Köpa hus, besiktning?
Om man går på visning av ett hus, vad är det i första hand som man ska vara obeservant på? Slitage på tapeter och liknande är ju sin sak, men vad bör man annars kolla så här första gången? Man har kanske inte heler så mycket tid på sig så här vid första visningen (dessutom är det första gången för min del som jag går på visning av en villa).
När det gäller sen besiktning med hjälp av besiktningsman, vad brukar den tjänsten kosta? Någon som har bra tips på pålitliga firmor som utför sådan besiktning?
Tack på förhand!
/Magnus
När det gäller sen besiktning med hjälp av besiktningsman, vad brukar den tjänsten kosta? Någon som har bra tips på pålitliga firmor som utför sådan besiktning?
Tack på förhand!
/Magnus
uppenbara saker som slitage och möblering skall du nästan tom försöka bortse ifrån.natureboy83 skrev:
Det viktiga är läget, tomten, planeringen/planlösningen.
Sen är det bra att kolla hur kök, badrum och övriga rum ser ut så man kan bilda sig en uppfattning om hur mkt man skulle vilja/behöva göra om så att man lättare kan bestämma sig för vad man vill bjuda.
Mkt kan du också kolla upp innan visningen: Läget i förhållande till skolor/affärer etc, ev bygglov, grannskapet (ta en promenad innan eller efter visningen tex) mm
Sedan brukar man i kontraktet skriva en besiktningsklausul som brukar ge köparen typ 2 v på sig att genomföra en besiktning. En besiktning kostar ca 5000-15000 kr
En sak till - är det första husvisningen så ta det mer som en övning och sikta inte in er på att detta är huset med stort H - det är alltid bra att ha gått på ett par olika visningar och även buda senare för att öva s.a.s
/K
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Läget, läget, läget. Allt annat kan man fixa.
Annars är det det vanliga:
INVÄNDIGT
-Allmänt skick och slitage, inte alls oviktigt dvs behöver ni renovera direkt eller kan det vänta
-Kök och badrum är tunga poster om de måste renoveras, kolla så gott ni kan
-Golv kan också bli kostsamma
-Tapeter och målning, ganska billigt och kan göras själv
-Planlösning, döda ytor, garderober, förvaring, förråd invändigt
-Vinden, ständig källa till fuktproblem
-Har det gjorts renoveringar, kolla om säljarna gjort det själv eller om en firma utfört jobbet
-Intyg på våtrum
-Uppvärmningssätt och ventilation
-Uppvärmningskostnad, elförbrukning
-Radon
UTVÄNDIGT
Tak - viktigt, skick avrinning dagvatten
Grund - viktigt, vilken typ, fuktproblem, dränering - när gjordes den
Väggar och fönster - skick, renoveringsbehov, när målades det om senast om det är målat
Vatten och avlopp - vattenkvalitet, kommunalt/egen brunn, problem med avloppet?
Förråd - kan aldrig bli för mycket
Servitut och samfälligheter bör man ju kolla upp också
Generellt kan man väl säga att skalet (dvs grund-väggar-tak) är viktigast. Tätt i sig men ventilerat och torrt ska det vara.
Viktigt, som skrevs ovan, är ju infrastrukturen som skolor, butiker, kommunikation men också buller eller störande verksamhet, närhet till starkt trafikerade vägar osv kan ju spela in. Ligger det på landet kan ju besvärande lukt och flugor vara en faktor.
Mycket beror ju på hur ni prioriterar.
Köper ni billigt kan ni ju renovera och kan ni göra det själv och kan stå ut med röran eller ha annat boende blir det lägre kostnad.
Viktigast av allt är dock att ni känner att ni trivs, besiktningsmannen kollar resten.
Tar ni den dyrare varianten kollar dom ALLT och ni får också en uppskattning av renoverings och underhållsbehov och kostnader för de närmaste åren.
Ta referenser på besiktningsfirmorna, det skiljer en hel del i kompetens och se till att ni är med på besiktningen. Ni kan få massor va bra tips och kan ställa allla frågor.
Har ni en bra besiktningsman berättar han vad han gör och vad han letar efter så ni lär er en hel del.
Lycka till!
Annars är det det vanliga:
INVÄNDIGT
-Allmänt skick och slitage, inte alls oviktigt dvs behöver ni renovera direkt eller kan det vänta
-Kök och badrum är tunga poster om de måste renoveras, kolla så gott ni kan
-Golv kan också bli kostsamma
-Tapeter och målning, ganska billigt och kan göras själv
-Planlösning, döda ytor, garderober, förvaring, förråd invändigt
-Vinden, ständig källa till fuktproblem
-Har det gjorts renoveringar, kolla om säljarna gjort det själv eller om en firma utfört jobbet
-Intyg på våtrum
-Uppvärmningssätt och ventilation
-Uppvärmningskostnad, elförbrukning
-Radon
UTVÄNDIGT
Tak - viktigt, skick avrinning dagvatten
Grund - viktigt, vilken typ, fuktproblem, dränering - när gjordes den
Väggar och fönster - skick, renoveringsbehov, när målades det om senast om det är målat
Vatten och avlopp - vattenkvalitet, kommunalt/egen brunn, problem med avloppet?
Förråd - kan aldrig bli för mycket
Servitut och samfälligheter bör man ju kolla upp också
Generellt kan man väl säga att skalet (dvs grund-väggar-tak) är viktigast. Tätt i sig men ventilerat och torrt ska det vara.
Viktigt, som skrevs ovan, är ju infrastrukturen som skolor, butiker, kommunikation men också buller eller störande verksamhet, närhet till starkt trafikerade vägar osv kan ju spela in. Ligger det på landet kan ju besvärande lukt och flugor vara en faktor.
Mycket beror ju på hur ni prioriterar.
Köper ni billigt kan ni ju renovera och kan ni göra det själv och kan stå ut med röran eller ha annat boende blir det lägre kostnad.
Viktigast av allt är dock att ni känner att ni trivs, besiktningsmannen kollar resten.
Tar ni den dyrare varianten kollar dom ALLT och ni får också en uppskattning av renoverings och underhållsbehov och kostnader för de närmaste åren.
Ta referenser på besiktningsfirmorna, det skiljer en hel del i kompetens och se till att ni är med på besiktningen. Ni kan få massor va bra tips och kan ställa allla frågor.
Har ni en bra besiktningsman berättar han vad han gör och vad han letar efter så ni lär er en hel del.
Lycka till!
Som sagt om vi håller oss till vad man bör titta på tekniskt. Så skick på badrum, och kök. Teckan på fukt i källare eller i golv. I källare är det oftast gnask enkelt att få en preliminär uppfattning. Om det gäller ett hus med platta på mark från typ 70 talet så är det väldigt vanligt med fuktproblem, murkna syllar i väggarna osv. Detta kan vara välfigt svårt att upptäcka annat än med en grunclig besiktning.
Men är det ett hus från den tiden med en sådan känd rikskonstruktion så bör man ha risken i bakhuvufet när man tittar, sniffa noga. Ev lägg näsan i fogen mellan golvlist ocg golv och sniffa. Man kan också fråga runt, ev. känner man någon som känner någon i området. I många områden är det hela området som drbbats (pga byggfusk). Fråga rakt på sak om det varit fuktproblem, om något åtgärdatsm, begär ut en beskrivning, kräv att få se protokoll från fukt mätningar osv som då gjort i samband med åtgärder.
Kolla taket, ofta kan man inter se så mycket under en visning, men tag reda på om det är gammalt eller omgjort i modern tid (om det är mer än 30 år så bör man räkna med att behöva fixa det).
På det otekniska, som sagt kolla skolor kommunikation affärer. Kolla omgivningarna, blir den lilla villagatan genoimfartsled varje morgon? osv.
Titta kritiskt på planlösningen, möbelerbarhet (var inne i ett vardagsrum en gång som hade fönster i massor lite "utkastade" huller om buller. Var helt omöjligt att hitta en enda vägg att ställa en bokhylla mot. Hopplöst att placera en soffa på ett rimligt sätt osv.
Det där med skolor kan kännas avlägset om man tittar på sitt första gemensamma boende, ev barn kanske bara är "på ritbordet". Men det blir aktuellt snabbare än man föreställer sig.
Vårt första hus hörde skolmässigt till ett "problemområde" trots att det var 2 km till den skolan istället för ca 400m till områdets "egen" skola. Det var en gräns som gjorts som ett försök att minska segregationen. Det funkade inte. Just skoltillhörigheten tvingade oss att flytta till vårt nuvarande hus. VI hade iofs. tänkt att på 2-3 års sikt skaffa något större fast i samma område. Nu blev det ett snabbt köp (3 veckor från första koll på hus i största allmänhet till kontrakt) när sonen endast 6 år gammal fick utredas för magsår, han hatade att gå till skolan. Och skoltillhörigheten var det viktigaste kriteriet vid köpet.
Vid försäljningen av huset vi flyttade ifrån så tappade vi ca 20% på priset pga. skolktillhörigheten.
Sedan blev både mage och skolresultat bättre.
Men är det ett hus från den tiden med en sådan känd rikskonstruktion så bör man ha risken i bakhuvufet när man tittar, sniffa noga. Ev lägg näsan i fogen mellan golvlist ocg golv och sniffa. Man kan också fråga runt, ev. känner man någon som känner någon i området. I många områden är det hela området som drbbats (pga byggfusk). Fråga rakt på sak om det varit fuktproblem, om något åtgärdatsm, begär ut en beskrivning, kräv att få se protokoll från fukt mätningar osv som då gjort i samband med åtgärder.
Kolla taket, ofta kan man inter se så mycket under en visning, men tag reda på om det är gammalt eller omgjort i modern tid (om det är mer än 30 år så bör man räkna med att behöva fixa det).
På det otekniska, som sagt kolla skolor kommunikation affärer. Kolla omgivningarna, blir den lilla villagatan genoimfartsled varje morgon? osv.
Titta kritiskt på planlösningen, möbelerbarhet (var inne i ett vardagsrum en gång som hade fönster i massor lite "utkastade" huller om buller. Var helt omöjligt att hitta en enda vägg att ställa en bokhylla mot. Hopplöst att placera en soffa på ett rimligt sätt osv.
Det där med skolor kan kännas avlägset om man tittar på sitt första gemensamma boende, ev barn kanske bara är "på ritbordet". Men det blir aktuellt snabbare än man föreställer sig.
Vårt första hus hörde skolmässigt till ett "problemområde" trots att det var 2 km till den skolan istället för ca 400m till områdets "egen" skola. Det var en gräns som gjorts som ett försök att minska segregationen. Det funkade inte. Just skoltillhörigheten tvingade oss att flytta till vårt nuvarande hus. VI hade iofs. tänkt att på 2-3 års sikt skaffa något större fast i samma område. Nu blev det ett snabbt köp (3 veckor från första koll på hus i största allmänhet till kontrakt) när sonen endast 6 år gammal fick utredas för magsår, han hatade att gå till skolan. Och skoltillhörigheten var det viktigaste kriteriet vid köpet.
Vid försäljningen av huset vi flyttade ifrån så tappade vi ca 20% på priset pga. skolktillhörigheten.
Sedan blev både mage och skolresultat bättre.
Tack för alla svar!
Jag kommer med ett exempel som jag är intresserad av:
Byggnadsår 1967
Grundläggning Plintar
Stomme Trä
Fasad Trä
Fönster2-glas
BjälklagTrä
TakPlåt
Utv. PlåtarbeteLackerad plåt
UppvärmningDirekt el + vedkamin
Av mäklaren har jag fått uppgifter om att kaminen är godkänd för bruk. Enligt honom har även den nuvarande ägaren (köpte huset för 7 år sedan) tilllägsisolerat samtliga ytterväggar samt satt in ett nytt kök.
Vad bör man vara uppmärksam på i just detta fall?
Tack på förhand!
/Magnus
Jag kommer med ett exempel som jag är intresserad av:
Byggnadsår 1967
Grundläggning Plintar
Stomme Trä
Fasad Trä
Fönster2-glas
BjälklagTrä
TakPlåt
Utv. PlåtarbeteLackerad plåt
UppvärmningDirekt el + vedkamin
Av mäklaren har jag fått uppgifter om att kaminen är godkänd för bruk. Enligt honom har även den nuvarande ägaren (köpte huset för 7 år sedan) tilllägsisolerat samtliga ytterväggar samt satt in ett nytt kök.
Vad bör man vara uppmärksam på i just detta fall?
Tack på förhand!
/Magnus
Hör efter om de vet hur gammalt plåtaket är, ungefär. Hur gammalt ett plåttak kan bli vet jag däremot inte, kolla med någon som kan (inte mäklaren).
Titta efter tecken på sättningsskador, ta med en kula och släpp på golvet i olika rum öfr att kolla om det lutar.
Hur är dte med vatten och avlopp, komunalt?
Sedan ,efterssom du tydligen är ganska ny på att titta på hus.
Lita aldrig någonsin på någonting överhuvudtaget som en mäklare säger. Även om det h*n säger verkar helt rimligt och inget man borde behöva ljuga om.
Mäklare kan komma med de mest osannolika lögner, och de har en förmåga att passa in det så att du i efterrhand inte kan komma på var du fick uppgiften.
Kolla och dubbelkolla allt som kommer från mäklaren.
Den dag det är dags att skriva kontrakt, se till att få kontraktet för påseende helst ett dygn innan, låt en jurist (eller åtminstonde en kompis som köpt hus tidigare) granska avtalet.
Titta efter tecken på sättningsskador, ta med en kula och släpp på golvet i olika rum öfr att kolla om det lutar.
Hur är dte med vatten och avlopp, komunalt?
Sedan ,efterssom du tydligen är ganska ny på att titta på hus.
Lita aldrig någonsin på någonting överhuvudtaget som en mäklare säger. Även om det h*n säger verkar helt rimligt och inget man borde behöva ljuga om.
Mäklare kan komma med de mest osannolika lögner, och de har en förmåga att passa in det så att du i efterrhand inte kan komma på var du fick uppgiften.
Kolla och dubbelkolla allt som kommer från mäklaren.
Den dag det är dags att skriva kontrakt, se till att få kontraktet för påseende helst ett dygn innan, låt en jurist (eller åtminstonde en kompis som köpt hus tidigare) granska avtalet.
Ta me nån som kan hus på visningen, nån pappa, svärfar, svåger, kompis ja vem f-n som helst bara han/hon begriper hus. När man tittar på nåt som man blir sugen på att ha så blir man blind också. Du är dessutom nybörjare och kommer att missa allt möjligt även om listorna här ovan är heltäckande. Det bästa är faktiskt att man förlorar ett par budgivningar i början för då hinner man öva och man hinner titta på flera hus. Försök om inte annat hinna kolla ett par andra hus också även om Ni inte är intresserade av dom så Ni får jämförelsematerial, man kan inte få för mycket av det.
Och som flera redan skrivit men som tål att upprepas, man kan ALDRIG lita på en husmäklare!!!!
Huset Du beskriver låter som ett totalprojekt om det nu inte redan är renoverat. Men är det orört behöver allt bytas ut Tilläggsisolera väggar är det sista man gör, värmeförlusterna har Du genom tak och fönster/dörrar, kylan kommer in genom golvet, så när Du åtgärdat allt det så kan väggarna vara aktuella. Har säljaren bytt panel kanske? och passat på i så fall var det ju bra.
bara han/hon begriper hus. När man tittar på nåt som man blir sugen på att ha så blir man blind också. Du är dessutom nybörjare och kommer att missa allt möjligt även om listorna här ovan är heltäckande. Det bästa är faktiskt att man förlorar ett par budgivningar i början för då hinner man öva och man hinner titta på flera hus. Försök om inte annat hinna kolla ett par andra hus också även om Ni inte är intresserade av dom så Ni får jämförelsematerial, man kan inte få för mycket av det. Och som flera redan skrivit men som tål att upprepas, man kan ALDRIG lita på en husmäklare!!!!
Huset Du beskriver låter som ett totalprojekt om det nu inte redan är renoverat. Men är det orört behöver allt bytas ut
Tilläggsisolera väggar är det sista man gör, värmeförlusterna har Du genom tak och fönster/dörrar, kylan kommer in genom golvet, så när Du åtgärdat allt det så kan väggarna vara aktuella. Har säljaren bytt panel kanske? och passat på i så fall var det ju bra.Hej!
Intressanta synpunkter!
Jag har tidigare varit med på visningar, men då har det gällt bostadsrätter (radhus o vanliga lägenheter). Det var också bra erfarenheter, men just med ett eget hus så är ju annsvaret annorlunda när det gäller besiktning och dylikt.
Huset har kommunalt vatten och avlopp.
Kan tilllägga att huset är 60 m2 stort, så något jättehus är det inte (men trevligt i alla fall!).
Vem kollar man lämpligen uppgifter med när det gäller t.ex. tidigare renoveringar? Nuvarande ägaren har ju bott där 7 år så den har kanske inte hela historiken.
Vad gäller köket så litar jag på de uppgifterna, då detta enligt bilderna ser väldigt fräscht ut och update (hade märkts om det var från -67...).
Enligt mäklaren är kamin godkänd för eldning. Vem kollar annars den uppgiften mot?
Tack på förhand!
/Magnus
Intressanta synpunkter!
Jag har tidigare varit med på visningar, men då har det gällt bostadsrätter (radhus o vanliga lägenheter). Det var också bra erfarenheter, men just med ett eget hus så är ju annsvaret annorlunda när det gäller besiktning och dylikt.
Huset har kommunalt vatten och avlopp.
Kan tilllägga att huset är 60 m2 stort, så något jättehus är det inte (men trevligt i alla fall!).
Vem kollar man lämpligen uppgifter med när det gäller t.ex. tidigare renoveringar? Nuvarande ägaren har ju bott där 7 år så den har kanske inte hela historiken.
Vad gäller köket så litar jag på de uppgifterna, då detta enligt bilderna ser väldigt fräscht ut och update (hade märkts om det var från -67...).
Enligt mäklaren är kamin godkänd för eldning. Vem kollar annars den uppgiften mot?
Tack på förhand!
/Magnus
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Ingående uppgifter om tidigare renoveringar har inte särskilt stort värde i detta läge. Det ärskicket IDAG som är avgörande och det bör en professionell besiktningsman avgöra.
Renoveringar som gjort inom en 10-årsperiod och av företag kan dock vara bra att ha koll på pga reklamationsrätten.
Jan-Å's tips att ta med någon luttrad husägare eller motsvarande med lite koll på visning är bra tycker jag. Har man haft hus och har lite koll vet man ungefär vad man ska leta efter. Det ska dock inte ersätta en professionell besiktning.
Hempularens råd att INTE lita på mäklaren gäller alltid. Kaminen gissar jag att du kan kolla via någon sotare.
Notera alla muntliga uppgifter du får från säljare/mäklare och be att få dem inskrivna i avtalet.
Renoveringar som gjort inom en 10-årsperiod och av företag kan dock vara bra att ha koll på pga reklamationsrätten.
Jan-Å's tips att ta med någon luttrad husägare eller motsvarande med lite koll på visning är bra tycker jag. Har man haft hus och har lite koll vet man ungefär vad man ska leta efter. Det ska dock inte ersätta en professionell besiktning.
Hempularens råd att INTE lita på mäklaren gäller alltid. Kaminen gissar jag att du kan kolla via någon sotare.
Notera alla muntliga uppgifter du får från säljare/mäklare och be att få dem inskrivna i avtalet.
Du skall också veta att det där är något som hempularen regelmässigt framför, och det råder delade meningar om det kloka i den hållningen.hempularen skrev:
Men mäklare är ett tacksamt hatobjekt på detta forum, du får nog vänja dig vid det, och ta sånda uttalanden med en nypa salt.
Redigerat:
Jo, ett kök från -67 borde man känna igen (fast jag var på en visning i vårt område där huset var byggt -67 och allt (verkligen ALLT) såg helt nytt ut fast det var helt original. Måste ha bott 2 tvångsmässiga människor med både bacillskräck och social fobi i det huset, inga barn och inga husdjur hade nånsin varit in där) Inte så enkelt att få tag på tidigare ägare men ev. renoveringar i närtid borde synas precis som köket. Är man hantverkare och/eller kronisk husrenoverare ser man sånt, det är därför Du ska ha nån sån med dej.
Kaminen och skorstenen kan sotaren besikta, när vi installerade en kassett i öppna spisen och drog rostfri slang genom skorstenen fick vi ett intyg av sotaren efter att han besiktat, en bygganmälan krävdes också till fastighetskontoret. Den typen av protokoll, beslut och intyg borde säljaren kunna visa ang. kaminen om den är besiktad och vederbörligen godkänd. Som sagt, mäklarens ord är värt absolut ingenting.
(fast jag var på en visning i vårt område där huset var byggt -67 och allt (verkligen ALLT) såg helt nytt ut fast det var helt original. Måste ha bott 2 tvångsmässiga människor med både bacillskräck och social fobi i det huset, inga barn och inga husdjur hade nånsin varit in där) Inte så enkelt att få tag på tidigare ägare men ev. renoveringar i närtid borde synas precis som köket. Är man hantverkare och/eller kronisk husrenoverare ser man sånt, det är därför Du ska ha nån sån med dej. Kaminen och skorstenen kan sotaren besikta, när vi installerade en kassett i öppna spisen och drog rostfri slang genom skorstenen fick vi ett intyg av sotaren efter att han besiktat, en bygganmälan krävdes också till fastighetskontoret. Den typen av protokoll, beslut och intyg borde säljaren kunna visa ang. kaminen om den är besiktad och vederbörligen godkänd. Som sagt, mäklarens ord är värt absolut ingenting.
På vilket sätt råder det delade meningar? menar Du att mäklaren som säljer huset kommer att informera en köpare som natureboy83 som inte har full koll på husköp om allt som är negativt och att mäklaren alltid är helt sanningsenlig? Jo säkert-MH- skrev:Du skall också veta att det där är något som hempularen regelmässigt framför, och det råder delade meningar om det kloka i den hållningen.
Jag och frugan har varit på säkert 100-talet visningar och ännu inte stött på nån sån, dom som sålt våra egna hus har självklart inte framhållit husens nackdelar, skavanker och skador eller hjälpt potentiella köpare att hitta svagheter i konstruktionen, felaktigheter eller risker för att dessa ska kunna pressa priset. Mäklarens uppgift är att sälja fastigheten till högsta möjliga pris, det betyder inte att han/hon medvetet ljuger eller aktivt döljer saker i alla lägen men inte att dom är helt sanningsenliga heller.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Uppenbarligen råder det delade meningar. Bara era inlägg i sig bekräftar det.-MH- skrev:Om det kloka i att komplett misstro den man gör affärer med och hans/hennes representanter.
När det gäller mäklare är det nog tyvärr mer än lovligt naivt att utgå från att mäklaren är just den neutrala, objektiva och sanningssägande part som mäklarrollen egentligen ska vara.
När det gäller säljen och de uppgifter denne ger gäller i stort sett detsamma. Säljare med i normala fall sunda vätskor i kroppen kan i fastighetssäljsituationer bete sig mycket märkligt och sanningen brukar inte helgas i någon större utsträckning. Undantag finns visserligen men hur ska man veta det i ett enskilt fall.
Var och en får naturligtvis avgöra i vilken utsträckning man kan lita på mäklarens uppgifter men mitt tips är att ta mäklarens uppgifter med en nypa salt och se mäklaren som en säljare och representant för den ena parten. Sen kan man ju dra sina egna slutsatser om vad det innebär.
Redigerat: