Ännu en tråd om dolda fel

[Hep]

För fem år sedan köpte vi en fastighet mitt i en stockholmsförort. Gammal gård som nu ligger på en gata med nyare villor en dryg kilometer från centrum. Alltså mitt i ett vanligt område med asfalterade vägar, gatubelysning, el och vatten i alla hus. I beskrivningen från mäklaren stod att det var kommunalt vatten och avlopp och det fanns inget som tydde på att skulle vara fel.

I samband med att vi gjorde en utökad besiktning fick vi ut allt som fanns hos kommunen kopplat till fastigheten. Massor med dokument. Det fanns en karta från 1977 som visade sträckningen av vår VA, både på tomten och över kommunens mark till närmaste anslutning. Inget om avtal eller annat, utan bara kartan med "inmätningsritningen" som är stämplad och godkänd av kommunens byggnadsingenjör.

Vi har en vanlig vattenmätare och vi betalar varje kvartal en vanlig VA-räkning till företaget som tagit över från kommunen någon gång mellan 1977 och nu.

I måndags kom det förbi en snubbe från vattenföretaget och berättad att det ska dras en ny stam med vatten och avlopp längs gatan utanför. I samband med det kommer vi behöva gräva och avsluta till den istället för som tidigare ha en anslutning till den gamla dragningen. Den nya ligger högre än våra hus, så vi kommer behöva ha en pump för avloppsvattnet. Det får vi betala. Inget jag jublar över, men jag har vant mig med att få betala alla kommunens hyss själv.

Men nu till det riktigt jobbiga (om ni pallat läsa hit). Enligt han som var här ska vi betala full avgift för VA, då han "inte hittar" något som säger att vi betalat för anslutningen. Om vi kan bevisa att vi betalat för anslutning så är allt ok, men annars ska vi betala nu. För mig känns det helt orimligt att jag ska behöva bevisa att det betalades för 45 år sedan och tycker att de ska behöva bevisa om det inte är betalt och de trots det levererat vatten och tagit betalt för det hela tiden.

Nu kommer det:
Om det visar sig att det är vi som måste betala anslutningen, som han gissade skulle gå på åtminstone 250 000, kan vi då hävda dolt fel? Jag tycker vi gjort vår plikt att under söka saken då vi anlitat besiktningsmann som begärt ut alla dokument från kommunen, det står i prospektet att vi har kommunalt VA och fastigheten ligger mitt i ett vanligt villaområde.

 

[Raskus]

Oj
De har inget att hämta, även om det nu visar sig inte vara betalt (varför du nu ska behöva bevisa det) så kan en näringsidkare inte komma med krav äldre än tre år under förutsättning att de inte regelbundet påmint om sin fodrad.

 

[Claes Sörmland]

Oj
De har inget att hämta, även om det nu visar sig inte vara betalt (varför du nu ska behöva bevisa det) så kan en näringsidkare inte komma med krav äldre än tre år under förutsättning att de inte regelbundet påmint om sin fodrad.

Det är ingen näringsidkare som tar ut avgifter utan det är en avgift enligt lagen om allmänna vattentjänster.

Men visst låter det konstigt att fastigheten har fått använda VA under så många år och betalt brukaravgifter regelbundet utan frågor för att sen långt senare komma och begära en anslutningsavgift.

 

[Hep]

Enligt vattensnubben kan man teckna ett avtal när man fysiskt ansluter sig som säger att man får nyttja nätet trots att man inte är ansluten "på riktigt" och att man ska betala "senare". Oklart varför man kunde göra det, eller hur länge man skulle kunna skjuta upp betalningen, men i så fall måste det ju finnas ett sådant avtal och jag tycker att vi borde fått ut det från kommunen (som var motparten 1977) när vi vid besiktningen fick ut allt som hade vår fastighetsbetäckning.

Fast tillbaka till frågan om dolt fel. Om det nu på något mystiskt sätt blir så att vi inte varit anslutna på riktigt och behöver betala några hundra tusen nu - kan det vara ett dolt fel? Stort nog att påverka priset är det och jag tycker att vi gjort vad som förväntats av oss för att hitta "felet". Fast är det ett fel egentligen? Det är inte som det står i beskrivningen och det är otrevlig och kostar mycket pengar, men är det egentligen ett fel att inte vara ansluten till VA?

 

[Claes Sörmland]

Inte helt olikt:

https://www.byggahus.se/forum/threads/fel-i-koepekontrakt-om-vatten-och-avlopp.359134/page-2

 

[Genomklok]

Det har kommit två domar under hösten/året som berör dina frågor, ska se om jag kan hitta dem igen.

Ur minnet handlade den första om att en fastighetsägare på Värmdö (?) var skyldig att betala anslutningsavgift > 10 år senare än anslutningen gjordes. De kunde inte heller visa att avgiften var betald för länge sedan. Anslutningsavgiften är vanligen i den storleksordning du skriver om.

Den andra gick ut på att om det krävs LTA-system på fastigheten för att kunna ansluta avlopp så ska kommunen stå för den kostnaden. Fastighetsägaren befanns skyldig att upplåta mark/utrymme för pumpen, men kommunen ska drifta och installera den på VA-kollektivets bekostnad.

 

[Jonatan79]

För fem år sedan köpte vi en fastighet mitt i en stockholmsförort. Gammal gård som nu ligger på en gata med nyare villor en dryg kilometer från centrum. Alltså mitt i ett vanligt område med asfalterade vägar, gatubelysning, el och vatten i alla hus. I beskrivningen från mäklaren stod att det var kommunalt vatten och avlopp och det fanns inget som tydde på att skulle vara fel.

I samband med att vi gjorde en utökad besiktning fick vi ut allt som fanns hos kommunen kopplat till fastigheten. Massor med dokument. Det fanns en karta från 1977 som visade sträckningen av vår VA, både på tomten och över kommunens mark till närmaste anslutning. Inget om avtal eller annat, utan bara kartan med "inmätningsritningen" som är stämplad och godkänd av kommunens byggnadsingenjör.

Vi har en vanlig vattenmätare och vi betalar varje kvartal en vanlig VA-räkning till företaget som tagit över från kommunen någon gång mellan 1977 och nu.

I måndags kom det förbi en snubbe från vattenföretaget och berättad att det ska dras en ny stam med vatten och avlopp längs gatan utanför. I samband med det kommer vi behöva gräva och avsluta till den istället för som tidigare ha en anslutning till den gamla dragningen. Den nya ligger högre än våra hus, så vi kommer behöva ha en pump för avloppsvattnet. Det får vi betala. Inget jag jublar över, men jag har vant mig med att få betala alla kommunens hyss själv.

Men nu till det riktigt jobbiga (om ni pallat läsa hit). Enligt han som var här ska vi betala full avgift för VA, då han "inte hittar" något som säger att vi betalat för anslutningen. Om vi kan bevisa att vi betalat för anslutning så är allt ok, men annars ska vi betala nu. För mig känns det helt orimligt att jag ska behöva bevisa att det betalades för 45 år sedan och tycker att de ska behöva bevisa om det inte är betalt och de trots det levererat vatten och tagit betalt för det hela tiden.

Nu kommer det:
Om det visar sig att det är vi som måste betala anslutningen, som han gissade skulle gå på åtminstone 250 000, kan vi då hävda dolt fel? Jag tycker vi gjort vår plikt att under söka saken då vi anlitat besiktningsmann som begärt ut alla dokument från kommunen, det står i prospektet att vi har kommunalt VA och fastigheten ligger mitt i ett vanligt villaområde.

Är det kommunalt vatten eller inte ? Om ni betalar till ett företag är det i sig ett tecken på att det inte är kommunalt.

 

[Genomklok]

Är det kommunalt vatten eller inte ? Om ni betalar till ett företag är det i sig ett tecken på att det inte är kommunalt.

I en Stockholmsförort är det med väldigt hög sannolikhet kommunalt VA. Nästan alla kommuner i länet driver verksamheten genom kommunala VA-bolag, men det ändrar inte ansvarsfrågan.

 

[Hep]

Är det kommunalt vatten eller inte ? Om ni betalar till ett företag är det i sig ett tecken på att det inte är kommunalt.

Det var bokstavligen kommunalt 1977, men sedan en massa år har kommunen lagt ut det på ett företag (som är samägt av sju grannkommuner). Så ett eventuellt avtal om att snikansluta sig när den fysiska anslutningen skedde, ska ha varit mellan dåvarande ägare och kommunen. När besiktningsmannen begärde ut ”allt” som fanns hos kommunen som rörde vår fastighetsbetäckning, borde ett sånt avtal ha kommit med.

 

[Jonatan79]

Det var bokstavligen kommunalt 1977, men sedan en massa år har kommunen lagt ut det på ett företag (som är samägt av tre grannkommuner). Så ett eventuellt avtal om att snikansluta sig när den fysiska anslutningen skedde, ska ha varit mellan dåvarande ägare och kommunen. När besiktningsmannen begärde ut ”allt” som fanns hos kommunen som rörde vår fastighetsbetäckning, borde ett sånt avtal ha kommit med.

Bra, gällde det både vatten och avlopp?

 

[Hep]

Japp. Och dagvatten som jag nog behöver betala, även om jag inte kommer koppla in mig, då det är nytt för området.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag skulle nog i första hand hävda avtalspresumtion mot kommunen, alltså att hävda att det finns ett fullgjort avtal om de inte kan visa motsatsen.

Men i andra hand är inte dolt fel ett så tokigt argument. Tanken är då att det finns en utfästelse om att fastigheten är ansluten till VA-nätet och i detta ingår implicit (men möjligen också explicit i köpeavtalet) att det inte finns några skulder på fastigheten kopplade till tjänster som VA och eventuella samfälligheter och liknande.

Det borde finnas rättsfall på liknande frågor kan man tycka.

 

[Hep]

Det har kommit två domar under hösten/året som berör dina frågor, ska se om jag kan hitta dem igen.

Ur minnet handlade den första om att en fastighetsägare på Värmdö (?) var skyldig att betala anslutningsavgift > 10 år senare än anslutningen gjordes. De kunde inte heller visa att avgiften var betald för länge sedan. Anslutningsavgiften är vanligen i den storleksordning du skriver om.

Den andra gick ut på att om det krävs LTA-system på fastigheten för att kunna ansluta avlopp så ska kommunen stå för den kostnaden. Fastighetsägaren befanns skyldig att upplåta mark/utrymme för pumpen, men kommunen ska drifta och installera den på VA-kollektivets bekostnad.

Det där sista är intressant. När han var här menade han att vi skulle stå för grävning på tomt och pump. Sedan ringde han och sa att grävningen på vårt tomt till nya anslutningen skulle kanske kommunen stå för, men pumpen skulle vi betala. Sedan ringde han igen och undrade lite om det fanns karta över dragning på tomten och var det kunde få plats en pump och då nämndes inget om betalning (om jag tog inte upp det).

Så att vi nu hamnar nedanför deras rör kanske löser sig. Det stora är ju anslutningsavgift för VA som jag inte direkt har i budgeten.

 

[Claes Sörmland]

I samband med att vi gjorde en utökad besiktning fick vi ut allt som fanns hos kommunen kopplat till fastigheten. Massor med dokument. Det fanns en karta från 1977 som visade sträckningen av vår VA, både på tomten och över kommunens mark till närmaste anslutning. Inget om avtal eller annat, utan bara kartan med "inmätningsritningen" som är stämplad och godkänd av kommunens byggnadsingenjör.

Det här är en viktig handling. Normalt sett ligger en anslutningspunkt alldeles vid tomtgränsen men i beskrivningen låter det som att ni har en enskild ledning som går utanför er tomt till en anslutningspunkt långt ifrån tomten.

I sammanhanget av att det nu dras nya VA-ledningar till er tomtgräns kan detta betyda att området var så lågt exploaterat när avlopp drogs fram (50-60-70-tal?) att man struntade att inkludera er fastighet i verksamhetsområdet för VA. Sen lät man er fastighets ägare ordna med en enskild ledningar för VA 1977 som kunde användas tills den dag när verksamhetsområdet för VA utökas till att också omfatta er fastighet. Nu har den dagen kommit. (?)

Jag tror i så fall det blir knepigt att hävda dolt fel. Er avgiftsskyldighet fanns ju inte vid köpet utan först nu 5 år senare uppträder avgiftsskyldigheten när er fastighet inkluderas i verksamhetsområdet för VA och en anslutningspunkt upprättas.

D v s en utfästelse om "kommunalt VA" från säljarna är i allt väsentligt korrekt, de kände bara inte till kommunens verksamhetsområde för VA. Det gjorde ju inte ni som köpare heller, trots att ni hade fått en indikation på att lösningen var annorlunda jämfört med en vanlig anslutningspunkt i och med inmätningsritningen hos kommunen.

Frågan om dolt fel måste alltså förstås utifrån ord för ord vilken utfästelse som har gjorts avseende VA vid försäljningen och vad ni utifrån detta kan förvänta er. Och detta ska tolkas i sammanhanget av hur verksamhetsområdet för VA är beslutat av kommunen och inmätningsritningen.

 

[Hep]

Tackar. Om vi släpper dolt fel nu och bara ser dina första två stycken så tror jag du prickat in sanningen rätt bra. Åtminstone vad gäller vad som rent praktiskt hänt. Så frågan är vad som händer nu och vad jag kan göra. Att någon "lät oss" använda kommunens vatten och avlopp utan att betala en anslutningsavgift borde det väl finns något avtal på. Om det kommer fram ett sådant avtal där det står att vi ska betala för anslutningen när verksamhetsområdet utökas är det väl bara att sälja julklapparna och betala fakturan.

Men om det inte finns något sådant avtal och de hävdar att jag borde betala för att jag inte kan bevisa att jag (eller snarare tidigare nu döda ägare) betalat, medan jag hävdar att det är de som behöver bevisa att vår anslutning varit på nåder och att vi i praktiken har en uppskjuten skuld. Var står vi då?