättshavaren med undantaget målning av yttersidan som föreningen ansvarar för.)

Det är just golvet som orsakar problem i och med att BRF Knoppen har tydliggjort bristen i stadgarna.

Fråga, får medlemmar även själva byta till vilken dörr som de vill? Nu har du ju ett äldre hus men i vårat var det både krav kring brandklassning och gastäthet eller vad det nu kallas men det var nog för att varje lägenhet skulle klara fullt utvecklad brand i grannlägenheten i 60min. Huset var högre än stegbilar kan nå och inte utrustat med sprinklersystem annat än i garaget.

 

[Kastar_spjut_i_radhus]

Claes: Fackmässigheten det hänvisas till för underliggande ytbehandling (är de t ytbehandling då?). Väldigt petigt dock och kanske inte helt hundra tolkat från min sida. Inser också att det kanske är mönsterstadgeformuleringar jag vänder mig mot.

Jag menar att fackmässighetsbegreppet inte ska vara där. Istället bör man skjuta in sig på ett fysiskt definierat skikt såsom i HDs domskäl - golv och undergolv, men inte bjälklag. Således kanske ”med golv avses de skikt, såsom golv, undergolv, fukt och ljudisolerande skikt, som anbringats ovan bjälklaget” funkar om det rent byggnadstekniskt håller, fastighetsterminologi är inte min grej.

 

[Claes Sörmland]

Fråga, får medlemmar även själva byta till vilken dörr som de vill? Nu har du ju ett äldre hus men i vårat var det både krav kring brandklassning och gastäthet eller vad det nu kallas men det var nog för att varje lägenhet skulle klara fullt utvecklad brand i grannlägenheten i 60min. Huset var högre än stegbilar kan nå och inte utrustat med sprinklersystem annat än i garaget.

Det är en svår fråga men den har aldrig blivit skarp, det är aldrig någon som har velat byta dörr så det är originaldörrar från 1905 till alla lägenheter. De är massiva och bedöms klara 30 min full brand.

Jag läser stadgarna som att det aldrig har slagit författaren att dörren kan bytas eftersom det listas en massa detaljer på dörrarna och det är delat underhållsansvar för den, föreningen ansvarar för målning av dess yttersida.

Jag hittar dock inget direkt förbud mot att byta dörren. Den sociala kostnaden skulle nog vara rätt hög dock för den som vill genomföra denna idé.

 

[Claes Sörmland]

Jag menar att fackmässighetsbegreppet inte ska vara där. Istället bör man skjuta in sig på ett fysiskt definierat skikt såsom i HDs domskäl - golv och undergolv, men inte bjälklag. Således kanske ”med golv avses de skikt, såsom golv, undergolv, fukt och ljudisolerande skikt, som anbringats ovan bjälklaget” funkar om det rent byggnadstekniskt håller, fastighetsterminologi är inte min grej.

Jag är också skraj för alltför byggnadstekniska termer. Risken är att de blir för exkluderande eller inkluderande för en viss lägenhets underliga golv i något rum.

Först var jag inne på termen bjälklag men insåg sen att den kan mycket väl läsas som att termen inkluderar t ex det spontade golv som är i original är spikade i golvbjälkarna eller någon senare modifiering med t ex golvspån eller betongpågjutningar. Det var därför jag landade i allt ovan golvbjälkarna (men då inte fyllningen mellan dem).