Sälja borätt -renovera eller inte?
Jag har en hyresrätt som nu ombildas till bostadsrätt. Tanken är att sälja den så snart som möjligt men först måste besluta mig om ett par saker;
Stambyte är på gång och ska genomföras under 2010. Skulle ni, om ni var köpare, föredra att stambytet var gjort eller vore det bättre om ni fick köpa innan detta så ni kan vara med och styra valen vid renoveringen.
Stambytet innebär totalrenoverat badrum, men inte köket där inredningen återmonteras efter rördragningarna.
Lägenheten är i helt ok skick, fräschare än de flesta andra hyresrätter, men inte så ljus och modern. Den har lackad ekparkett i kök, v-rum och sovrum samt klinkers i hallen. Köket är ett ommålat (13 år sedan) platsbyggt originalkök från 50-talet (inte funkisstuket) och samma gäller för garderoberna i hallen.
Är det bättre att sälja den i befintligt skick, eller tror ni att man tjänar på att lägga 100K på en totalrenovering först? Slipa och olja golven, ny granitkeramik i hallen och nytt tak med spottar, nytt ljust Ikea-kök och nya garderober samt ommålning av hela lägenheten i ljusa färger (=bruten vit).
Stambyte är på gång och ska genomföras under 2010. Skulle ni, om ni var köpare, föredra att stambytet var gjort eller vore det bättre om ni fick köpa innan detta så ni kan vara med och styra valen vid renoveringen.
Stambytet innebär totalrenoverat badrum, men inte köket där inredningen återmonteras efter rördragningarna.
Lägenheten är i helt ok skick, fräschare än de flesta andra hyresrätter, men inte så ljus och modern. Den har lackad ekparkett i kök, v-rum och sovrum samt klinkers i hallen. Köket är ett ommålat (13 år sedan) platsbyggt originalkök från 50-talet (inte funkisstuket) och samma gäller för garderoberna i hallen.
Är det bättre att sälja den i befintligt skick, eller tror ni att man tjänar på att lägga 100K på en totalrenovering först? Slipa och olja golven, ny granitkeramik i hallen och nytt tak med spottar, nytt ljust Ikea-kök och nya garderober samt ommålning av hela lägenheten i ljusa färger (=bruten vit).
Svår fråga, Är det ett exklusivt område?? Dvs. finns det utrymme för prisuppgång.
Jag hade nog väntat in stambytet och sedan renoverat resten själv (jag är hantverkare). Inte överdrivit, men bytt kök, slipat golv och målat...
Om du ska renovera för 100k så vill man ju ha minst 200k mer,eller?
De flesta köparna vill ha renoveringen gjord, läge för budgivning. Orenoverat blir det nog mer åt skambud, nån som chansar på att få den billigt...
//Fredrik
Jag hade nog väntat in stambytet och sedan renoverat resten själv (jag är hantverkare). Inte överdrivit, men bytt kök, slipat golv och målat...
Om du ska renovera för 100k så vill man ju ha minst 200k mer,eller?
De flesta köparna vill ha renoveringen gjord, läge för budgivning. Orenoverat blir det nog mer åt skambud, nån som chansar på att få den billigt...
//Fredrik
Nej, det är inte ett exklusivt område, men det finns i stort sett inga andra bostadsrätter där om man bortser från ett par nybyggen. Förhoppningen är ju att det finns folk som kanske är uppväxta i trakterna som tycker att det attraktivt.
Jag är också hantverkare (snickeri och plattsättning) och gör jobbet själv. När jag höftar till med 100K så räknar jag även med kostnaden som det innebär att vara borta från mitt ordinarie jobb under ett par veckor.
200K extra på försäljningen vore naturligtvis trevligt, men jag skulle också bli nöjd med att få tillbaka det jag lägger ner i tid och material.
Således är frågan snarare om man får tillbaka pengarna om man renoverar?
En följdfråga; Har någon koll på vad en komplett (hela möblemanget) homestyling av 60 kvm kan tänkas landa på?
Jag är också hantverkare (snickeri och plattsättning) och gör jobbet själv. När jag höftar till med 100K så räknar jag även med kostnaden som det innebär att vara borta från mitt ordinarie jobb under ett par veckor.
200K extra på försäljningen vore naturligtvis trevligt, men jag skulle också bli nöjd med att få tillbaka det jag lägger ner i tid och material.
Således är frågan snarare om man får tillbaka pengarna om man renoverar?
En följdfråga; Har någon koll på vad en komplett (hela möblemanget) homestyling av 60 kvm kan tänkas landa på?
Tror inte en renovering lönar sej i en lägenhet om det inte är dramatiskt slitet. Däremot skulle jag vänta med att sälja till efter stambytet och om nån annan ändå skruvar ner köksinredningen kanske det lönar sej att skruva upp en ny själv, beror lite på området som sagt. Ju mindre attraktivt område ju viktigare att ha snyggt och fräscht i lägenheten. Jag skulle aldrig renovera för att få tillbaka pengarna så om det är vad Du kan räkna med, låt bli. Jag har en anställd som sysslat (sysslar?) med homestyling på sidan om, ska mess å kolla om hon vet vad det kan kosta)
Medlemmens egna standradhöjande åtgärder ökar givetvis faktiskt betalade marknadspriser. MEN gränskostnaden understiger i allmänhet intäktsökningen. Denna "standardrabatt" förklaras av att konsumenten bara betalar för t.ex. tapeter som hon själv valt.
Efter stambyte eller kollektivt genomförd standardhöjning påverkas borätternas pris helt annorlunda. Marknaden belönar snarast borättsägarna med en PREMIE för sådana ingrepp. Med andra ord gör det inget för medlemmen att månadsavgiften ökar i samband med exempelvis stambyte. Marknadens priser för bostadsrätterna ökar nämligen ÄNNU mer.
Efter stambyte eller kollektivt genomförd standardhöjning påverkas borätternas pris helt annorlunda. Marknaden belönar snarast borättsägarna med en PREMIE för sådana ingrepp. Med andra ord gör det inget för medlemmen att månadsavgiften ökar i samband med exempelvis stambyte. Marknadens priser för bostadsrätterna ökar nämligen ÄNNU mer.
Köp möbler på blocket för att styla, begade möbler är nästan gratis...
Givet en svår fråga. Men var medveten om att köpare normalt backar för varje rum de känner att de måste renovera. Bäst svar finner man nog hos sig själv. Betalar man mer och i så fall hur mycket om det är som man önskar?
Stämmer inte på dom visningarna jag varit på i stockholm. Renoveringsobjekt hade en tendens att gå högre än helt okej lägenheter. Tror helt enkelt att det finns ett stort sug på att renovera och "få som man vill" idag. Snarare så tror jag många resonerar som så att ett hyffsat nygjort kök och badrum som är rätt trist får många att känna att det där vill jag inte betala för. Självklart från fall till fall och vad och hur lägenheten ser ut och vart den ligger. Men lite granna så tror jag det är. Därför tror jag det finns en risk när man snabbrenoverar en lägenhet inför försäljning att man inte får tillbaka en spänn på det.Lekkamraten skrev:
Skulle väntat med att sälja till efter stambytet, lika mycket pga av att föreningen blir äkta året efter att köpet gått igenom. Själv hade jag inte den isen i magen i samband med en ombildning, trots att mäklaren faktiskt upplyste om att det kunde vara läge att vänta, att det kunde skrämma spekulanter. Vi sålde för 1.3 i november, ett halvår senare gick den för 1.9
Handlade såklart om en allmän uppgång också, men "oäkta förening" var sammanfattningsvis inte bra.
Annars är min erfarenhet är att de två motpolerna i sammanhanget, totalrenoverat och totala renoveringsobjekt tenderar att gå opropertioneligt dyrt. Mina renoveringar (bredspackla, neutrala färger samt slipa golv) har betalt sig mångdubbelt. 50-talsköket hade jag personligen behållt, men det hade med all säkerhet betalt sig om man satte in ett IKEA-kök. Platsbyggt är oerhört snyggt och rätt enligt min syn på saken.
Sammanfattningsvis, i din situation hade jag väntat. Nytt badrum är också riktigt säljande.
Handlade såklart om en allmän uppgång också, men "oäkta förening" var sammanfattningsvis inte bra.Annars är min erfarenhet är att de två motpolerna i sammanhanget, totalrenoverat och totala renoveringsobjekt tenderar att gå opropertioneligt dyrt. Mina renoveringar (bredspackla, neutrala färger samt slipa golv) har betalt sig mångdubbelt. 50-talsköket hade jag personligen behållt, men det hade med all säkerhet betalt sig om man satte in ett IKEA-kök. Platsbyggt är oerhört snyggt och rätt enligt min syn på saken.
Sammanfattningsvis, i din situation hade jag väntat. Nytt badrum är också riktigt säljande.